התנגדות דייר מוגן לפרוייקט תמ"א 38 הועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק (להלן:"הועדה המקומית"), אישרה למשיבים 2 ו - 3 הריסת בניין קיים, המצוי בגוש 6192 חלקות 406, 407, , ברח' הושע 21-23 בני ברק, והקמת בניין תעשייתי בן 5 קומות, אחד מהן מכוח תמ"א 38. העורר מחזיק כדייר מוגן בשטח המצוי בקומת הקרקע של הבניין הקיים. העורר הגיש התנגדות לאישור היתר הבניה בפני הועדה המקומית, ומשהתנגדותו נדחתה הוא הגיש את הערר שבפניו. הערר כולל שלל טענות נגד אישור היתר הבניה המבוקש. המשיבה מס' 3 הגישה לנו בקשה למחיקת הערר על הסף, בטענה כי אין לעורר, כדייר מוגן, מעמד להתנגד לבקשה להיתר בנייה, וכפועל יוצא גם אין לו מעמד להגיש ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר. בעניין זה קבענו בהחלטת ביניים מיום 22.11.12 כי: "העורר טוען, כי היתר הבנייה המבוקש לא עומד בדרישות תמ"א 38, וכי קיימות עוד טענות שההיתר נוגד את התכניות שחלות במקום. לטענתו, אם טענות אלה תתקבלנה, לא ניתן יהיה לאשר את ההיתר, וממילא לא ניתן יהיה לפעול נגדו במסגרת חוק הגנת הדייר. סעיף 131(10) מקים עילת פינוי, כאשר בעל הבית רוצה להרוס את הבניין, ולהקים במקומו בניין אחר, ובתנאי שהוא קיבל היתר בנייה הדרוש לכך. לפיכך, עילת הפינוי קמה, כאשר ניתן היתר בנייה להריסת המבנה בו קיים הנכס שבו מחזיק הדייר המוגן. לנוכח האמור, ככל שהטענות של הדייר המוגן מופנות כלפי עצם חוקיות היתר הבנייה, ברי הדבר כי יש לאפשר לו להעלות טענות אלה, ולו כצד נפגע." העורר טען בין היתר בכתב הערר, כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר בנייה, שכן המבנה הקיים ניצב על שתי חלקות, ולפיכך לא ניתן לאשר את הקמת המבנה החדש טרם אוחדו שתי החלקות לחלקה אחת. הועדה המקומית אינה מתכחשת לעובדה כי לא ניתן לאשר את הקמת הבניין נשוא הבקשה להיתר על שתי חלקות ואולם, לטענת הועדה המקומית, החלטת הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר כוללת בין היתר תנאי כי "ההיתר יוצא לאחר הגשת תשריט לאיחוד חלקות, והתחייבות לרשום החלקות בתיאום עם היועץ המשפטי". במילים אחרות, תנאי להוצאת היתר הבנייה הוא, כי החלקות תאוחדנה בתשריט. לטענת העורר, סדר הדברים חייב להיות הפוך; קודם יש לאשר את איחוד החלקות, ורק לאחר מכן, אם וכאשר שתי החלקות תאוחדנה לחלקה אחת, ניתן יהיה לדון ולאשר את היתר הבניה נשוא הערר. אנו מקבלים טענה זו וקובעים כי הועדה המקומית שגתה בדרך שבה היא הלכה, וכי היא הקדימה נעשה לנשמע. אין חולק, כי לא ניתן לאשר היתר להקמת מבנה על שתי חלקות. לפיכך, תנאי מוקדם לאישור היתר להקמת מבנה על שתי חלקות קיימות הוא, כי החלקות תאוחדנה לחלקה תכנונית אחת. איחוד כאמור, ניתן לבצע מכוח תכנית, או מכוח תשריט לפי סעיפים 137 עד 144 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965. ברור הדבר, כי מהלך הדברים הנכון, מבחינה