הוכחת "נוהג" להוציא היתרי בניה

הוכחת "נוהג" להוציא היתרי בניה

מדובר בערר על החלטת השמאי המכריע מר וירניק.

העורר עוסק בנקודה אחת והיא זכויות הבניה במקרקעין ערב המועד הקובע של תכנית כ/150.

השמאי המכריע קבע שיש להעריך את שווי המקרקעין לפי זכויות הבניה שנקבעו בתכנית כ/62א', תכנית שאין חולק כי לא אושרה מעולם, וזאת בהפחתה מסוימת לאור העובדה כי לא מדובר בתכנית מאושרת.
השמאי המכריע מבסס את קביעתו על 4 פרמטרים:


תצהיר מהנדס הוועדה המקומית אינג' יזרעאלי;
החלטת ועדת הערר בענין ערר (חיפה) 8044/12 קטן נג'יב נ. הוועדה המקומית קריית אתא
היתרי בניה שניתנו לפני תכנית כ/150 בהתאם לתכנית כ/62א';
מידע תכנוני שהנפיקה הוועדה המקומית ביום 2.7.05 לחלקה סמוכה ממערב.


הוועדה המקומית אינה טוענת בערר כנגד הנוהג שהיה קיים לגבי הוצאת התרים מכוח תכנית כ/62א', אולם טוענת כי לא הוכח כי נוהג שכזה היה קיים לגבי הנכס נשוא הערר והרחוב בו נמצא הנכס.

לטענת הוועדה המקומית על המקרקעין נשוא הערר חלה בעבר תכנית כ/21 אשר סווגה אותם כחקלאיים למחצה וכי ברחוב נשוא הערר לא ניתנו מעולם היתרים לפי תכנית כ/62 א', ומכאן יש להתייחס למקרקעין אלו באופן שונה לעניין הזכויות מכוח תכנית כ/62א'.

לא מצאנו כל סיבה להתערב בהכרעת השמאי המכריע, שהינה הכרעה מנומקת, מוסברת המתייחסת לטענות המשיבה לרבות הטענה הספציפית.

ונבאר בקצרה:

כללי:
ראשית, אין עוד חולק כי הוועדה המקומית קריית אתא הנפיקה התרים רבים בהתאם לתכנית כ/62א' בתחומי העיר. בעניין זה קיימת החלטה מפורטת של ועדת הערר בעניין קטן נג'יב לעיל וכן עשרות שמאיות מכריעות הקובעות כך.

לפיכך, באופן עקרוני, במצב הקודם לתכנית כ/150, בתחומים שחלה תכנית כ/62 א', יש להעריך את שווי המקרקעין בהתאם לזכויות שהקנתה תכנית כ/62א' עם הפחתה לאור הסיכון הגלום בהוצאת היתרים מכוח תכנית שאינה מאושרת.

מכאן השאלה המתעוררת בערר זה, הינה: האם יש מקום לקבוע כלל שונה לגבי רחוב שטנד או לגבי הנכס נשוא הערר.

דיון:
לא מצאנו כל סיבה לקבוע כלל שונה לגבי רחוב שטנד, וננמק:
ראשית, תצהיר מהנדס העיר אינו מתייחס לחלק זה או אחר של העיר קריית אתא אלא מצביע על מדיניות כללית להנפקת היתרי בניה מכוח תכנית כ/62א' (כפי שקובע גם השמאי המכריע).
שנית, המידע התכנוני עליו הסתמך השמאי המכריע הינו לגבי חלקה סמוכה גיאוגרפית.
שלישית, איננו סבורים כי בעובדה כי לא נמצאו היתרים לגבי רחוב מסוים יש בכדי לשלול את מדיניות הוועדה המקומית לגבי תכנית כ/62א' או את הנוהג להוצאת התרים (נוהג עליו כאמור אין חולק).
מדובר אכן ברחוב קטן מכאן ההסתברות שלא הוצאו לגביו התרים בתקופה הרלוונטית הינה גבוהה.
אילו, הייתה מראה הוועדה המקומית בקשות להיתר שסורבו ברחוב זה היה בכך בכדי לבסס תשתית עובדתית כי המדיניות או הנוהג לא חלו על הרחוב או על האזור.
אולם, עצם העדרם של היתרי בניה, כאשר בשכונה סמוכה קיימים היתרי בניה רבים, אין בו בכדי ליצור הוכחה כי הוועדה המקומית נהגה שונה לגבי רחוב זה, או כי השוק התייחס לרחוב זה באופן שונה.
רביעית, לא מצאנו כל רלוונטיות לכך כי התכנית הקודמת לתכנית כ/62א', תכנית כ/21, סווגה את המקרקעין לחקלאיים למחצה.
תכנית כ/21 העניקה למקרקעין זכויות בניה של 150 מ"ר בשתי קומות ואין בכך הבדל משמעותי מתכנית כופריתא שהיוותה את המצב הקודם בכל אותן שומות מכריעות רבות בהן נקבע שווי המצב הקודם לתכנית כ/150 כשווי לפי הזכויות בתכנית כ/62א' בהפחתה.
חמישית, הוועדה המקומית הפנתה לשומה המכרעת של השמאי מר תמיר שדה כתומכת בעמדתה. אלא שגם שומה זו אינה קובעת כי לא היה קיים נוהג או מדיניות להוצאת התרים לפי תכנית כ/62א', אלא קובעת באופן מפורש כי שווי השוק הושפע מהזכויות שהקנתה תכנית כ/62א'.
באותו המקרה סבר השמאי המכריע מר שדה כי יש לאמץ את הזכויות שקבעה תכנית כ/62א' למגורים א'. מדובר בשיקול דעת שמאי סביר, כפי שבמקרה שלנו קביעת השמאי המכריע להעריך את השווי לפי הזכויות שקבעה תכנית כ/62א' למקרקעין כאזור מגורים ב' הינה קביעה שמאית סבירה.

לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר ומאשרים את השומה המכרעת.
אין צו להוצאות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה היתר בניה ?

  2. דמי היתר בניה

  3. הקטנת חדר על גג

  4. התנגדות להיתר בניה

  5. דק היתר בניה

  6. היתר בניה שער חשמלי

  7. היתר בניה חיפה

  8. מחסן חקלאי - היתר בניה

  9. סככה - היתר בניה

  10. היתר לבניית בית מטבחיים

  11. השבת דמי היתר בניה

  12. בקעת בית הכרם - היתר בניה

  13. היתר בניית דיר צאן

  14. היתר בניה ברמת השרון

  15. עורך הבקשה להיתר בניה

  16. היתר בנייה באתר עתיקות

  17. חידוש היתר בניה למחסן

  18. חוות סוסים - היתר בניה

  19. דמי היתר בניצול זכויות בנייה

  20. מניעת הוצאת היתר בניה

  21. ביטול היתר בניה בדיעבד

  22. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  23. היתר בנייה לעיריית חיפה

  24. בקשה להיתר לבניית מוזיאון

  25. היתר בנייה רטרואקטיבי אחרי הרשעה

  26. ביטול היתר בניה ברמת השרון

  27. הוצאת היתר בניה בדיעבד למפעל

  28. היתר לבניית מדרגות לולייניות

  29. הפרת חובה חקוקה - היתר בניה

  30. תנאי לקבלת היתר בניה - התאמה לתוכנית

  31. תכנית מפורטת כתנאי להיתר בנייה

  32. הוכחת "נוהג" להוציא היתרי בניה

  33. היתר לבניית תעלה לניקוז מי גשמים

  34. מי צריך לחתום על בקשה להיתר בניה ?

  35. דחיית בקשה להיתר בניה תואמת לתכנית

  36. בקשה להיתר בניה והקלה לקומת משרדים ומרפאות

  37. היתר בניית בריכת שחייה בחצר, עד גבולות המגרש

  38. חיבור למערכת ביוב מרכזית כתנאי למתן היתר בניה

  39. בקשה להיתר להקמת מבני ציבור (מעון יום ומרכז חוגי לילדים)

  40. תקנה 16(א)(7): התניית הוצאת היתרי בנייה בהריסתם של מבנים

  41. בקשה להיתר בנייה להקמת ג'קוזי על גג פרטי ולהקמת בריכה בגג פרטי

  42. היתר בניה לאישור בדיעבד לסגירת קומת עמודים ושינויים בפיתוח שטח

  43. ערר החלטת הוועדה המקומית - קבלת היתר בנייה לבית פרטי חד משפחתי

  44. תיק המידע להיתר מהווה שלב ראשון והכרחי לצורכי הגשת בקשה להיתר בנייה

  45. העורר הגיש בקשה להיתר חפירה וכן להיתר בניה לבניית מבנה חדש בן שבע קומות

  46. נטען כי הוועדה המקומית אישרה היתר בנייה, חרף חריגות המהוות סטייה ניכרת מתוכניות תקפות

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון