מסגרת הדיון השאלה הראשונה אותה יש לברר הינה שאלת פרשנות התכנון החל על המקרקעין, האם זה מתיר מרכז מסחרי בן קומה אחת בלבד כטענת העוררים, או שמא מרכז מסחרי בן שתי קומות כטענת המשיבות. כך, היה ואכן טענת העוררים הינה נכונה, הרי הבקשה להיתר אינה תואמת את התכנון החל על המגרש, ובהעדר פרסום להקלה לתוספת קומה, לא ניתן היה לאשרה. במאמר מוסגר נציין, כי במקרה שתתקבל פרשנות העוררים, הרי מתעוררת גם בעיה לגבי זכויות הבניה, כך שספק רב האם ניתן בהליך של הקלה להכשיר את המרכז המסחרי המבוקש. לעומת זאת, היה ונקבע כי התכנון החל על המגרש מאפשר מרכז מסחרי בשתי קומות, הרי מדובר בבקשה להיתר תואמת תכנית (למעט נושא ניוד השטחים). כאשר עסקינן בבקשה להיתר תואמת תכנית, הרי האפשרות לסרב לבקשה שכזו הינה מצומצמת ביותר [ר', למשל, פסק דין שניתן ממש לאחרונה בעת"מ (מרכז) 10727-10-11‏ נאות מזרחי בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית-מחוז מרכז ואח' ()]. כלומר, היה ונקבע כי מותרות במקרקעין שתי קומות מסחר, הרי הדיון יתמקד רק בנושא ניוד הזכויות וכן הסדרי תנועה וכדומה, אך לא בעצם הקמתו של המבנה במתכונת המבוקשת. עוד בפרק זה יש להבהיר כי תכנית מהווה "דין" ויש לפרשה כפי שמפרשים דין, ר' עת"מ 1052/04 טאובר נ. הועדה המחוזית ירושלים ואח' (): "טענה זו מתעלמת מכך שתכנית בניין עיר הינה "דין" וככזו יש לבחון את הפרשנות הראויה לה בדרכי הפרשנות המקובלות לכל דין. הפרשנות מבוססת על לשון החוק ועל תכליתו. שני המרכיבים האלו חיוניים ובעלי חשיבות לתהליך הפרשני." עוד נציין כי לטעמנו אין נפקות ממשית לצורך ההליך הפרשני של התכנון למצגים שניתנו לעוררים על ידי המשיבות, כך שאף אם ניתנו מצגים שאינם נכונים לעוררים בדבר התכנון החל על המקרקעין, הרי התרופה שלהם הינה במישור האזרחי ולא במישור הפרשנות האובייקטיבית של התכנון החל על המקרקעין. מספר הקומות המותרות במקרקעין התכנית הראשונה החלה על המקרקעין הינה תכנית ד/183. תכנית זו הינה תכנית המתאר הישנה של העיר אשקלון והיא פורסמה למתן תוקף ביום 9.8.1956. במאמר מוסגר נציין כי במהלך הערר נשמעה טענה לגבי אי הידיעה בדבר תכנית זו. מלבד העובדה כי אי הידיעה בדבר התכנית אינה רלוונטית, הרי גם לגופה הטענה תמוהה. מדובר בתכנית מתאר כללית לעיר אשקלון אשר מוזכרת בתכניות החדשות, מופיעה באתר מינהל מקרקעי ישראל, והיא בעלת השפעה רבה על תכנון העיר אשקלון. תכנית ד/183 מסמנת את המקרקעין נשוא הערר לאזור מסחרי א' (אפור מותחם אפור כהה). תכנית ד/183 כוללת טבלת הגבלות לאזורים במסגרת טבלה זו מותרות באזור מסחרי א' בניית 2 קומות ב - 45% לקומה. לשון תכנית זו הינה ברורה וחד משמעית ועל פיה, ניתן להקים במקרקעין נשוא הערר מרכז מסחרי בן 2 קומות ב- 45% לקומה. התכנית שאושרה לאחר מכן על המקרקעין הינה תכנית 110 (כאמור שמה המלא הינו 1/110/03/4, או תכנית ד/316א'). תכנית זו הינה תכנית מפורטת לאזור "ברנע" בעיר אשקלון. תכנית זו אף היא מגדירה את המקרקעין נשוא הערר כייעוד לבניני מסחר (כחול מותחם בתשריט התכנית). נציין כי מלבד המגרש נשוא הערר מגדירה תכנית 110 מגרשים נוספים המיועדים למסחר. תכנית 110 אינה כוללת הוראות בינוי או אחוזי בניה לשטחי המסחר. יובהר, תכנית 110 מאפשרת בניית 2 קומות באזור מגורים א' ואף מגדירה זכויות בניה לאזור מגורים