העוררים סברו כי יש בתכנית החדשה, ובפרט בכביש המתוכנן, בכדי לגרום לירידת ערך משמעותית של דירותיהם, ולכן הגישו תביעה לפי סעיף 197. התביעה והערר שומת העוררים מבוססת על ההנחה כי במצב הקודם לא תוכנן, וממילא לא היה מאושר כביש בקרבת דירות המגורים, כך שהמגרש הגובל לבניין העוררים יועד לייעוד מגורים (ר' סעיף 5.2 לשומה מטעם העוררים). סקירת המצב התכנוני הקודם בשומה מטעם העוררים מתחילה מתכנית מס' 2/119/03/9 מיום 14.10.1984, ולמעשה מתעלמת מתכנית המתאר של העיר קריית גת, תכנית 101/02/9 מיום 25.10.1975 (להלן: "תכנית המתאר"). השומה מטעם העוררים מציינת את המטרדים הנובעים מהתכנית החדשה, אשר רובם ככולם הינם פועל יוצא של הכביש המתכונן (רעש, זיהום אויר והגדלת הוצאות). שמאית העוררים מעריכה את הפער בין דירה שפונה לכביש לדירה שאינה פונה לכביש בכ -29%, ומכאן קובעת שיעור פגיעה של 29% לכל אחת מהדירות. בהתאם לשיעור פגיעה זה מסתכם סך הפגיעה בשיעור של 962,000₪ נכון למועד הקובע. הוועדה המקומית דנה בתביעות והחליטה לדחות אותן וזאת על סמך שומת שמאי מקרקעין מטעמה, שומה אשר קבעה כי לא נגרמה ירידת ערך. במסגרת שומת שמאי הוועדה המקומית מצביע זה על שני כשלים מהותיים בשומת העוררים: הכשל הראשון הינו ההתעלמות בשומת העוררים מתכנית 101/02/9 מיום 25.10.1975, כאמור תכנית המתאר של העיר קריית גת, תכנית אשר בין מטרותיה נכללת המטרה של התווית דרכים, ואשר משרטטת באופן ברור כביש בסמוך לבנין העוררים. הכשל השני הינו ניתוח עסקאות השוואה, כאשר שומת הוועדה המקומית מצביעה מצד אחד על כשל בניתוח עסקאות ההשוואה של העוררים ומצד שני עורכת ניתוח של עסקאות השוואה מהן עולה כי לא חלה ירידת מחירים במקרקעין נשוא הערר לאחר התכנית החדשה. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. במסגרת הערר מעלים העוררים מספר נימוקים מדוע התעלמו העוררים מתכנית המתאר בשומה מטעמם: התכנית ערוכה בקנה מידה גדול והכביש המסומן בה מהווה המשך ישיר של רחוב ראובן וזאת בשונה מהכביש שנקבע בתכנית החדשה; תכנית המתאר סייגה את האפשרות להוצאת היתרי בניה בהכנת תכנית מפורטת; בכביש המסומן בתכנית המתאר אין רוזטה; התכנית החדשה לא הראתה בשרטוט מצב קודם את קיומו של הכביש. לעניין עסקאות ההשוואה טענו העוררים כי נתוני שמאי הוועדה המקומית מבוססים רק על עסקה בדירה אחת, ובכל מקרה מדובר באוכלוסיה בחתך סוציו אקונומי שאין בידו לבדוק את המצב התכנוני לאשורו. המשיבה הגישה כתב תשובה מפורט ונתקיים דיון בפני ועדת הערר. דיון מינוי שמאי מייעץ - ונטל ההוכחה ועדת הערר במחוז זה, וגם במחוזות אחרים, הבהירה בשורה של החלטות, כי כאשר מתעוררת שאלה שמאית ראוי להפנות את הדיון לשמאי מייעץ, אולם זאת בכפוף לכך שהתובע/עורר עמד בנטל ההוכחה הראשוני. לפיכך, מינוי שמאי מייעץ יעשה כאשר קיימות שאלות שמאיות להכרעה, אולם, כאמור, כלל זה כפוף לכך שהתובע/עורר עמד בנטל ההוכחה. הלכה פסוקה הינה, כי תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה כתביעה אזרחית מבחינת נטל הראיה ונטל ההוכחה. כלומר, על התובע הנטל להוכיח את תביעתו. ר', לעניין זה ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה (): "נטל ההוכחה בדבר קיום פגיעה ושיעור הפגיעה מוטל, מטבע הדברים, על התובע פיצוי." ור' גם ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ואח', (): "...