בקשה לשימוש חורג מייעוד תעשייה לייעוד של מגורי עובדים רקע המקרקעין נשוא הערר מוגדרים כמגרשים 40-41 בגוש 40051 באזור התעשייה הצפוני של העיר אילת. המקרקעין מיועדים לתעשייה זעירה ומלאכה בהתאם לתכנית מס' 8/105/03/2. על המקרקעין בנוי מבנה אשר משמש מזה כמה שנים למגורי עובדים והמכונה "בית עופר" המשיבה 2 הגישה בקשה לתקופת נוספת של שימוש חורג. הוועדה המקומית פרסמה את הבקשה לשימוש חורג והוגשה התנגדות של העוררת. הוועדה המקומית דנה בבקשה לשימוש חורג ובהתנגדות והחליטה בהחלטה מנומקת לאשר בקשה לשימוש חורג לתקופה של 24 חודשים. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. במסגרת הערר טענה העוררת כי המקרה שבפנינו דומה למקרה שנדון בעניין הבקשה לשימוש חורג למגורי עובדים במקרקעין הידועים כגוש 40051 מגרש 910, אף הם באזור התעשייה הצפוני של העיר אילת, אשר הוגשה על ידי חברת אלוני מיתר בע"מ (להלן: "פרשת אלוני מיתר"). העוררת הבהירה כי בעניין אלוני מיתר קבע בית המשפט העליון, ולאחריו ועדת הערר, כי לאור התמשכות השימוש החורג לא ניתן לאשר שימוש חורג לתקופה נוספת. בנסיבות אלו, טענה העוררת, כי מכוח קל וחומר לא ניתן לאשר את הבקשה לשימוש חורג נשוא ערר זה. עוד טענת העוררת גם לגופם של דברים. המשיבות הגישו כתבי תשובה מפורטים. נתקיים דיון בפני ועדת הערר, אשר בסופו החליטה ועדת הערר, כדלקמן: "החלטה לאחר ששמענו את הצדדים, אנו סבורים שיש צדק בדברי בא כוח העוררת כי על המשיבים היה להכין לדיון את מצבה של התכנית בפרט שהדיון מתרכז בשאלת הגישור. עם זאת, איננו סבורים כי במחדל המשיבות לגבי הצגת הנתונים יש מספיק בכדי לקבל החלטה תכנונית שלא על סמך מלוא החומר הרלוונטי. אשר על כן, אנו מאפשרים למשיבות להגיש עד ליום 16.7.2012 עדכון מפורט בדבר ההליכים שנתבצעו בעניין תכנית 250/03/2 וכן המועד הצפוי להפקדת התכנית. זכות תגובה לעוררת עד ליום 26.7.2012. אנו סבורים כי בכך יש איזון ראוי בין הצורך לשמור על יעילות ההליך לבין קבלת החלטה על סמך מלוא החומר הרלוונטי. לאחר קבלת המסמכים האמורים, תישלח לצדדים החלטה בדואר רשום, ללא צורך בדיון נוסף." לאור החלטה זו הגישה המשיבה 1 הודעת עדכון, אליה הגיבו הצדדים. לאחר הודעת העדכון הוגשה גם הודעת הבהרה, וגם לגביה הוגשו תגובות. דיון החלת הלכת אלוני מיתר: נושא השימוש החורג למגורי עובדים נדון בשלוש החלטות של ועדת הערר (בערר 6093/07 ניתנו שתי החלטות וכן בתיק ערר 6010/10), בשתי עתירות מנהליות וכן בבית המשפט העליון בהליך עע"מ 4881/08. במסגרת פסק הדין של בית המשפט העליון בעע"מ 4881/08 התייחס זה לגופו של השימוש החורג וקבע: "ואולם, אף אילו הנחנו לטיעון הדיוני, הטעם העיקרי לעמדתנו הוא המהות - כי שימוש חורג לתקופה ארוכה, כבמקרה שלפנינו, עלול מטבעו לפגוע באינטרסים ציבוריים הכלולים בתכנית הקיימת, שאילולא כן שווא עמלו מתכנני התכנית." וכן: "במקרה דנא, כך דומה, התארך לו השימוש החורג יתר על המידה, ואנו שומעים כי עוד יד התארכותו נטויה, מבלי שנערך שינוי בתכנית המפורטת שחלה על שטח. מצב זה אינו ראוי, לשיטתנו, ומוטב היה לוא היה מופסק השימוש החורג באופן מיידי." לאור פסק דין זה, נתקיים דיון בפני ועדת הערר במסגרת ערר 6010/10 אשר בסופו קבעה ועדת הערר, כדלקמן: "בכל מקרה אנו סבורים, כי אף אם היינו לוקחים בחשבון את