ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ? ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 14.11.2012 בבקשה מס' 2011/1110.00, לגבי בקשה להיתר למקרקעין בשכונת רמות בירושלים. רקע המקרקעין נשוא הערר ידועים כחלקה 4 בגוש 30711 ברחוב אלבו יוסף בירושלים (להלן: "המקרקעין"). על המקרקעין חלה תכנית 3162 (להלן: "התכנית"). התכנית מגדירה את זכויות הבניה ואת הפרמטרים התכנוניים שלה. כמו כן, קובעת התכנית: העורר הגיש בקשה להיתר לשינויים ותוספות שונים במקרקעין. אין מחלוקת כי חלק מהשינויים והתוספות אינם תואמים את האמור בתכנית 3162, ולכן בגין פרטים אלו פורסמה הקלה. הוועדה המקומית החליטה לאשר את הפרטים התואמים את התכנית החלה, תכנית 3162. לגבי הפרטים המבוקשים אשר אינם תואמים את התכנית קבעה הוועדה המקומית כי לא ניתן אשר את ההקלה המבוקשת לגבי פרטים אלו. הנימוק של הוועדה המקומית לאי אישור ההקלה הינו נימוק משפטי וזאת לאור הוראות סעיף 9 לעיל הקובעות כי סטייה מהפרמטרים המפורטים בסעיף, קרי: גובה, קומות, מרווחים ומעטפת הבינוי תהווה סטייה ניכרת. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר והליכי דיון בערר כאמור, החלטת הוועדה המקומית שלא לאשר את ההקלה אינה נובעת מנימוק תכנוני, אלא מהוראות התכנית בדבר היות ההקלות בפרמטרים דלעיל מהוות סטייה ניכרת. מכאן ערר העורר מתרכז אף הוא בפן המשפטי. במסגרת זו טוען העורר כי הוראת סעיף 9 הינה בטלה היות וזו מפנה לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשי"ז - 1967 (להלן: "התקנות הישנות") אשר בוטלו בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת"). לחלופין טוען העורר כי האיסור על מתן הקלות בסעיף 9 הינו איסור גורף, ולכן בטל לאור ההלכה שנפסקה בעניין ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ. הועדה המיוחדת מודיעין () (להלן: "ענין בן יקר גת"). העורר מפנה לעע"מ 109/12 הוועדה המחוזית מחוז מרכז נ. גבעת האירוסים גן אירועים בע"מ () (להלן: "עניין גבעת האירוסים") כתומך בעמדתו. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים ומכאן החלטתנו זו. דיון כללי הסוגיה הנדונה בערר זה הינה סוגיה משפטית טהורה ונקודתית: האם לאור הוראות סעיף 9 לתכנית, ההקלות בגובה ובתוספת הבניה מחוץ למעטפת הבינוי מהוות סטייה ניכרת לאור תקנה 2(19) לתקנות סטייה ניכרת. נבחן סוגייה זו. כאמור סעיף 9 לתכנית קובע: תקנה 2(19) לתקנות תקנות סטייה ניכרת, קובעת כסטייה ניכרת: "סטיה מהוראות תכנית, כשנקבע בתכנית, כי סטיה מהן מהווה סטיה ניכרת." לפיכך, לאור סעיף 9 לתכנית המצוטט לעיל ולאור תקנה 2(19) לתקנות סטייה ניכרת, קבעה המשיבה, כי הבקשה שלפנינו מהווה סטייה ניכרת שלא ניתן לאשרה. העוררת כאמור חלקה על קביעה זו. לפיכך, על מנת להכריע בסוגיה עלינו לעבור ארבעה שלבים: בשלב הראשון, יש לבחון האם יש תחולה לתקנה 2(19) לגבי הקלות שמתבקשות מכוח תכניות שאושרו טרם כניסתה לתוקף; בשלב השני, יש לבחון האם יש תוקף לסעיף 9 לתכנית לאור העובדה כי זה מפנה לתקנות סטייה ניכרת הישנות אשר בוטלו במסגרת התקנות החדשות; בשלב השלישי, היה וקיימת תחולה וקיים תוקף