זה, אך אינה קובעת הוראת בינוי כל שהן לגבי המגרשים המיועדים למסחר. תכנית 110 מכפיפה את עצמה להוראות תכנית ד/183, תכנית המתאר הישנה לעיר אשקלון: " " כלומר, תכנית 110 לא שינתה את הפרמטרים התכנוניים שנקבעו לגבי שטחי המסחר בתכנית ד/183, ולכן גם לאחריה, מותר היה להקים במקרקעין נשוא הערר מבנה מסחרי בן 2 קומות. התכנית האחרונה החלה על המקרקעין הינה תכנית המתאר החדשה. תכנית זו מהווה שינוי לתכנית המתאר הישנה: עם זאת תכנית המתאר החדשה קובעת: תכנית זו צובעת את כל אזור המקרקעין בכתם של "אזורים מגורים א". באזור מגורים א' קובעת התכנית את הפרמטרים התכנוניים הבאים: כלומר, תכנית המתאר החדשה מתירה גובה של "1, או לקוטג' 2 קומות" וכן 25% לקומה בלבד. אין בתכנית המתאר החדשה הוראות בניה לגבי אזורי מסחר, ונקבע כי אלו יהיו "בהתאם לתכנית מפורטת". תכנית המתאר החדשה אף מקנה סמכויות לוועדה המקומית לקביעת אחידות ארכיטקטונית (סעיף 17) בעניין המראה החיצוני וצורתו של הבניין (סעיף 20) וכן למניעת מטרדים (עמ' 26 לתקנון בסעיף 1). לאור הוראות תכנית המתאר החדשה מתחדדת השאלה נשוא הערר - האם תכנית המתאר משנה את התכנון שקדם לה ומגבילה את המבנה המסחרי למבנה בן קומה אחת בלבד, ונבאר: כפי שפרטנו לעיל, עד לאישורה של תכנית המתאר החדשה יועדו המקרקעין למרכז מסחרי בן שתי קומות. תכנית המתאר החדשה צבעה את המקרקעין בצבע למגורים א' וקבעה הוראות בינוי למגורים א'. תכנית המתאר החדשה קבעה באופן מפורש כי התכנון הקודם יעמוד בתוקפו, אולם הוסיפה וקבעה כי כאשר התכנון הקודם סותר את התכנון החדש מכוח תכנית המתאר החדשה, תהא תכנית המתאר החדשה עדיפה. לפיכך, מיקוד השאלה נשוא הדיון הינו: האם תכנית המתאר החדשה סותרת את התכנון הקודם שהיה מותר על המקרקעין. לאחר שבחנו בזהירות ולעומקם את הטענות של הצדדים אנו סבורים, כי תכנית המתאר החדשה אינה סותרת את התכנון הקודם לה ואין בה בכדי לשנות את ייעוד המקרקעין שנקבע בעבר למרכז מסחרי ואין בה גם לשנות את הוראות הבניה שנקבעו למרכז מסחרי שכזה, ונבאר תוך הפרדה לשני שלבים, הייעוד והוראות הבנייה. הייעוד: אין מחלוקת כי תכנית 110 מגדירה את המקרקעין באופן מדויק למרכז מסחרי. תכנית 110 מגדירה גם דרכים, מגרשי ציבור ועוד. תכנית המתאר החדשה צבעה את כל האזור בכתם אחד המוגדר כולו כמגורים א'. נשאלת השאלה, האם תכנית המתאר החדשה ביטלה את הייעודים האחרים שהיו באזור ונקבעו בתכניות מוקדמות. כלומר, האם הייעוד שנקבע בתכנית המתאר החדשה "סותר" את הייעודים הקודמים, כך שיש להעדיפו. אנו סבורים כי התשובה לכך הינה שלילית, ונסביר: תכנית המתאר החדשה הינה תכנית המכונה "תכנית כתמים" כלומר קבעה באופן עקרוני אופי של כל אזור ואזור. מטרת "הכתם" הינה לאפיין את הייעוד הכללי של האזור, אולם מטרתו אינה לשנות ייעודים ספציפיים שנקבעו בתכנון ישן ותקף. כך, למשל, אין כל הגיון תכנוני לקבוע כי תכנית המתאר החדשה ביטלה את מערך הדרכים שנקבע בתכנית 110, או ביטלה את שטח השב"צ הגובל במגרש נשוא הערר. בית המשפט העליון התייחס לסוגיה דומה בעניין עע"מ 6486/10 ד"ר עוזר אהרן ברגר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון (), אשר במסגרתו נדונה תכנית "כתמים" (תכנית הר/במ/600) שצבעה אזור שלם בצבע כלל לייעוד מגורים, ואשר כללה הוראה דומה להוראה בתכנית המתאר החדשה