הצורך והנחיצות במגורי עובדים בצורה החריפה ביותר, עדיין לאור יתרת הפרמטרים שנסקרו בהחלטות הקודמות וכן המרכיבים החדשים של חלוף הזמן, העדר גישור לתכנית עתידית ולמעשה פגיעה אפשרית בתכנון עתידי, היינו קובעים כי אין מקום ליתן עוד שימוש חורג." על החלטה זו הוגשה עתירה מנהלית שנדונה בתיק עתמ (ב"ש) 29721-07-10‏ ‏ אלוני מיתר בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז הדרום (), כאשר בית המשפט דחה את העתירה וקבע: "טענות העותרת נוגעות לשאלות תכנוניות שהינן בתחום שיקול הדעת הנתון למשיבה 1, ואין מקום להתערב בשיקול דעתה, על כך שלא מצאה מקום לאשר היתר לשימוש חורג שהוארך מספר פעמים, בעת שלא נראית כל תחזית ממשית לשינוי ייעוד בתכנית, המאפשר מגורי עובדים במקום בטווח הנראה לעין. בנסיבות אלו לא ניתן לקבוע כי חרגה ממתחם הסבירות." לאור הליכים רבים אלו שהתנהלו בעניין אלוני מיתר והתוצאה הברורה שלהם, אנו סבורים כי אין מקום לדון פעם נוספת בכלל האספקטים הנוגעים לשימוש החורג למגורי עובדים במקרה שבפנינו, וזאת כאשר מדובר על מקרקעין באותו האזור, בייעוד תכנוני דומה ובהיקף דומה. לפיכך, הפרמטרים שנסקרו לעניין אלוני מיתר רלוונטיים וישימים גם לעניין הבקשה לשימוש חורג נשוא הערר שבפנינו, וזאת למעט הגישור לתכנון עתידי בו נעסוק להלן. המשיבה 2 ניסתה לאבחן את המקרה שבפנינו מעניין אלוני מיתר בפרמטרים נוספים מלבד נושא הגישור לתכנית עתידית. אולם, לטעמנו, לא רק שאין מקום לאבחן פרמטרים אלו, אלא במקרה שבפנינו מדובר בנתונים חמורים יותר מאלו שנדונו בעניין אלוני מיתר, בפרט בנושא התמשכות השימוש החורג. כך, גם המשיבה 2 עצמה מודה, כי לפחות משנת 2005 מתקיים שימוש חורג במבנה וזאת כאשר אין חולק כי לא לגבי כל התקופה קיים היתר לשימוש חורג כאמור. לפיכך, לעמדת המשיבה 2 עצמה, השימוש החורג נמשך כבר כשבע שנים. במאמר מוסגר נציין, כי קיים יסוד סביר לקבוע כי השימוש החורג החל זמן רב לפני שנת 2005. לעניין מועד התכנית שבתוקף ומספר החדרים, איננו רואים הבדל מהותי בין המקרה שבפנינו לבין עניין אלוני מיתר. לאור האמור לעיל, האבחנה המהותית היחידה בין המקרה שבפנינו לבין עניין אלוני מיתר הינה בעקרון הגישור לתכנית עתידית. מכאן, אילולא הייתה תכנית המשנה את הייעוד לייעוד מגורי עובדים באופק, אין לנו כל ספק כי היה מקום להכריע בערר זה כפי שהוכרע בעניין ערר אלוני מיתר, כלומר היה להורות על דחיית הבקשה לשימוש חורג. אלא שההחלטות הן של מוסדות התכנון והן של בית המשפט הנכבד התבססו גם על העדרו של גישור לתכנון עתידי, ואילו בפנינו נטען כי בעניין זה המצב העובדתי השתנה שינוי מהותי מעניין אלוני מיתר, כך שקיים גישור לתכנית עתידית, תכנית שכבר הוחלט להפקידה בתנאים (תכנית 250/03/2). לפיכך, כל שנותר לבחון במסגרת הערר הנוכחי הוא את השאלות: האם המצב התכנוני אכן השתנה, והאם יש שינוי בנסיבות לגבי התכנית בהכנה, שינוי המצדיק קבלת החלטה שונה מזו שנתקבלה בעניין אלוני מיתר. המצב העובדתי לגבי התכנון העתידי: אנו סבורים כי אכן קיים שינוי בנסיבות ביחס לתכנון החדש, ונבאר: בערר הראשון 6093/07, קבעה ועדת הערר לעניין הגישור: "לטעמנו, כל עוד אין התייחסות של הוועדה המחוזית לתוכנית החדשה, לא ניתן לאשר את השימוש החורג במסגרת עקרון "הגישור". עקרון הגישור מטרתו להתאים מצב קיים למצב עתידי. לפיכך, תנאי הכרחי בעקרון הגישור הינו וודאות מסויימת לגבי המגמה העתידית, שהרי אחרת אין כל גישור אלא דווקא סיכול של השימוש העתידי. בענייננו לא רק שאין וודאות לגבי התכנון העתידי לגביו מתייחס הגישור, אלא שקיימת החלטה של הוועדה המחוזית, ממנה ניתן, אולי, ללמוד על מגמה תיכנונית אחרת." (הדגשה שלי - ג.