לסעיף 9 ולתקנות סטייה ניכרת, יש לבחון האם תקנה 2(19) ביטלה את ההלכה שנפסקה בעניין ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ. הועדה המיוחדת מודיעין (). בשלב הרביעי, היה והתקנה לא ביטלה את הלכת בן יקר גת, יש לבחון האם סעיף 9 לתכנית שבפנינו בטל נוכח ההלכה דנא. תחולת תקנה 2(19) תקנה 2(19) לתקנות סטייה ניכרת תוקנה בשנת 2002 (15.4.02) ואילו התכנית שבפנינו אכן אושרה בתאריך קודם לכך (בשנת 1984). אלא, שלצורך תחולת התקנה, אין כל חשיבות למועד אישור התכנית, אלא רק למועד הגשת הבקשה להיתר, כך שתקנה 2(19) חלה על כל בקשה להיתר שהוגשה לאחר 15.7.02 תהיה התוכנית אשר היא מסתמכת עליה אשר תהיה. אנו סבורים כי בעניין זה לשון תקנות סטייה ניכרת ברורה וחד משמעית, כך שהתקנות חלות על כל בקשה להיתר שהוגשה לאחר יום 15.7.2002, ואין זה רלוונטי על איזו תכנית מתבססת הבקשה להיתר. אשר על כן אנו קובעים כי תקנה 2(19) חלה על הבקשה להיתר שלפנינו. לפיכך, באופן עקרוני, לאור הוראות תקנה 2(19) הבקשה להקלה בקווי הבניין מהווה סטייה ניכרת. הפניית סעיף 9 לתכנית לתקנות סטייה ניכרת הישנות כאמור העורר טוען כי לאור העובדה כי סעיף 9 מפנה לתקנות שבוטלו, הרי אין רלוונטיות לסעיף זה. איננו מקבלים טענה זו. תכנית מהווה דין, חיקוק, ר' ע"א 3213/97 נקר נ. הועדה המקומית הרצליה ואח' (). לפיכך, כאשר תכנית מפנה לדבר חיקוק אחר, חלה על הפנייה זו הוראות סעיף 15 לחוק הפרשנות, התשמ"א - 1981, הקובע: "פירושם של אזכורים 25. אזכור של חיקוק בחיקוק אחר - כוונתו לחיקוק המאוזכר כנוסחו בשעה שנזקקים לו, לרבות הוראות שנוספו בו והוראות שבאו במקומו בחיקוק אחר." (הדגשה שלי - ג.ה.). לאור העובדה עליה אין חולק כי תקנות סטייה ניכרת החדשות באו להחליף את תקנות סטייה ניכרת הישנות, הרי יש לקרוא את ההפניה בתכנית במסגרת סעיף 9 לתקנות סטייה ניכרת כמתייחסת לתקנות סטייה ניכרת בנוסח שלהם היום. לפיכך, אנו דוחים את הטענה בדבר בטלות תקנה 9 עקב העובדה כי זו מפנה לתקנות סטייה ניכרת בנוסחן הישן. תחולת הלכת בן יקר גת לאחר תקנה 2(19) השלב הנוסף אותו עלינו לבחון עניינו תחולת הלכת בן יקר גת לאחר תיקון תקנה 2(19). לעניין זה טוען העורר, כי אף אם תקנה 2(19) חלה על העניין שבפנינו הרי היא אינה מעלה ואינה מורידה, היות וסעיף 9 לתכנית הקובע באופן גורף איסור על מתן הקלות בשורה של נושאים, הינו סעיף בטל. מכאן טוען העורר כי לאור בטלות סעיף 9 לתכנית, ההקלה המבוקשת בענייננו אינה מהווה סטייה ניכרת לפי תקנה 2(19) לתקנות סטייה ניכרת, אלא הקלה הנתונה לשיקול דעת המשיבה. ההלכה המנחה לעניין זה נקבעה כאמור בפסק הדין בע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ. הועדה המיוחדת מודיעין (). בפסק הדין בן יקר גת, נדונה הוראה דומה להוראת סעיף 9 שבענייננו, כאשר בית המשפט העליון בעניין בן יקר גת פסל, ברוב דעות, הוראה זו של התכנית, כאשר הנימוק המרכזי היה שהוראה שכזו הינה חריגה מסמכות וסותרת חקיקה ראשית, כפי שמסכם כב' השופט אור שכתב את דעת הרוב: "הגעתי לסוף הדיון בשאלה האם סעיף ‎7 לתוכנית נקבע בחריגה מסמכות. מסקנת הדברים היא, כי הוראת סעיף ‎7 נגועה בחריגה מסמכות. סעיף ‎63 (7) אינו מהווה מקור סמכות לקביעת הוראות גורפות, השוללות לחלוטין וללא סייג את סמכות הוועדה המקומית ליתן הקלה. על כן, אין להוראת סעיף ‎7 לתוכנית תוקף." החלטה זו בעניין בן יקר גת אומצה בשורה של החלטות של בתי המשפט ומוסדות התכנון. לפיכך, בהתאם להלכה המחייבת בעניין בן יקר גת, הרי יש לבטל כל סעיף השולל לחלוטין מתן אפשרות להקלה בהיותו נוגד חקיקה ראשית. אלא, שהלכת בן יקר גת נתנה טרם תיקון תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002, כך שנשאלת השאלה האם התקנת תקנה 2(19), אותה ציטטנו לעיל, בטלה את הלכת בן יקר גת או למצער צמצמה אותה. לטעמנו, תקנה 2(19) לא בטלה את הלכת בן יקר גת, אולם בהחלט צמצמה אותה וגידרה את גבולותיה. לגבי אי ביטולה של הלכת בן יקר גת באופן כולל אין צורך להכביר מילים לאור פסק דין של בית המשפט לעניינים מנהליים בעת"מ (ירושלים) 400/07 מרדכי חי ארנון נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' () (להלן: "עניין חי ארנון") הדן במתח בין תקנה 2(19) לבין הלכת בן יקר גת. הפסק הדין בעניין חי ארנון עוסק בסעיף בתכנית בו נאסר באופן כולל מתן הקלות, ולא בסעיף בנוסח סעיף 9 שבפנינו, או באיסור ספציפי על מתן הקלות בנושא מסויים. וכך מנמק בית המשפט בענין מרדכי חי ארנון את תכולת הלכת בן יקר גת גם לאחר תקנה 2(19): "ב"כ העותרים טוען כי תקנות התכנון והבנייה תוקנו והוסף סעיף 2 (19) הקובע כי - "סטייה מהוראות תכנית, כשנקבע בתכנית, כי סטייה מהן מהווה סטייה ניכרת". לטענתו, לפי הוראה זו יש לתת תוקף לסעיף 8 בתכנית ולפיכך כל סטייה מהוראות התכנית מהווה "סטייה ניכרת" שאין לוועדה המקומית סמכות לדון בה. טיעון זה יש לדחות. פסק הדין של בית המשפט העליון קבע הלכה ברורה לפיה נאסר על הרשות לקבוע מראש כי תימנע מהפעלת סמכות הנתונה לה כדין. לפיכך, מקום שקיימת הוראה שיש בה משום שלילה טוטאלית ומוחלטת מראש של כל אפשרות לבקש או לדון בהקלה, דינה להתבטל. הראציו לדבר ברור שכן הוראה כזו חותרת תחת עקרונות היסוד של דיני המינהל הציבורי לפיהם לא ניתן למנוע מהרשות מראש להפעיל שיקול דעת ולהחליט לגופה של הבקשה. ראוי לציין כי ההוראה שנדונה ובוטלה על ידי בית המשפט העליון בפרשת בן יקר גת היתה גורפת וכללית פחות מההוראה מושא העתירה בפני (סעיף 8 לתכנית). לפיכך, יש לקבל את עמדת ב"כ הוועדה לפיה, בהתאם להלכה שנקבעה בפרשת בן יקר גת, בכל מקום שתכנית כוללת הוראה תכנונית גורפת המביאה לשלילה מוחלטת של סמכות מוסד התכנון למתן הקלה, אחת דינה להתבטל. את סעיף 2(19) לתקנות התכנון והבנייה יש לפרש בהתאם לתכלית כפי שנקבעה על ידי בית המשפט העליון. סעיף 2(19) מתייחס להוראה קונקרטית בתכנית הקובעת תנאים ספציפיים למתן הקלה. סעיף 2(19) אינו יכול להקנות תוקף להוראה בתכנית שבוטלה זה מכבר מאחר ויש בה קביעה גורפת השוללת לחלוטין את סמכות הוועדה ושיקול הדעת המוקנה לה למתן הקלות בניה. לאור האמור יש לקבוע כי הוועדה המקומית פעלה כדין ובסמכות כשדנה והחליטה בבקשה להיתר שהגישו המשיבים." (הדגשה שלי - ג.