נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שקבע כי שימוש מסחרי הותר עוד במצב התכנוני הקודם, תכנית רצ/1/1, כאשר התכנית נשוא היטל ההשבחה, תכנית רצ/59/5/1 יצרה לפי הכרעתו רק "ודאות מלאה" אשר הוערכה על ידו בשיעור של כ- 15%. העוררת טוענת כי השמאי המכריע התעלם ב"אופן בוטה" כלשונה (סעיף 11 לערר), מתכניות סטטוטוריות מפסיקות של בתי משפט ו"התעלם באופן מוחלט" כלשונה (סעיף 14 לערר), מתכנית רצ/78/7 שיעדה את המקרקעין למגורים. נטען כי תכנית רצ/1/1 לא התירה שימוש מסחרי במקרקעין. לפיכך לא היה מקום להסתמך על היתרי בניה למסחר, שלכל היותר מצביעים הם על נוהג פסול של הוועדה המקומית. המשיבים טוענים כי אין להתערב בשומה המכרעת. נטען כי כל עשרות היתרי הבניה שהוצאו במהלך השנים על פי תכנית רצ/1/1 לחזית מסחרית ברחוב רוטשילד, הסתמכו על סימון פס אפור בחזית חלקות ביעוד מגורים ד' בתשריט תכנית רצ/1/1, ועל כן הינם כדין ותואמים את התכנית ואת תשריט התכנית. ברחוב רוטשילד חזיתות מסחריות מזה כיובל שנים, וכך היתה שפת התכנון דאז. על פי תקנון רצ/1/1 החלקות זכאיות לזכויות ושימושים המוגדרים באיזור מסחרי. בדיון בפנינו הוצגה שומה שערך שמאי המשיבה בנכס ברחוב הכרמל 3, מיום 24.2.11, שם הוא קובע כי "החלקה יועדה משנת 1970 לפי רצ/1/1 לאזור מגורים ג' מעל חזית מסחרית". נטען כי כל טענות העוררת הועלו גם בפני השמאי המכריע ונדחו על ידו ואין להעלותן שוב. עיון בשומה המכרעת מעלה כי כל טענות העוררת נטענו בפני השמאי המכריע, נדונו, נותחו ונדחו על ידו. לפיכך, אין מקום להעלות בערר על שמאי מכריע טענות שכבר עלו, נדונו ונדחו על ידי שמאי מכריע. יתירה מכך - השמאי המכריע מנתח בפירוט ובאריכות את נושא השימוש המסחרי לפי תכנית רצ/1/1. במסגרת זו, לא רק שאיננו מתעלם מהתכניות שצוינו על ידי העוררת בערר, אלא הוא מתייחס אליהן ומפרט את טענות העוררת בעניינן (למשל עמודים 20,17,16,14,12 לשומה המכרעת ועוד). חמור בענייננו כי נטענות טענות בערר על התעלמות שמאי מכריע מעניין זה או אחר, כאשר עניין זה מופיע במפורש בשומה המכרעת, ובפרט כאשר לטענה מתלווה גם סגנון אשר איננו ראוי כלפי שמאי מכריע. העוררת בחרה להשתמש בביטויים כ"התעלמות באופן בוטה" ו"באופן מוחלט" כאשר עיון בשומה המכרעת מעלה כי לא רק שלא כך הוא, אלא ההיפך הוא הנכון. שוב ושוב חוזרים אנו על כך בהחלטותינו, כי יש להבחין הבחנה ברורה בין אי הסכמה של צד עם מסקנות כאלו ואחרות של שמאי מכריע בנוגע לטענות שהעלה, לבין טענה להתעלמות מטענות או מתכניות וכדומה. כיצד ניתן לטעון ששמאי מכריע התעלם מטענות או מתכנית זו או אחרת, כאשר גם הטענות מפורטות בשומה המכרעת וגם התכנית מופיעה בה? תמהנו. גם לגופן של הטענות, לא מצאנו בהן ממש. ראשית נעיר כי השמאי המכריע ניתח את הוראות תכנית רצ/1/1 באופן שאין בו משום "טעות מהותית" או "דופי חמור". השמאי המכריע מפרט בהרחבה את טיעוני הצדדים לעניין תכנית רצ/1/1. גם בעניין זה נעיר, כי משבחרו הצדדים לילך לשמאי המכריע ומשבחרו הם לטעון בפניו טענות בעניין פרשנותה של תכנית, אין מקום לבוא ולטעון לאחר מכן בפנינו כי שמאי מכריע איננו מוסמך לדון בפרשנות הוראותיה של תכנית וכי אין זה תחום מומחיותו. במקרה שלפנינו עסקינן בלב ליבה של המומחיות התכנונית בכל הנוגע למיקרא תכניות ותשריט תכניות, ולא ידענו במה נופל השמאי המכריע בכך מב"כ העוררת או מהשמאי מטעמה. מכל מקום, בשומה המכרעת פירוט נרחב של טענות הצדדים, אשר כולם גם הועלו ונטענו בפניו וכאמור לעיל אין לכך מקום, מלכתחילה, בערר על שומה מכרעת, להעלות מחדש טענות שכבר הועלו בפני שמאי מכריע נדונו ונדחו על ידו. בעמודים 15-12 מפורטים בהרחבה טיעוני שמאי המבקשים. בעמודים 19-16 מפורטים בהרחבה טעוני שמאי המשיבים. עיון בעמודים מפורטים אלו מעלה כי כל הטענות שהועלו בפנינו, הועלו ונדונו כבר בהרחבה אצל השמאי המכריע. הכרעתו מפורטת בעמודים 20-19 וזו לשונה: "הכרעה בתקנון תכנית המתאר רצ/1/1 קיימת הגדרה מפורשת של יעוד מסחרי, לרבות זכויות הבניה המותרות בו. מנגד, בתשריט תכנית המתאר רצ/1/1 לא קיים ציון מפורש של אזור מסחרי, אף לא במקרא התשריט. בתקנון תכנית המתאר רצ/1/1/ג' הורחבה ההתייחסות למגרשים ביעוד מסחרי ל-4 קטגוריות שונות, בהתאם לגודל המגרש. תכנית המתאר רצ/1/1/ג' אינה כוללת תשריט והיא מבוססת על תשריט תכנית המתאר רצ/1/1. מכאן הגעתי לידי מסקנה כי טענתו של שמאי המבקשים על-פיה הסימון בתשריט רצ/1/1 של קו אפור (רצועה צרה) בחזית החלקות הפונות לרחוב רוטשילד, לרבות החלקה שבנדון, מהווה הגדרה של אזור מסחרי, הינה סבירה. מצאתי כי סימון זה חוזר בתשריט תכנית המתאר בעיקר ברחובות הראשיים בעיר (הרצל, ז'בוטינסקי, וולפסון, רוטשילד וכד'). חיזוק למסקנתי מצאתי בתכנית רצ/11/1, משנת 1982, אשר אינה חלה על הנכס שבנדון (תחום תחולתה מצפון לרחוב רוטשילד), בה הוגדר אזור מסחרי באמצעות סימון קו סגול בחזית חלקות הצבועות בצבע צהוב ומיועדות לאזור מגורים ד'. מכאן ניתן להסיק כי משמעות הגדרת "אזור מסחרי" היתה למעשה חזית מסחרית בקומת הקרקע. חיזוק נוסף למסקנתי מצאתי בהיתרי הבניה לשימושים מסחריים שהציג שמאי המבקשים, מהם עולה כי כל ההיתרים אכן ניתנו בחלקות שהיו, במועד קבלת ההיתרים, ביעוד דומה לנכס שבנדון (מגורים ד' עם פס אפור בחזית עפ"י תכנית המתאר רצ/1/1). סביר להניח כי אם השימושים המסחריים לא היו מותרים אזי לא היו ניתנים היתרי הבניה הנ"ל. גם לשון תקנון תכנית רצ/59/5/1, בו נקבע כי במבנים קיימים באזור מסחרי הוראות וזכויות הבניה יהיו עפ"י המצב הקיים בשטח, בעוד שהוראות וזכויות הבניה באזור מסחרי יחולו עפ"י הוראות התכנית על מבנים חדשים, תומכת במסקנתי. מכל