סעיף 22 לתמ"א 38, מאפשר לוועדה המקומית לסרב לתת היתר בניה הכרוך בתוספת זכויות הבניה הקבועות בתמ"א משיקולים תכנוניים או אדריכליים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש וכיו"ב. העוררים הגישו לועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים (להלן:"הועדה המקומית") בקשה להיתר בניה להריסת בנין קיים, העומד בתנאי סעיף 4.1 לתמ"א 38 (להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א"), והקמת בנין חדש בן שש קומות ודירת גג, ברחוב בורוכוב 33 גבעתיים, גוש 6167 חלקה 441. הקמת הבנין החדש התבקשה לפי סעיף 14 א. לתמ"א 38 הקובע כי: " הועדה המקומית רשאית להתיר הריסת מבנה אשר הוצא היתר לבנייתו קודם ה-1 בינואר 1980 ונקבע על ידי מהנדס כי יש צורך בחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה כאמור בסעיפים 8 ו 9, והקמתו מחדש בתוספת זכויות בניה בהתאם לאמור בסעיפים 11-14 ועל פי תכניות מפורטות שחלות במקום, כאמור בסעיף 13 ולמעט הקלות שאושרו לבניין שמיועד להריסה אם התקיימו תנאים אלה: יעוד המבנה החדש ושטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטות שחלות במקום בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו. ........ " בין הועדה המקומית לעוררים קיימת מחלוקת באשר לסך השטחים אותם יכולים העוררים לקבל מכוח סעיף 14 א. לתמ"א, בנוסף לשטחי הבניה אותם מותר להם לבנות על פי התכנית החלה במקום. בנוסף התעוררה בין הצדדים מחלוקת באשר לשטח המגרש ממנו יש לחשב את אחוזי הבניה המותרים במגרש. להלן נדון בשתי נושאים אלה. אופן חישוב שטחי הבניה הנוספים המותרים לבניה מכוח סעיף 14א' לתמ"א 38 סעיף 14 א. לתמ"א 38 הוסף לתמ"א בשינוי מספר 2. הסעיף מאפשר הריסת בנין שהוראות התמ"א חלים עליו ובנייתו מחדש, כאשר הסעיף קובע לעניין זכויות הבניה המותרות בבנין החדש כדלקמן: "יעוד המבנה החדש ושטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטות שחלות במקום בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו". הצדדים חלוקים ביניהם באשר למשמעות הסיפא לסעיף 14 א. (א) הקובע כי שטחי הבניה הנוספים אשר יותרו בבנין החדש, מעבר לשטחי הבניה על פי התכניות המפורטות החלות, יהיו "בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו". לדעת הועדה המקומית, כאשר הורסים בניין טעון חיזוק ובונים אותו מחדש לפי סעיף 14 א. לתמ"א, יש לבדוק מה הם זכויות הבניה אותן ניתן לבנות על הבנין הקיים מכוח תמ"א 38, זכויות אלה מועברות לבנין החדש, ורק אותן ניתן לאשר כתוספת לזכויות הבניה המותרות על המגרש מכוח התוכניות החלות במקום. כך לדוגמא, אם הבנין הקיים בנוי על קווי הבנין המחייבים על פי התכנית החלה במקום, כך שלא ניתן לממש באותו בנין את זכויות הבניה הקבועות בסעיף 11.2 לתמ"א של 25 מ"ר לצורך הרחבת הדירות הקיימות, או בניית אגף נוסף לפי סעיף 11.1.3 לתמ"א (גם אם קווי הבנין יוקטנו בהתאם למותר על פי התמ"א), ובאותו בנין לא קיימת קומה מפולשת, הרי שתוספת הבניה היחידה אותה ניתן לנצל באותו בנין מתוך סל תמריצי החיזוק הקבועים בתמ"א 38 היא רק הקמת קומה נוספת. במקרה כזה, לפי הבנת הועדה המקומית את הוראות סעיף 14 א. (א) לתמ"א, אם בנין זה יהרס ויוקם במקומו בנין חדש, יהיה הבנין החדש זכאי לתוספת קומה מכוח התמ"א בלבד. במלים אחרות, לדעת הועדה המקומית, המשמעות של הוראת סעיף 14 א. (א) לתמ"א, כי יהיה ניתן לבנות את הבנין החדש לפי זכויות הבניה על פי התכניות החלות במקום "בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו" היא, כי רק את אותן זכויות בניה שניתן היה לממש בפועל מתוך סל תמריצי החיזוק של תמ"א 38 בבנין הקיים, יהיה ניתן לממש בבנין החדש שייבנה, אך לא מעבר לכך. לטענת העוררים, פרשנות זו של הועדה המקומית שגויה. לטענתם, מי שבוחר להרוס בנין טעון חיזוק ולבנותו מחדש לפי סעיף 14 א. לתמ"א 38, זכאי לקבל את כל תמריצי החיזוק המפורטים בסעיף 11.1 ו-11.2 לתמ"א, ללא קשר לשאלה אילו תמריצים ניתן היה לנצל בבנין שנהרס. כך לטענתם, בדוגמא שהבאנו לעיל, למרות שבבנין שנהרס לא היה ניתן לנצל את הזכות להרחיב את הדירות הקיימות ב-25 מ"ר ואת הזכות לסגור את הקומה המפולשת בשל צורת הבינוי של אותו בנין, הרי משנהרס הבנין והוא נבנה מחדש בהתאם להוראות סעיף 14 א. לתמ"א, ניתן יהיה לאשר את מלוא הזכויות על פי תמ"א 38 דהיינו, הועדה המקומית שתהיה רשאית לאשר תוספת של 25 מ"ר לצורך הרחבת יחידות הדיור אשר תיבננה בבנין החדש, וכן במידה והתכנית החלה במקום מאפשרת הקמת קומת עמודים מפולשת, תהיה רשאית הועדה המקומית לאשר גם לסגור ולמלא קומה זו, וזאת בנוסף לזכות להוסיף קומה, או לבנות אגף נוסף בבנין החדש. לדעתנו, לאור נוסחו של סעיף 14 א. לתמ"א 38, הצדק הוא עם העוררים. סעיף 14 א. (א) קובע באופן מפורש כי משנהרס בנין שהוצא היתר לבנייתו קודם ה-1 בינואר 1980, ונקבע על ידי מהנדס כי יש צורך בחיזוק הבנין בפני רעידות אדמה, זכויות הבניה של הבנין החדש יהיו "לפי התכניות המפורטות שחלות במקום בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו" דהיינו, בתוספת כל הזכויות אותן ניתן לקבל מכוח הוראות תמ"א 38. הועדה המקומית בפרשנותה קוראת לתוך הסעיף את מה שאין בו, שכן סעיף 14 א. (א) אינו קובע כי ניתן יהיה להוסיף לזכויות הבניה המותרות על פי התכנית המפורטות החלות במקום רק את זכויות הבניה אותן היה ניתן לנצל מכוח תמ"א 38 בבנין שנהרס. מטרת שינוי מספר 2 לתמ"א 38, אשר אפשר הריסת בנין טעון חיזוק ובנייתו מחדש, בתוספת זכויות הבניה המותרות לפי התמ"א, היתה לעודד דרך פעולה זו, שכן לדעת מוסדות התכנון, הריסת בנין טעון חיזוק ובנייתו מחדש עדיף באלף מונים על פני חיזוקו של אותו בנין. לפיכך מאפשרת התמ"א למי שהורס את הבנין הקיים ובונה אותו מחדש, לקבל את מירב זכויות הבניה המותרות על פי התמ"א, גם אם לא היה ניתן לנצל זכויות אלה בבנין הקיים. הדבר אמור להוות תמריץ לבחור בדרך זו, של הריסת הבנין הקיים ובנייתו מחדש. לנוכח האמור, משנהרס בנין אשר הוצא היתר לבנייתו טרם ה-1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שיש צורך בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, והוא נהרס ונבנה מחדש במסגרת סעיף 14א' לתמ"א 38, הועדה המקומית רשאית לאשר את מלוא שטחי הבניה אותם ניתן לקבל לפי תמ"א 38, דהיינו סגירה ומילוי של הקומה המפולשת במידה והתכנית החלה במקום מאפשרת בניית קומה מפולשת, תוספת קומה או אגף, וכן תוספת של 25 מ"ר לכל יחידת דיור אותה ניתן לבנות בבנין החדש. במקרה כזה אין עוד כל משמעות או חשיבות לשאלה, אילו זכויות מתוך סל תמריצי החיזוק לפי התמ"א ניתן היה לנצל ולקבל בבנין שנהרס. לעניין תוספת 25 מ"ר לכל דירה אותה ניתן לבנות בבנין החדש ברצוננו להבהיר, כי מדובר למעשה בתוספת של 13 מ"ר בלבד לכל יחידת דיור שכן, משנהרס בנין קיים והוא נבנה מחדש, הוא חייב ממילא בבניית ממ"ד, כאשר שטחי ממ"ד אלה באים מכוח התכנית החלה במקום, או במידה ואותה תכנית אושרה לפני כניסת חובת בניית ממ"ד לתוקף (בחודש מרץ 1992), זכויות