נטען כי לשמאי מכריע אין סמכות לקבוע היטל השבחה הגבוה מדרישת היטל ההשבחה

נטען כי לשמאי מכריע אין סמכות לקבוע היטל השבחה הגבוה מדרישת היטל ההשבחה שדרשה הועדה המקומית וכי לועדה המקומית אין סמכות לגבות היטל השבחה הגבוה מדרישתה, אף אם נקבע כך על ידי שמאי מכריע. גם טענות אלו כבר עלו ונדחו בעבר כמה וכמה פעמים. כך קבענו למשל בערר (ת"א) 85157/10 שם טוב דרור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב: "אשר לטענה כי למשיבה אין סמכות לגבות היטל השבחה בסכום הגבוה מסכום דרישתה - נעיר כי אין הדבר כך כאשר גובה היטל ההשבחה נקבע על ידי שמאי מכריע שלאחר תיקון 84 לחוק. החוק קובע במפורש כי חיוב בהיטל השבחה יהיה לפי החלטת שמאי מכריע. על מטרת תיקון 84 עמדה בהרחבה כב' השופטת פרוקצ'יה בפ"ד דירות יוקרה, וכפי שציינו בערר תא/85046/09 קמור בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ת"א: "גם את הטענה כי שמאי מכריע איננו מוסמך לערוך בדיקות עצמאית ולהביא נתונים משלו - אנו דוחים. ההיפך הוא הנכון. דווקא לשם כך, אם לא בעיקר לשם כך, בא לעולם תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, אשר בא למנוע עריכת הסכמים בלתי ראויים בעניין היטל השבחה בין הוועדה המקומית לנישום. לא רק שהשמאי המכריע אינו כבול כלל, לא לטענות הצדדים ולא לשומות הצדדים, אלא שחובה עליו לערוך בדיקות עצמאיות משלו, על מנת להגיע לתוצאה האם יש או אין השבחה במקרקעין ואת שיעורה. דברים מפורשים בענין זה נאמרו ע"י כב' השופטת (בדימ') פרוקצ'יה, בפסק דינה בענין ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ תל דר נכסים והשקעות .נ. ראש עירית יבנה ואח': "בשנים האחרונות הורה המחוקק הוראה מפורשת האוסרת על עריכת הסכמים הנוגעים להיטל ההשבחה, תוך סטייה מההוראות הדווקניות של הדין. הכוונה היא להוראת סעיף 13א לתוספת השלישית, אשר נחקקה במסגרת תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה (ס"ח 2165 מיום 10.7.2008, בעמ' 632). הוראה זו אמנם אינה חלה על האירועים נשוא ערעור זה, שכן היא חוקקה לאחר התרחשותם, אך יש בה כדי להקרין על המשמעות שראוי לצקת אל תוך המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית לפרשה. הוראת חוק זו קובעת, כי "חיוב בהיטל השבחה יהיה בשיעור הקבוע בשומת ההשבחה שנערכה לפי הוראות סעיף 4 או בשיעור הקבוע בלוח שומה כאמור בסעיף 5, או בהתאם להחלטת השמאי המכריע, ועדת הערר או בית המשפט, לפי העניין". בד בבד עם חקיקתו של סעיף זה, שונה נוסחו של סעיף 14 לתוספת השלישית, באופן המבהיר כי אין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר גובה השומה; ואם על גובה השומה כך, על עצם הטלת החבות בהיטל על אחת כמה וכמה. בדברי ההסבר להצעת החוק שהולידה את התיקונים האמורים, הוסברה מהותם באופן הבא: "על פי המתכונת הקיימת בחוק כיום... בידי הוועדה המקומית ובעל הקרקע נתונה האפשרות להסכים על שומת ההשבחה. מנגנון זה פותח פתח לעריכת הסכמים בלתי ראויים ולהפעלת לחצים כבדים הן על הוועדה המקומית והן על בעל הקרקע. לעתים קרובות הסכמים אלה אינם משקפים את ההשבחה החלה במקרקעין וכוללים הטבות