הבקשה להיתר כפי שהוגשה אינה תואמת את הרעיון האדריכלי של התכנית החלה על המקרקעין הבעיה המרכזית בבקשה להיתר הינה כי הבקשה להיתר מבקשת להוסיף נפח לבניינים הן מבחינת גובה והן מבחינת "רוחב". כלומר, אין בפנינו בקשה להיתר שמבקשת הקלה בגובה ובמספר קומות ובתמורה מקטינה את תכסית או צללית הבניין, או לחלופין, אין גם בקשה להיתר המבקשת להוסיף תכסית ורוחב ולהקטין את הגובה. הבקשה להיתר שבפנינו מבקשת "גם וגם", כלומר גם להגביה וגם להרחיב את הבניינים ביחס לאופן בו אושרו אלו בתכנית ובנספחיה. מכאן, אנו סבורים כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר במתכונת בה הוגשה. בחינת ההקלות המבוקשות כללי: ועדת ערר זו, כמו גם ועדות ערר במחוזות אחרים, קבעו פרמטרים לבחינת בקשה להיתר הכוללת בקשה להקלות. לעניין זה ר' ערר (דרום) 6055/08 איתן כחל ואח' נגד הוועדה המקומית תכנון ובניה אשדוד () וכן ערר (ירושלים) 400/08 אבקו כימיקלים בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש (), ואילו הפרמטרים שנקבעו: קיומה של הצדקה תכנונית; עצימות ההקלה; מועד התכנון המאושר; הפגיעה בצדדי ג'. נבחן את ההקלות המבוקשות על רקע פרמטרים אלו. הקלה במספר יחידות הדיור: לטעמנו על אף הזמן הקצר יחסית מיום אישור התכנית עד יום אישור ההקלה במספר יחידות הדיור, הרי עדיין בזמן קצר זה השתנה האקלים התכנוני ביחס למספר הדירות וגודלן. המגמה התכנונית המובהקת היום הינה לייצר מלאי גדול יותר של דירות בשונות גדולה יותר של שטח. ההקלה במקרה שבפנינו במספר יחידות הדיור מגשימה רציונאל זה. קל וחומר, כאשר התכנית החלה יוצרת דירות בשטח ברוטו גדול. העוררים העלו טענות לגבי חישובי השטחים ליחידות הדיור והמסקנות הנובעות מכך. בחנו את טענות העוררים בהקשר זה ולא מצאנו בהן ממש, היות ובכל מקרה, אילו לא נאשר את ההקלה, מספר היחידות שיעמוד לרשות הציבור יהיה קטן יותר ומריבתן יהיה יחידות דיור בשטח גדול יחסית לדירה ממוצעת בישראל. עמדה ברוח דומה הבענו בערר 134/12 לגבי מגרש מספר 2: "יתרה מזו, ועדת הערר בהחלט סבורה כי קיימת הצדקה תכנונית מוצקה להקלה המבקשת הוספת יחידות דיור ללא הגדלת סך השטח, היות והדבר ייצור מלאי דירות קטנות וזאת בהתאם למדיניות הממשלה ומוסדות התכנון." אשר על כן, אנו סבורים כי ראוי לאשר את ההקלה במספר יחידות הדיור. עוד נציין, כי לא מצאנו כי יש בתוספת של יחידות הדיור משום פגיעה בצדדי ג' ספציפיים או בציבור. כאמור, לטעמנו, ההפך הוא הנכון, הגדלת מספר יחידות הדיור והקטנת שטחן משרתת את הציבור הרחב. תוספת קומות וגובה: במקרה שבפנינו מבוקשות עוד 3 קומות מעל 11 קומות מאושרות בתכנית. באופן עקרוני אנו סבורים כי קיימת הצדקה תכנונית לתוספת קומות. המישור הראשון של ההצדקה