איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, העברת שימוש ממגורים לתעסוקה

על פי המצב התכנוני הקיים, חלות במקום תכניות רג/1212 ורג/מק/1245. לפי תכניות אלה, מחולק מגרש 101 המצוי בתחום התוכנית לשני מבננים, כאשר ניתן לבנות במבנן המזרחי (מבנן 101א') 350 מ"ר מסחר ו-2,741.9 מ"ר משרדים בבניין בן 10 קומות, ובמבנן המערבי (מבנן 101ב'), ניתן לבנות 781.66 מ"ר מסחר ו-14,841.66 מ"ר משרדים בבניין בן 24 קומות. התוכנית נשוא ערר זה מחלקת את המגרש לשני מגרשים, כאשר על המגרש המזרחי ניתן יהיה לבנות בניין בן 34 קומות, בתוספת קומה טכנית, שבו יהיו 21,255.94 מ"ר שטח עיקרי למשרדים, ואילו במגרש המערבי יהיה ניתן לבנות 1,365.06 מ"ר שטח עיקרי לצורכי מסחר בשתי קומות. התוכנית אינה משנה את סך השטחים העיקריים שמותר לבנות. כמו כן מאפשרת התוכנית בניית קומת חנייה נוספת מתחת לפני הקרקע, מבלי לשנות את סך שטחי השירות המותרים לחנייה מתחת לפני קרקע. העוררת, המיוצגת בערר זה על ידי בנה, עו"ד יצחק פרידמן, ועל ידי עו"ד איתי בראון ממשרדו, הינה הבעלים של משרדים המצויים בקומה העשירית של בניין משרדים המכונה "מגדל תאומים 1", המצוי כ-30 מטר מזרחית למגרש נשוא הערר. עו"ד פרידמן מנהל במקום את משרדו. העוררת הגישה התנגדות לתוכנית, ומשהתנגדותה נדחתה היא הגישה את הערר שבפנינו. להלן נדון בטענות העוררת. העוררת טוענת, כי הועדה המקומית לא היתה מוסמכת לאשר בתוכנית את ביטול שטחי המגורים, והפיכתם לשטחים המיועדים למשרדים ולמסחר. בין היתר, טוענת העוררת, כי בתחתית טבלת המגרשים וזכויות הבניה שבסעיף 12 לתוכנית רג/1212 נקבע, כי ניתן להמיר שטחי משרדים לשטחי מגורים ושטחי מסחר לשטחי משרדים, אך התוכנית אינה מאפשרת ביטול של כל שטחי המגורים והמרתם לשטחי מסחר ומשרדים. לטענת הועדה המקומית, היא מוסמכת לשנות את חלוקת השטחים בתוכנית, לרבות בדרך של ביטול ייעוד המגורים, לפי סעיף 62א(א)(6) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965, הקובע כי: " תוכנית מפורטת או תוכנית מיתאר מקומית, הכוללת אך ורק אחד או יותר מהנושאים המפורטים להלן, היא תוכנית בסמכות הועדה המקומית כאמור בסעיף 61א(א): (1) ........ (6) שינוי חלוקת שטחי הבניה המותרים בתוכנית אחת, מבלי לשנות את סך כל השטח הכולל המותר לבניה בתוכנית ובתנאי שהשטח הכולל המותר לבניה, בכל יעוד קרקע, לא יגדל ביותר מ-50%" העוררת טוענת מנגד, כי לא ניתן ליישם את הסעיף האמור במקרה הנדון, לאור החלטת בית המשפט בעע"מ 343/05 ועדת ערר מחוז מרכז נ' איילות השקעות ונכסים (רחובות מערב) 1992 בע"מ. איננו מקבלים טענה זו. בעע"מ 343/05, נקבע כי כאשר מעבירים זכויות בנייה מחלקה לחלקה מכוח סעיף 62א(א)(6) לחוק התכנון והבנייה, לא ניתן להוסיף ייעוד למגרש המקבל, ושטחי הבנייה המתווספים למגרש המקבל מקבלים את הייעוד של המגרש המקבל, וכלשון כבוד השופט חשין "מכאן, שלא