או החמרות כאלה ואחרות אשר אינן ממין העניין. לפיכך, מוצע להוסיף לתוספת השלישית לחוק את סעיף 13א כדי להבהיר בחוק בצורה מפורשת כי היטל ההשבחה ישולם אך ורק על פי המנגנון הקבוע בהוראות התוספת השלישית במתכונתה המתוקנת, ואין בידי הוועדה המקומית לגבות סכום שונה מסכום היטל ההשבחה אשר נקבע במסגרת מנגנון זה" (ה"ח הממשלה 369 מיום 25.2.2008, בעמ' 416, 423) (הדגשה לא במקור). תיקוני חקיקה אלה, המתייחסים לגובה השומה, מצביעים על התייחסות המחוקק להסכמים בין הרשות המקומית לאזרח בענין שיעורו של היטל ההשבחה, ושוללים אותם בהיבט של גובה השומה. שלילה זו משתמעת מאליה ביחס להסכמים בדבר עצם הטלת החבות בהיטל כאשר תנאי הדין לצורך חבות כזו אינם מתקיימים." (עמ' 27-26 לפסק הדין, ההדגשה שלנו) וכך נאמר גם ע"י ועדת הערר במחוז מרכז בערר 8097/10 מנהל עזבון המנוח פרז' זאנה .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה: "אשר לטענה שנטענה בדיון בפנינו, בדבר פסול בהבאת עסקאות באופן עצמאי ע"י שמאי מכריע : לא רק שאין פסול בכך, אלא שפעמים ראוי ורצוי כי ייעשה כן. איננו רואים כל בעייתיות בכך ששמאי מכריע גם בודק נתונים באופן עצמאי. ההיפך הוא הנכון, ועוד על אחת כמה וכמה כאשר מדובר במוסד השמאי המכריע במתכונתו, במהותו ובמעמדו שלאחר תיקון 84 לחוק. משום מעמדו המיוחד המקצועי של השמאי המכריע, כפי שהוא בא לידי ביטוי בתיקון לחוק וכפי שניתחנו בהרחבה בערר 8005/10 (לעיל), הרי שעוד יותר מצופה ממנו לעשות עבודה יסודית מקצועית, מקיפה, מעמיקה ועצמאית בעניינים המובאים בפניו. אם לפי שיקול דעתו המקצועי לא די בנתונים המובאים בפניו ע"י הצדדים, הרי שעליו להעמיק חקור בעניין ולאסוף די נתונים עצמאיים רלבנטים על פי שיקול דעתו, על מנת שיהיה בהם כדי להביא למסקנות ולהכרעות מקצועיות הנשענות על אדנים מוצקים מנומקים ומפורטים". (עמ' 2 להחלטה) כך למשל, בערר שלעיל נטען כי, כאשר שמאי מכריע קובע כי שמאי ועדה מקומית לא ביסס את שומת היטל ההשבחה יש לפטור את העורר מהיטל השבחה ולא לקבוע באופן עצמאי שומת היטל השבחה. באותו מקרה קבענו כי: "המבחן הוא מבחן אובייקטיבי הקבוע בדין. קיומה של השבחה נבחן בכל מקרה לגופו בכלים אובייקטיביים על פי הדין והפסיקה. אשר על כן, גם אם שגתה המשיבה וגם אם כל הנתונים שהביאו אינם מבוססים וגם אם, כבמקרה שלפנינו, קבע השמאי המכריע כי: "עסקת ההשוואה היחידה שהציג שמאי המשיבה אינה יכולה לשמש בסיס לחישוב ההשבחה בנכס שבנדון היות ומדובר במיקום עדיף, במצב קנייני שונה ובעובדה כי הנכס נמכר כמשרדים למרות שייעוד הנכס הינו תעשיה ללא שימוש חורג למשרדים. שמאי המשיבה אף לא הציג עסקה בעלת מאפיינים דומים הכוללת היתר לשימוש למשרדים לצורך בחינת השפעתה של הרחבת השימוש על השווי" (עמ' 17 לשומה המכרעת), אין בכך כשלעצמו כדי ל"פטור" את העוררות מתשלום היטל השבחה. דווקא במקרה כזה בו קבע השמאי המכריע כי: "שמאי הצדדים לא הציגו תשתית מבוססת לתמיכה בטענותיהם. נתוני ההשוואה שהציגו לוקים בחסר ומרביתם אינם יכולים לשמש בסיס לחישוב ההשבחה" (שם), אז חלה עליו החובה ביתר שאת לערוך בדיקות עצמאיות משלו כדי להגיע ל"חקר האמת" - האם