הינה מתן אפשרות להגדיל את מספר יחידות הדיור, וכן להקנות איכות דיור סבירה לדירות שיווצרו. כמובן, כי מישור זה מצדיק רק תוספת קומות בהתאם למספר היחידות המרבי המותר בהליך של הקלה. המישור השני שיש בו באופן עקרוני להוות הצדקה להקלה הינו המישור האדריכלי, כך שהיה ותוספת הקומות מובילה להקטנת תכסית וצללית יש בכך להוות הצדקה תכנונית. במקרה שבפנינו תוספת הגובה אינה מקטינה את מסת הבניין. בנסיבות אלו כאשר אין הצדקה תכנונית מובהקת, אין צורך לבחון את יתר הפרמטרים. לפיכך, אנו קובעים כי ההקלה בקומות במתוכנת בה נתבקשה אינה מאושרת. עם זאת, ניתן לתקן את הבקשה להיתר ולבקש תוספת קומות וזאת בכפוף לכך שתוספת הקומות אכן משרתת את תוספת יחידות הדיור וכן כי תוספת הקומות מקטינה את מסת הבניין. נציין, כי החלטה ברוח דומה החליטה ועדת הערר בערר 131/12. הקלה בקו בניין צידי: כפי שפרטנו לעיל, היה ומאשרים הקלה בתוספות קומות אין מקום במקביל לבקש הקלות בקווי הבניין. הקלה זו בקו בניין צידי יכולה להיות מאושרת רק עם במסגרת הבקשה להיתר אין מנצלים את מלוא קווי הבניין בצידם האחר של הבניינים. הקלה במרווח בין הבניינים: המשיבה 2 ביקשה הקטנת המרווח בין הבניינים כך שבמקום 16 מטר כפי שקבוע בתכנית המרווח יהיה 12 מטר בלבד. המשיבה 2 נימקה את ההקלה בכך כי המרווח הנצפה מרחוב הנרייטה סאלד גדול יותר מ 16 מ' ובכך מגשים את הרעיון של התכנית, לעומת זאת המרווח בקומות התחתונות, אינו נצפה מהרחוב, ולכן אפשר לאשרו כקטן יותר. איננו סבורים כי לאור הפרמטרים דלעיל יש מקום לאשר הקלה זו, ונבאר: ראשית, לא מצאנו הצדקה תכנונית משמעותית להקטנת המרווח, כאשר המשיבה 2 מבקשת להשתמש במרווח זה בעיקר למרפסות. שנית, מדובר על הקלה בעצימות בינונית של 25% מהמרווח הקבוע בתכנית. שלישית, מדובר בתכנית חדשה יחסית אשר עסקה באופן מפורש במרווח זה, מרווח המייצג רעיון תכנוני. ואחרונה, אנו סבורים כי קיימת פגיעה בציבור כתוצאה מההקלה. איננו מקבלים את ההבחנה של "מעל ומתחת" מפלס רחוב הנרייטה סאלד. לגבי נקודת המבט מהנרייטה סאלד, הרי ההולכים בעתיד על הטיילת או נוסעי הרכבת הקלה אינם מביטים רק בקו ישר, אלא גם לעמק למטה, ולכן קיימת משמעות גם לגבי גודלו של המרווח במפלס הנמוך ממפלס רחוב הנרייטה סאלד. זאת ועוד, איננו סבורים כי מטרת המרווח הקבוע בתכנית הינה רק לגבי המבט מרחוב הנרייטה סאלד ובהחלט יש חשיבות למרווחים אלו גם למראה מהרחוב השכונתי ולבאים מכיוון עין כרם. לפיכך, הקטנת המרווח יש בה בהחלט לפגוע במראה חזית הרחוב כפי שתוכננה על ידי מתקני התכנית. לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי אין מקום לאשר הקלה כלשהי במרווחים בין הבניינים. העברת שטח ממעל למפלס ה 0.00 אל מתחת מפלס