הבניה לבניית הממ"ד באות מכוח סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965. לאור הוראת סעיף 11.2 (ב) לתמ"א כי שטח ההרחבה של 25 מ"ר של דירה תכלול ממ"ד, הרי שאם יחידות הדיור בבנין החדש כוללות ממ"ד, ממילא השטח הנוסף אותו ניתן לקבל מכוח הוראות התמ"א להרחבת אותן דירות הוא 13 מ"ר בלבד, שכן יש להפחית את שטח הממ"ד משטח הרחבת הדירות המותר של 25 מ"ר. במילים אחרות, את השטח הנוסף של 12 מ"ר ברוטו בגין ממ"ד מקבלים רק פעם אחת. בנוסף, בבניית בנין חדש ניתן לדעתנו לאשר את התוספת של 25 מ"ר (כשהם למעשה, 13 מ"ר כמוסבר לעיל) לא רק בגין יחידות דיור אותן ניתן היה לבנות על פי התוכנית החלה במקום, אלא גם בגין יחידות הדיור הנוספות אותן ניתן לבנות מכוח התמ"א (שייבנו בשטחי הבניה הנוספים מכוח התמ"א). הסיבה לכך היא, כי על פי הוראות התמ"א, כאשר מוסיפים יחידות דיור חדשות לבניין הקיים, בקומה הנוספת או בדרך של סגירת הקומה המפולשת, שטח הקומה הנוספת אותה ניתן לבנות ושטח הקומה המפולשת הניתנת לסגירה, כולל את שטח הרחבות יחידות הדיור בקומות שמתחת לקומה הנוספת או מעל לקומה המפולשת, כך שהדירות החדשות אשר נוצרות כוללות גם את שטח ההרחבה של 25 מ"ר. מעבר לכל אלה יש לציין, כי לועדה המקומית שיקול דעת שלא לאשר את כל תוספות הבניה המותרות לפי תמ"א 38, לאור סעיף 22 לתמ"א, המאפשר לועדה המקומית לסרב לתת היתר בניה הכרוך בתוספת זכויות הבניה הקבועות בתמ"א משיקולים תכנוניים או אדריכליים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש וכיו"ב. לפיכך, אם לדעת הועדה המקומית נפח הבניה המתקבל במגרש כתוצאה מהוספת כל שטחי הבניה המותרים לפי התמ"א אינו סביר מבחינה תכנונית, חריג לסביבה וכיוב' סיבות אדריכליות או תכנוניות, מוסמכת הועדה המקומית שלא לאשר את קבלת כל זכויות הבניה המותרות על פי התמ"א. העוררים הודיעו לנו במהלך הדיון, כי אם תתקבל פרשנותם להוראת סעיף 14א' לתמ"א תוגש על ידם בקשה מתוקנת להיתר בהתאם, והם יבואו על סיפוקם, ובמקרה כזה הם יוותרו על יתר טענותיהם בכתב הערר לעניין הבניה המבוקשת על ידם במגרש הנדון. לפיכך אנו מקבלים את הערר במובן זה, שאנו מורים לועדה המקומית לאפשר לעוררים להגיש בקשה להיתר בניה לפי המפורט לעיל. היתר זה דורש מתן הודעות ושמיעת התנגדויות לפי סעיף 27 לתמ"א. כמו כן, אין החלטה זו שוללת מהועדה המקומית את הסמכות להפעיל את שיקול דעתה לפי סעיף 22 לתמ"א 38, כאמור לעיל. אם תתקבל התנגדות לפי סעיף 27 אשר יש בה כדי לפגוע בעוררים או אם הועדה המקומית תחליט שלא לאשר לעוררים את מלא זכויות הבניה אותן ניתן לאשר בהתאם להחלטתנו לעיל, תעמוד לעוררים זכות ערר על החלטה זו לועדת ערר זו. שטח החלקה ממנה יש לחשב את זכויות הבניה העוררים טוענים כי בשנת 1973, כאשר נבנה הבנין הקיים היום על החלקה, הבעלים של המגרש ויתרו על 157 מ"ר משטח החלקה לטובת הועדה המקומית, ובתמורה הוענקו להם זכויות בניה נוספות. העוררים מבקשים לקבל זכויות בניה אלה בנוסף לזכויות הבניה המותרות במקום על פי התכניות החלות במקום, המחושבות מתוך שטח החלקה הקיימת. אין בידינו לקבל טענה זו. תקנה 3(א) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) תשנ"ב-1992 קובעת באופן מפורש כי יש לחשב את אחוזי הבניה מתוך שטח המגרש הקיים, ואין כל דרך להוסיף אחוזי בניה על פי הסכמים לכאורה אשר בוצעו בעבר ביחס לאותה חלקה. לפיכך אני דוחים את הערר בעניין זה. בניההגדלת דירה / שטחתמ"א 38תמ"אהיתר בניהזכויות בניהועדה מקומית לתכנון ובניה