היתר בניית בריכת שחייה בחצר, עד גבולות המגרש

היתר בניית בריכת שחייה בחצר, עד גבולות המגרש

העורר בערר זה התנגד לגובה הבניין המבוקש, וכן הוא התנגד לבניית בריכת השחייה בחצר הבניין בכלל, ומעבר לקווי הבניין בפרט.

הועדה המקומית קיבלה את התנגדות העורר לגובה הבניין, וקבעה כי גובה הבניין לא יעלה על 10 מ' מפני הרחוב. על החלטה זו הוגש לנו ערר 5333/12 על ידי מבקש ההיתר. ערר זה יוכרע בנפרד לאחר שימולאו התנאים שנקבעו על ידנו בהחלטתנו מיום 24.9.12.

לעניין בריכת השחייה, אימצה הועדה המקומית את חוות הדעת של צוות ההתנגדויות של הועדה המקומית "לדחות את התנגדותו (של העורר ו.ע.ת.א) לעניין בריכת השחייה המורחקת מביתו של מר אוחיון הנמצא מעברו של רחוב רוקח, כאשר ישנה גדר בגובה 2 מ' כך שלא ברור כיצד בריכת השחייה מהווה לגביו מטרד".

על החלטה זו, לדחות את התנגדותו של העורר לבניית בריכת השחייה, הוגש הערר שבפנינו.

בפתח הדיון העלתה ועדת הערר מיוזמתה את השאלה האם יש לעורר זכות ערר לועדת ערר זו על החלטת הועדה המקומית לדחות את התנגדותם להקמת הבריכה.

שאלה זו מתעוררת לנוכח העובדה כי במקום חלה תכנית 2754 אשר כותרתה "קווי בנין לבריכות שחייה בבתים פרטיים צמודי קרקע" (להלן: "התוכנית").

סעיף 9.1 לתוכנית קובע כי:

"הועדה המקומית תהא רשאית להתיר הקמת בריכות שחייה, בריכות נוי וג'קוזי בבתים פרטיים צמודי קרקע בכל תחום המגרש כולל בקו בנין 0".

סעיף 9.2 לתוכנית קובע כי:
"אישור בריכות שחיה וג'קוזי מעבר לקוי הבניין המאושרים בתוכניות החלות במקום, כולל בנייה בקו בניה 0, ייעשה רק לאחר שהועדה תשוכנע כי מיקום הבריכה אינו מהווה מטרד לשכנים".

וסעיף 10.1 לתוכנית קובע כי:
"היתרי בנייה לבריכות שחייה וג'קוזי כולל מתקנים טכניים יוצאו לאחר שתמסר על ידי המבקש הודעה לבעלים ו/או לדיירים של הבתים הסמוכים ותנתן להם הזדמנות להתנגד להיתר המבוקש כמקובל בהליך של הקלה."

לענין תוכנית זו קבענו בערר תא/5168/08 אבי ניר נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב קבענו כי:

" הפסיקה קובעת כי אין להעניק זכות ערר אלא אם כן הוענקה זכות שכזו בחוק.
כך נקבע בבג"צ 594/89, מועצה אזורית ערבה תיכונה ואח' נ. המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואח' פד"י מד (1) 565, מול האות ג', נאמר:
"הלכה היא שכשמתכוון המחוקק להעניק זכות ערר, קובע הוא זאת בדבר חקיקה... בענייננו לא הוקנתה זכות כזו לגבי החלטות המועצה. באותם המקרים בחוק התכנון והבנייה, כשרצה המחוקק ליתן זכות להתנגד או לערור, קבע זאת במפורש, ומכאן שבאותם מקרים, כמו בענייננו, כשלא העניק זכות כזו - זכות זו אינה קיימת".

אכן קיימת פסיקה הקובעת כי קיימת זכות ערר לכל מי שרואה את עצמו נפגע ממתן היתר בנייה, לרבות במקרה בו ההיתר תואם את התוכנית החלה במקום וכשהיא אינה כוללת כל הקלה. ראה לענין זה עררים (עת"מ (ב"ש) 280/01 דוידיאן נ' ועדת ערר מחוזית ואח', , עת"מ (י-ם) 900/05 נס הרים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה ואח'.

ואולם, ועדת ערר זו דוגלת בהילכת "צומת האלופים" (עת"מ (חי') 136/00 צומת האלופים בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית-חיפה ואח', דינים-מחוזי לב(7) 137 ) אשר עיקרה, כי לא קיימת זכות ערר לועדת הערר המחוזית אם הבקשה להיתר תואמת את התוכנית החלה במקום. ואולם, אם ההיתר שניתן אינו תואם את הוראות התוכנית, ולו הועדה המקומית היתה עומדת על המשמר לא היה ניתן היתר הבנייה ללא פרסום הקלה ודיון בה, כי אז עומדת לעורר זכות ערר לועדת הערר המחוזית.