ה- 0.00 ושינוי בדרוג המבנה וברצף החזיתות: הקלות אלו נועדו ליישום רעיון אדריכלי של העברת החניות לחזית האחורית של הבניינים ויצירת דירות גן בחזית הקדמית. על פי התכנית, הבניינים אמורים להיות בנויים מעל שתי קומות חניה הפונות אל הרחוב בחזית. המשיבה 2 סברה כי מדובר ברעיון אדריכלי לוקה, אשר יוצר חזית שאינה נאה של קיר חניון כלפי הרחוב. לפיכך, בקשה המשיבה 2 ליצור כלפי הרחוב דירות גן ואילו את החניות למקם בחזית האחורית. אנו סבורים כי מדובר ברעיון אדריכלי נכון אשר אף מתאים ליישום על ידי מוסד ההקלה, וזאת בהתאמה שאנו סבורים שיש לעשות. לטעמנו, קיימת הצדקה תכנונית להקלה זו, אין מדובר בהקלה בעצימות גבוהה, ולא מצאנו פגיעה בצדדי ג' או בציבור, בכפוף להתאמה הבאה: החזית האחורית של המבנים נצפית מהטיילת העתידית של הנרייטה סאלד, כאשר על פי התכנית חזית זו אמורה להיות מגוננת ללא בינוי. כעת, מבוקש בחזית זו למקם חניה. כאמור, אנו סבורים כי הרעיון להעביר לחזית זו את החניה הינו רעיון נכון, אולם אנו סבורים כי יש לקרות חניה זו בקירוי מלא, כאשר על גבי הקירוי לערוך פיתוח נופי (ככל שניתן על גג חניון). באופן כזה, ניתן הן להגשים את הרעיון של העברת החניות לחזית האחורית כפי שמבקשת המשיבה 2 לעשות והן לשמר את המראה של החזית האחורית מהנרייטה סאלד, כך שבמקום מגרשי חניה מלאי מכוניות, יווצר גן פתוח. כמובן, כי גם דייריו העתידיים של הבניין יוכלו ליהנות מהשטח הפתוח שנוצר מעל החניה. הקלה בגובה קירות הפיתוח: כפי שציינו לעיל נושא החזית האחורית של הבניינים לגבי הטיילת המתוכננת ברחוב הנרייטה סאלד הינו נושא חשוב. אחד הפרמטרים שיש לתכנון הינו קיר התמך שייבנה בין המגרש נשוא הערר לטיילת. במהלך הדיון הסכימה המשיבה 2 כי הפתרון המוצע בבקשה להיתר לעניין התמך אינו טוב דיו, וראוי לערוך דירוג של קיר התמך. לפיכך, בנושא זה, אנו קובעים כי יתווסף לבקשה להיתר נספח פיתוח של קיר התמך, אשר ייראה את דירוג קיר התמך כלפיי הנרייטה סאלד וייקבע הוראות גינון ונוף לגבי מדרוג זה. הנספח יתואם עם אגף שפ"ע מתוך דגש על שתילת שצמחייה שאינה דורשת טיפול. שינוי בדרוג ובמראה החזיתות: התייחסנו להקלה זו להלן בעניין שינוי מיקום החניה, אולם יש לה גם השפעה כלפיי החזית. לגבי דירוג הבניין, הרי לאור קביעתנו כי אין לאשר הקלה במרווח בין הבניינים וכי הקלה בקומות חייבת לקבל "פיצוי" בדמות הקטנת תכסית, יהיה צורך לערוך תכנון מחדש של מראה הבניינים. תכנון זה יכלול מן הסתם גם שינוי של הדרוג המוצע. לפיכך, לא מצאנו לנכון להתייחס באופן ספציפי לנושא זה. עם זאת נציין, כי בכפוף לנושא שינוי "חזית החניה" הרי אופציות 3 ו- 4 המפורטות בהחלטת הוועדה המקומית תואמות את הרעיון התכנוני של התכנית החלה בצורה