העורר הגיש בקשה להיתר חפירה וכן להיתר בניה לבניית מבנה חדש בן שבע קומות כמו כן, התבקשה בבקשה להיתר הקמת מרפסות זיז. הבקשה להיתר הוגשה כבקשה להיתר תואמת תכנית, למעט נושא שלביות הביצוע, אשר לגביו נדרש אישור של הוועדה המחוזית. רשות הרישוי דנה בבקשה להיתר וסברה כי הבקשה להיתר במתכונת בה הוגשה אינה תואמת תכנית, ועל מנת להתאימה לתכנית יש להתאים את מפלס ה- 0.00 לזה הקבוע בתכנית, לבטל חדר יציאה על הגג וכן לבטל את מרפסות הזיז החורגות מקווי הבניין. על החלטה זו הוגשו מספר עררים. העררים והליכי הדיון בהם העורר בערר שבפנינו לא התנגד לתקן את הבקשה להיתר בהתאם לחלטת הוועדה המקומית ולהתאימה לתכנית וזאת בנושאים: תיקון ה- 0.00 וביטול חדר היציאה אל הגג. כמו כן, הסכים העורר כי נדרש אישור של הוועדה המחוזית לשינוי בשלביות הביצוע. מבקש ההיתר, העורר, לא הסכים לפרשנות הוועדה המקומית לענין מרפסות הזיז והסטייה הנטענת מקווי הבניין, כאשר הוא סבור כי מרפסות הזיז אשר נתבקשו תואמות את התכנית או למצער ניתנות לאישור בהליך של הקלה. לפיכך הוגש ערר מטעמו בנושא זה. במסגרת הערר מסביר העורר כי נספח הבינוי של התכנית הינו מנחה בלבד. לעניין קווי הבניין טוען העורר, כי אלו אינם מתייחסים כלל לקווי הבניין למרפסות, אשר לגביהן חלה תכנית המתאר 62, כאשר המרפסות אותן הוא מבקש אינן חורגות לטעמו מקווי הבנייה למרפסות הקבועות בתכנית 62. העורר מתייחס גם להחלטת ועדת הערר בערר (ירושלים) 34/12 חיון ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' () (להלן: "ערר 34/12") במסגרתה החליטה ועדת הערר שלא לאשר מרפסות זיז למגרשים האחרים בתחום אותה התכנית. למען שלמות התמונה נציין כי הוגשו גם עררים מטעם מתנגדים לבקשה להיתר. אולם ועדת הערר במסגרת החלטה מנומקת בעררים 401+402/12 חיון ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' () מחקה את העררים מחסור סמכות. לטעמה של ועדת הערר, לאור החלטת הוועדה המקומית הבקשה להיתר המתוקנת הינה תואמת תכנית (מלבד נושא שלביות הביצוע שיידון בוועדה המחוזית). המשיבה הגישה כתב תשובה לערר זה ובמסגרתו טענה כי יש למחוק את הערר על הסף לאור החלטת ועדת הערר בערר 34/12. כמו כן, מתייחסת הוועדה המקומית גם לטיעונים לגופם. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים ומכאן החלטה זו. דיון המשמעות של ההחלטה בערר 34/12 כאמור במסגרת ערר 34/12 נדונה שאלה דומה לגבי מרפסות הזיז, עמדת ועדת הערר ביחס לטענה הדומה הייתה: "טענה זו הייתה יכולה להתקבל אילו קבעה התכנית שבפנינו קווי בניין כלליים או אילו הפנתה לקווי הבנין המפורטים בתכנית 62. במקרה שכזה, יכולה הייתה להשמע הטענה כי ניתן להקים מרפסות זיז מחוץ לקווי הבניין בהתאם לתכנית 62 (ככל שתכנית זו אכן מתירה זאת לגבי המרפסות המבוקשות בהליך זה , דבר שאף הוא אינו מובן מאליו). אולם במקרה שבפנינו קיים נספח בינוי אשר לעניין קווי