לפיכך כאשר מוגש ערר על החלטה למתן היתר בנייה תואם תוכנית,יש להצביע על המקור לזכות להגיש את הערר .

סעיף 152(א)(1) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965 (להלן: " חוק התכנון והבנייה") קובע כי:

"הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות לפי סעיף 149(3) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה בדבר הסרוב או הדחיה".

כאשר סעיף 149(3) עוסק בדחיית התנגדות לבקשה להקלה או להיתר לשימוש חורג.

קיימות תוכניות בהן נקבע כי לענין נושאים מסוימים בהם התוכנית מעניקה שיקול דעת לועדה המקומית, יש לידע את מי שעלול להיות מושפע או להיפגע. לעיתים תכופות התוכניות האמורות נוקטות בלשון המורה על פרסום הבקשה להיתר "בדרך של פרסום הקלה" או שהיא קובעת כי הועדה המקומית תשמע התנגדויות "כמו בהקלה".

נשאלת השאלה, האם השוואת הליך זכות ההתנגדות אותה מעניקה התוכנית להקלה, יש בה כדי להעניק זכות ערר למי שהתנגדותו נדחתה לועדת הערר המחוזית כמו במקרה של דחיית התנגדות להקלה כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה .

אנו בדעה כי השוואת אופן יידוע הציבור על בקשה להיתר בנייה שתוכנית מעניקה עליה זכות התנגדות לדרך בה מפרסמים הקלה, או השוואת הליך שמיעת ההתנגדויות לדרך בה נשמעות התנגדויות בהקלה, אין כדי להעניק בהכרח זכות למי שהתנגדותו נדחתה לועדת הערר המחוזית. היפוכו של דבר נכון. לדעתנו בדרך כלל בהליך של שמיעת התנגדויות , וכאשר הזכות להגשת ההתנגדות באה מתוקף הוראה בתוכנית, אין זכות ערר לועדת הערר המחוזית למי שהתנגדותו נדחתה, גם אם התוכנית השוותה את הליך ההתנגדות להקלה.

רק במקרים יוצאי דופן עשויה השוואה שכזו להעניק זכות ערר על דחיית התנגדות לועדת הערר המחוזית. כך לדוגמה קבענו בערר 5285/07 דיירי המבדיל 13 נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, כי למי שהתנגדותו לתוספת זכויות בנייה לפי תמ"א 38 נדחתה יש זכות ערר לועדת הערר המקומית. גם שם באה זכות ההתנגדות לבקשה להיתר מכח התמ"א אשר קבעה בסעיף 27 כי " דרכי הפרסום, שמיעת ההערות וההחלטה בבקשה להיתר ייעשו בדומה לקבוע בסעיף 149 לחוק " . במקרה זה קבענו כי לנוכח מהות והיקף הזכויות אותן מותר לועדה המקומית להוסיף מכח התמ"א - זכויות לתוספות בנייה נרחבות, יש מקום להשוואה מוחלטת בין הליך ההתנגדויות שנקבע בתמ"א לבין הקלה,לרבות לענין מתן זכות ערר על דחיית ההתנגדות לועדת הערר המחוזית.


לנוכח האמור, אין לעורר זכות ערר לועדת ערר זו על החלטת הועדה המקומית לאפשר את בניית הבריכה מעבר לקווי הבניין.

טענה נוספת בפי העורר היא כי סעיף 10.1.10 לתכנית 2277 החלה במקום קובע כי "בכל מגרש יש שטח פתוח לא בנוי רציף שלא יפחת מ-20% משטח המגרש".

לטענתו, שטח הבריכה מהווה אף הוא "שטח בנוי", ואם לוקחים את שטח הבריכה בחשבון השטח הבנוי, הרי שלא נותר שטח של 20% משטח המגרש כשהוא פתוח. לפיכך, לטענת העורר, הבקשה להיתר נוגדת את תכנית 2277.