טובה בהרבה מאשר האופציה שנבחרה. עוד נציין בהקשר זה, כי ראוי לתכנן מחדש גם את מראה החזית של הבניינים כלפי הנרייטה סאלד. בבקשה להיתר היום הבניינים מראים "גב" לרחוב הנרייטה סאלד, כאמור רחוב עתיר תנועה, טיילת ורכבת קלה. אנו סבורים כי מדובר בחזית עירונית חשובה, ולכן יש לתכנן כראוי גם את מראה חזית זו. על רקע ההחלטות דלעיל בעניין ההקלות נתייחס לטענות הכלליות של העוררים. שמירה על אגן עין כרם אין עוררים כי אזור אגן עין כרם הינו אזור רגיש בעל משמעויות נופיות ותרבותיות רבות. אלא, שכאמור, התכנית התירה בניית שכונה במיקום זה, ואיננו דנים כעת בשכונה. כמבואר לעיל, קיבלנו את ההתנגדות לעניין הקטנת המרווחים בין הבניינים, כאשר אחד מהטעמים היה הרגישות הנופית של המקום. לפיכך, אנו סבורים כי רעיון זה של שמירה על אגן עין כרם יש בו להצדיק (או למצער אין בו כדי למנוע) מתן הקלה בגובה כאשר זו מובילה להגדלת מרווחים והקטנת תכסית. אי קיום דיון "כולל" במתחם ועדת הערר בהחלטתה בערר 312/12 דרשה כי הוועדה המקומית תבחן את ההקלות המבוקשות במתחם התכנית בראי של תכנון כולל. העוררים טענו כי לא כך עשתה הוועדה המקומית. איננו מקבלים טענה זו. עיינו בפרוטוקולי הוועדה המקומית ועולה מהם כי הוועדה המקומית התייחסה להחלטת ועדת הערר ברצינות, בחנה את הבקשות להיתר על רקע המתחם כולו, ערכה סיור במקום, וקיבלה החלטות מבוארות ומנומקות. בניגוד למצב בערר 312/12 לא התרשמנו כי הוועדה המקומית לא הביאה בחשבון שיקוליה את כלל שיקולי המתחם, ולמעשה הבקשות להיתר נדונו בפניה כמקשה אחת, וההחלטה מתייחסת לתכנון כולל. ההקלות מהוות סטייה ניכרת העוררים טענו כי ההקלה בגובה ובמספר הקומות מהווה סטייה ניכרת. איננו מקבלים טענה זו. על מנת שהקלה תהווה סטייה ניכרת עליה להיכלל במסגרת סטייה ניכרת המוגדרת בתקנות סטייה ניכרת. ההקלות המבוקשות במקרה שבפנינו אינן נכללות בהוראות אלו לא לגבי הגובה ולא לגבי מספר הקומות. נציין כי תקנות סטייה ניכרת אכן מאפשרות כי בתכנית יקבעו הפרמטרים אשר סטייה מהם תהווה סטייה ניכרת. אלא שבמקרה שבפנינו לא הגדירה התכנית את הסטייה בגובה או במספר הקומות כסטייה ניכרת. יוטעם, כי על מנת שסטייה מפרמטר מסוים תהווה סטייה ניכרת על התכנית לקבוע במילים מפורשות וחד משמעיות כי כל סטייה מפרמטר זה תהווה סטייה ניכרת. כך, שהיה ותכנית נוקטת במלים "גובה מירבי" או אף "גובה שאין לסטות הימנו" אין די בהן להפוך את הסטייה ממנו לסטייה ניכרת. אכן, יש במילים אלו בכדי לרמז בדבר כוונת התכנית לגבי שיקול הדעת לאשר (או ליתר דיוק שלא לאשר) הקלה בפרמטר זה, אך מילים אלו אין בכוחן להגדיר את הסטייה מהפרמטר כסטייה ניכרת. לעניין היותה של הקלה בגובה נושא הנתון לשיקול דעת ולא סטייה ניכרת ר' את