בקשה להיתר בניה והקלה לקומת משרדים ומרפאות

בקשה להיתר בניה והקלה לקומת משרדים ומרפאות

רקע


המקרקעין נשוא הערר מהווים את חלקה 134 בגוש 30184 (להלן: "המקרקעין").
על המקרקעין חלה תכנית 1413 משנת 1972 אשר התירה על המקרקעין מבנה מסחרי בשטח של 950 מ"ר וגובה של קומה אחת.




בהתאם לתכנית זו נבנה על המקרקעין מרכז מסחרי בן קומה אחת בשטח של כ- 390 מ"ר.
ביום 24.6.1986 אושרה על המקרקעין תכנית שיכון ציבור ("תרש"צ") 5/52/1 (להלן: "התרש"צ").
במסגרת התרש"צ הוגדרו המקרקעין כמגרש מס' 800 בייעוד מסחרי.
התרש"צ אף הגדירה מגרשי חניה פרטיים וזיקות הנאה לגביהם.
בשנת 1989 אושרה תכנית 1413א' אשר אף היא חלה על המקרקעין.
תכנית זו לא שינתה את ייעוד המקרקעין או את זכויות הבניה המוענקות להם. כמו כן, הגדירה תכנית זו את שטחי החניה כ- "חניה פרטית".
המשיבה 2 הגיש בקשה להיתר בניה במקרקעין.
במסגרת הבקשה להיתר נתבקשה הקלה בקומה נוספת וזאת לצורך בניית מבנה משרדים ו/או מרפאות.
נציין כי השטח המבוקש בבקשה להיתר הינו כ- 305 מ"ר עיקרי, כלומר גם היה ותאושר הבקשה להיתר נותרים זכויות בניה בלתי מנוצלות.
הבקשה להיתר אינה מציעה פתרון חניה בתחום המקרקעין (כאמור מגרש 800), אלא מתבססת על מגרשי החניה שהוגדרו כ- "פרטיים" בתרש"צ ובתכנית 1413א', ובפרט על חלקה 138 אשר כונתה בתרש"צ מגרש 503 (להלן ולשם הנוחות: "חלקה 138").
נציין כי בהתאם לתחשיב הוועדה המקומית, תוספת שטחי המגרשים והמרפאות מחייבת 14 מקומות חניה נוספים.
לאור פרסום ההקלה הוגשו התנגדויות רבות של דיירים בבניינים גובלים וסמוכים.
הוועדה המקומית שמעה את ההתנגדויות והחליטה לאשר את הבקשה להיתר בכפוף לאישור אגף התנועה (המכונה: "אגף תושי"ה") לנושא החניה.
על החלטה זו הוגשו עררים לוועדת הערר (עררים 428+430/11).
ועדת הערר דנה בעררים וסברה כי הוועדה המקומית לא פעלה נכון כאשר החליטה לאשר את הבקשה להיתר טרם נבחנה זו על ידי אגף התנועה.
לאור החלטה זו של ועדת הערר הוחזר הדיון בבקשה להיתר לוועדה המקומית, ונצטט את סיכום ההחלטה:

"אגף תושייה יתן עד ליום 25.2.12 את פתרון החנייה הראוי לטעמו, וזאת באמצעות חוות דעת כתובתה אליה יצורף תשריט בקנה מידה של 1:250 המציג את מקומות החנייה הנדרשים והמוצעים לפי שיקולו דעתו המקצועי. לתשומת לב המשיבה, כי הסטנדרט המבוקש ממסמך אגף תושי"ה אמור להיות גבוה מזה שהוצג לוועדת הערר בערר (ירושלים) 355/11 פולק ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח': ().
פתרון החנייה דנא יועבר לעיון מבקשי ההיתר והמתנגדים, אשר יהיו רשאים להתייחס אליו בכתב בתוך 14 יום מיום שזה יומצא להם..
הוועדה המקומית תקבל החלטה מנומקת, המתייחסת למסמכי אגף תושי"ה ולטענות הצדדים לגבי מסמך זה.
על החלטת הוועדה המקומית תהיה לכל אחד מהצדדים זכות ערר לוועדת הערר."


