תכנית בניה אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים (שינוי ייעוד)

התכנית חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים, התוותה דרכים וקבעה שטחי ציבור: בשנת 1985 אושרה התכנית המכונה מש"ח 4, אשר מטרתה הייתה לאפשר רישום שטחי המושב בהתאם לתשריט וכן קביעת שטחים, ייעודים ותנאים לבנייה ופיתוח. ביום 11.9.2007 פורסמה למתן תוקף תכנית חכ/126ד' אשר הינה תכנית כוללת לשטחי המושב, במסגרתה נערך שינוי ייעוד של שטחים, יצירת הרחבה קהילתית, תוספת יחידות דיור ועוד. כמו כן נקבעו תנאים להוצאת היתרי בניה. במסגרת תכנית חכ/126ד' הוגדרו שני סוגים של "אזור מגורים א'", האחד במגרשי ההרחבה הקהילתית והשני "הרחבה במסגרת הפנימית", אשר מתייחס למגרשים שנמצאים בתחום המושב בשטח שהותר למגורים עוד בתכנון הקודם. העורר ביקש לממש את הזכויות המוקנות לו והגיש בקשה לבניית יחידות דיור באזור מגורים א' מכוח תכנית ח/126ד' וזאת במסגרת הפנימית, כלומר בתחום המותר לבניה גם מכוח התכנון הקודם. הוועדה המקומית סברה כי יש בבקשה להיתר משום מימוש השבחה הנובעת מתכנית חכ/126ד'. לפיכך הונפקה שומת היטל השבחה בגין כל בקשה להיתר. שומת היטל ההשבחה אינה ברורה דיה, אולם במסגרת התשובה וכן במהלך הדיון הבהיר השמאי מטעם העוררת כי היטל ההשבחה נגבה בגין מרכיב אחד והוא מרכיב הזמינות. על שומה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר במסגרת הערר טוען העורר את הטענות הבאות: העורר זכאי לפטור מהיטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ג)(1); העורר זכאי לפטור מהיטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ב)(9); השומה יוצרת הפליה פסולה; השומה אינה מפורטת; התכנית החדשה אינה משביחה את המקרקעין; המשיבה הגישה תשובה מפורטת, נתקיים דיון בפני ועדת הערר ומכאן החלטה זו. דיון כללי: אנו סבורים כי התכנית חכ/126ד' אינה משביחה את המקרקעין נשוא הערר, ולכן יש לקבל את הערר מטעם זה ואין מקום להידרש ליתר הטענות. למען הסר ספק נבהיר, כי החלטה זו מתייחסת אך ורק למקרקעין אשר במצב הקודם נכללו באזור המגורים הפנימי ואך ורק לטענה כי התכנית החדשה חכ/126ד' אינה משביחה מקרקעין אלו. מכאן, אין בהחלטה זו כל הכרעה ביתר טענות הצדדים ואין בה אמירה כלשהי לגבי מקרקעין אחרים בתחום המושב. התכנית חכ/126ד' אינה משביחה: כאמור, עמדת המשיבה הינה כי ההשבחה במקרה שלפנינו נובעת מהזמינות הגלומה בתכנית חכ/126ד', ר' סעיף 72 לערר וכן ההלכה בעניין ע"א 1341/93 סי. אנד. סאן בע"מ נ. הוועדה המקומית תל אביב (). אכן אין מחלוקת כי כאשר תכנית מאפשרת זמינות להוצאת היתר בניה, זמינות שלא הייתה קיימת במצב הקודם, ניתן לחייב מכוחה בהיטל השבחה. אלא שעל מנת לחייב בהיטל השבחה בגין מרכיב הזמינות יש להוכיח כי במצב הקודם אכן המקרקעין לא היו זמינים, כלומר יש להוכיח כי לא ניתן היה להוציא מכוח התכנון הקודם היתרי בניה באופן מיידי, כמו כן יש להוכיח במצטבר כי במצב החדש המקרקעין הינם זמינים. כלומר את ההשבחה ניתן לגבות על "פער" הזמינות בין מצבי התכנון השונים. מושכלות ייסוד הן כי את הזמינות לא בוחנים בהתאם למועדים בהם הוצא היתר הבניה בפועל, אלא על פי הבנתו של קורא סביר את