ניתן לקבל פרשנות המתירה העברת שטחי בניה תוך שמירה על ייעודם המקורי, שאיננו קיים במגרש הקולט". האמור אינו רלוונטי במקרה הנדון שכן כאמור, על פי המצב התכנוני הקיים מדובר במגרש אחד, מה גם שהשימוש של משרדים ומסחר מצוי בשני המתחמים המקבלים את זכויות הבנייה שהיו מיועדות במקור למגורים. לפיכך התוכנית אינה מוסיפה ייעוד למגרש בכלל, ולאף אחד מהמתחמים המצויים במגרש בפרט. גם איננו מקבלים את הטענה, כי במסגרת העברת הזכויות ממגרש למגרש, או במסגרת שינוי השימושים המותרים בתחום אותה תוכנית מכוח סעיף 62א(א)(6) לא ניתן לבטל ייעוד. דווקא יישום החלטת ביהמ"ש בעע"מ 343/05 מחייב את המסקנה, כי ניתן לבטל ייעוד במסגרת תוכנית מכוח סעיף 62א(א)(6), שכן אם הזכויות המועברות ממגרש למגרש מקבלות את הייעוד של המגרש המקבל, ברי הדבר, כי הייעוד המקורי של אותן זכויות מתבטל. לפיכך, אנו קובעים כי התוכנית הנדונה הינה בסמכות הועדה המקומית, בהתאם לסעיף 62א(א)(6) לחוק התכנון והבנייה. מששינוי יעוד זכויות הבניה נעשה מכוח תוכנית, אין עוד רלוונטיות להוראות סעיף 12 לתוכנית רג/1212. עוד טוענת העוררת, כי התוכנית הנדונה, המוסיפה שבע קומות לשימושים עיקריים ושתי קומות טכניות למספר הקומות אותן ניתן היה לבנות על פי התכניות החלות במגרש, אינה בסמכות הועדה המקומית, וזאת משני נימוקים; הנימוק הראשון הוא, כי הדבר חורג מסעיף 2(8)(ב) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית תשס"ב-2002), המאפשר לועדה המקומית לאשר תוספת של עד חמש קומות נוספות בבניין שהגובה הקבוע לו בתכניות החלות במקום הוא 16 קומות ומעלה. טענה זו הינה חסרת בסיס, שכן אין מדובר במקרה הנדון בהקלה, אלא מדובר בתוכנית מכוח סעיף 62א(א)(5) לחוק התכנון והבניה לאשר תכניות אשר מטרתן "שינוי של הוראות לפי תוכנית בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים". הנימוק השני הוא כי סעיף 62א(א)(5) לחוק התכנון והבניה אינו מסמיך את הועדה המקומית לאשר את התוכנית הנדונה, לאור החלטת בית המשפט בבג"צ 5145/00, הועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף השרון נ' שר הפנים. בפסק דין זה, אשר עסק בקביעת גדר הסמכות של הועדה המקומית לאשר תוכניות מתוקף סעיף 62א (א)(5) לחוק התכנון והבניה, נקבע בין היתר כי: " יש להבחין ולהבדיל בין שאלת הסמכות לבין נושא שיקול-דעתה של הוועדה המקומית בתחומי סמכותה. אכן, אין בו בסעיף קטן (5) הגבלה על סמכותה של ועדה מקומית להוסיף לגובהם של בניינים - או להוסיף קומות לבניינים - ומכאן שמוסמכת היא הוועדה, מכוחו של סעיף קטן (5), להתיר להגביה בניין או להוסיף לו קומות (אך לא להוסיף לאחוזי הבנייה). בה בעת לא נוכל להסכים, כפי שנטען לפנינו, כי בגדרי שיקול-דעתה להורות על הגבהתם של בניינים תוכל ועדה מקומית לעשות כרצונה. כך באשר להגבהת בניינים וכך באשר להוספת קומות. כפי שראינו, הסמכות שהופקדה בידי