שבפנינו לגבי סתירה עם תכניות קודמות. וכך קובע בית המשפט העליון בנושא: "תוכנית 600 היא תוכנית "כתמים" הקובעת ייעודים כלליים של מקרקעין בשטחים נרחבים. בתוכנית מסומנים ב"כתם" כחול גדול חלקים ניכרים מהוד השרון ובכלל זה השטח בו מצויים חלקות העותרים. לא נאמר בתוכנית 600 כי היא מבטלת תוכניות קודמות אלא כל שנאמר בה הוא שבמקרה ויתגלעו סתירות בין הוראות תוכנית זו (תוכנית 600) להוראות בתוכניות אחרות, תחייבנה הוראות תוכנית 600. בית המשפט לעניינים מנהליים קבע, ואנו מסכימים עימו, כי אין סתירה בין התוכניות. ההפקעות הקודמות אינן סותרות את התוכנית אלא משתלבות לתוכה, כשההפקעות הקודמות משתלבות לתוך אזור מגורים (ראו והשוו: בג"ץ 448/91 ידיד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז ירושלים, פ"ד מז(3) 441, 454 (1993); בג"ץ 123/75 אור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, פ"ד ל(1) 628, 634 (1975))" (הדגשה שלי - ג.ה.). ר' גם פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים באותו העניין, בעת"מ (ת"א) 3155-08‏ ד"ר עוזר ברגר אהרן ואח' נ' ועדה מקומית הוד השרון (): "מסקנה זו עולה גם מס' 15 לתקנון, אליו הפנו העותרים. הסעיף קובע כי "במידה ותתגלנה סתירות בין הוראות תוכנית זו לבין הוראות תוכניות אחרות החלות על שטח התוכנית (כולל תוכניות המופקדות לפני מתן תוקף לתוכנית זו) תחייבנה הוראות תוכנית זו". מהסעיף עולה קודם כל כי התוכניות הקודמות נותרות בתוקפן, ותב"ע 600 אינה מתיימרת לבטלן - אלא ככול שהן עומדות בסתירה לה. אולם, כאמור, תב"ע 198 אינה עומדת בסתירה לתב"ע 600, אלא היא מהווה פירוט של הייעודים במגרש, במסגרת הכללים שתב"ע 600 התוותה." וניתן לראות שסעיף 15 לתכנית שנדונה בפסקי דין אלו זהה לסעיף הנדון בענייננו. לפיכך, לטעמנו, אין סתירה בין הייעוד למסחר שנקבע בתכנית המתאר הישנה וכן בתכנית המפורטת 110 לבין הכתם המסמן את האזור כאזור למגורים א', כך שהייעודים שנקבעו בתכניות מפורטות קודמות משתלבים בתוך הכתם הכללי של אזור המגורים א' שנקבע בתכנית המתאר החדשה. הוראות הבניה: למדנו אפוא כי תכנית המתאר החדשה לא שינתה את הייעוד של המגרש המסחרי והייעוד שנקבע לאזור מגורים א' הותיר "מתחתיו" את הייעודים שנקבעו בתכניות מפורטות קודמות. נשאלת השאלה האם תכנית המתאר החדשה שינתה את הוראות הבניה לגבי ייעודים קודמים אלו? לטעמנו התשובה לכך הינה שלילית, וננמק: הוראות הבניה שנקבעו בטבלת ההגבלות לאזורים בתכנית החדשה רלוונטיים לייעודים שהינם מגורים ואין להם רלוונטיות לייעודים אחרים שאינם מגורים ואשר אושרו בתכניות קודמות. כוונת התכנית כי הפרמטרים התכנוניים שנקבעו בתכנית רלוונטיים למגורים ולא לייעודים האחרים נלמדת בנקל מלשונה של הטבלה. כך, למשל, קובעת הטבלה: "מס' יחידות לדונם ברוטו בתכניות מפורטות", ברור כי אין כל משמעות לפרמטר זה בייעוד למסחר. גם לשון הסעיף הספציפי בטבלה עליו מסתמכים העוררים אינו מתאים לייעוד מסחרי אלא למגורים בלבד, כאשר נרשם במסגרתו: "1, או קוטג' 2 קומות". ברור כי המונח "קוטג'" הינו מונח מובהק מתחום המגורים ואין לו משמעות כלשהיא כשאנו עוסקים בייעודים אחרים. במאמר מוסגר נציין כי דווקא מסעיף זה ניתן ללמוד כי בניה בשתי קומות באזור מגורים א' אינה זרה לתכנית המתאר החדשה. בכל מקרה איננו סבורים כי את הקומה השנייה במרכז המסחרי ניתן להקים מהאמור לגבי "קוטג'" בתכנית המתאר החדשה, והיה ובתכנון הקודם הוגבל מספר הקומות לייעוד מסחר לקומה אחת, לא ניתן היה לבנות קומה שנייה מכוח סייג זה, היות והשורה הרלוונטית בטבלה, לרבות הסייג המאפשר קוטג' בשתי קומות, מתייחסת רק לייעוד מגורים ולא לייעוד אחר. בכל מקרה, וזה העיקר לנושא שבפנינו, הוראות הטבלה לגבי מגורים א' מתייחסות אך ורק למקרה בו אכן נבנה בפועל מגורים, ואז אכן הן רלוונטיות וקובעות את הצפיפות, מספר הקומות ואחוזי הבניה. אולם, כאשר אנו עוסקים בייעודים אחרים, הוראות אלו כלל אינן רלוונטיות, לא לשם הגבלת הזכויות ולא לשם הרחבת הזכויות שנקבעו ליעודים אלו. ההוראות הרלוונטיות לייעודים אשר תקפים מכוח תכנון קודם מאושר ואשר אינם מגורים, הם אותם הייעודים שנקבעו בתכנון הקודם והמאושר. נתון מהותי נוסף המצוי בתכנית המתאר החדשה ואשר יש בו ללמד כי הוראות הבניה לגבי מגורים א' לא נועדו לחול על ייעוד מסחרי קודם הינן ההוראות הנוגעות למסחר באותה הטבלה בתכנית. עיון בטבלה בתכנית המתאר החדשה מגלה כי זו נמנעה מלקבוע הוראות בניה לאזורים אשר הוגדרו בתכנית המתאר כאזורי מסחר, והותירה את קביעת ההוראות הללו לתכנית מפורטת. מכאן ברור כי אין כל הגיון תכנוני לקבוע (כפי שמציעים העוררים) כי על אף שתכנית המתאר החדשה נמנעה באופן מפורש לקבוע הוראות בניה לאזורי המסחר לסוגיהם, היא עושה זאת "בדלת האחורית" באמצעות החלת הוראות הבניה של מגורים א' על ייעודי המסחר התקפים מכוח תכנון קודם. יתרה מזו, מרכזים מסחריים מאושרים מכוח תכנון קודם קיימים גם באזורי המגורים ד' או ה' בתכנית המתאר החדשה. לפיכך, אילו היינו מקבלים את פרשנות העוררים כי הפרמטרים לבנייה שנקבעו לאזורי המגורים תקפים גם לאזורי המסחר, הרי באזורים אלו ניתן היה להקים מכוח הוראות הבניה בטבלה מרכזים מסחריים בגובה של 6 קומות. תוצאה זו אינה סבירה תכנונית או תכליתית כך שברור שאין זו כוונת התכנית. נציין כי במסגרת אזור מגורים א' בתכנית המתאר החדשה קיימים גם שטחים המיועדים לבנייני ציבור, קבלת עמדת העוררים מחייבת כי גם לגבי מבנים אלו קיימת הגבלה לבניה בקומה אחת (או קוטג' 2 קומות) ולטעמנו גם זו אינה תוצאה תכנונית סבירה. לאור כל האמור לעיל אנו סבורים כי אין כל סתירה בין תכנית המתאר החדשה לבין התכנון שקדם לה. תכנית המתאר החדשה כאשר צבעה את האזור בצבע כתום כמגורים א' התכוונה לקבוע את מגמת התכנון ולא לשנות את ייעודי המקרקעין שנקבעו בתכניות מאושרות שקדמו לה. תכנית המתאר החדשה קבעה הוראות בניה לגבי אזור מגורים א', הוראות אשר עוסקות רק בבניה למגורים ולא בבניה לייעודים או שימושים אחרים. לפיכך, ככל שנקבעו בתכניות קודמות הוראות בניה לייעודים אחרים שאינם מגורים, כגון: מסחר, מבני ציבור וכדומה, ימשיכו לחול הוראות בניה אלו, ואין בינן לבין ההוראות שנקבעו לגבי מגורים בתכנית המתאר החדשה כל סתירה - אלו עוסקות בייעוד מסחרי ואלו עוסקות בייעוד למגורים. במקרה שבפנינו, כפי שפורט לעיל, התכנון הקודם מתיר באופן המפורש והברור ביותר בניה בשתי קומות ולכן בהיבט זה מדובר בבקשה להיתר תואמת תכנית. ניוד השטחים לאור מסקנתנו האמורה לעיל, כי מותרת הבניה בשתי קומות, יש לבחון את ההקלה שנתבקשה בניוד שטחים מקומה א' לקומת הקרקע. ועדות הערר בשורה של החלטות התוו פרמטרים לבחינת שיקול הדעת של מוסד התכנון עת מתן ההקלה וזאת לאור ניתוח נרחב של הפסיקה בנושא, ר' החלטה מפורטת של ועדת ערר זו בערר (דרום) 6055/08 איתן כחל ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד (). אנו סבורים כי במקרה שלפנינו ראוי לאשר את ההקלה המבוקשת, ונפרט: ראשית, אנו סבורים כי קיימת הצדקה תכנונית לאישור ההקלה. הבניה מדרום למרכז המסחרי מתאפיינת בבניה צמודת קרקע ולכן יש הגיון תכנוני רב להקטין את מסת הבניה בקומה השנייה ומכאן להפחית את הבינוי המוצע בקומה זו. נציין, כי גם לאחר ניוד השטחים, אין מדובר בבניה בתכסית גבוהה ולא נתבקשה הקלה בקווי הבניין. שנית, אנו סבורים כי מדובר בהקלה בעצימות שאינה גבוהה. ההקלה אינה מוסיפה גובה (ההפך הוא הנכון מקטינה גובה ביחס לתכנון המאושר) ואינה גורמת לחריגה מקווי הבניין. נציין כי מדובר על ניוד של פחות מ - 7%. שלישית, החלוקה לקומות נקבעה בתכנון ישן, ויש מקום לשנותו על מנת ליצור מרכז מסחרי מודרני. הפרמטר הרביעי שנקבע בפסיקה הינו הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג' והציבור, כאשר נקבע כי מדובר בפרמטר מהותי וחשוב. העוררים אכן טענו כי הקלה זו פוגעת בהם, אולם איננו מקבלים טענה זו. ראשית טענה זו סותרת את טענתם המרכזית בדבר הסתרת נוף וחסימת אויר. יובהר, ללא ניוד שטחים אלו לקומת הקרקע זכאי הבעלים לבנות שטחים אלו בקומה השנייה. המשמעות לכך היא ברורה הגדלת מסת הבינוי ונפח הבניה בקומה השנייה. הגדלה זו תהווה העצמה של הפגיעה הנטענת בעוררים בנושאים של הסתרת נוף ואוויר. לטעמנו, תכנון הקומה השנייה כקומה חלקית והעברת חלק ממסת הבניין מקומה זו לקומה הראשונה יש בה דווקא בכדי להטיב עם הסביבה ביחס למצב המאושר. גם מבחינה ארכיטקטונית אנו סבורים כי הקומה השנייה החלקית מטיבה את המצב ביחס למותר לבנות על פי התכנון הקיים. נציין, כי ניוד הזכויות נעשה ללא הקטנה בקווי הבניין, כך שגם ללא ניוד הזכויות ניתן היה לבנות את המרכז המסחרי בקונטור המבוקש כיום. בנסיבות אלו, איננו סבורים כי ההקלה המבוקשת מגלמת פגיעה בצדדי ג', ולעומת זאת יש בה יתרונות אדריכליים, סביבתיים ויש בה אף להקטין את הפגיעה הגלומה בעצם קיומו של מרכז מסחרי. לפיכך, אנו דוחים את הטענות בעניין זה ומאשרים את החלטת הוועדה המקומית בנושא. מטרדי רעש העוררים טענו כי המרכז המסחרי יגרום מטרדי רעש. ראשית נציין כי באופן טבעי הקמת מרכז מסחרי יש בה לגרום לעליית מפלס הרעש לעומת מגרש ריק. שנית ראוי להבין כי העוררים רכשו את המקרקעין שלהם בידיעה שליד ביתם קיים מגרש בייעוד מסחרי בשטח לא מבוטל העולה על 8.5 דונם. לפיכך, אף אם סברו כי המרכז המסחרי יהיה בן קומה אחת בלבד, עדיין מדובר במרכז מסחרי המשתרע על מעל שמונה דונם וכולל אלפי מ"ר. לגופם של דברים, העוררים טענו את הטענות בדבר עלייה במפלס הרעש ללא כל תימוכין מקצועיים. לעומת זאת, המשיבה 2 הגישה חוות דעת אקוסטית עם המלצות לטיפול אקוסטי. המשיבה 1 בחנה את חוות הדעת האקוסטית ולאורה דרשה הגבהה של הקיר האקוסטי כלפי מגרשי המגורים הסמוכים. נציין, כי מפרוטוקול הדיון בפני הוועדה המקומית עולה כי יועץ האקוסטיקה נשמע בפני הוועדה המקומית. בנסיבות שכאלו, כאשר מצד אחד קיימת חוות דעת מומחה הקובעת כי מפלס הרעש לא יעלה על המותר, כאשר חוות דעתו נבחנה על ידי המשיבה 1, וכאשר המלצותיו הוטמעו במסגרת