אמנות הנותנות לחברת הנפט האנגלו פרסית זיכיון להעברת נפט לארץ ישראל

בשנים 1933 וכן 1938 נחתמו אמנות הנותנות לחברת הנפט האנגלו פרסית זיכיון להעברת הנפט לארץ ישראל וכן להקמת מפעלים ומתקנים לזיקוק הנפט. אמנות אלו קיבלו תוקף סטטוטורי במסגרת פקודה מס' 34 של השלטון הבריטי. צו הנציב העליון הבריטי משנת 1938 החריג את המתחם מתחום העיר חיפה ולמעשה מתחום עירוני כלשהו. בשנת 1958 לערך הוקמה העוררת (אז בשם אחר) ובאותה שנה הומחו לה הזכויות והחובות של חברת הנפט האנגלו פרסית מכוח האמנות והצווים לעיל. בשנת 2003 הסתיימה תקופת הזיכיון בהתאם לאמנות ובשנת 2005 הוכלל המתחם בתחום המוניציפאלי של עיריית חיפה. המדינה שהייתה בעלת השליטה במשיבה מכרה את אחזקותיה במשיבה לגורמים פרטיים וזאת באמצעות מכרז פומבי. בשנת 2010 הוקמה הוועדה המקומית המשותפת, המשיבה, מכוח צווי תכנון ובניה. העוררת ביקשה להוציא היתר בניה במתחם וזאת מכוח התכנית המופקדת, תכנית ג/1200, ועל סמך סעיף 97א' לחוק התכנון והבניה. המשיבה הנפיקה שומות היטל השבחה בגין בקשות להיתר אלו. העוררת הגישה כתב ערר מפורט המתייחס לשומות המשיבה. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים וביום 21.6.2012 נתנה החלטה מפורטת ומנומקת של ועדת הערר בטענות הצדדים (להלן: "ההחלטה הראשונה"). בסיכומה של ההחלטה החליטה ועדת הערר לפנות למינוי שמאי מייעץ. ועדת הערר הנחתה את השמאי המייעץ להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם, בהתאם לקביעה הבאה: "לאור האמור לעיל, איננו מקבלים את גישת העוררת כי במועד הקובע ניתן היה להנפיק היתרי בניה מכוח תכנית חפ/222 או מכוח תכנון מנדטורי אחר (ובוודאי שאיננו מקבלים את הטענה כי כלל לא נדרשו היתרי בניה), מצד שני איננו מקבלים גם את גישת המשיבה כי מדובר במקרקעין ללא ייעוד כלל. אנו סבורים כי המצב התכנוני האובייקטיבי, אשר במקרה שבפנינו הינו גם המצב התכנוני שהיה עומד בפני הקונה הסביר, הינו כי מדובר במקרקעין המיועדים לבתי זיקוק מכוח תכנון מנדטורי. עם זאת, לא ניתן להנפיק מכוח התכנון המנדטורי היתרי בניה כלשהם בתאריך הקובע. לאור הכרעתנו זו, הקובעת כי המקרקעין היו מיועדים לבתי זיקוק ללא אפשרות להוצאת היתרי בניה, אין נפקות לתכניות תמ"א 35, תמ"א 30 וכן תמ"מ 6, אשר אף אם ניתן ללמוד מהן על קיומו של מתחם בתי הזיקוק, הרי אמירה זו נבלעת בייעוד הסטטוטורי כפי שקבענו לעיל, וכאשר ברור כי תכניות אלו אינן מאפשרות הוצאת היתרי בניה מכוחן במתחם. לפיכך, אנו מנחים את השמאי המייעץ לשום את המקרקעין במצב קודם כמקרקעין המיועדים למתקן לבתי זיקוק אולם ללא כל פרמטר תכנוני, כך שלצורך הוצאת היתר בניה נדרשת הכנת תכנית מפורטת בסטנדרט המקובל במועד הקובע." לגבי המצב החדש, סברה ועדת הערר שאין ליתן הנחיות מיוחדות. יו"ר מועצת