הוועדות המקומיות סמכות היא לערוך שינויים בתכניות תכנון, וסמכות זו - כפי שלמדנו - סמכות משנית ומינורית היא בתחום התפרשותה. סמכות היא שמעיקרה לא נועדה להביא לשינוי אופייה הכללי של הסביבה כפי שנקבע בתוכנית שאישרה הוועדה המחוזית. פירוש ולפיו בכוחה של ועדה מקומית, למשל, להפוך שכונה שלווה ונמוכת-בתים למיתחם ובו בתים גבוהי-קומה, לא יתקבל על הדעת. שיקול-דעת גורף מעין-זה לא נתכוון החוק להעניק לוועדות המקומיות, וסמכות-משנה שהוענקה לוועדות המקומיות אל-לנו להופכה לסמכות ראשה." המגרש נשוא התוכנית מצוי באזור שבו קיימים כבר היום בניינים רבי קומות רבים, אשר בחלקם אף גבוהים מהבניין אותו יהיה ניתן להקים מכוח התוכנית. כך לדוגמה במגרש הגובל מצוי הבניין המכונה "מגדל שער העיר", המהווה לפי מיטב ידיעתנו, נכון להיום, את הבניין הגבוה במדינה. בנוסף, מצד צפון מצויים בנייני מגורים גבוהים רבים. במילים אחרות, הבניין אותו ניתן יהיה לבנות על פי התוכנית נשוא ערר זה לא יהיה חריג לסביבה, ואין ספק כי הבניין האמור לא יביא לשינוי אופיה של הסביבה, ולפיכך הסייג שנקבע בבג"ץ 5145/00 להפעלת סמכות הועדה המקומית מכוח סעיף 62א(א)(5) לחוק התכנון והבנייה אינו חל במקרה הנדון, והועדה המקומית היתה מוסמכת לאשר את התוכנית מכוח הסעיף. עוד טוענת העוררת, כי הבנייה, אותה ניתן יהיה לבצע על פי התוכנית, תפגע קשות במשרד המצוי בבעלותה, שכן המרת הבניין בן 10 קומות, אותו ניתן היה לבנות במגרש בחלק הצמוד לבניין שלה, בבניין בן כ-39 קומות, יגרום להסתרת הנוף והאור במשרד. כמו כן, טוענת העוררת, כי התוכנית תביא לירידת ערך משרדה. ועדת הערר קיימה ביקור במקום בנוכחות הצדדים, ובין היתר קיימה ועדת הערר ביקור במשרד השייך לעוררת. בביקור זה התרשמנו כי לנוכח המרחק הרב בין המשרד השייך לעוררת לבין הבניין אותו ניתן יהיה לבנות על פי התוכנית נשוא ערר זה, ולאור מיקום משרדי העוררת בבניין "מגדל תאומים 1", רוב הנוף הנשקף מחלונות המשרד הינו לכיוון דרום מערב. הנוף לכיוון מערב, בו עתיד להיבנות הבניין מכוח התוכנית, חסום כבר היום על ידי "מגדל שער העיר", כך שביצוע הבניה מכוח התוכנית לא יגרום להסתרת נוף משמעותית נוספת לכיוון מערב מעבר להסתרה שקיימת כבר היום. לעניין הטענה לירידת ערך של המשרד כתוצאה מאישור התוכנית, אם העוררת תוכיח ירידת ערך כאמור, היא תהיה זכאית לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ירידת ערך כזו, ככל שתוכח, אינה מהווה נימוק לאי אישור התוכנית. עוד טוענת העוררת כי הבינוי על פי התוכנית נוגד את התפיסה הארכיטקטונית אשר עמדה בבסיס תוכנית רג/1212, לפיה הבניין הגבוה תוכנן בחלק המערבי של המגרש, בצמוד ל"מגדל שער העיר". לטענתה, הבינוי שיתאפשר מכוח תוכנית נשוא הערר, יביא לפגיעה ארכיטקטונית באיזור, כאשר לא יישמר המדרוג בגובה הבניינים, כפי שראו זאת מוסדות התכנון אשר אישרו את תוכנית רג/1212. לא