ה.). אנו מאמצים נימוק זה, ולכן גם אנו סבורים, כי כאשר קיימת הוראה בתכנית "השוללת לחלוטין את סמכות הוועדה ושיקול הדעת המוקנה לה למתן הקלות בניה" הרי הוראה זו בטלה גם לאחר תקנה 2(19). אלא, שאנו גם מאמצים את הצד השני של המטבע, כפי שעולה מפסק הדין בעניין חי ארנון, ולכן כאשר קיימת "הוראה קונקרטית" בתכנית המגבילה את האפשרות למתן הקלה, מדובר בהוראה אשר אינה בטלה לנוכח הוראות תקנה 2(19). כלומר, לאחר תיקון תקנה 2(19) יש לאבחן בין שתי סוגי הוראות: הוראות אשר שוללות באופן כללי את האפשרות למתן ההקלה מהתכנית, הוראות אלו בטלות. לעומת זאת, הוראות אשר שוללות מתן הקלה בפרמטרים ספציפיים נותרות על כנן. לפיכך, לענייננו חשוב נוסח הסעיף שנדון בענין מרדכי חי ארנון, אשר הינו שונה מהסעיף שבפנינו, ומנוסח, כדלקמן: "8. הקלות: כל הוראות תכנית מס' 4534 זו ממצות את אפשרויות מתן ההקלות בגבול סטייה בלתי ניכרת וכל שינוי בהוראות התכנית יראה כסטייה ניכרת כמשמעותה שעל פי סעיף 1(1) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) תשנ"ז-1967". ניתן לראות כי בעניין חי ארנון נדון סעיף האוסר כל הקלה שהיא. האם ההוראה שבפנינו הינה "הוראה גורפת" שדינה בטלות או הוראה קונקרטית אשר שרירה וקיימת למדנו, אפוא, כי סעיף 9 אינו בטל על אף שזה מפנה לתקנות ישנות ומכאן תקנה 2(19) חלה גם על הבקשה להיתר שבפנינו. למדנו גם, כי תקנה זו לא בטלה לחלוטין את הלכת בן יקר גת, אולם אפשרה להותיר על כנן הוראות ספציפיות בתכנית המונעות אפשרות למתן הקלה. לפיכך, השאלה שנותרה לברור הינה - האם ההוראה שבפנינו הינה הוראה גורפת שדינה ביטול, או שמא הוראה ספציפית שהינה בתוקף לאור הוראות תקנה 2(19). לעניין זה יש לזכור מצד אחד, כי בעניין בן יקר גת ההוראה שנדונה הייתה דומה בניסוחה להוראה נשוא ערר זה, ומצד שני, כי תקנה 2(19) שינתה את המצב החוקי על בסיסו נקבעה הלכת בן יקר גת. אנו סבורים, כי על אף שההוראה שנדונה בעניין בן יקר גת הייתה דומה במהותה ובניסוחה להוראה שבפנינו, הרי לאור הוראות תקנה 2(19) ולאור פסק הדין בעניין חי ארנון, לא ניתן ליתן הקלות בנושאים המנויים בסעיף 9 לתכנית שבפנינו, ונבאר: אנו גורסים כי תקנה 2(19) שינתה את המצב החוקי ששרר עת נדונה הלכת בן יקר גת, כך שהוראה ספציפית בתכנית הקובעת כי לא ניתן יהיה לסטות ממנה או לקבל הקלה ממנה הינה הוראה תקפה. לעניין זה יש לזכור, כי לעיני מתקין התקנות עמד פסק הדין בעניין בן יקר גת, והתקנת תקנה 2(19) נועדה לאפשר למוסד התכנון לקבוע פרמטרים בתכנית אשר לא ניתן יהיה לשנות או לאיין באמצעות מוסד ההקלה. עמדה דומה וברורה פסק בית המשפט לעניינים מינהלים בחיפה בעניין בעת"מ (חי') 1367/05 קאוף מיכאל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (), כאשר בית המשפט שם אישר את תקפותן של הוראות בתכנית שקבעו, כי כל סטייה במספר יחידות הדיור תהווה סטייה ניכרת. לפיכך, לטעמנו, אין כל ספק, כי לו הייתה בתכנית שבפנינו הוראה הקובעת, למשל, כי כל סטייה בגובה תהווה סטייה ניכרת, מדובר בהוראה שיש לכבד לאור הוראות תקנה 2(19). הרי מדובר בהוראה ספציפית לגבי פרמטר ספציפי ולמטרה זו במדויק תוקנה התקנה. דין דומה חל כמובן במקרים בהם הייתה הוראה ספציפית בודדת אחרת נניח לעניין שינוי מספר הקומות או צמצום