השמאים מינתה את גב' דורית פריאל כשמאית מייעצת וזו נתנה את שומותיה המייעצות לגבי הבקשות להיתר למיניהן. על שומות אלו הוגשו ההשגות שבפנינו. השגות הוועדה המקומית השמאית המייעצת קבעה כי יש לבצע הפחתה של השווי ביחס לעסקאות השוואה וזאת לאור היקף המקרקעין וקבעה כי מקדם הפחתה יעמוד על 0.2. המשיבה טוענת כי שגתה השמאית המייעצת בעניין זה. לטענת המשיבה היות וההיתרים הוצאו מכוח סעיף 97א' ולא מכוח התכנית, יש להתייחס לכל היתר באופן ספציפי ולכן אין מקום לבצע הפחתה לגודל. המשיבה מוסיפה וטוענת כי בכל מקרה יש להתייחס לכל היתר והיתר כאל היתר בגין מגרש ספציפי ולכן אין מקום לבצע הפחתה לגודל. טענתה האחרונה של המשיבה הינה כי קיים בלבול מושגים בשומה המייעצת בנושא ההפחתה לגודל. השגות העוררת בחלק הראשון של ההשגה העוררת משיגה על שלושה עררים: ערר 8010/12 שעניינו מתקן לייצור דלקים נקיים; ערר 8022/12 שעוסק בתוספת מערכת מים חמוצים; ערר 8034/12 פיילוט למתקן להפקת שמנים. בכל שלושת העררים הללו קבעה השמאית המייעצת כי אין להביא בחשבון בשווי המצב הקודם "שטח מתקנים להריסה אשר לא הוצג היתר להקמתם". העוררת טוענת כי כלל המתקנים הללו נבנה כדין, ולכן אין מקום להפחית מהשווי את אותם החלקים המיועדים להריסה. מכאן טוענת העוררת, כי יש לתקן את שומת השמאית המייעצת, כך שגם החלקים המיועדים להריסה יובאו בחשבון במסגרת היטל ההשבחה. בנוסף משיגה העוררת על קביעת השמאית המייעצת בערר 8032/12 שעניינו הרחבת חדר חשמל. בעניין זה טוענת העוררת כי טעתה השמאית המייעצת כאשר חייבה אותה בתשלום כלל השטחים במצב החדש ולא הפחיתה את השטחים שהיו בנויים כדין במצב הקודם. לעוררת טענה גם לגבי כלל העררים והיא - כי טעתה השמאית המייעצת כאשר לא הביאה בחשבון את השומות המכריעות של מר שאול רוזנברג וכן מר יצחק רוגובין, שומות אשר ניתנו לגבי בקשות להיתר במתחם. דיון היקף התערבות בשומת שמאי המייעץ בפתחו של הדיון נשוב ונפנה לכללי ההתערבות בשומה מכרעת או מייעצת כפי שנוסחו בפסיקה ואוזכרו בהחלטות רבות מספור של ועדות הערר. ההלכה הפסוקה קבעה, כי התערבות של ועדת הערר בשיקול דעתו של שמאי מייעץ בנושאים השמאים תהיה מצומצמת ומוגבלת. ר' סיכום של ההלכה בנושא היקף ההתערבות בהכרעת השמאי במסגרת עמ"נ (נצרת) 102/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה "מעלה הגליל" נ' חסין פאהד סעיד פרג' (): "אם כן, שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, שמטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה מאינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים. הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו ללא סיבה של ממש. סיבה טובה כאמור, יכולה להיות משוא פנים חלילה או פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או טעות קשה יורדת שורש לענין וכאלה לא מצאתי כאן." (הדגשה שלי - ג.