יש או אין השבחה במקרה שלפניו. כפי שראינו לעיל המחוקק רצה גם למנוע את כל אותם מצבים שהיו בעבר בהם מי מהצדדים, או אף שניהם בעצה אחת, היו בוחרים להציג בפני שמאי מוסכם הצגה סלקטיבית של נתונים, כגון אי ציון אחת מהתכניות הרלבנטיות, הצגת נתונים חלקית של עסקאות השוואה, ועוד כיו"ב. איננו אומרים כמובן, כי זהו המקרה שבפנינו, אך דוגמא זו הובאה אך ורק כדי להמחיש את תפקידו החשוב והמכריע של שמאי מכריע בעשיית עבודה עצמאית ובעריכת בדיקות ואיסוף נתונים באופן עצמאי על ידו". כך גם הדגשנו ברבות מהחלטותינו, כי תיקון 84 הקנה במפורש סמכות ואף חובה לשמאי מכריע לקבוע באופן עצמאי את גובה היטל ההשבחה. משקבע השמאי המכריע את גובה היטל ההשבחה, קביעתו מחייבת את הצדדים. אשר על כן לאור כל האמור לעיל אנו דוחים את הערר." (עמ' 7-4 להחלטה). כן נפנה בענין זה לערר (תא) 85166/10, 85168/10 בינה רטנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אונו: "בדיון בפנינו הוצגה על ידי ב"כ הנישומה, החלטה של ועדת הערר במחוז צפון בערר (צפון) 884/11 תעשיות אלקטרוניקה מגדל העמק בע"מ נ' הוועדה מקומית לתכנון ולבניה מגדל העמק אשר עולה ממנה לכאורה דעה שונה מדעתנו. ראשית, כפי שטענה הוועדה המקומית, עולה מההחלטה שם, כי העוררת שם השיגה על עצם החבות, ולא על גובה החבות. ושנית, לגופם של דברים, כידוע, נוהגים אנו כבוד הדדי בין החלטות ועדות הערר במחוזות השונים, ובדרך כלל אף מסתמכים עליהן בהחלטתנו. יחד עם זאת, בענין זה, דעתנו שונה מדעתה של וועדת הערר במחוז צפון. אנו סבורים כי המצב החוקי לאחר תיקון 84 לחוק שונה מזה העולה לכאורה מההחלטה. מטרתו של התיקון היה בראש ובראשונה, למנוע עריכת הסכמים בין ועדות מקומיות לבין נישומים, אשר סופו של דבר הביאו לכך כי היטל ההשבחה שנגבה לא היה מס אמת ואף נגרמה אפליה וחוסר שוויון בין נישומים. אמרה על כך השופטת פרוקצ'יה בפ"ד דירות יוקרה, כלהלן: "בשנים האחרונות הורה המחוקק הוראה מפורשת האוסרת על עריכת הסכמים הנוגעים להיטל ההשבחה, תוך סטייה מההוראות הדווקניות של הדין. הכוונה היא להוראת סעיף 13א לתוספת השלישית, אשר נחקקה במסגרת תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה (ס"ח 2165 מיום 10.7.2008, בעמ' 632). הוראה זו אמנם אינה חלה על האירועים נשוא ערעור זה, שכן היא חוקקה לאחר התרחשותם, אך יש בה כדי להקרין על המשמעות שראוי לצקת אל תוך המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית לפרשה. הוראת חוק זו קובעת, כי "חיוב בהיטל השבחה יהיה בשיעור הקבוע בשומת ההשבחה שנערכה לפי הוראות סעיף 4 או בשיעור הקבוע בלוח שומה כאמור בסעיף 5, או בהתאם להחלטת השמאי המכריע, ועדת הערר או בית המשפט, לפי העניין". בד בבד עם חקיקתו של סעיף זה, שונה נוסחו של סעיף 14 לתוספת השלישית, באופן המבהיר כי אין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר גובה השומה; ואם על גובה השומה כך, על עצם הטלת החבות בהיטל על אחת כמה וכמה. בדברי ההסבר להצעת החוק שהולידה את התיקונים האמורים, הוסברה מהותם באופן הבא: "על פי המתכונת הקיימת בחוק כיום... בידי הוועדה המקומית ובעל הקרקע נתונה