דחיית תשלום היטל השבחה עקב אי יכולת לנצל בפועל את הזכויות שמעניקה התכנית עניינו של הערר הוא סעיף 11 לתכנית הר/1002, הקובע כי: "11. היטל השבחה היטל השבחה יגבה כחוק, וזאת בהתאם להוראות הבאות: בעת מימוש זכויות בדרך של מימוש בדרך של העברת זכויות, כאשר בעל המקרקעין סבור כי לא ניתן לנצל בפועל את הזכויות שמעניקה התכנית, הועדה המקומית תדחה את תשלום היטל ההשבחה, בכפוף לקיום התנאים להלן: בעל המקרקעין או רוכשם יציגו חוות דעת של מהנדס ו/או אדריכל מוסמך כי אכן לא ניתן ליישם בפועל את הזכויות שמעניקה התכנית המקרקעין. מקבל הזכויות יחתום על כתב התחייבות, בנוסח שתאשר הוועדה המקומית על פיו בעת מימוש זכויות המנצל את הזכויות שמעניקה התכנית ישולם היטל השבחה במלואו. מקבל הזכויות ירשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בגין ההתחייבות דלעיל." העוררים טוענים כי קיימו את תנאי סעיף 11 ולכן יש להעביר את החיוב בהיטל השבחה, שחוייבו בו בגובה היטל 29,266,95 ש"ח לקונה לכשיממש את התכנית. לא היה מקום לחייבם בהיטל השבחה אשר שילמוהו תחת מחאה. העוררים טוענים כי הציגו לוועדה המקומית חוות דעת מהנדס בניין (נספח 3) בה נאמר: "לפי דעתי המקצועית לא ניתן באופן סביר לבנות מרתף", וכי אף שמאי הוועדה מאשר בתיקון השומה מיום 18.6.12 כי "לא ניתן לנצל חדר בחלל הגג" (ההדגשה במקור- סעיף 5 לכתב הערר). המשיבה טוענת כי העוררים לא מילאו אחר תנאי סעיף 11 לתכנית ולכן הם חייבים בהיטל השבחה. חוות הדעת ההנדסית מטעמם מציינת את העלות הכלכלית של בניית המרתף אך איננה מציינת כי הדבר איננו אפשרי והם לא המציאו כתב התחייבות של הרוכש ולא נרשמה הערת אזהרה כמתבקש בסעיף 11. כן הוסיפה וטענה המשיבה בדיון בפנינו כי בשומה מטעמה ובשומה המתוקנת, הלכה כברת דרך רבה לקראת העוררים, בשעור מקדם הדחיה שניתן בענין המרתף - 36 שנה, וכי תיקנה את השומה מיד כשגילתה כי מדובר בתקרת רביץ ושלא ניתן לנצל חדר בחלל הגג. ב"כ העורר הציג במהלך הדיון בפנינו, עמוד ראשון ועמוד מס' 7 של חוזה המכר (מוצג ע/1), ותכתובת של דואר אלקטרוני (מוצג ע/2), מספטמבר 2012, בין באי כח המוכר והקונה בדבר תשלום היטל ההשבחה, ופנייה של ב"כ העוררים לב"כ הרוכשת לקבלת התחייבות בדבר חתימת הרוכשת על כתב התחייבות ככל שיתקבל הערר. לטענתו, אלו אסמכתאות לכך כי הקונה יחתום על כתב התחייבות. בדיון בפנינו נטען כי מאז קבלת כתב התשובה, בינואר 2013, לא פעלו העוררים להשלמת המסמכים שנזכרו בכתב התשובה, מעבר למה שפעלו מול מחלקת היטל ההשבחה עד להגשת הערר על ידם. לאחר ששמענו את הצדדים ובחנו את כתבי הטענות ואת המסמכים שצורפו אליהם, וכן את המסמכים שהוגשו במהלך הדיון בפנינו ואת