תכנונית ומבחינה עניינית, הוא כי בשלב ראשון יאושר איחוד החלקות לחלקה אחת, ורק לאחר מכן תדון הועדה המקומית בבקשה להיתר בנייה בחלקה המאוחדת. לא ניתן להפוך את היוצרות כפי שעשתה הועדה המקומית, ולדון בשלב ראשון בבקשה להיתר בנייה, המתייחסת לשתי חלקות, וכתנאי למתן ההיתר, להורות על הגשת ואישור תשריט איחוד. סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה, קובע כי תשריט לאיחוד או לחלוקת חלקות חייב להיות מפורסם בדרך הקבועה בסעיף, וכי על הועדה המקומית לשמוע ולהכריע בהתנגדויות לתשריט כאמור, ככל שתוגשנה התנגדויות. לפיכך, השאלה אם לאחד חלקות בדרך של תשריט נתונה לשיקול דעת הועדה המקומית, אשר מקבלת את החלטתה לאחר שמיעת התנגדויות. סדר הדברים שבו נקטה הועדה המקומית, שבה היא אישרה את היתר הבניה בכפוף לאיחוד החלקות, פוגע בשיקול דעת הועדה המקומית אם לאשר את תשריט האיחוד, שכן החלטת הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר, הופכת את איחוד החלקות לפעולה טכנית, ומאיינת את שיקול הדעת העצמאי אותו על הועדה המקומית להפעיל, אם יש בכלל מקום לאחד את החלקות. גם מבחינה ציבורית סדר הדברים בו נקטה הועדה המקומית פוגע באמון הציבור במערכת התכנונית, שכן איזה טעם יש בהגשת התנגדות לתשריט איחוד, כאשר המתנגד יודע שהועדה המקומית כבר אישרה בקשה להיתר בנייה על החלקה המאוחדת, כך שהועדה המקומית כבר הביעה למעשה את דעתה, כי יש מקום לאחד את החלקות, עוד בטרם נשמעו ההתנגדויות. לנוכח האמור, החלטת הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר, עוד קודם ששתי חלקות אוחדו לחלקה אחת, אינה חוקית, היא נוגדת את הוראות חוק התכנון והבנייה, ולפיכך היא בטלה. המשיב מס' 3 ביקש מאיתנו כי נבהיר את החלטתנו מיום 22.11.12. אין כל צורך בהבהרת החלטתנו זו, שכן ההחלטה ברורה. עוד נציין, כי משהתברר כי החלטת הועדה המקומית לאשר את היתר הבנייה אינה חוקית, אין עוד חשיבות לשאלה העקרונית אותה העלה המשיב מס' 3 האם יש לעורר מעמד בערר הנדון כדייר מוגן, שכן גם לולא היה לו מעמד להגיש ערר, ובמהלך הדיון במעמדו כעורר היה מתברר לנו כי היתר הבנייה שהוצא על ידי הועדה המקומית אינו חוקי, הרי שהיתה לנו סמכות לבטל את היתר הבנייה, וברי הדבר כי לא היינו מאפשרים את הוצאת ההיתר הלא חוקי, רק משום כך שנושא אי החוקיות התברר לנו במהלך דיון, שבו לעורר לא היה מעמד. מכל מקום, לאור החלטתנו מיום 22.11.12, יש לעורר זכות ערר ביחס לטענה כי היתר הבנייה אינו חוקי, ולפיכך הוא היה יכול להעלות את הטענה נשוא החלטה זו. לפיכך, אנו מקבלים את הערר במובן זה, שאנו מבטלים את היתר הבנייה. על מבקשי ההיתר יהיה להגיש תשריט לאיחוד של החלקות לאישור הועדה המקומית, ואם וכאשר תשריט כזה יאושר, הם יוכלו הם להגיש בקשה להיתר בנייה ביחס לחלקות המאוחדות. בניההתנגדות שכנים לבניהתמ"א 38מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)תמ"א