האפשרות להסכים על שומת ההשבחה. מנגנון זה פותח פתח לעריכת הסכמים בלתי ראויים ולהפעלת לחצים כבדים הן על הוועדה המקומית והן על בעל הקרקע. לעתים קרובות הסכמים אלה אינם משקפים את ההשבחה החלה במקרקעין וכוללים הטבות או החמרות כאלה ואחרות אשר אינן ממין העניין. לפיכך, מוצע להוסיף לתוספת השלישית לחוק את סעיף 13א כדי להבהיר בחוק בצורה מפורשת כי היטל ההשבחה ישולם אך ורק על פי המנגנון הקבוע בהוראות התוספת השלישית במתכונתה המתוקנת, ואין בידי הוועדה המקומית לגבות סכום שונה מסכום היטל ההשבחה אשר נקבע במסגרת מנגנון זה" (ה"ח הממשלה 369 מיום 25.2.2008, בעמ' 416, 423) (הדגשה לא במקור). תיקוני חקיקה אלה, המתייחסים לגובה השומה, מצביעים על התייחסות המחוקק להסכמים בין הרשות המקומית לאזרח בענין שיעורו של היטל ההשבחה, ושוללים אותם בהיבט של גובה השומה. שלילה זו משתמעת מאליה ביחס להסכמים בדבר עצם הטלת החבות בהיטל כאשר תנאי הדין לצורך חבות כזו אינם מתקיימים." (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח' נ' ראש עיריית יבנה ואח', פסק דין מיום 27.6.11, שם בעמ' 20- 31, לסירוגין, ההדגשות בקו הן שלנו. כן נפנה בענין זה לערר 85157/10 שם טוב דרור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ולערר (ת"א) 85046/09 קמור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב). תיקון 84 יצר את מוסד "השמאים המכריעים" והקנה להם מעמד ייחודי. השמאים המכריעים נבחרים בהליכי מיון וסינון קפדניים. חלות עליהם מחויבויות אתיות גבוהות ומגבלות רבות בדבר ייחוד העיסוק ומניעת ניגוד עניינים ועוד. מדובר ביצירת מנגנון מקצועי, אובייקטיבי וחסר פניות, שתפקידו לקבוע מהו היטל ההשבחה לאשורו. לפיכך, גם אין מדובר בדיונים בשיטה האדברסרית, ובכך שונה הוא מגופים שיפוטיים, וועדות ערר בכלל זה. שמאי מכריע איננו כפוף לטענות הצדדים, ואיננו אמור להכריע בענין היטל ההשבחה רק על פי הנתונים שהובאו בפניו. אלא, חובה עליו לאסוף נתונים ולבודקם באופן עצמאי, על מנת להגיע לתוצאת אמת. על מעמדו ויחודו של השמאי המכריע עמדנו ברבות מהחלטותינו החל בערר 8005/10 דיור ב.פ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות, עבור דרך ערר 8060/10 נהור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת; ערר (ת"א) 85046/09 קמור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב, ועוד רבות אחרות ונסתפק בהפניה אליהן. כך למשל, נניח מקרה בו הן הוועדה המקומית והן הנישום, בחרו מטעמיהם הם - כל צד וטעמיו ונימוקיו עמו, שלא להביא בפני שמאי מכריע תכנית פלונית, הרלבנטית למקרקעין הנדונים. האם יתואר מצב לפיו השמאי המכריע כבול לטענות הצדדים ועליו להתעלם מתכנית פלונית הרלבנטית למקרקעין? כך גם לגבי עסקאות השוואה שהביאו צדדים, שגם לגביהן קבענו כי חובה על שמאי מכריע לבחון באופן עצמאי עניין זה ולא להיות כבול אך ורק לעסקאות שהצדדים הציגו בפניו. כמו כן מוקשה בעינינו, כפי שציינו גם לעיל בהחלטתנו בערר שם טוב דרור (לעיל), הכיצד ניתן לטעון כי אמנם ישנה סמכות לשמאי מכריע לקבוע היטל השבחה גבוה יותר מדרישת ועדה מקומית, אם אין סמכות