מצאנו ממש בטיעון האדריכלי שבפי העוררת, שכן כאמור, הבינוי של התוכנית משתלב היטב בסביבה הקרובה, שבה מצויים בניינים גבוהים רבים, והעתקת הבניין הגבוה לחלק המזרחי של המגרש, אינו יוצר לדעתנו כל פגיעה אדריכלית באיזור. עוד טוענת העוררת, כי לא קיימת הצדקה תכנונית לשינוי המצב התכנוני הקיים. הועדה המקומית נימקה את הצורך באישור התוכנית, בכך שהיום קיימת רחבה מסחרית בצד המזרחי של "מגדל שער העיר", שם קיימות היום בעיקר מסעדות. לפיכך, מבקשת הועדה המקומית ליצור השלמה לאותו איזור מסחרי, על ידי כך שהחלק המערבי של מגרש 101 יהיה אף הוא מסחרי, וכך הוא יתחבר למתחם המסחרי הקיים. לטענת הועדה המקומית, הדבר יאפשר ליצור כיכר אשר מסביבה מסעדות ושטחי מסחר. כאן המקום לציין כי עיריית רמת גן מחזיקה חלק מזכויות הבעלות במגרש 101, והתוכנית מאפשרת הפרדת בעלויות באופן שכל זכויות הבעלות במגרש המערבי תהיינה שייכות לעיריית רמת גן, ואילו הזכויות בחלק המזרחי תהיינה שייכות למשיבה מס' 2. בביקורנו במקום, השתכנענו כי יש הגיון תכנוני רב בתוכנית המבוקשת, בכך שהיא יוצרת איזור מסחרי בצמוד וכהמשך לאזור המסחרי שקיים כבר היום מצד מערב. אנו בדעה, כי התוכנית מביאה לתוצאה תכנונית טובה בהרבה מהמצב התכנוני הקיים היום, וטוב עשתה הועדה המקומית שהתאימה את התוכנית למציאות התכנונית הקיימת באזור היום. לנוכח האמור, גם אם התוכנית תגרום להסתרת נוף מסוימת למשרד השייך לעוררת, הרי שהשיפור התכנוני המושג באמצעות התוכנית מחייב את אישור התוכנית על אף פגיעה נופית זו, ככל שהיא קיימת. גם התוצאה של הפרדת הבעלויות מהווה לדעתנו יתרון, אף שלא השתכנענו כי הדבר היווה נימוק משמעותי באישור התוכנית. עוד טוענת העוררת, כי האפשרות לתוספת מרתף חנייה מהווה למעשה תוספת שטחים לחנייה. לטענתה, כבר היום קיימת מצוקת חנייה באיזור, לפיכך תוספת שטחי חנייה תיצור עומסי תנועה באיזור, וכן תוספת שטחי החנייה מפקיעה את סמכות הועדה המקומית לאשר את התוכנית. הועדה המקומית הבהירה כי התוכנית אינה מוסיפה שטחי שירות מתחת לפני הקרקע, וכי סך שטחי השירות אותם ניתן לבנות מתחת לפני הקרקע לפי התכניות החלות היום הוא 22,800 מ"ר, וכי גם על פי התוכנית החדשה, ניתן יהיה לבנות את אותה כמות של שטחי שירות, אותם יהיה ניתן לבנות תוך תוספת קומת מרתף אחת. לא מצאנו כל ממש בטענת העוררת, שכן משנוכחנו לדעת כי לא חל כל שינוי בסך שטחי השירות אותם ניתן לבנות מתחת לפני הקרקע, הרי שאין כל בסיס לטענה כי התוכנית מוסיפה מקומות חנייה, או שטחי שירות. לעניין הטענה כי התוכנית תגרום לעומסי תנועה נוספים באיזור, הרי שטענה זו תוקפת למעשה את התוכנית התקפה, שכן התוכנית נשוא הערר אינה משנה את הכניסות והיציאות לבניינים אשר עתידים להיבנות במקום, ביחס לתכניות התקפות. סוף דבר, אנו דוחים את טענות העוררת נגד התוכנית, כפועל יוצא אנו דוחים את הערר. קרקעותאיחוד וחלוקה מחדש