הבקשה להיתר לרבות הגבהת קיר אקוסטי, וכאשר טענות המתנגדים אינן נתמכות בראשית ראיית מומחה, הרי אין מקום להתערבות ועדת הערר בנושא. יוטעם, אף אם מובן כי המתנגדים, כאזרחים רגילים, אינם בעלי אמצעים להעמיד חוות דעת אקוסטית מלאה, הרי היה עליהם לפחות להציג מסמך כללי אשר יש בו בכדי להוות ראשית ראיה להפרכת חוות הדעת האקוסטית שהוגשה לוועדה המקומית ולוועדת הערר. עוד נציין, כי ועדת הערר בחנה גם את חוות הדעת האקוסטית לגופה, ומצאה כי מדובר בחוות דעת רצינית ומנומקת, אשר ללא חוות דעת נגדית, לא ניתן לשלול אותה. הסתרת אור, אויר ונוף העוררים טענו כי אישור הבקשה להיתר יגרום להם חסימת אור, אויר ונוף. היות וקבענו כי התכנון החל על המגרש מתיר זה עשרות בשנים בניה בשתי קומות למרכז מסחרי, הרי טענות העוררים הינם כנגד התכנון החל ולא כנגד הבקשה להיתר. נשים לב. הסתרת הנוף, האוויר או האור אינם תוצאה של הבקשה להיתר, היות וזו רק מממשת תכנון קיים. יתרה מזו, הבקשה להיתר אינה ממצה את כל הזכויות המותרות בקומה השנייה. לפיכך, ככל שיש פגיעה במישורים אלו בעוררים פגיעה זו נובעת מהתכנית ולא מהבקשה להיתר. ועדת הערר במחוז ירושלים קבעה במקרה דומה בערר (ירושלים) 145/08 צביאלי ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (): "מתן היתר בניה הינו השלב המשלים את הליך התכנון, בהיותו המסמך הסטטוטורי האמור להוציא מהכוח אל הפועל את התכנון הקיים. באופן עקרוני, ואף מעשי, השקלא והטריא התכנוניים נעשים בשלב התכנון (קרי התוכנית) ולא בשלב הרישוי. שלב התכנון הוא השלב המתאים לשקול את היתרונות והחסרונות התכנוניים של הבניה המבוקשת, ובמסגרת זו אף את הפגיעה בסביבה ובשכנים. התוכנית היא זו אשר מפורסמת להתנגדויות, והיא זו אשר מוכרעת על ידי גוף רב גווני האמור להוביל לתוצאה התכנונית הטובה ביותר. לעומת זאת שלב הרישוי אינו שלב מתאים לעריכת איזונים ושיקולים, זהו שלב שמתבצע ללא פרסום, ואשר יכול להיות מוכרע על ידי וועדת הרישוי המצומצמת. יתרה מזו, מיום שנתפרסמה התוכנית הרי הינה כ"דין", ובעלי הזכויות רשאים להסתמך על הזכויות (ואף החובות) מכוח הדין, כך שהליך הרישוי אינו אמור לגרוע או להוסיף על הזכויות והחובות שנקבעו בהליך התכנון וגובשו במסגרת התוכנית." וכן: "אשר על כן, לא היתר הבניה המבוקש גורם את הנזק הנטען לעוררות, אלא התוכנית היא זו שקבעה כבר את מצב זה וזאת לפני כעשור. נחזור ונבהיר, הלכה למעשה, מהווה היתר הבניה שלפנינו יישום של התוכנית ואין בו כל חידוש או שינוי ביחס לתוכנית. במצב דברים זה, אף כי לטעמנו אכן הבניה המבוקשת תגרום נזק לעוררות בדמות איטום החלון, הרי מדובר בבניה תואמת תוכנית שאושרה זה מכבר, ותרופת העוררות אינה במישור הרישוי." (הדגשה שלי - ג.ה.). ונכונים דברים אלו לענייננו. למעלה מן הצורך נציין, כי מהסיור בשכונה עולה כי הנוף החשוב הינו כלפי מערב, כלפי הים. המרכז המסחרי אינו חוסם קו ראיה ישיר כלפי מערב, היות ובמקרקעין ממזרח לו קיים מגרש המיועד לבנייני ציבור. לפיכך, חסימת הנוף והאוויר אף שאכן קיימת לבתים מסוימים אינה חמורה. למעשה טענה זו נוגעת בעיקר לבית המגורים הסמוך מצד דרום (בו ביקרה ועדת הערר) כאשר חלק מהנוף הנשקף מהחצר אכן ייחסם. אולם, גם לגבי בית זה, עדיין מרבית הנוף מערבה לא נחסמת על ידי המרכז המסחרי. לאור האמור לעיל, אין בטענות העוררים