החלטתה המפורטת של ועדת הערר מחוז תל אביב שניתנה ממש לאחרונה בערר (תל אביב) 5333/12 ורסנו נ. הוועדה המקומית תל אביב ואח' (): "תקנה 2(10) קובעת, כי סטייה ניכרת הינה: "בניה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתכנית, שנועדו לקבוע את אופיה של הבניה בתחום התכנית או לשמור על אופי וחזות הסביבה" המשיב 2 טוען כי הגובה שנקבע לבניין כגובה של 10 מ' הינו "דרישות בינוי או עיצוב", ומכאן שינויי של פרמטר זה בדרך של הקלה יהווה סטייה ניכרת. איננו מקבלים טענה זו. קבלת עמדת המשיב 2 משמעותה העקרונית הינה, כי לעולם לא ניתן יהיה לקבל הקלה בגובה (ובאותו הגיון גם לא למספר קומות), היות וקביעה זו מהווה "דרישת בינוי" או "עיצוב", ושינוי שלהם יהווה תמיד סטייה ניכרת. פרשנות זו אינה סבירה, והיא אף מנוגדת לאמור בתקנות אחרות בתקנות סטייה ניכרת. כך, תקנות סטייה ניכרת מאפשרות באופן פוזיטיבי הקלה במספר הקומות (בגבול מסוים) וממילא כאשר התקנות מאפשרות להוסיף למבנה מסוים 3 קומות, הרי כרוכה בכך גם תוספת גובה. לפיכך, קבלת פרשנות המשיב 2 לגבי תחולתה הרחבה של תקנה 2(10) מאיינת למעשה את תקנה 2(8) לתקנות סטייה ניכרת. יתרה מזו, אם נלך לשיטת המשיב 2, הרי גם בקווי בניין לא ניתן לקבל הקלה (הרי גם קו בניין הינו "דרישת בינוי"), ושוב פרשנות שכזו עומדת בניגוד ברור לתקנות סטייה ניכרת המאפשרות הקלות בקווי הבניין בנושאים מסוימים. אנו סבורים, כי הפרשנות הנכונה של תקנה 2(10) הינה, כי על מנת שהוראת בינוי או עיצוב תיכלל במסגרת תקנה זו, כך שסטייה ממנה תהווה סטייה ניכרת, אין די בכך כי מדובר בדרישת בינוי או עיצוב, הרי כמעט כל הוראה בתכנית מהווה דרישה שכזו, אלא שיש צורך להראות כי מדובר בדרישה מיוחדת, אשר יש בה ייחוד אדריכלי מובהק מעבר לקביעת גובה או קו בניין. חיזוק לשוני לגישה פרשנית זו יש בסיפת תקנה 2(10) הדורשת כי דרישת הבינוי או העיצוב נכללו בתכנית על מנת לקבוע את אופי הסביבה או אופי הבנייה, כלומר לא כל סטייה מדרישת בינוי תהווה סטייה ניכרת, אלא רק סטייה מדרישת בינוי שיש בה משום ייחוד - דרישת בינוי שמטרתה לקבוע "אופי". בנסיבות אלו, כאשר פרשנות המשיב 2 יוצרת סתירה עם תקנות אחרות בתקנות סטייה ניכרת ולמעשה מאיינת אותן, יש להעדיף את הפרשנות ההרמונית יותר לכלל התקנות, פרשנות המאפשרת לסעיפים השונים לדור בכפיפה אחת, ר' פרופ' אהרון ברק 'פרשנות במשפט, פרשנות החקיקה' (כרך שני, מהדורה ראשונה), עמ' 306 עד 316. למעלה מן הצורך נציין, כי בקשה למתן הקלה בגובה הינה בקשה שכיחה ונפוצה בכל מרחבי התכנון ומאושרת חדשות לבקרים, כמובן כאשר זו עומדת בשיקול הדעת לאישור הקלה. עמדה דומה של ועדת הערר זו ר' בהחלטה בערר (תל אביב) 5197/11 אסותא מרכזיים רפואיים