הבניין המוסמנים בו נקבע לא רק שהם מחייבים, אלא שאין לחרוג מהם, וכל חריגה מהווה סטיה ניכרת. מכאן, התכנית מגלה כוונה ברורה וחד משמעית לשנות מתכנית המתאר לעניין קווי הבניין ולקבוע קווי בניין מחייבים לכל בניה שהיא, לרבות בניית מרפסות זיז. למען הסר ספק נבהיר, כי כל אימת שקיים נספח בינוי מחייב, הרי כל חריגה ממנו מחייבת בפרסום הקלה. כלומר, גם במקרה שקיימת הוראה מפורשת המתירה בניית מרפסות זיז מחוץ לקווי הבניין אולם נספח הבינוי המחייב אינו מראה מרפסות שכאלו, הרי אישור בקשה להיתר שאינה תואמת נספח בינוי מחייב מחייבת פרסום הקלה. לעניין החובה לפרסם הקלה כל אימת שמדובר בנספח בינוי מחייב, ר' עת"מ (ירושלים) 8358/08 רוני בר-און ואח' נ. ועדת הערר מחוז ירושלים ואח' (). עוד נבהיר במסגרת זו, כי לא ניתן לקבל גם את הטענה כי הקמת מרפסת אינה מהווה "בניה" מחוץ לקווי הבניין. ראשית, בניית מרפסת דינה כבניה לכל דבר ועניין. שנית, התכנית נוקטת בנושא זה בלשון רחבה מלשון איסור "בנייה" ואוסרת כל צמצום של השטח בין גבול המגרש לקו הבניין בכל קומה." איננו סבורים כי החלטה זו מצדיקה את מחיקת הערר שבפנינו על הסף. ראשית, היא אינה מהווה מעשה בית דין או יוצרת השתק ישיר כנגד העורר שלא היה צד להליך בערר 34/12 והוא רשאי לקבל את יומו בפני ועדת הערר ולשכנע אותה. שנית, ועדת הערר אינה כבולה באופן רשמי בהחלטותיה שלה והיא מוסמכת לשנותן. עם זאת ראוי וחשוב להדגיש, כי בהעדר שינוי נסיבות יהיו המקרים בהם ועדת הערר משנה מהחלטותיה נדירים וזאת לאור עקרון הוודאות התכנונית. לפיכך, נבחן את טענות העורר לגופן. בניית מרפסות זיז ראשית על מנת להסיר כל ספק, בניית מרפסת זיז מהווה בניה לכל דבר ועניין. לכן לא ניתן לבנות מרפסות מחוץ לקווי הבניין שקובעת התכנית ללא הוראה מפורשת המתירה זאת. וכך קובעות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970: ""קו בנין" - קו על פני הקרקע ומתחתה שנקבע בתכנית מאושרת ושבינו ובין גבול הנכס הבניה אסורה;" והכווונה במילים "הבניה אסורה" הינה בהחלט גם לבניית מרפסות. נותר איפוא לבחון מה קו הבניין שקובעת התכנית. קווי הבניין שנקבעו בתכנית 9936 התכנית הנקודתית החלה על המגרש, תכנית 9936 מתייחסת לקווי הבניין במספר מקומות, נסקור זאת. ראשית קובעת התכנית במטרותיה המוצהרות: כלומר, מטרת התכנית היא לשנות את קווי הבניין וכן לקבוע קווי בנין חדשים. עוד קובעת התכנית כי חלות על התכנית הוראות תכנית המתאר 62: בסעיף 9.4 לכנית מגדירה התכנית באופן מדוייק את קווי הבניין המותרים: כלומר, התכנית אינה נוקטת בטכניקה של קביעת קווי הבניין במספרים בטבלה, אלא בסימון מפורש בתשריט. התכנית מתייחסת מפורשות לקווי הבניין בסעיף המכונה "סטיה ניכרת" וקובעת: כלומר, על אף שהתכנית קובעת כי נספח הבנוי (נספח מס' 1) הינו מנחה, הרי סעיף 10 קובע שקווי הבניין המסומנים בו לא רק שהינם מחייבים אלא אין לחרוג מהם