הוראות התכנית, סבורים אנו כי העוררים לא עמדו בתנאי סעיף 11 לתכנית. התנאים בסעיף 11 הם תנאים ברורים ומצטברים. על העוררים היה להגיש חוות דעת הנדסית בה יאמר במפורש, כי "לא ניתן ליישם בפועל את הזכויות שמעניקה התכנית במקרקעין", ובמקרה שלפנינו - כי לא ניתן לבנות בפועל מרתף. לעומת זאת הניסוח בחוות הדעת ההנדסית מטעם העוררים היה כלהלן: "הואיל ומדובר בבית קיים, הרי לפי דעתי המקצועית לא ניתן באופן סביר לבנות מרתף. בניית מרתף תעלה להערכתי לא פחות מפי שלושה מעלות בניית מרתף כנ"ל לולא הבית היה קיים. (מחיר שוק כיום מוערך בכ 5000.0 ₪ למ"ר בניית מרתף, בתנאים הקיימים כיום בשטח עלות למ"ר עלולה להגיע ל 15,000.0 ₪ ויותר תלוי בסוג הביסוס הקיים והתשתיות הקיימות שיינזקו תוך כדי עבודות). המהנדס, ככל הנראה, דייק בלשונו והיה זהיר בניסוחו, ולא אמר במפורש בחוות הדעת בלשון התכנית כי לא ניתן ליישם בפועל את הזכויות שמעניקה התכנית במקרקעין, היינו - כי לא ניתן לבנות בפועל מרתף בבית. אלא, קבע כי לא ניתן לעשות זאת "באופן סביר", כיוון שמדובר בעלות גבוהה, כמפורט שם. היינו - אין מדובר באי היתכנות פיסית, אלא בענין של כדאיות כלכלית. אף אם, נניח לצורך הטיעון כי אולי לא לכך היתה הכוונה בחוות הדעת, הרי שכתב התשובה של הוועדה המקומית מונח היה אצל העוררים עוד מינואר 2013, ובו נאמר במפורש כי נוסח חוות הדעת איננו תואם את התנאי הקבוע בסעיף 11. כל שנדרשו העוררים לעשות מאז ועד לקיום הדיון בפנינו היה, להגיש חוות דעת הנדסית מתוקנת בנוסח המדויק של התנאי הקבוע שבתכנית או להגיש חוות דעת אחרת בה יאמר במפורש כי לא ניתן לבנות בפועל מרתף בבית. הא ותו לא. בדיון לא ניתנו תשובות מניחות את הדעת לשאלה מה פעלו העוררים מאז קיבלו לידיהם את כתב התשובה בה פירטה הוועדה אחד לאחד את החסרים שהיה עליהם למלא כדי לעמוד בתנאי סעיף 11 לתכנית. ב"כ העוררים פירט פעולות או פניות שנעשו ע"י העוררים לטענתם למחלקת היטל השבחה לפני הגשת הערר, אולם לדבריו, לא נעשו פעולות או פניות כלשהם לאחר הגשת הערר ולאחר קבלת כתב התשובה. בנוסף, לא ניתן כל מענה מדוע לא הוגשה חוות דעת הנדסית מתוקנת או חוות דעת הנדסית אחרת על פי הנוסח שנדרש בהוראות התכנית. העוררים טענו כי אף שמאי המשיבה עצמו מאשר כי "לא ניתן לבנות". בעניין זה נראה כי העוררים נתפסו לכלל טעות. המשיבה תיקנה את שומתה לעניין בניה בחלל הגג. בעניין זה בלבד נאמר כי לא ניתן לנצל חדר בחלל הגג. העוררים עצמם מצטטים כך במפורש את המשיבה. המשיבה לא תיקנה את שומתה לעניין המרתף, כך שלא נאמר דבר בעניין זה, והטענה נדחית. האמור לעיל חל גם לגבי התנאים הנוספים הקבועים בסעיף 11 לתכנית: המצאת כתב התחייבות