ה.). והדברים ברורים, אין החלטה של מוסד תכנון שממנה ניתן ללמוד על ייעוד עתידי של המקרקעין למגורי עובדים. בערר השני 6010/10 קבעה ועדת הערר: "כלומר, לא רק שאין תכנית לשינוי ייעוד בהכנה ולא רק שלא הוחלט באופן עקרוני להכין תכנית לשינוי הייעוד, אלא שטרם נתקיים בכלל דיון בשימושים ובתכליות באזור. נציין, כי במהלך הדיון הצהירה המשיבה 1, כי היא כן מעוניינת בשינוי הייעוד וכי תכין תכנית לשינוי יעוד, אולם אף זו הודתה, כי כרגע אין תכנית שכזו בהכנה, ואנו רק בשלב של הכנת פנייה למכרז מתכננים. במצב דברים זה, כאשר טרם נתקיים דיון בשימושים באזור בוועדה המקומית (אלא רק קיימת המלצה לקיים דיון שכזה) כאשר טרם הוחל בפעילות תכנון כלשהי (והכנת פנייה למתכננים אינה מהווה הליך תכנוני מקביל), הרי לא ניתן להסתמך על קיומו של "הליך תכנוני מקביל" כפרמטר להמשך השימוש החורג." (הדגשה שלי - ג.ה.). וגם דברים אלו ברורים, אין הליך תכנוני מקביל ולא הוחל בהליך תכנוני שכזה. בית המשפט לעניינים מינהליים קובע: "טענות העותרת נוגעות לשאלות תכנוניות שהינן בתחום שיקול הדעת הנתון למשיבה 1, ואין מקום להתערב בשיקול דעתה, על כך שלא מצאה מקום לאשר היתר לשימוש חורג שהוארך מספר פעמים, בעת שלא נראית כל תחזית ממשית לשינוי ייעוד בתכנית, המאפשר מגורי עובדים במקום בטווח הנראה לעין." (הדגשה שלי - ג.ה.). כלומר, פסק הדין מתבסס גם על העדר תחזית ממשית לשינויי ייעוד במסגרת תכנית. מהאמור לעיל עולה, כי נדבך מרכזי בהחלטות שלא לאשר את השימוש החורג בעניין אלוני מיתר היה העדר הליך תכנוני רציני לשינויי הייעוד. מצב זה שונה במקרה שבפנינו: בענייננו אין מחלוקת כי הוועדה המקומית ערכה תכנית שבמסגרתה מתוכנן שינויי יעוד של המגרש נשוא הערר לייעוד מגורי עובדים. חשוב ומהותי הרבה יותר, קיימת החלטה של הוועדה המחוזית מיום 9.10.11 להפקדת תכנית זו, וזאת בכפוף למספר תנאים. לפיכך, עוד טרם נדון בצפי להתקיימות התנאים להפקדה, ברור כי קיים שינוי מהותי ביחס לנסיבות במסגרתן ניתנו פסקי הדין וההחלטות בעניין אלוני מיתר. במקרה שבפנינו לא מדובר בהעדר וודאות לגבי תכנית ערטילאית לשינוי הייעוד, אלא קיימת תכנית קונקרטית וספציפית לשינוי הייעוד, תכנית אשר מקובלת באופן עקרוני על ידי הוועדה המחוזית אשר החליטה להפקידה. הוועדה המקומית במסמך העדכון מטעמה ציינה כי קיימת התקדמות משמעותית בכל אחד מהתנאים להפקדה שקבעה הוועדה המחוזית. לעמדתה, פרק הזמן להשלמת התנאים הינו כ- 6 עד 8 חודשים ולאחר מכן תידרש עוד תקופה בת חודש עד חודשיים להפקדה בפועל של התכנית. העוררת טענה כנגד כי ללא עמדת הוועדה המחוזית ביחס למילוי התנאים, לא ניתן להתייחס לעמדת הוועדה המקומית ברצינות, בפרט כאשר זו לא גובתה במסמך כלשהו. העוררת מתייחסת גם לגופם של התנאים ומסבירה כי מפירוט הוועדה המקומית עולה כי מדובר בתחזיות אופטימיות וכי ההליך מתנהל בעצלתיים. המשיבה 2 הגישה תשובה מטעמה ובמסגרתה פרטה את ההבדלים בין המצב התכנוני