במישור זה בכדי להביא לסירוב לבקשה להיתר. תנועה וחניה העוררים העלו טענות בעניין בעיות תנועה וחניה שייצור המרכז המסחרי. לא מצאנו כל ממש בטענות אלו. לעניין התנועתי, הכבישים המובילים למרכז המסחרי הינם צירים מרכזיים אשר יש בהם להכיל את התנועה הצפויה למרכז המסחרי. נציין, כי אכן המרכז המסחרי יוסיף עומס תנועתי על השכונה. אולם, כאשר מדובר במערכת עירונית, המבחן לסירוב לבקשה להיתר תואמת תכנית אינה יצירת עומס תחבורתי, היות וכמעט כל בקשה להיתר יוצרת עומס שכזה, אלא מבחן תפקודי של מערכת הכבישים. במקרה שלפנינו אין חשש לכשל תפקודי של מערכת הכבישים, בפרט לאור המשך הפיתוח הצפוי של רחוב רחבעם זאבי. לעניין החניה, הרי אין מחלוקת כי הבקשה להיתר מציגה חניות העולות על הנדרש לפי התקן. לעניין מיקום החניה, אנו סבורים כי החניה ממוקמת במיקום הנכון והראוי במגרש. החניה פונה לרחוב רחבעם זאבי אשר מעברו השני בנויים בתים בבניה רוויה. גם הכניסה והיציאה מהחניה מתוכננות נכון, על מנת למזער את הפגיעה שלהם בזרימת התנועה. לפיכך, לא מצאנו לנכון להתערב בהחלטת הוועדה המקומית בנושא זה. שביל הגישה למשאיות העוררים טענו כי במסגרת תכנון המגרש נשוא הבקשה להיתר, מתוכננת דרך פנימית המיועדת לכביש שירות למשאיות. דרך זו מתוכננת בגבול הדרומי של החלקה, ממש בצמוד למגרשים המיועדים לבניה צמודת קרקע, לרבות הבית בו ביקרה ועדת הערר. באופן עקרוני אין מדובר "בכביש" אלא בתכנון פנימי של המגרש, ולכן ההתערבות בנושא שכזה לא תעשה כדבר שבשגרה. אלא, שבמקרה המיוחד שבפנינו, אנו סבורים כי אכן הכביש הפנימי יוצר פגיעה לא סבירה באותם העוררים. נציין, כי כפי שלמדנו בסיור, ממכלול המתנגדים והעוררים, פגיעה סופגים רק בעלי המגרשים הגובלים מדרום למגרש נשוא הערר, כך שבתיהם צמודי הקרקע נושקים ממש למרכז המסחרי. כפי שציינו לעיל, זהו התכנון של האזור בתכניות המאושרות ולכן על אף קיומה של הפגיעה, לא ניתן לסרב לבקשה להיתר, בפרט כאשר לעניין הרעש ייבנה קיר אקוסטי ולעניין הסתרת הנוף אין חסימה של הנוף הישיר מערבה. אולם, עדיין ראוי להתחשב באופן המכסימאלי הניתן בבעלי בתים אלו, אשר כאמור מושפעים בצורה המרבית מהקמת המרכז המסחרי. בהשלמת הטיעון הציעה המשיבה 2 פתרון כי משאיות פריקה וטעינה לא יכנסו ויצאו בדרך שירות זו. אנו סבורים כי מדובר בפתרון ראוי ונכון, כך שהוצאת משאיות הפריקה והטעינה מדרך השירות תפחית בצורה משמעותית את המטרד מדרך זו ותקל על מצוקת המגרשים הגובלים מדרום. לפיכך, אנו קובעים כי הבקשה להיתר תתוקן, כך שיצורף לה נספח תנועה פנימי במגרש. נספח זה יראה איסור ברור על תנועת משאיות בכביש השירות הדרומי במגרש. כמו כן, ייכתב תנאי בהיתר הבניה, כי לא תותר תנועת משאיות פריקה וטעינה בכביש זה. תנאי לקבלת טופס 4 למבנה המסחרי יהיה הצבת תמרור, רמזור, ומכשול המבטיחים את התנאי האמור. אופי השכונה המתנגדים והעוררים הרבים העלו זעקה (כנה מבחינתם) בדבר המרכז המסחרי "המפלצתי" אשר יהרוס את "אופי" השכונה. כפי שהסברנו לעיל, נושא זה הינו בתחום התכנון ולא בתחום הרישוי, ולכן אינו רלוונטי לערר זה. עם זאת בחרנו לייחד כמה מילים גם לנושא זה. המרכז המסחרי נשוא הערר מתוכנן עשרות בשנים במיקום הנוכחי. מדובר במגרש גדול, גם בקנה מידה עירוני (מעל לשמונה וחצי דונם) המיועד למסחר. לפיכך, אופי השכונה מיום תכנונה