של הקונה ורישום הערת אזהרה. ב"כ העוררים טען בדיון בפנינו כי לא הומצא כתב התחייבות, מאחר ועל המשיבה היה להמציא את נוסח כתב ההתחייבות לעוררים או לקונה, על מנת שתחתום עליו. אולם שוב, אם לטענתם על המשיבה היה להמציא להם נוסח או טופס כלשהו, לא הוברר מדוע לא פעלו העוררים להשיגו מאת המשיבה, לפחות מאז קיבלו לידיהם את כתב התשובה ועד לקיום הדיון בפנינו. למיצער, מדובר בפרק זמן נכבד של למעלה משנה ושמונה חודשים. לכל הפחות, מצופה היה כי לכשיתקיים הדיון בפנינו וכאשר ידועות לעוררים זה מכבר טענות המשיבה בדבר המסמכים החסרים, יוגשו ויוצגו מסמכים אלו בדיון, או למיצער יינתנו נימוקים שיש בהם כדי להניח את הדעת מדוע לא נעשה כן, או מדוע אין עליהם לעמוד בתנאים אלו וכיוצא בזה. כל זה לא נעשה במקרה שלפנינו. במהלך הדיון הוצג עמוד ראשון ועמוד שביעי של חוזה המכר, אשר הועברו בפקס לידי ב"כ העוררים במהלך הדיון, וזאת גם אך ורק נוכח שאלותינו בדיון. גם אז, לא הוצג בפנינו חוזה המכר במלואו. בעמוד שהוגש, הגם שמצויינת התחייבות של הקונה כלפי המוכר לעניין כתב ההתחייבות, אין בכך ממילא כדי למלא אחר התנאי הקבוע בסעיף 1.3 לתכנית - חתימה של הקונה על כתב התחייבות למשיבה. על כן, לית מאן דפליג כי גם תנאי זה לא קוים על ידי העוררים. זאת במיוחד, כאשר כאמור, ידעו הם את טענת המשיבה כי גם תנאי זה לא קוים על ידם, וכאשר היה סיפק בידם, די זמן והותר, עד למועד קיום הדיון בפנינו כדי להיערך ולמלא גם אחר תנאי זה, ולהציג בפנינו כתב התחייבות של הקונה. משכך, גם לא התמלא התנאי הנוסף הקבוע בסעיף 1.4, וגם לא נרשמה כל הערת אזהרה בגין ההתחייבות, שלא הומצאה. אשר על כן, אנו דוחים את טענת העוררים כי מילאו אחר תנאי סעיף 11 לתכנית. משכך - הרי שבדין חייבה אותם המשיבה בהיטל ההשבחה. אשר לגובה היטל ההשבחה, בנסיבות העניין אנו מקבלים את טענות המשיבה כי בעניין זה אף הלכה כברת דרך רבה לקראת העוררים בשומתה בשעור מקדם הדחיה שנקבע בה מלכתחילה - דחיה למשך 36 שנה, וכן כי תיקנה את השומה מיד כאשר עמדה על כך שמדובר בתקרת רביץ. אשר על כן, בנסיבות אלו לא מצאנו מקום להתערב בשומת היטל ההשבחה שהוצאה ע"י המשיבה. בכותרת הערר נאמר כי הערר הוגש גם על היטל ההשבחה בגין תכנית הר/מק/160/ה/8, אולם בגוף הערר לא נטענו טענות כלשהן כנגד היטל ההשבחה בגין תכנית זו. לפיכך שומת היטל ההשבחה בגין אישור תכנית זו, גם היא עומדת בעינה. אשר על כן, מכל הטעמים שלעיל, אנו מחליטים לדחות את הערר. בנסיבות העניין החלטנו, ולו יהא זה לפנים משורת הדין, לפסוק הוצאות סמליות בלבד על העוררים, בגובה של 1500 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק. היטל השבחה