נטל השכנוע, שיסודותיו של סעיף 197(א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הוה אומר, על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין אכן נפגעו על-ידי תכנית, לרבות, כמובן, הוכחת שעור הפגיעה." על מנת לעמוד בנטל ההוכחה על התובע להציג חוות דעת שמאית המלמדת, לפחות לכאורה, על פגיעה ועל שיעורה. נטל ההוכחה חל הן על עצם הוכחת הפגיעה והן על הוכחת שיעור הפגיעה. נציין, כי בהתאם לפסיקה אין די בסתם חוות דעת שמאית, אלא יש צורך בחוות דעת שמאית קפדנית, מנומקת ואשר נסמכת על נתונים וראיות מהימנים, לעניין זה ראה פסק הדין בעניין חברת גוש 2842 חלקה 10 לעיל וכן עת"מ 200/03 חקק נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה מרכז (). לפיכך בחינת העמידה בנטל ההוכחה נעשית על ידי בחינת השומה מטעם העורר, כך שוועדת הערר תבחן - האם מדובר בשומה אשר לפחות לכאורה מבוססת ומראה פגיעה וכן תבחן האם זו מושתת על נתונים מהימנים ואדנים משפטים וסטטוטוריים תקפים. עוד נבהיר, כי ועדות הערר לא היססו לדחות תביעות כאשר השומה שצורפה אליהן לא גילתה לכאורה הוכחת פגיעה. ר', לשם הדוגמא, ערר (ירושלים) 263/10 דאוד חורי נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' () וכן ר' ערר (ירושלים) 320/08 תלמוד תורה כללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים (). עתירה על החלטת ועדת הערר בעניין תלמוד תורה לעיל נדחתה בפסק דין מנומק של בית המשפט לעניינים מינהליים בעת"מ עמנ (י-ם) 42927-09-11 תלמוד תורה כללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' הוועדה מקומית לתכנון ולבניה ירושלים () (להלן: "פרשת תלמוד תורה"), בו נפסק: "טענה נוספת בפי המערערים, ולפיה הכריעה הוועדה בסוגיות שמאיות, תחת להעבירן לחוות דעתו של שמאי מכריע. גם לטענה זו לא מצאתי יסוד. כפי שראינו, חוות הדעת מטעם המערערים נגועה בכשל יסודי הנעוץ בהיעדר הנמקה לכאורית ובסתירות פנימיות. הכלל ולפיו חוות הדעת, העומדת ביסוד תביעה לפי סעיף 197 לחוק, צריכה להיות מנומקת ורצינית, הינו כלל משפטי שנקבע בפסיקתו של בית המשפט העליון, וועדת הערר יישמה אותו כראוי על ענייננו." ור' גם החלטת ועדת ערר זו בערר (דרום) 6049/12 קמינצקי ואח' נ. הוועדה המקומית באר שבע ואח' (). מן הכלל אל הפרט - אי עמידה נטל ההוכחה אנו סבורים כי העוררים לא עמדו בנטל להוכיח כי נגרמה להם פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית החדשה, וננמק: קיומו של כביש במצב הקודם הפגם המהותי בשומת העוררים, פגם המשמיט את הקרקע מתחתיה, הינו קיומו של הכביש ככביש מאושר עוד במצב הקודם. כפי שציינו לעיל, ירידת הערך הנובעת מהתכנית החדשה נובעת לעמדת העוררים מהתווית כביש במקום בו היו מאושרים לטענתם מגורים. אלא, שעמדה זו אינה מתיישבת עם המצב הסטטוטורי הנכון, כאשר עוד בשנת 1975, במסגרת תכנית המתאר התוו את הכביש בסמוך לבניין העוררים. יובהר, בתכנית המתאר משנת 1975, תכנית שבין מטרותיה אוזכרה במפורשות המטרה של התווית כבישים, נכלל כביש בצמוד לבניין העוררים. לפיכך, ככל שהתווית כביש יוצרת פגיעה, הרי זו נוצרה עוד מכוח תכנית המתאר ולא מכוח התכנית החדשה. כמפורט לעיל, העוררים נימקו שורה של נימוקים כנגד עמדה זו, נבחן נימוקים אלו: לטענה כי תכנית המתאר ערוכה בקנה