ה.). ועדות הערר השונות אימצו גישה זו לגבי ההתערבות המצומצמת בשיקול דעת השמאי המכריע בכמה החלטות, ר', למשל, בערר (ירושלים) 177/09 הועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' () וכן בערר (ירושלים) 139/09 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ()(להלן: "יונייטד סינגוג"). על שתי החלטות אלו הוגשו ערעורים מנהליים, כאשר הערעור המנהלי לגביהן נדחה בפסק דין מנומק, ר' עמ"נ (ירושלים) 45066-03-10‏ ‏הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שבתאי זכריה ו-35 אח' (). כן, ר' עמדתו הברורה של כב' בית המשפט בעמ"ן (ירושלים) 48291-05-10 יונייטד סינגוג סנטר נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' (): "קודם בחינת הטענות לגופן נזכיר את היסודות: כפי שציינה ועדת הערר בראשית החלטתה, התערבות בחוות דעתו של שמאי מכריע תעשה במצבים חריגים. בתי המשפט חזרו ופסקו לעניין זה כי השמאי המכריע ממונה כגורם מקצועי אובייקטיבי ובעל מומחיות מטעם ועדת הערר, על מנת ליתן את חוות הדעת המקצועית שתהווה בסיס להכרעתה. אמת נכון הדבר, אין לחוות דעתו של השמאי המכריע תוקף מחייב משל עצמה, ורק קבלתה על-ידי ועדת הערר עושה אותה לבעלת התוקף. אולם התערבות ועדת הערר בקביעתו של שמאי מכריע תהא אך אם נפל בה פגם עקרוני, כגון אם היתה חלילה מוטה מטעמים זרים או נגועה בפגם כלשהו מתחום כללי הצדק הטבעי, או אם יש בה שגיאה חמורה היורדת לשורשו של עניין." (הדגשה שלי - ג.ה.). ר' לאחרונה עמדה אף יותר קיצונית לגבי העדר התערבות בשומה מכרעת וזאת בעמ"ן (תל אביב) 33103-02-12 משרד התחבורה ואח' נ. גלר ואח' (): "אין כל מניעה שוועדת הערר תאמץ את מסקנות השמאי המכריע. היא מינתה אותו על מנת להסתייע בחוות דעתו. הוועדה אינה צריכה להתערב בשומה המכרעת אל אם כן, נמצא בה פגם היורד לשורש תקופתה מבחינת דיני המנהל הציבורי" הלכות אלו נכונות גם לגבי עילות ההתערבות בשומה מייעצת, ר' ניתוח מפורט בערר (דרום) 6121/09 רסקו חברה להתיישבות חקלאית עירונית בע"מ נ. הוועדה המקומית באר שבע (). המסקנה העולה מהפסיקה דלעיל הינה כי למרות שאין מחלוקת כי לוועדת הערר סמכות להתערב בשומה המייעצת, הרי ככל שמדובר בנושאים מקצועיים שמאיים ועדת הערר מצווה לרסן את היקף התערבותה. לפיכך, ככל שהנושא העומד לדיון נושא אופי שמאי מקצועי (כגון: קביעת שווי) כך היקף ההתערבות יהיה קטן ומצומצם, לעומת זאת ככל שהנושא הינו בעל אופי משפטי או תכנוני, היקף ההתערבות של ועדת הערר יהיה גדול יותר. לאור האמור לעיל נבחן את השגות הצדדים. השגות הוועדה המקומית ראשית נציין כי השגות המשיבה נוגעות לניתוח עסקאות ההשוואה וקביעת מקדמים ביחס לעסקאות אלו. ועדות הערר קבעו כי ניתוח עסקאות