תמ"א 38: מספר יחידות הדיור אותן ניתן לאשר בשטחים אותם ניתן להוסיף לבניין קיים. יש לזכור את עקרון היסוד כי התמ"א אינה קובעת צפיפות דהיינו, התמ"א אינה קובעת כמה יחידות דיור ניתן יהיה להקים בקומות הנוספות ובקומה המפולשת. לפיכך, מספר יחידות הדיור בשטחים /קומות אלה נתון לשיקול דעת הועדה המקומית, כאשר על שיקול דעת זה חלות הוראות סעיף 22 לתמ"א 38, דהיינו, כאשר הועדה המקומית מחליטה שלא לאשר את מספר יחידות הדיור המבוקשות, עליה לנמק זאת בדרך ומהנימוקים הקבועים באותו סעיף. הועדה המקומית רשאית לשקול שיקולים שונים כאשר זו קובעת את מספר היחידות הנוספות אותן היא מאפשרת להוסיף בקומות התמ"א, לרבות כושר הנשיאה של התשתיות בבניין נשוא הבקשה להיתר ובסביבה, הצפיפות הקבועה בתמ"א 35 וכיו"ב. בין היתר על הועדה המקומית לוודא, כי מספר יחידות הדיור הנוספות אותן מבוקש לייחס לקומות התמ"א סביר ביחס לשטח הקומה הטיפוסית בקומות התמ"א. כך לדוגמה, השיטה שהיתה נהוגה בועדה המקומית רמת - גן בתקופה מסוימת לחלק את שטח קומות התמ"א בשטח דירה מינימלי של 28 מ"ר אינו מקובל עלינו שכן, שיטה זו מניחה ביצוע תכנון מלאכותי ובלתי ישים של קומות התמ"א, וכבר הבענו את דעתנו בנדון בדיון בעררים אחרים שנדונו בפנינו. לאחר קביעת מספר יחידות הדיור אותן ניתן לאשר בבניין שיוקם (דירות לפי הצפיפות המותרת מכוח התוכניות החלות במקום בתוספת הדירות שניתן לאשר בקומות התמ"א), ניתן להוסיף לזכויות הבניה המותרות את השטח שיתקבל מהכפלת מספר יחידות הדיור ב 13 מ"ר (25 מ"ר הרחבת יחידות הדיור מכוח התמ"א פחות שטח הממ"ד, בהנחה שהקומה הטיפוסית כבר כוללת ממ"דים). אם נסכם את שלבי קביעת סל הזכויות אותן ניתן לאשר בבניין אותו מבוקש להרוס ולהקים מחדש מכוח תמ"א 38, השלבים הם כדלקמן: חישוב שטח קומה טיפוסית אותה ניתן לבנות מכוח התוכניות החלות במקום (כולל ממ"דים). חישוב שטחי הבניה אותן ניתן להוסיף לבניין החדש מכוח התמ"א תוספת 2.5 קומות טיפוסיות וסגירת הקומה המפולשת (שטח קומה טיפוסית פחות השטחים המשותפים/ ציבוריים). קביעת מספר יחידות הדיור אותן ניתן לאשר בבניין החדש; בקומות התבע"יות - לפי התוכניות החלות במקום (עם אפשרות לאישור הקלה לתוספת דירות), ובקומות התמ"א, כולל בשטח הקומה המפולשת שניתן לסגור ולמלא - מספר יחידות סביר ביחס לשטח כל קומה. תוספת של 13 מ"ר בגין מספר יחידות הדיור, מכוח התוכניות החלות במקום ואלה שמאושרות בקומות התמ"א. השיטה דלעיל קובעת את "סל הזכויות" (זכויות בניה וצפיפות) אותו ניתן לבנות בבניין החדש שיוקם. לאחר קביעת "סל הזכויות" ניתן לבצע תכנון בניין חדש, שבו למעשה זכויות הבנייה מכוח התוכניות החלות במקום וזכויות הבניה מכוח התמ"א "מתערבבות", וכך גם ביחס למספר יחידות הדיור, אותן ניתן לפרוס על פני כל הבניין. בשלב זה ניתן גם לאשר את בניית הבניין בחריגה מקווי הבניין שנקבעו בתוכניות החלות, לפי סיף 11.1.4 (א) לתמ"א 38. יצוין כי כל האמור לעיל נכון במקום בו לא אושרה תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. במקום בו אושרה תוכנית כאמור, ייקבעו זכויות הבנייה בשטחים המוקמים מכוח התמ"א, ומספר יחידות הדיור אותן ניתן יהיה לאשר בבניין החדש, לפי אותה תוכנית. בניהתמ"א 38תמ"איחידת דיורבניין