האמור לעיל קיבלתי את עמדת שמאי המבקשים כי השימושים המסחריים הותרו עוד במצב הקודם לאורך רחוב רוטשילד, לרבות בחלקה שבנדון. ניתן להניח, ברמת סבירות גבוהה, כי שווי הנכס במצב הקודם הושפע מפרשנות זו. עם זאת, נוכח אי הבהירות הקיימת בתכנית המתאר, כמפורט לעיל, הגעתי לידי מסקנה כי תכנית רצ/59/5/1 יצרה וודאות מלאה לאפשרות השימוש המסחרי בנכס. הנני סבור כי יש להעריך את מקדם הוודאות הנ"ל בשיעור של כ-15% מהפרש השווי בין יעוד מסחרי לבין מגורים ד' ללא מסחר." במקרה שלפנינו סבורים אנו כי לא נפלה טעות מהותית בפרשנות תכנית רצ/1/1 ותשריט התכנית. בתשריט התכנית מסומן בבירור סימון אפור אשר אין מחלוקת לגביו בין הצדדים. מקבלים אנו גם את טענת המשיבים כי בהתאם ל"שפת התכנון" שנהגה אז, ניתנו היתרי הבניה אשר על פיהן בשדרות רוטשילד מצויות חזיתות מסחריות לרוב מזה עשרות שנים. אין גם מחלוקת כי למשל, בדפי המידע מופיע מגורים ד'+חזיתות מסחריות (הגם שאין לגזור מכך בלבד זכויות אולם ניתן לראות בכך ככל מקרה אינדיקציה לפרשנות הוועדה המקומית מזה עשרות שנים). גם בטבלת זכויות הבניה ובטבלת השטחים מופיע מסחר. ברשימת השימושים בפרק ה' בהוראות התכנית, מופיע באזור מגורים א,ב,ג,ד גם, כי הוועדה המקומית רשאית לאשר גם משרדים, חנויות לשירות הצרכים היום-יומיים של תושבי המקום ובתי המלון. אשר על כן, המסקנה של השמאי המכריע כי הותרו שימושים מסחריים לאורך רחוב רוטשילד על פי התכנית, סבירה היא בנסיבות הענין, תוך מתן מקדם ודאות בנסיבות, של 15%, כפי שנותח בשומה המכרעת. אשר על כן, לא מצאנו מקום להתערבותנו בשומה המכרעת בעניין זה. אשר לשעור המקדם שקבע השמאי המכריע, עניין שמאי מובהק הוא בתחום מומחיותו המקצועי של שמאי מכריע, אשר ועדת ערר לא תתערב בו. כך גם לגבי יתר הטענות השמאיות בערר כנגד השומה המכרעת, אשר ועדת הערר לא תתערב בכגון דא ואשר אין גם מקום למנותן, על דרך האמור ע"י השופט ארבל בעמ"נ (נצ') 1009/07 הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לב הגליל" נ' מוחמד סעיד אחמד אבו סאלח ז"ל. כן נפנה בענין זה להחלטתנו בערר 8046/13 רפאל רפאלי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה לוד. כאמור לעיל, לא היה מקום לטעון טענות בערר כפי שנטענו. יתירה מכך ונוכח היטל ההשבחה שנקבע על ידי השמאי המכריע, ספק רב, בהינתן עובדות אלו, אם היה מקום מלכתחילה, להגיש ערר זה על שומה מכרעת, שלאחר תיקון 84 לחוק. הערר נדחה. בנסיבות העניין העוררת תישא בהוצאות המשיבה בסכום של 7000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. נוכח קביעתו של שמאי המכריע כי כבר שקל את הבקשה להטלת מלוא שכר טירחתו על המשיבה (העוררת כאן) ודחה אותה, איננו מתערבים בשיקול דעתו בעניין זה, גם אם יכול, דעתנו שונה היתה. שמאי מכריעבניהמצב תכנונישמאות