ההשוואה וקביעת המקדמים נמצאים בלב ליבה של העשייה השמאית ולכן בנושאים אלו בפרט ההתערבות של ועדת הערר תהא מצומצמת לטעות חמורה או פגם יוצא דופן. ר' בעניין יונייטד סינגוג לעיל: "ניתוח עסקאות השוואה והסקת מסקנות מהן, מהווים את לב ליבה של העשייה השמאית, ומדובר בנושא שמאי מקצועי טהור. לפיכך, אף אם עסקה זו מעוררת שאלות, הרי בחן אותה גורם מקצועי מסומך ואובייקטיבי והחליט מה שהחליט לגביה המסקנות הנובעות ממנה. בנסיבות אלו, אין מקום להתערב בשיקול דעתו המקצועי, גם אם ועדת הערר סבורה כי היה מקום להעניק לעסקה זו משקל רב יותר." לפיכך לגבי המישור השמאי של טענת המשיבה, הרי מדובר בניתוח שמאי סביר והגיוני ובוודאי שאין בקביעת המקדם של הפחתה לגודל משום שגיאה חמורה או פגם יוצא דופן. במישור המשפטי טוענת המשיבה כי יש להתייחס לכל בקשה להיתר בנפרד היות ואלו הוגשו לפי סעיף 97א' ולא מכוח התכנית המופקדת. לא מצאנו כל נפקות לעניין ההפחתה לגודל לסוגיה אותה מעלה המשיבה - האם מדובר בהשבחה הנובעת מהבקשה להיתר כשלעצמה או מהבקשה להיתר כתוצאה מהתכנית. ההפחתה לגודל מבחינה שמאית הינה פונקציה של גודל או שטח המקרקעין בגינם מושת היטל ההשבחה ולא של השטח בבקשה להיתר או שטח התכנית החלה על המקרקעין. כך, למשל, ייתכן כי במסגרת תכנית מתאר הכוללת 1,000 דונם תתבקש בקשה להיתר בגין מגרש בשטח של 250 מ"ר וכן בקשה להיתר לגבי מגרש בשטח של 30 דונם, במקרה זה על אף שהבקשות להיתר מתייחסות לאותה התכנית, בהחלט ייתכן כי בגין הבקשה להיתר למגרש הקטן, ההשבחה לדונם תהא נמוכה יותר עקב הפחתה לגודל. בכל מקרה, ולמען הזהירות, נציין כי לעמדתנו גם כאשר ננקט הליך לפי 97א' לחוק התכנון והבניה, הרי האקט הנורמטיבי המשביח הינו התכנית המופקדת ולא היתר הבניה עצמו. ההבדל היחיד בין מצב של מימוש בדרך של בקשה להיתר מכוח 97א' למימוש בדרך של בקשה להיתר מכוח תכנית מאושרת הינו במועד הקובע, כאשר במקרה של מימוש לאור סעיף 97א' מועד זה הינו מועד הוצאת ההיתר. טענה נוספת של המשיבה הייתה כי כל בקשה להיתר שהוגשה התייחסה למתחם עצמאי ולא התייחסה לכלל שטח המתחם. אף בטענה זו אין בכדי להועיל למשיבה, ונבאר: ראשית נבהיר כי הסוגיה של השטח הרלבנטי לקביעת הפחתה לגודל הינה סוגיה בעל אספקט שמאי, סוגיה אשר עמדה בפני השמאית המייעצת, וזו הכריע בה בצורה סבירה. לגופם של דברים, לצורך קביעת השווי וההפחתה, הסוגיה הינה - האם קונה סביר אכן היה רואה בכל אחד מהמתקנים הללו מתקן עצמאי על מגרש עצמאי או שמא חלק ממתחם. לטעמנו כל קונה סביר במועד הקובע היה רואה את המתקנים הללו כחלק מהמכלול הקרקעי של מתחם בז"ן וכך יש להתייחס אליהם. לטעמנו אף אם למתקן זה או אחר קיים באופן תיאורטי זכות קיום עצמאית במקום אחר, הרי מיקומו הנוכחי במכלול המקרקעין של בתי הזיקוק משפיע על שווי הקרקע