כלל מרכז מסחרי משמעותי במרכזה. העוררים, כולם, בעת שרכשו את דירותיהם ובתיהם, יכולים היו לבדוק ולראות כי במרכז השכונה שלהם מתכונן מרכז מסחרי משמעותי. אף אם נקבל את טענת העוררים כי סברו שמדובר במגרש מסחרי בו ייבנה מבנה בן קומה אחת, עדיין התכנון הישן קבע 45% למסחר, כלומר עדיין היה מדובר במרכז מסחרי משמעותי של אלפי מ"ר. לפיכך, איננו סבורים כי מדובר בשכונה שקטה אשר הניחו לפתע במרכזה מרכז מסחרי גדול, אלא בשכונה שמיום שתוכננה כללה מרכז מסחרי משמעותי במיקום נשוא הערר. גם לגבי גובה המרכז המסחרי ביחס לשכונה, טענות העוררים אינן מדויקות. המבנים אשר נמצאים מצפון למרכז המסחרי מתנשאים לגובה של מספר קומות הרבה מעבר לגובה המתוכנן של המרכז המסחרי, בניה רוויה מצויה גם בהמשך הרחוב לכיוון מזרח. נציין כי הגובה המרבי של המרכז המסחרי הינו כ - 11 מ' (גובה זה הוא רק בחלק מהמבנה, כאשר חלקו בגובה של חמישה מטרים) גובה משמעותי, אך בוודאי שאינו חריג לבתים שמצפון לו. מדויקות יותר טענות העוררים הגובלים מדרום למגרש נשוא הערר, אשר באזורם אכן מתוכננת שכונת וילות. לפיכך, בחינת התמונה הכוללת מגלה לטעמנו כי השכונה, כמו גם מרבית המתנגדים, לא נפגעים מהקמת המרכז המסחרי, וכפי שניתן ללמוד מניסיון קודם לגבי מרכזים דומים שנבנו במקומות אחרים, אלו אף ייהנו מהמרכז המסחרי וממיקומו. היחידים אשר יש בהקמת המרכז המסחרי להרע את איכות חייהם הינם אותם בעלי המגרשים הגובלים מדרום למקרקעין נשוא הערר. הרעה זו באיכות החיים מופחתת למינימום על ידי הקמת הקיר האקוסטי והגבלת השימוש בדרך השירות, ולאחר הקטנה זו אין די בהרעה באיכות חייהם בכדי להוות טעם לסירוב לבקשה להיתר התואמת את התכנון הקיים, כאשר יש לזכור כי אלו רכשו מגרשים הנושקים למגרש בשטח של מעל 8 דונם המיועד למסחר. חדר טרנספורמציה המשיבה 2 ביקשה כי נתייחס למיקום חדר טרנספורמציה במגרש. היות והנושא לא עלה בבקשה להיתר שהייתה בפני ועדת הערר ולא זכה להתייחסות המתנגדים ו/או הוועדה המקומית, הרי אין בידי ועדת הערר לקבל החלטה לגופם של דברים. עם זאת מצאנו לנכון להבהיר כי בחלק ד' לתוספת לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970 המכונה: בניה במרווחים ומעבר לקו רחוב, קיימת רשימה של פרטים אשר מותר להקים במרווחים. ביו הפרטים נזכר גם חדר טרנספורמציה: "4.09(4) חדר שנאים תת קרקעי, לרבות מהלך מדרגות מקורה בגובה המזערי הדרוש וכן תחנות טרנספורמציה זעירות עיליות ששטחם אינו עולה על 10 מטרים רבועים וגובהם אינו עולה על 1.8 מטרים;" לפיכך, ככל שחדר הטרנספורמציה הינו תת קרקעי ניתן להקימו במרווחים ללא צורך בפרסום הקלה, וזאת לאור הוראות תקנה 4.02 לאותה תוספת: "(א) יראו כל תכנית כאילו היא מתירה את הקמתם של בנינים, על חלקיהם, כמפורט בחלק זה והוא כשאין הוראה מפורשת בתכנית האוסרת בניה זו." סיכום לאור האמור לעיל אנו דוחים את העררים ומאשרים את הבקשה להיתר בכפוף לתיקון המבואר בעניין דרך השירות: הבקשה להיתר תתוקן כך שיצורף לה נספח תנועה פנימי במגרש. נספח זה יראה איסור ברור על תנועת משאיות בכביש השירות הדרומי במגרש. כמו כן, ייכתב תנאי בהיתר הבניה, כי לא תותר תנועת משאיות פריקה וטעינה בכביש זה. תנאי לקבלת טופס 4 למבנה המסחרי יהיה הצבת תמרור, רמזור, ומכשול המבטיחים את התנאי האמור. אין צו להוצאות. בניהמרכז מסחרי