התכנית לגבי המועד בו ניתן יהיה להוציא היתר בניה מכוח התכנית. במקרה שבפנינו איננו סבורים כי קיים פער בזמינות של שני מצבי התכנון כפי שניתן ללמוד מתקנון התכניות הרלוונטיות, ונבאר: אכן אנו מסכימים עם הוועדה המקומית כי התכנית במצב קודם אינה זמינה באופן מלא. מש"ח 4 אשר הינה התכנית המאוחרת במצב קודם, קובעת לעניין זה: "כל פתוח ובנוי יאושר על סמך תוכנית מפורטת אחרת או תכנית בנוי שיאושרו כחוק." כלומר הוצאת היתרי בניה מותנת בהכנת תכנית מפורטת או תכנית בינוי. סעיף 13 למש"ח 4, סעיף ההגדרות, אף מגדיר מהי אותה תכנית בינוי שיש לאשר כתנאי להוצאת היתר הבניה, כדלקמן: הנה כי כן, הוראותיה של מש"ח 4 ברורות הן: ראשית ברור כי אין צורך באישור תכנית מפורטת כתנאי להוצאת היתר בניה, אלא די באישור תכנית בינוי. שנית, התכנית אף מפרטת, באופן מדויק, מה יש לכלול במסגרת תכנית הבינוי. כלומר, אותו קורא סביר של תכנית מש"ח 4, היה מביא בחשבון דחייה למימוש עד לאישור תכנית בינוי בהתאם להגדרתה בתכנית. ודוק. דחייה לאישור תכנית בינוי ולא לאישור תכנית מפורטת. אלא שעיון בהוראות התכנית החדשה, תכנית חכ/126ד', מגלה שגם זו אינה זמינה באופן מיידי. כך, תכנית זו מחייבת בסעיף 12 לתקנון הכנת תשריט חלוקה כתנאי להוצאת היתר בניה, וכך תכנית זו מחייבת בסעיף 13.1 לתקנון ביצוע של כיכר בכניסה למושב כתנאי להנפקת היתרי בניה. תנאים אלו בוודאי מהווים גורם דחייה אצל כל קונה סביר, תנאים שיש להביא בחשבון בהערכת השווי של המצב החדש. בכל מקרה, קיים תנאי אחד נוסף בתכנית החדשה המבהיר היטב כי אין כל הבדל בין זמינות תכנית חכ/126ד' לבין זמינות תכנית מש"ח 4. סעיף 13.3 לתכנית חכ/126ד' קובע כי תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תכנית בינוי ופיתוח, כדלקמן: כלומר, לא ניתן להוציא היתר בניה מכוח תכנית חכ/126ד' עד אשר תאושר על ידי הוועדה המקומית תכנית בינוי ופיתוח בהתאם להוראות סעיף 13.3 לתכנית. ניתן לראות בנקל כי הנחיות סעיף 13.3 לגבי תכנית הפיתוח והבינוי בוודאי שאינן מקלות לעומת ההוראות הקיימות במש"ח 4 לגבי תכנית הבינוי. בנסיבות אלו ברור כי אין כל פער בזמינות בין שני מצבי התכנון: אכן לצורך הוצאת היתר בניה בהתאם למש"ח 4 היה צורך באישור תכנית בינוי, אולם גם לצורך הנפקת היתר בניה מכוח תכנית חכ/126ד' יש צורך באישור תכנית בינוי וזאת אף בסטנדרט גבוה יותר. כלומר, התכנית חכ/126ד' אינה מוסיפה זמינות ביחס למצב הקודם וזאת אף אם נתעלם מנושא החלוקה וביצוע הכיכר. כאמור, לגבי המקרקעין נשוא הערר, קרי המקרקעין הנכללים בחלק הפנימי של מגורים א', העמידה המשיבה את הדרישה להיטל השבחה על מרכיב הזמינות בלבד. היות ולטעמנו אין כל פער בזמינות של שתי התכניות, הרי לגבי מקרקעין אלו בלבד התכנית חכ/126ד' אינה מגלמת כל השבחה. סיכום: מן האמור לעיל עולה, כי לגבי המקרקעין נשוא הערר אין כל יתרון זמינות בתכנית חכ/126ד' על פני התכנון במצב הקודם. אשר על כן, מטעם זה בלבד, הערר מתקבל והדרישה להיטל השבחה מבוטלת בזאת. ככל ששולמו כספים בגין היטל ההשבחה יושבו כספים אלו לעורר בהתאם לקבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. אין צו להוצאות. תוכנית בניהבניהשינוי ייעוד במקרקעין