ומחייב הפחתה לגודל. איננו מקבלים גם את הטענה כי השמאית המייעצת נקלעה לבלבול מושגים, כך שניתן להשתמש בשטח עליו חלה התכנית כקנה מידה להארכת הגודל לצורך קביעת ההפחתה לגודל. כלומר, כפי שבארנו לעיל, אין מתייחסים לשטח התכנית כשטח הרלבנטי לצורך תחשיב ההפחתה לגודל, אלא כשטח המייצג את שטח המתחם הרלבנטי לקונה הסביר. אשר על כן, אנו דוחים את השגות המשיבה. השגות העוררת אי התחשבות במבנים ללא היתר אשר מיועדים להריסה כאמור העוררת טוענת כי היה מקום להביא בחשבון בשווי מצב קודם גם חלקים במבנים אשר לגביהם לא הומצא היתר בניה, ואשר סומנו להריסה. אנו סבורים כי יש להבחין בין שני הפרמטרים המוזכרים בשומות המייעצות ובהשגה מטעם העוררת, כך שיש להפריד בין קיומו של היתר בניה מצד אחד לבין היותם של החלקים מיועדים להריסה מהצד השני. אנו סבורים כי יש מקום ליתן שווי למתקנים שונים הקיימים במתחם, אף שלגביהם לא הומצא היתר בניה, ובלבד שאלו הוקמו טרם שנת 2003. כפי שעולה מהחלטתה הראשונה של ועדת הערר הרי שלא ניתן להתעלם ממבנים במקרקעין שנבנו עד שנת 2003 גם כאשר לא הוצג לגביהם היתר בניה, ולמבנים אלו קיימת חזקת כשרות. הצדדים האריכו לגבי נושא זה בהשגות ובתשובה, אך אנו לא מצאנו צורך להאריך גם כן, כאשר הדברים מנותחים בהרחבה בהחלטה הראשונה מיום 21.6.2012. בכל מקרה המסקנה הינה ברורה, מבנה שנבנה במתחם טרם שנת 2003, חלה עליו חזקת כשרות ויש להביאו בחשבון לצורך תחשיב היטל ההשבחה במצב קודם. לעומת זאת, ככל שמדובר במתקנים המיועדים להריסה, הרי עמדתנו הינה כעמדת השמאית המייעצת, והיא כי אין ליתן להם ערך כלשהו. בנושא זה אין צורך לטעמנו להיכנס לפלפול המיותר בדבר המצב המשפטי של נכס המסומן להריסה, היות והמישור השמאי מנפק תשובה ברורה וחד משמעית - נכס המסומן להריסה הינו חסר שווי כלכלי. לפיכך, אנו סבורים כי כאשר מתקן מסומן להריסה, הרי ניתן מכך להסיק מבחינה שמאית כי ערכו הכלכלי עת סומן זה להריסה הינו אפס, הרי אילו לא היה ערכו אפס, מן הסתם לא היה זה מיועד להריסה. והדברים ברורים ופשוטים. לפיכך, אנו סבורים כי באותם עררים בהן קבעה השמאית המייעצת שאין להביא בחשבון "מתקנים להריסה" הרי אין מקום להתערב בקביעות אלו, וזאת בין אם הוצג היתר בניה למתקנים אלו ובין אם לא הוצג היתר שכזה. לעומת זאת, ככל שיש בעררים אלו אי התחשבות במתקן קיים מלפני שנת 2003, ובוצעה הפחתה מהשווי במצב קודם לאור אי הצגת היתר בניה וזאת כאשר המתקן אינו מסומן להריסה, הרי יש מקום לתקן את השומה ולהביא בחשבון את שוויו של המתקן במסגרת שווי המצב הקודם. למיטב הבנתנו, המקרה היחיד בו השמאית המייעצת לא נתנה שווי למתקן במצב הקודם למרות שזה לא היה מסומן להריסה הינו במסגרת ערר 8032/12. עם זאת, ייתכן וישנם מקרים נוספים שלא הובהרו די הצורך בהשגה או בדיון בה נקטה השמאית