המרווחים. לפיכך, הגענו למסקנה כי כאשר לגבי פרמטר תכנוני אחד היה נקבע כי סטייה ממנו תהווה סטייה ניכרת, הרי היינו מכבדים הוראה זו בתכנית לאור תקנה 2(19). השאלה הנשאלת, אפוא, הינה האם העובדה כי התכנית קובעת לגבי מספר פרמטרים כי סטייה מהם תהווה סטייה ניכרת, יש בה די על מנת להביא לבטלותן של כלל ההוראות (כאשר כל אחת בפני עצמה הייתה כאמור תקפה). אנו סבורים, כי כאשר מתקין התכנית קבע הוראות ספציפיות שמהן תהיה אסורה הסטייה, הרי אף במקרים בהם קיימת יותר מהוראה ספציפית אחת, עדיין יש לכבד הוראות אלו, ונבאר: הרציונל של פסק הדין בעניין בן יקר גת היה, כי לא ניתנה למתקין התכנית הסמכות לשלול באופן גורף את שיקול דעת מוסדות התכנון למתן הקלות מבלי לערוך חשיבה פרטנית. לעומת זאת הרציונל של מתקין תקנות סטייה ניכרת, אשר בפניו עמדה הלכת בן יקר גת, הייתה לאפשר למתקין התכנית לקבוע מקרים בהם לא תותר סטייה מהוראות התכנית ובלבד שהדבר ייעשה תוך התייחסות ספציפית ולא באופן גורף. ההנחה המובלעת בתקנה הינה כי כאשר מתייחסים לנושאים ספציפיים קיימת חשיבה תכנונית מאחורי האיסורים. פסק הדין בענין חי ארנון משלב היטב בין הרציונאליים הללו, כאשר מצד אחד, מותיר על כנה את ההחלטה בענין בן יקר גת וזאת גם לאחר תקנה 2(19), אולם מצד שני מגביל את ההלכה כך שתחול רק כאשר אכן מדובר באיסור גורף באופן מוחלט, ונחזור ונצטט: "לפיכך, מקום שקיימת הוראה שיש בה משום שלילה טוטאלית ומוחלטת מראש של כל אפשרות לבקש או לדון בהקלה, דינה להתבטל." (הדגשה שלי - ג.ה.). ודוק. כב' בית המשפט אוסר שלילה "מוחלטת" של "כל אפשרות" ולא שלילה חלקית של אפשרויות מסוימות. למסקנה דומה מגיע גם בית המשפט בעניין קאוף מיכאל לעיל. לפיכך, אנו סבורים כי מתקין התכנית רשאי לקבוע שורה של נושאים לגביהם בלבד סטייה מהתכנית תהווה סטייה ניכרת, ומתקין התכנית אינו מוגבל לקביעת נושא אחד בלבד שלגביו ניתן לקבוע כי הסטייה תהווה סטייה ניכרת. מכאן, לטעמנו, מתקין התכנית רשאי לקבוע שורה של פרמטרים ספציפיים לגבי תחומים שונים אשר לגביהם לא יתאפשר מתן הקלה, אולם אסור לו לקבוע באופן גורף וללא פירוט כי לא ניתן כלל לבקש הקלות מהתכנית. במקרה שלפנינו, סעיף 9 אין בו שלילה "טוטאלית ומוחלטת" של "כל אפשרות" לקבלת הקלה. הסעיף אינו אוסר הקלות באופן גורף, אלא מונה שורה של פרמטרים לגביהם ייאסר מתן ההקלה. אכן, הרשימה כוללת ארבעה פרמטרים מהותיים, אך עדיין אין מדובר באיסור גורף, אלא ברשימה סגורה שיש מאחוריה הגיון תכנוני, היות והנושאים המפורטים בה נוגעים למראה הארכיטקטוני והאדריכלי של הבנייה מכוח התכנית (גובה, מספר קומות, מרווחים וחריגה ממעטפת הבינוי). התכנית אינה אוסרת מראש מתן הקלות בנושאים מהותיים אחרים, למשל במספר יחידות הדיור. אשר על כן, אנו סבורים, כי במקרה שבפנינו, הקלות מפרמטרים אלו מהווה סטיה ניכרת לאור הוראות סעיף 9 לתכנית ותקנה 2(19) לתקנות סטייה ניכרת. נציין כי אין זו הפעם הראשונה שוועדת הערר מבהירה עמדתה זו, ומדובר בעמדה עקבית של ועדת הערר מזה מספר שנים, וכך גם נוהגת הוועדה המקומית מזה למעלה מארבע שנים לאור החלטות ועדת הערר בנושא. לעניין זה ר', לדוגמא, החלטת ועדת ערר