לגבותו? שהרי אם כך, לשם מה נועדה סמכות זו של שמאי מכריע? כפי שנפסק בפ"ד דירות יוקרה (לעיל), הרי בדיוק לשם כך נוצר מוסד השמאי המכריע שבתיקון 84 לחוק - על מנת שהמס שיגבה יהיה מס אמת, ולא על מנת שהמס ש"יכתב" בשומה המכרעת, יהיה מס אמת, אך לא ניתן יהיה לגבותו ע"י הוועדה המקומית... נדמה לנו כי הדברים ברורים בענין זה. אשר לפסק הדין של בית המשפט המחוזי, אשר עליו הסתמכה וועדת הערר במחוז צפון בהחלטתה בערר(צפון) 884/11 תעשיית אלקטרוניקה (לעיל); פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה ע"א (חי') 195/03 שמי בר (ת.ח.) 1993 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מורדות הכרמל: סבורים אנו, לעניות דעתנו, כי מעבר לכך שמדובר בפסק דין מנחה ולא מחייב על פי סעיף 20(א) לחוק יסוד: השפיטה, הרי שבמקרה זה, ישנם נימוקים טובים לסטות ממנו, גם נוכח המצב החוקי השונה ששרר אז, לעומת היום. פסק הדין ניתן הרבה לפני תיקון 84 לחוק, וניתן אף להניח כי לו ניתן היה כיום, הדברים היו שונים." אשר על כן לאור כל האמור לעיל: "אשר על כן, אנו דוחים את טענת הנישומה וקובעים כי, שמאי מכריע מוסמך ואף חייב, לקבוע היטל השבחה על פי שיקול דעתו המקצועי באופן עצמאי, גם אם הינו גבוה מדרישת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית, וקביעתו היא המחייבת. שמאי מכריע איננו כבול בענין זה, לא לשומות הצדדים, לא לטענות הצדדים ולא לנתונים שהצדדים הציגו בפניו. על ועדה מקומית מוטלת החובה לגבות אך ורק מס אמת - לא יותר ולא פחות. לפיכך, היטל השבחה על פי שומת היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע, הוא היטל ההשבחה על פי חוק שמוסמכת הוועדה המקומית לגבותו, ולא הדרישה שהוציאה הוועדה המקומית, הכל כעולה מהוראות תיקון 84 לחוק התכנון והבניה." דברים אלו חלים גם בענייננו. טענות נוספות שנטענו בסופו של הערר הן טענות במישור השמאי-מקצועי, אשר ועדת הערר לא תתערב בהן בשומה מכרעת. אשר על כן לאור כל האמור לעיל, הערר נדחה. בסופו של הדיון, שהתקיים בפנינו ביקש ב"כ העוררים כי לחילופין תופחת ריבית הפיגורים על ההפרש שבין דרישת היטל ההשבחה של המשיבה לבין היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע, הגבוה מדרישת הוועדה. ב"כ העוררים הדגיש בפנינו כי עת קיבלו העוררים את דרישת היטל ההשבחה מאת המשיבה שילמוה במלואה. ההפרש עליו נוצרה ריבית הפיגורים הינו הפרש הנובע מקביעתו של השמאי המכריע. ב"כ המשיבה השיב בדיון כי ניתן להתחשב בכך לתקופה של עד מתן השומה המכרעת אולם משניתנה השומה המכרעת אין מקום להפחית את ריבית הפיגורים על ההפרש עד למועד התשלום. לאחר ששקלנו את טענות הצדדים, לרבות טיעוני ב"כ העוררים לעניין נסיבותיהם הספציפיות, ובהינתן כלל נסיבות העניין, החלטנו לעשות שימוש בסמכותנו על פי סעיף 16 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, ובמקרה ספציפי להפחית את תשלומי הפיגורים באופן שממועד תשלום היטל ההשבחה ועד למועד תשלום ההפרש על פי השומה המכרעת, יתווספו הפרשי הצמדה בלבד. בנסיבות העניין ולו לפנים משורת הדין החלטנו גם שלא ליתן צו להוצאות. היטל השבחהשמאותשמאי מכריע