הועדה המקומית דחתה טענה זו של העורר על יסוד חוות דעתה של היועצת המשפטית לועדה המקומית, עו"ד הראלה אברהם אוזן, אשר קבעה כי "לענין הטענה שלא קיים שטח פתוח לא בנוי רציף בהיקף של 20% משטח המגרש כנדרש בתכנית 2277 וכי לא פורסמה הקלה בענין – יש לפרש את הוראת סעיף 10.1.10 בתכנית 2277 הקובעת שבכל מגרש יהיה "שטח פתוח לא בנוי רציף, שלא יפחת מ-20% משטח המגרש" כהוראה שנועדה להגביל הבינוי במגרש ולוודא שישאר שטח פתוח במובן זה שלא תהיה בניה על הקרקע וניתן יהיה לראות את השמיים. אכן בריכת השחיה המבוקשת מהווה בינוי אולם לא מדובר בבניה מעל הקרקע כאשר הפתיחות של השטח אינה נפגעת. לכן ניתן לחשב את שטח בריכת השחיה בתחום השטח הפתוח הרציף הנדרש ע"פ התכנית. לחלופין, גם אם ימצא שבריכת שחיה מהווה בניה המצריכה הקלה מהוראת התכנית, הרי שניתן להסתפק בהקלה שפורסמה בדבר "בריכת שחיה בקומת בקומת הקרקע", שכן מי שמעיין במפרט הבקשה להיתר לומד הן על מיקום בריכת השחיה והן על היקף הבניה במגרש.".

אנו מקבלים חוות דעת זו.

לדעתנו, יש לקרוא את הוראת סעיף 10.1.10 לתכנית 2277 על פי תכליתה, דהיינו, להותיר שטח ללא בינוי על פני הקרקע בשטח של 20% משטח המגרש. מדובר למעשה בהוראת תכסית קלאסית, המביאה בחשבון שטחים מקורים.

לעניין זה, שטח בריכה אינו שונה משטח גינה, ולפיכך בריכה מהווה לדעתנו "שטח פתוח לא בנוי" במובן של סעיף 10.1.10 הנ"ל.

לדעתנו ניתן להביא את שטח הבריכה המבוקשת בחשבון השטח הפתוח של המגרש, ולפיכך הבנייה המבוקשת עומדת בדרישות סעיף 10.1.10.

סוף דבר, אנו דוחים את הערר.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה היתר בניה ?

  2. דמי היתר בניה

  3. הקטנת חדר על גג

  4. התנגדות להיתר בניה

  5. דק היתר בניה

  6. היתר בניה שער חשמלי

  7. היתר בניה חיפה

  8. מחסן חקלאי - היתר בניה

  9. סככה - היתר בניה

  10. היתר לבניית בית מטבחיים

  11. השבת דמי היתר בניה

  12. בקעת בית הכרם - היתר בניה

  13. היתר בניית דיר צאן

  14. היתר בניה ברמת השרון

  15. עורך הבקשה להיתר בניה

  16. היתר בנייה באתר עתיקות

  17. חידוש היתר בניה למחסן

  18. חוות סוסים - היתר בניה

  19. דמי היתר בניצול זכויות בנייה

  20. מניעת הוצאת היתר בניה

  21. ביטול היתר בניה בדיעבד

  22. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  23. היתר בנייה לעיריית חיפה

  24. בקשה להיתר לבניית מוזיאון

  25. היתר בנייה רטרואקטיבי אחרי הרשעה

  26. ביטול היתר בניה ברמת השרון

  27. הוצאת היתר בניה בדיעבד למפעל

  28. היתר לבניית מדרגות לולייניות

  29. הפרת חובה חקוקה - היתר בניה

  30. תנאי לקבלת היתר בניה - התאמה לתוכנית

  31. תכנית מפורטת כתנאי להיתר בנייה

  32. הוכחת "נוהג" להוציא היתרי בניה

  33. היתר לבניית תעלה לניקוז מי גשמים

  34. מי צריך לחתום על בקשה להיתר בניה ?

  35. דחיית בקשה להיתר בניה תואמת לתכנית

  36. בקשה להיתר בניה והקלה לקומת משרדים ומרפאות

  37. היתר בניית בריכת שחייה בחצר, עד גבולות המגרש

  38. חיבור למערכת ביוב מרכזית כתנאי למתן היתר בניה

  39. בקשה להיתר להקמת מבני ציבור (מעון יום ומרכז חוגי לילדים)

  40. תקנה 16(א)(7): התניית הוצאת היתרי בנייה בהריסתם של מבנים

  41. בקשה להיתר בנייה להקמת ג'קוזי על גג פרטי ולהקמת בריכה בגג פרטי

  42. היתר בניה לאישור בדיעבד לסגירת קומת עמודים ושינויים בפיתוח שטח

  43. ערר החלטת הוועדה המקומית - קבלת היתר בנייה לבית פרטי חד משפחתי

  44. תיק המידע להיתר מהווה שלב ראשון והכרחי לצורכי הגשת בקשה להיתר בנייה

  45. העורר הגיש בקשה להיתר חפירה וכן להיתר בניה לבניית מבנה חדש בן שבע קומות

  46. נטען כי הוועדה המקומית אישרה היתר בנייה, חרף חריגות המהוות סטייה ניכרת מתוכניות תקפות

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון