לאור הלכת "נטר", שטח חדרי יציאה לגג אינו מובא במניין השטחים העיקריים לעניין חישוב צפיפות לפי מסמך המדיניות. לטענת הועדה המקומית, מסמך המדיניות מוסיף וקובע כי "במידה ומוגשת בקשה לחלוקת דירה/ דירות לבניין קיים (לא כל הבניין), הצפיפות המותרת תהיה ממוצע של 53 מ"ר שטח עיקרי מהשטחים המבוקשים לחלוקה", דהיינו במקרה של פיצול דירה חישוב השטח הממוצע של הדירה אינו מתבצע ביחס לכל הדירות בבניין, אלא רק מתוך מספר הדירות המבוקשות לחלוקה. במקרה הנדון, אם מבצעים את חישוב ממוצע שטח הדירות על פי מסמך המדיניות, דהיינו תוך חישוב הממוצע מתוך הדירות המבוקשות לחלוקה בלבד, מתקבלות דירות אשר ממוצע השטח שלהן קטן מ-53 מ"ר שטח עיקרי, ואולם לו היינו מבצעים חישוב של ממוצע שטח הדירות בבניין כולו לאחר תוספת הדירה כתוצאה מהחלוקה, אין ספק כי השטח הממוצע שהיה מתקבל גבוה בהרבה מ-53 מ"ר. הועדה המקומית מסבירה את מדיניותה, כי במקרה של פיצול דירה יש לחשב את ממוצע שטח הדירות מתוך הדירות המפוצלות, ולא מתוך כלל הדירות המצויות בבניין, בכך כי הדבר נועד להגן על יתר בעלי הדירות בבניין, שכן אם נחשב את השטח הממוצע של הדירות המתקבלות מתוך כלל שטח הדירות בבניין, הדבר יפגע בבעלי דירות אחרות בבניין במקרה שגם הם יהיו מעוניינים לפצל באחד הימים את דירותיהם. טענה זו הינה קניינית במהותה, ואין בינה לבין שיקולים תכנוניים דבר. אנו עסקנו בשאלה דומה בערר 5262/11 פנחס דהאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב. שם עסקנו בשאלה, כיצד על הועדה המקומית לנהוג במצב שבו קיימות זכויות בנייה בלתי ממומשות במגרש, ומוגשת לועדה המקומית בקשה להיתר בניה בה מנוצלים אחוזי בנייה מעבר לחלקו היחסי של מבקש ההיתר במגרש. במקרה זה קבענו כי: " ... לנוכח האמור, כאשר בפני הועדה המקומית בקשה להיתר בניה בה מבקש אחד מהבעלים במגרש לנצל את אחוזי/ שטחי הבניה הקיימים על המגרש בהיקף העולה על חלקו היחסי במגרש או ברכוש המשותף, על הועדה המקומית לשקול האם מבחינת תכנונית יש לדעתה לעמוד על חלוקה יחסית של זכויות בניה אלו בין כל הבעלים של המגרש. במקרה כזה, יכולה הועדה המקומית לדרוש כי הבקשה להיתר בניה תביא לידי ביטוי חלוקה יחסית של זכויות הבניה, ובמקרים המתאימים היא אף יכולה לדרוש הכנת תכנית בינוי לכל המגרש, אשר תציג כיצד ינוצלו זכויות הבניה בכל המגרש, אם וכאשר יתר הבעלים יבקשו אף הם לנצל את זכויות הבניה הבלתי ממומשות על פי חלקם. ..... באותם מצבים בהם אין לועדה המקומית עמדה תכנונית באשר לאופן חלוקת אחוזי הבניה, יכולה הועדה המקומית לאשר היתר בניה גם כאשר מבקש ההיתר עושה שימוש בזכויות הבניה בחלק יחסי העולה על חלקו במגרש או ברכוש המשותף. עם זאת במקרה כזה יכולה הועדה המקומית, לדרוש כי בהודעה שתימסר ליתר בעלי הדירות בבנין לפי סעיף 2(ב) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970, תופנה תשומת ליבם של יתר בעלי הזכויות במגרש או בבנין לכך, כי מבקש ההיתר עושה בבקשתו שימוש באחוזי בניה העולים על חלקו היחסי במגרש או ברכוש המשותף, וזאת מטעמי זהירות ומניעת מצב בו יתר בעלי הזכויות במגרש לא יהיו מודעים לתוכן הבקשה להיתר, כי זה מנצל גם את חלקם באחוזי הבניה." גם במקרה של רצון לפצל דירות, במקום בו התכנית אינה קובעת צפיפות, שאלת מספר הדירות אותן ניתן ליצור הינה שאלה תכנונית מובהקת. בשאלה תכנונית זו קבעה הועדה המקומית את מסמך המדיניות, אשר קובע שטח ממוצע של דירות בבנין ושטח דירה מינימאלי. כל עוד נשמר הממוצע האמור בכל הבניין ושטח הדירה המינימאלי, הרי שמבחינה תכנונית אין מניעה לאשר בקשה לפיצול דירות בבניין. הנימוק אותו מעלה הועדה המקומית לקביעה הקיימת במסמך המדיניות כי יש לחשב את השטח הממוצע של הדירות המפוצלות ביחס לדירות אלה הינו קנייני במהותו, דהיינו כי כאשר אחד מבעלי הדירות בבניין מבקש לפצל את דירתו, הדבר עלול להגביל בעתיד את יכולת הפיצול של בעלי דירות אחרות בבנין לאור החובה לשמור על שטח ממוצע של דירות. הקביעה במסמך המדיניות כי: "במידה ומוגשת בקשה לחלוקת דירה / דירות לבניין קיים (לא כל הבניין), הצפיפות המותרת תהיה ממוצע של 53 מ"ר שטח עיקרי מהשטחים המבוקשים לחלוקה" הינה זרה למסמך תכנוני. לפיכך אין אנו מקבלים שיטת חישוב זו של הועדה המקומית במקרה של פיצול דירה, ומן הראוי לבטל הוראה זו במסמך המדיניות. עם זאת, וברוח החלטתנו בערר 5262/11, ניתן לדעתנו לקבוע במסמך המדיניות כי במקרה של ביצוע פיצול דירה קיימת, ראוי להביא לתשומת לב יתר בעלי הדירות בבניין, במסגרת החתמתם על הבקשה להיתר בנייה מתוקף סעיף 2(א) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל 1970, את מסמך מדיניות של הועדה המקומית על מנת שהם יהיו ערים למשמעות הקניינית של אישור הבקשה להיתר, דהיינו כי הדבר עלול להגביל בעתיד את יכולתם שלהם לפצל את דירותיהם. לאור מידע זה יכולים בעלי יתר הדירות בבניין להחליט אם לחתום על הבקשה לפיצול הדירות, או לפנות לערכאות המוסמכות לכך על מנת לדון בשאלת אופן חלוקת הדירות הנוספות אותן ניתן לאשר בניין לאור מסמך המדיניות. במקרה הנדון, חתמו כל יתר בעלי הדירות בבניין על הבקשה להיתר בנייה, ולפיכך איננו רואים צורך לחייב סבב חתימות נוסף על הבקשה להיתר. סוף דבר, אנו מאשרים את פיצול הדירה כמבוקש. גגהלכות משפטיות