היום לבין המצב ששרר עת ניתנו ההחלטות בעניין אלוני מיתר. הכרעה: כפי שפרטנו לעיל אנו סבורים כי קיים פער משמעותי בין המצב התכנוני ששרר עת ניתנו ההחלטות בעניין אלוני מיתר למצב התכנוני בענייננו, וזאת בעיקר לאור העובדה כי כיום קיימת תכנית קונקרטית המקודמת על ידי הוועדה המקומית, כאשר קיימת החלטה מפורשת של הוועדה המחוזית להפקידה בתנאים. עם זאת, אנו סבורים כי עמדת הוועדה המקומית לגבי הצפי להפקדת התכנית אינה מספקת, בפרט כאשר לא צורף מסמך כלשהו התומך בהערכתה לגבי לוחות הזמנים להפקדת התכנית וכאשר לא צורפה עמדת הוועדה המחוזית בעניין. לטעמנו, אילו היינו כיום במצב תכנוני של תכנית מופקדת, היה מקום לאשר את השימוש החורג לתקופה קצובה לאור עקרון הגישור (ור' גם בהיקש סעיף 97א' לחוק התכנון והבניה). לעומת זאת, היה והיה ברור לנו היום כי קיים סיכוי ממשי כי הפקדת התכנית לא תתרחש, או שזו תתרחש במועד עתידי העולה על 12 חודשים, לא היינו מאשרים את השימוש החורג. במקרה שכזה, האיזון הראוי לטעמנו הינו הפסקת השימוש החורג המתמשך גם לעמדת המשיבים שנים רבות, ומתן אפשרות לחדש את הבקשה לשימוש חורג אם וכאשר תופקד התכנית. אלא, שהמצב שבפנינו נמצא בתחום האפור, מצד אחד התכנית אינה מופקדת ומצד שני לא ניתן לקבוע היום כי הליך מילוי תנאי ההפקדה ייערך למעלה מ- 12 חודשים, או כי קיים סיכוי ממשי כי התכנית לא תופקד בפועל. נתון נוסף שיש להביא בחשבון במסגרת ההכרעה הינו כי טרם הפינוי ראוי ליתן תקופת התארגנות לפינוי המבנה (ר' החלטת ועדת הערר בערר 6093/07 בנושא זה). שקלול ואיזון כל האמור לעיל מוביל אותנו למסקנה כי לא יהיה זה נכון ליתן הכרעה סופית לגבי השימוש החורג כיום. הפתרון הנכון לטעמנו הינו הארכת השימוש החורג לתקופה קצובה בת שישה חודשים בלבד, תקופה אשר תשמש גם כתקופת התארגנות לפינוי. במסגרת תקופה זו, גם לעמדת הוועדה המקומית, תתבהר התמונה התכנונית לגבי התכנית שלגביה קיימת החלטת הפקדה בתנאים. היה והתמונה תתבהר כך שהתכנית בהכנה אכן עומדת להיות מופקדת בתוך חודש - חודשיים, נשקול את הארכת תקופת השימוש החורג. לעומת זאת, היה והבהרת התמונה תלמד כי אין צפי קרוב להפקדת התכנית, ייפסק מיידית השימוש החורג (כאשר כבר ניתנה תקופת התארגנות). סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אנו קובעים, כדלקמן: השימוש החורג מוארך בזאת עד ליום 31.1.2013; תקופה זו תשמש תקופת התארגנות לפינוי ובהעדר החלטה אחרת של ועדת הערר עד למועד זה, ייפסק באופן מוחלט השימוש החורג החל ביום 1.2.2013; הוועדה המקומית תגיש הודעת עדכון לוועדת הערר עד ליום 31.12.12 בדבר תכנית 250/03/12; הודעת העדכון תכלול את מסמכים התומכים בטענות הוועדה המקומית וכן בתצהיר של בעל התפקיד המטפל בתכנית. בפרט תכלול הודעת העדכון את המסמכים הבאים: דו"ח היועץ הסביבתי המוזכר בסעיף 1.5 להודעת הוועדה המקומית; תכניות יועץ התחבורה המפורטות בסעיף 2.5 להודעת הוועדה המקומית; טיוטה מתוקנת של התכנית כמפורט בסעיף 3.3 להודעת הוועדה המקומית; פרוטוקול הדיון הנוסף במליאת הוועדה המקומית כאמור בסעיף 6.2 להודעת הוועדה המקומית; הצדדים רשאים להגיב על הודעת הוועדה המקומית עד ליום 15.1.2013. לאור המסמכים שיוגשו ותגובות הצדדים תחליט ועדת הערר - האם ניתן להאריך את השימוש החורג לתקופה נוספת. שימוש חורגתעשיה