זו בערר (ירושלים) 75+89/08 רייף ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים (): "השאלה הראשונה שיש לבחון הינה, האם יש לפסול את סעיף 8 בהיותו איסור גורף על מתן הקלות. בפסק הדין ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נגד הוועדה המיוחדת מודיעין (), נקבעה ההלכה הקובעת, כי איסור גורף בתוכנית על מתן הקלות מהווה חריגה מסמכות ולכן הינו חסר תוקף. לעומת זאת, נקבע בפסיקה מאוחרת יותר, כי היה וקיים בתוכנית איסור נקודתי, שאינו גורף, על מתן הקלה בתחום מסוים, הרי אין מדובר בחריגה מסמכות ויש לכבד הוראות שכאלה בתוכנית. נושא זה הוסדר במסגרת תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 עת נקבע בתקנה 2(19), כי סטייה מהוראות ספציפיות בתוכנית אשר התוכנית קבעה כי סטייה מהן תהווה סטייה ניכרת הינה אסורה. במקרה שלפנינו אין מדובר באיסור גורף על מתן הקלות, אלא באיסור נקודתי הנוגע לשלושה תחומים בלבד - גובה הבניין, מספר הקומות ומרווחי הבניה. אשר על כן איננו סבורים, כי מדובר באיסור גורף על הקלות אשר יש לפוסלו, ולכן יש לבחון את ההקלות המבוקשות לאורו של סעיף זה." וכן ר' החלטה המפורטת של ועדת הערר בערר (ירושלים) 12/10 ד"ר בן עמרה ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' (): "לפיכך, אנו סבורים כי לאחר תקנה 2(19) רשאי מתקין התכנית לקבוע שורה של נושאים לגביהם בלבד סטייה מהתכנית תהווה סטייה ניכרת, ומתקין התכנית אינו מוגבל לקביעת נושא אחד בלבד שלגביו הסטייה תהווה סטייה ניכרת." פסק הדין בעניין גבעת האירוסים העורר טען כי לאור פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין גבעת האירוסים, אין מקום לאסור באופן גורף מתן הקלות, ויש לדון בהקלות המבוקשות לגופן. איננו מקבלים טענה זו. עיינו היטב בפסק הדין בעניין גבעת האירוסים ואין המקרה שנדון שם דומה למקרה שבפנינו. בפסק הדין בעניין גבעת האירוסים נדונה בקשה לשימוש חורג, כאשר הוועדה המחוזית באופן גורף סירבה לאשרה וזאת לא מכוח תקנה 2(19) אלא מכוח תקנה 2(1) לתקנות סטייה ניכרת. יוטעם, בפסק הדין בעניין גבעת האירוסים לא הייתה כל הוראה בתכנית הקובעת כי מתן שימוש חורג או הקלה תהווה סטייה ניכרת וכלל לא נדונה תקנה 2(19). לפיכך, לאמירות הכלליות בפסק הדין בעניין גבעת האירוסים אין נפקות לענייננו. אכן, היה והתכנית החלה במקרה שלפנינו, תכנית 3162, לא הייתה קובעת בסעיף 9 פרמטרים שהסטייה מהם תהווה סטייה ניכרת, הרי לאור פסק הדין בעניין גבעת האירוסים לא ניתן היה לקבוע באופן גורף כי מתן הקלות מהתכנית אסורה או תהווה סטייה ניכרת. אולם, התכנית במקרה שבפנינו (ובניגוד לתכנון בפסק הדין גבעת האירוסים) קבעה מפורשות פרמטרים שסטייה מהם תהווה סטייה ניכרת, וכאשר מחוקק המשנה קבע בתקנה 2(19) כי יש לכבד הוראות שכאלו, הרי יש לנהוג בהתאם לתכנית ולתקנות. סיכום לאור האמור לעיל אנו קובעים כי הוראות סעיף 9 לתכנית על פיהם הקלה בגובה ובמעטפת הבינוי מהווה סטייה ניכרת הינן הוראות תקפות. לכן, לאור תקנה 2(19) לתקנות סטייה ניכרת, הרי ההקלות המבוקשות מהוות סטייה ניכרת אשר לא ניתן לאשרן. לפיכך הערר נדחה. אין צו להוצאות. תוכנית בניהבניה