בע"נ נ. הוועדה המקומית תל אביב ואח' () (להלן: "אסותא"), כאשר עתירה מנהלית שהוגשה על החלטה זו נמחקה בהמלצת כב' בית המשפט." ונכונים דברים אלו לענייננו. תחבורה ותנועה העוררים העלו טענות תחבורה ותנועה והסתמכו על חוות דעת אינג' נקמן אשר לא הוצגה בוועדת הערר. לא מצאנו כי יש בפרמטרים אלו בכדי להוות טעם מספיק לאי אישור ההקלה ביחידות הדיור. ראשית יובהר כי נושא זה רלוונטי רק להקלה ביחידות הדיור. התכנית שאושרה ממש לאחרונה נותנת מענה לנושא התחברותי וכן לתקני החניה, אשר החניות כולן בתוך המגרשים. מבחינה תנועתית תוספת יחידות הדיור המבוקשת, גם אם מתייחסים לכל הבקשות להיתר וההקלות כמכלול, אין בה לגרום לעומס תנועה חריג. יש לזכור כי את עומס התנועה יש לבחון על רקע מערך הכבישים הקבוע בתכנית ולא על רקע מערך הכבישים היום. כאשר במקרה שלפנינו יבוצע מערך הכבישים החדש בד בבד עם בניית המגורים לאור הסכמי פיתוח שנחתמו בנושא. לגבי חניה, הרי החניות הנדרשות לפי התקן ליחידות הדיור הנוספות יהיה אף הן בתחום המגרש, ולפיכך אין בתוספת הדירות בכדי לגרום למצוקת חניה. סתירה לסעיף 23 לתקנון תכנית 2610 העוררים טענו כי בהתאם לתקנון תכנית 2610 אשר לטעמם לא בוטל על ידי תכנית 4187א' לא ניתן להגיע למתחם ברכב כבד. איננו מקבלים טענה זו. ראשית, תכנית 4187א' הינה תכנית חדשה ביחס לתכנית 2610 ולכן יש ליתן להוראותיה פרשנות מקיימת, ואין זה סביר כי מתקני התכנית עמלו והתקינו תכנית רבת היקף אשר אינה ישימה בשל הוראה תחבורתית בתכנית ישנה החלה על שכונה אחרת. לפיכך, אנו סבורים כי בעצם אישור תכנית 4187א' בכלל ומערך התנועה המוצע בה בפרט יש משום ביטול מכללא של הוראת סעיף 23 לתכנית 2610 לגבי כניסה של כלי רכב כבד למתחם זה, ככל שאכן הוראה זו אוסרת את הגישה למתחם. גם לגופם של דברים, איננו סבורים כי בהוראת תכנית 2610 יש בכדי למנוע כניסת רכבים למתחם נשוא העררים. הכוונה בהוראת תכנית 2610 הינה למנוע תנועה זורמת של רכב כבד ולא למנוע גישת כלי רכב לאתר בניה. סיכום לאור האמור והמפורט לעיל אנו מקבלים את העררים בחלקם, וקובעים כדלקמן: הבקשה להיתר במתוכנת בה הוגשה אינה מאושרת. על המשיבה 2 להגיש בקשה להיתר מתוקנת על פי הפרמטרים הבאים: הקלה במספר יחידות הדיור; הקלה בקומות בשיעור הנדרש להכללת יחידות הדיור באיכות דיור סבירה; שמירה קפדנית על המרווחים הקבועים בתכנית בין הבניינים; הפחתת נפח הבניינים; ניתן להעביר את החניות המוצעות בחזית לחזית האחורית, בכפוף לקירוי ופיתוח השטח מעל החניות; לצורך זה מאושרת גם ההקלה בניוד השטחים; הוספת נספח חתכים, פיתוח ונוף של הקיר תומך בתיאום עם אגף שפ"ע; תכנון החזיתות האחוריות של הבניינים, החזיתות הפונות לגבי רחוב הנרייטה סאלד. מסמכיםאדריכלות