וכל חריגה מהם תהווה סטייה ניכרת. יש לזכור עוד כי התכנית קובעת כי כאשר קיימת סתירה בין הוראות שונות תחול ההוראה המחמירה: הוראה האחרונה שמן הראוי לשים אליה לב, הינה ההוראה הקובעת כי תכנית זו משנה מהוראות תכנית המתאר: לאור קביעות אלא של התכנית נבחן את טענות העורר. קווי הבניין למרפסות לפי תכנית 62 אין עוררין כי היה ולא הייתה קיימת הפניה לתכנית 62, הקמת המרפסות המבוקשות הייתה מהווה סטיה ניכרת בהתאם לסעיף 10 לתכנית המצוטט לעיל. כאמור בניית מרפסות מהווה בניה לכל דבר ועניין, כאשר התכנית אוסרת באופן מפורש בנייה מחוץ לקווי הבניין שנקבעו בתשריט ובנספח מס' 1 לה. אלא, שהעורר טוען, כי קווי הבניין שנקבעו בתכנית, כלומר בתשריט ובנספח מס' 1, מתייחסים רק לבניה "רגילה" ואילו לגבי מרפסות חלות הוראות תכנית 62. ראשית נבהיר לעניין זה כי תכנית 62 אינה מעניקה "פטור" מקווי בניין לבניית מרפסות, אלא רק מאפשרת להקים מרפסות בחריגה מקווי הבניין שקבעה התכנית לבניית המבנה. וכך קובעת תכנית 62: מן המצוטט לעיל אנו למדים שניים: ראשית כי תכנית המתאר מתייחסת למרפסות כבניה ואין "פטור" למרפסות מהצורך לעמוד בקווי בניין. שנית, התכנית אינה מגדירה באופן מוחלט את קו הבנין למרפסת הזיז, אלא קובעת אותו כתלות לקווי הבניין שנקבעו למבנה וזאת הן ביחס לקווי הבניין הצידי והאחורי (כהפרש מן המרחק שנקבע) והן ביחס לקו הבניין הקדמי (כיחס למרווח שנקבע). לטעמנו הוראות אלו אינן עומדות בתוקפן לאחר אישור תכנית 9936, וננמק: ראשית תכנית 9936 קובעת במטרותיה באופן מפורש כי מטרתה הינה קביעת קווי בניין חדשים ושינוי קווי הבניין הישנים. נציין כי אין מדובר בהוראה שגרתית במטרות התכנית ובהחלט יש בהוראה על מנת ללמד אותנו על תכלית התכנית וכוונתה ביחס לשינוי כלל קווי הבניין שנקבעו בתכנית המתאר. שנית התכנית כוללת הן תשריט והן נספח בינוי מפורט, אשר לטעמנו מהם עולה כוונה מפורשת שלא לאפשר בניית מרפסות זיז מחוץ לקווי הבניין. נציין כי העורר טען כי שגתה וועדת הערר בקביעתה בערר 34/12 כי נספח הבינוי מחייב ולמעשה הוא מנחה בלבד. אולם העורר לא נתן את דעתו לכך שעל אף שבאופן כללי נספח הבינוי אכן מנחה, הרי הוראת התכנית בסעיף 10 קובעת לגבי קווי הבניין באופן מפורש כי הנספח יהיה מחייב, ולא רק מחייב, אלא כי סטייה מקווי הבניין המשורטטים בו תהווה סטייה ניכרת. אין מחלוקת כי נספח הבינוי המפורט, אשר הינו מחייב לעניין קווי הבנייה, אינו מראה מרפסות זיז. אין גם מחלוקת כי התשריט אינו מציין מרפסות זיז כלשהן. חשוב לציין כי תכנית 9936 הינה תכנית נקודתית לחלקת מקרקעין קטנה אשר אושרה לא לפני זמן רב. כפי שציינו בערר 314/12 מרפסות הזיז הינן נושא מהותי בעיר ירושלים, בוודאי בשנים האחרונות, כך שאין מקום להניח כי אלו נשמטו סתם כך מהתכנית. לפיכך לטעמנו צירוף נספח בינוי לתכנית אשר לא רק שאינו כולל מרפסות זיז אלא הינו מחייב לעניין קווי הבניה, בהחלט