המייעצת באופן דומה. לפיכך, אנו מאפשרים לצדדיים להגיע להסכמה בדבר תיקון השומה ו/או השומות, כך שמתקנים שנבנו טרם 2003 ואשר אינם מסומנים להריסה יקבלו שווי במצב הקודם. בהעדר הסכמה בין הצדדים, יוחזר נושא זה בלבד לגבי מתקנים אלו בלבד לשמאית המייעצת. אי התחשבות בשומות מכריעות קודמות העוררת טוענת כי השמאית המייעצת לא הביאה בחשבון את ההכרעות של שמאים מכריעים קודמים לגבי היטלי השבחה במתחם. ראשית נציין, כי השמאית המייעצת לא התעלמה משומות אלו, אלא התייחסה אליהם באופן מפורש ומנומק, ודחתה את האמור בהן. אנו סבורים כי נכון וראוי פעלה השמאית המייעצת. השומות המכריעות הקודמות ניתנו טרם תיקון 84, ולא עברו בקרה או בחינה של ועדת הערר (אשר טרם הוקמה) או של בית המשפט הנכבד. ועדת הערר סבורה כי השומות הללו ניתנו על סמך בסיס משפטי שגוי בדבר פרשנות המצב הקודם, כפי שפורט בהרחבה בהחלטה הראשונה. לפיכך, שומות מכריעות אשר ניתנו טרם תיקון 84 וזאת על סמך תשתית פרשנית שגויה של המצב הקודם, אינן יכולות להוות תקדים או אסמכתא ולפיכך נכון היה להתעלם מהן. ועדת הערר זו היא זו אשר פנתה למינוי השמאית המייעצת והיא זו אשר הנחתה אותה כיצד לערוך את השומה לגבי המצב הקודם, ולפיכך השמאית המייעצת חייבת לפעול בהתאם להנחיות אלו ולא על סמך שמאויות מכריעות קודמות המתבססות על תשתית פרשנית אחרת ושגויה לעמדתנו. למעלה מן הצורך נציין, כי אף אם היה מדובר בתשתית פרשנית זהה של המצב הקודם, עדיין שומות מכריעות קודמות, שניתנו טרם תיקון 84, אינן מחייבות את השמאי המייעץ או המכריע לאחר תיקון 84. שמאי מכריע או מייעץ מחויב אך ורק להנחיות ועדת הערר כאשר ישנן כאלו, ולאחר מכן ליושרו ולהבנתו המקצועית, ואין הוא כבול בקביעות שמאיות קודמות של שמאים מכריעים אחרים. כבילות שכזו הייתה שומטת את הקרקע מתחת לרעיון המרכזי של תיקון 84, ליצור ערכאה שמאית אובייקטיבית ובלתי תלויה. אכן, כפי שקבעה ועדת הערר מחוז ירושלים בערר (ירושלים) 403/11 אבן ישראל בע"מ נ. הוועדה המקומית ירושלים () השמאי המכריע צריך להיות ער לשומות מכריעות או מייעצות באותו האזור ובוודאי באותו המגרש ולהתייחס אליהן, אך הוא אינו כבול אליהן. קל וחומר, כאשר מדובר בשומות שנעשו טרם תיקון 84. לפיכך, אנו דוחים טענה זו של העוררת. סיכום לאור האמור לעיל אנו מקבלים רק את ההשגה על פיה יש למקום להביא בחשבון בשווי המצב הקודם מבנים שנבנו טרם שנת 2003, ובלבד שאלו אינו מסומנים להריסה. הצדדים ינסו להגיע להסכמה על תיקון השומה לאור קביעה זו וזאת עד ליום 15.4.14. בהעדר הסכמה תתקן השמאית המייעצת את שומתה רק לאור קביעה זו של ועדת הערר. אנו דוחים את יתר השגות שני הצדדים, ובכפוף לתיקון האמור בסעיף 83 לעיל נותנים תוקף של החלטת ועדת הערר לשומה המייעצת. אין צו להוצאות. נפטזיכיוןאמנה בינלאומית