מידה גדול והכביש בתכנית החדשה אינו חופף לתוואי שנקבע בתכנית המתאר. אנו דוחים טענה זו. קנה המידה של תכנית המתאר אינו גדול באופן חריג, וניתן ללמוד בנקל מתכנית המתאר הן כי מתוכנן כביש בסמוך לבניין והן את מיקומו של הכביש. אכן, הפסיקה הכירה בכך כי כאשר מתוכנן כביש בתכנית מתאר ארצית או בתכנית מתאר מחוזית, וכאשר קנה המידה הינו בסדר גודל של 1:50,000 או 1:100,000 לא נראה את הפגיעה מכוח התכנית המחוזית או הארצית כפגיעה מוחלטת, ר' ע"א 664/02 הועדה המקומית רמת גן נ. פרופ' נמדר ואח' ()]. אולם קנה המידה במקרה שבפנינו גדול פי עשר מזה שנדון בפסק הדין לעיל, והינו קנה מידה של 1:5000, ואין כמו מראה עיניים ללמוד כי ניתן היטב לזהות הן את הכביש המותווה במסגרת תכנית המתאר והן את בניין העוררים: ניתן לראות כי הכבישים מסומנים על פי שמות הרחובות כך שגם קורא שאינו מיומן יכול לזהות את הבניין ואת הכביש. לטעמנו, אין בעובדה כי הכביש הוסט והורחק מבניין העוררים במסגרת התכנית החדשה ביחס למיקומו בתכנית המתאר בכדי להועיל לעוררים. ייתכן שיש בכך להראות כי התכנית החדשה שיפרה את מצב העוררים ביחס למיקום הכביש בתכנית המתאר, אולם בכל מקרה אין בעובדה זו בכדי לאיין את המסקנה כי בתכנית המתאר מאושר כביש בצמוד לבניין העוררים. לטענה כי תכנית המתאר סייגה את האפשרות להוצאת היתרי בניה בהכנת תכנית מפורטת ומכאן אין וודאות כי ייסלל כביש. לטעמנו, אין בטענה זו בכדי להוות ראיה להוכחת פגיעה מכוח הכביש בתכנית החדשה, ונבאר: ככל שניתן ללמוד מהוראה זו הינו כי קונה סביר יכול היה במועד הקובע לסבור כי תוואי הכביש המתוכנן בסמוך לבניין של העוררים יוסט במטרים אחדים לכיוון זה או אחר, אך עדיין כל קונה סביר של יחידת דיור בבניין העוררים, עוד טרם התכנית החדשה, היה יודע כי בצמוד לבניין מתוכנן ומאושר כביש. נציין, כי באופן תיאורטי, אילו הכביש שאושר בפועל בתכנית החדשה היה קרוב יותר לבניין העוררים מאשר הכביש בתכנית המתאר, ייתכן והייתה עילה לתביעה מכוח התכנית החדשה וזאת בכך שיצרה קונקרטיזציה לאפשרות הגרועה ביותר לעוררים ממכלל האפשרויות להצבת הכביש מכוח תכנית המתאר. אולם, כאשר התכנית החדשה והמפורטת הרחיקה את הכביש מבנין העוררים ביחס למיקומו בתכנית המתאר, ודאי שאין כאן פגיעה או ראשיתה של פגיעה. לטענה כי בכביש המותווה בתכנית המתאר אין "רוזטה". איננו סבורים כי יש רלוונטיות ממשית לקיומה או העדרה של "רוזטה". מדובר בכביש המסומן באופן ברור בתשריט תכנית המתאר וזאת בקנה מידה אשר מאפשר לבחון את רוחבו במידה גבוהה של דיוק. לטענה כי התכנית החדשה לא הראתה בשרטוט מצב קודם את קיומו של הכביש. אנו דוחים טענה זו. הלכה פסוקה וברורה הינה כי המותר והאסור במצב הקודם אינו נקבע לפי כיצד מצב זה מתואר תכנית החדשה, אלא נקבע לפי התכניות הסטטוטוריות שאושרו במצב הקודם. במקרה שבפנינו עיון בתכניות אלו מבהיר כאמור כי אכן אושר הכביש עוד בשנת 1975. לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי נפלה שגיאה מהותית בשומת העוררים, כאשר בשומה זו לא הובא בחשבון כי הכביש המשורטט בתכנית החדשה, הכביש אשר הוא הבסיס לטענת הפגיעה, כבר אושר במסגרת תכנית המתאר. שגיאה זו משמיטה את הבסיס לתביעת העוררים ודי בה על מנת לדחות את התביעה ואת הערר. למעלה מן הצורך נציין כי גם בחינה לגופם של דברים של הפגיעה הנטענת מובילה למסקנה דומה, ונפרט: ניתוח שומות המקרקעין מטעם הצדדים בחנו היטב את עסקאות ההשוואה של שני הצדדים, ואנו סבורים שיש לאמץ את עסקאות ההשוואה של הוועדה המקומית ובכל מקרה אין בעסקאות שהציגו העוררים להוכיח פגיעה במקרה שבפנינו, ונבאר: העסקאות שהציגו העוררים במצב הקודם נוגעות לבתים צמודי קרקע, כך שהן אינן רלוונטיות ליחידות הדיור נשוא הערר, אשר אינן כאלו. במצב החדש מפנים העוררים לעסקאות שנעשו בבתים הצמודים לשדרות לכיש. אלא ששדר' לכיש הינן עורק מוליך תנועה בעיר קריית גת ברוחב של 24 מ', ואילו הכביש נשוא הערר הינו כביש פנימי, שאינו כביש מוליך תנועה, אשר רוחבו כולל המדרכות הינו 13.5 מ'. לפיכך, לא ניתן ללמוד מהשפעת רחוב שדרות לכיש על ערכי המקרקעין של המבנים הצמודים אליו לגבי השפעת הכביש נשוא הערר על דירות העוררים. לעומת זאת, העסקאות שהציג שמאי הוועדה המקומית הינן רבות יותר ומנתחות בצורה ברורה את השינוי שחל במחירי הדירות וזאת אף ביחס לעליית המחירים הכללית. למעשה, העוררים אינם חולקים על כך שעסקאות ההשוואה של המשיבה אינן מראות ירידת ערך לאחר התכנית החדשה ואף מראות עליית מחירים (גם ביחס לעלייה הכללית), אלא טוענים כי מדובר באוכלוסייה אשר אינה מביאה בחשבון תכנון עתידי. איננו מקבלים טענה זו, ואנו סבורים כי לא ניתן לקבל ללא הוכחה אמפירית טענה כללית לגבי האוכלוסייה בקריית גת, או האוכלוסייה המתעניינת במקרקעין, ובכל מקרה אנו סבורים כי ההנחה או הטענה המובלעת של העוררים כי אוכלוסיה זו אינה יודעת מה היא רוכשת, עושה עוול עם אוכלוסייה זו. לטעמנו הנחת המוצא הראויה, הינה כי רוכש פוטנציאלי של מקרקעין, גם זה המצוי במצב סוציו אקונומי שאינו גבוה, עורך את הבירור הנדרש לגבי הנכס אותו הוא עומד לרכוש, בהיות עסקת רכישת הדירה העסקה המשמעותית ביותר בחייו. קשה להניח כנקודת מוצא כי רוכשי יחידות הדיור בעיר קריית גת (או אלו המייצגים אותם עת הרכישה) אינם יודעים על תכנית המתאר, ובכל מקרה הנטל להוכיח טענה שכזו היה על העוררים והם לא עמדו בו. עוד נציין כי במקרה שבפנינו בהחלט ייתכן כי העלייה במחירי הדירות כפי שמשתקפת בשומת הוועדה המקומית הינה דווקא פרי של התכנית החדשה, אשר אמנם מעגנת את קיומו של הכביש שאושר בתכנית המתאר, אולם מבטיחה תנופת פיתוח לאזור. כך או כך, הנטל בהליך זה אינו של המשיבה להוכיח כי התכנית לא פגעה במקרקעין או השביחה אותם, אלא של העוררים להוכחת פגיעה, ונטל שכזה לא הורם. למעלה מן הצורך נציין, כי גם במבחן ההיגיון, קשה לראות כיצד כביש שכונתי פנימי, כביש האמור לשרת מספר קטן של יחידות דיור, יש בו כדי לגרום לירידת ערך של כ -30% לדירות הסמוכות כפי שנטען על ידי העוררים. סיכום לאור האמור והמפורט לעיל, אנו סבורים כי העוררים לא עמדו בנטל ההוכחה להוכיח כי נגרמה ירידת ערך למקרקעין שלהם. ראשית ומהותית, הכביש, אשר לטענת העוררים הוא עילת הפגיעה במקרקעין, היה קיים באופן ברור עוד בתכנון של המצב הקודם, כאשר התכנית החדשה רק מרחיקה אותו מבנין העוררים. שנית, ניתוח עסקאות הצדדים מגלה כי עסקאות העוררים אינן רלוונטיות בעוד שניתוח העסקאות של שמאי המשיבה מצביע על עליית מחירים במקרקעין לאחר התכנית החדשה. אשר על כן, אנו דוחים את הערר ואת התביעה. בנסיבות המיוחדות כאשר מדובר באוכלוסייה קשת יום ובערכי קרקע נמוכים, אין צו להוצאות. מקרקעיןכביש