יש בו להוות כוונת לשנות מהוראות תכנית 62 ולא להתיר הקמת מרפסות מחוץ לקווי הבניין. נימוק נוסף לאי ההגיון הטמון בהותרת קווי הבניין למרפסות כפי שנכתב בתכנית המתאר נובע מהעובדה כי בתכנית המתאר קווי הבניין למרפסות אינם עצמאיים אלא תלויים בקווי הבנייה שנקבעו למבנה עצמו. כלומר, תכנית המתאר יצרה קשר, פורפורציה, בין קווי הבניין למבנה (הקבועים ב"טור 11" בתכנית 62) לבין קווי הבניין, המוגדלים ביחס אליהם, שנקבעו למרפסות. אלא שכאמור לגבי התכנית שבפנינו אין מחלוקת כי זו שינתה, באופן דרמטי, את קווי הבניין שנקבעו בטור 11 בתכנית המתאר. מכאן לא ברור איזה קווי בניין מבקש העורר להחיל: קווי הבניין למרפסות ביחס לטור 11 בתכנית המתאר, או קווי הבניין למרפסות ביחס לקווי הבניין שנקבעו בתכנית 9936. אנו סבורים כי לא זו ולא זו אפשרויות ראויות. לטעמנו, כאשר התכנית החדשה עורכת שינוי מהותי וממשי בקווי הבניין, הרי הוראות קווי הבניין של תכנית המתאר מתבטלות וזאת הן לגבי המבנה עצמו והן לגבי הנגזרות הנובעות מקווים אלו, לרבות קווי הבניין למרפסות הזיז. בתכנית שבפנינו אין מדובר רק בפרשנות לשונית, אלא גם ברעיון תכנוני. התכנית שבפנינו לא לשווא קבעה את קווי הבניין בסימון על גבי התשריט ועל גבי נספח מס' 1 ולא קבעה מספרים סתם, אלא הכוונה התכנונית ליצור דירוגים ומרווחים מיוחדים. קבלת פרשנות העורר מבטלת כוונה תכנונית זו ומאפשרת למעשה לקבוע באופן שרירותי מרפסות זיז בבניין ללא כל תכנון אדריכלי וזאת מכוח הוראה שיורית מתכנית משנות ה- 60. איננו סבורים כי נכון לקבל פרשנות שכזו. חיזוק לפרשנות ועדת הערר ולכוונה התכנונית ניתן למצוא בנוסח הרחב מאוד של סעיף 10 לתכנית. כפי שצוטט לעיל סעיף 10 לתכנית אינו מסתפק באמירה אשר בדרך כלל מפורטת בתכניות כי קווי הבניין מחייבים ואין לחרוג מהם, אלא מוסיפה באופן ברור: "צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין בכל מפלס יחשב כסטיה ניכרת..." כלומר, לא רק חריגה מקווי הבניין באופן כללי תהווה סטייה ניכרת, אלא התכנית טרחה להבהיר כי עצם "צמצום השטח" לגבי כל מפלס ומפלס תהווה סטייה ניכרת. אין קושי להסיק כי אמירה זו ייועדה באופן מפורש למנוע הקמת מרפסות בשטח זה. סיכום לאור האמור לעיל אנו סבורים כי התכנית 9936 שינתה את קווי הבניין והמרווחים הקבועים בתכנית 62 גם ביחס למרפסות הזיז. לפיכך כל בניה, לרבות של מרפסת זיז, מחוץ לקווי הבניה המסומנים בתשריט וכן בנספח מס' 1, מהווה סטייה ניכרת. למען הסר ספק נציין כי החלטה זו הינה נכונה לתכנית 9936 ולאור מערכת הכללים הקיימת בה, בין היתר, שינוי קווי בניין כחלק ממטרות התכנית, נספח בינוי מחייב לעניין קווי הבניין, כוונה תכנונית וסעיף סטיה ניכרת מפורש, ולכן אין בה בכדי לקבוע באופן גורף כי כל תכנית חדשה מבטלת באופן אוטומטי את קווי הבניין שנקבעו למרפסות זיז בתכנית המתאר. אשר על כן, הערר נדחה. בניהחפירהמבנההיתר בניה