הוועדה המקומית קיבלה את חוות דעת אגף תושי"ה וכן חוות דעת של יועץ תנועה מטעם המשיבה 2.
העוררים הגישו התנגדותם גם לאור חוות דעת אלו.
הוועדה המקומית החליטה כי יש לאשר את הבקשה להיתר וכי פתרון התנועה והחניה הינו פתרון מספק.
על החלטה זו הוגשו העררים שבפנינו.


העררים והליכי הדיון בעררים:


העוררים בערר 269/12 התמקדו בערר בנושא החניה.
לטענת העוררים אין למקרקעין נשוא הערר כל זכות לחניה במגרש החניה הפרטי 138, ולכן אין הבקשה להיתר עומדת בתקן החניה.
עוד טענו העוררים כי חישוב השטחים בבקשה להיתר מטעה, כך ששטחים עיקרים הוגדרו כשטחי שירות, ולכן יש צורך במספר חניות גדול יותר.
כמו כן טענו העוררים כי אין מקום חניה לפריקה ולטעינה ואין חניות נכים ונגישות.
העוררים הסבירו כי לא התאפשר להם הליך לפי תמ"א 38 בהעדר מקומות חניה.
העוררים צרפו גם חוות דעת מומחה לבטיחות בתעבורה.
טענה נוספת של העוררים הינה כי הקומה הנוספת תגרום הצללה על הגינה הציבורית (השצ"פ) הגובל עם המקרקעין.
העוררים חזרו גם על טענותיהם שנטענו במסגרת הערר הקודם, ערר 418/11.
בערר 418/11 טענו העוררים בנוסף לטענות המפורטות לעיל גם לגבי חסימת אור ואוויר לבנין מס' 56.
העוררים בערר 271/12 טוענים אף הם לעניין החניה והעדר האפשרות לחניה במגרשים המיועדים לחניה פרטית בתרש"צ ובתכנית 1413א'.
עוד טענו העוררים כנגד סקר החניה שנעשה, כאשר לטענתם סקר זה אינו משקף את המציאות.
העוררים בערר 271/12 אף העלו טענות כנגד ניגוד עניינים לכאורה שבוועדה המקומית והתנהלות שאינה תקינה.
העוררים בערר 271/12 טענו בנוסף כי יש בבקשה להיתר גם ליצור עומס תנועתי וכן פגיעה בציבור ובשצ"פ.
כמו כן, גם במסגרת ערר זה עלתה הטענה לגבי הפגיעה בבניין מס' 56.
המשיבה 2 הגישה כתב תשובה במסגרתו היא מתייחסת לטענות העוררים.
נתקיים דיון בפני ועדת הערר.
כמו כן, ועדת הערר ערכה סיור במקרקעין ובסביבתם, ללא נוכחות הצדדים, וזאת על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מהמקרקעין, מנושא התחבורה והחניה וכן מהגישה לשצ"פ.

דיון
השימוש בקומה השניה


העוררים העלו טענה כי ייתכן והשימוש בקומה השנייה יהיה שימוש מסחרי.
המשיבה 2 הבהירה בדיון כי השימוש הינו למשרדים או למרפאות בלבד.
לפיכך, אנו קובעים כי בבקשה להיתר יובהר כי השימוש יהיה למרפאות ו/או משרדים בלבד.
לאור האמור לעיל, מכאן ואילך נתייחס לבקשה להיתר כבקשה להיתר למשרדים ומרפאות בלבד.


נושא החניה
רקע


הנושא המרכזי השנוי במחלוקת בערר זה הינו נושא החניה.
אין מחלוקת כי תוספת השטחים מחייבת מקומות חניה נוספים, אין גם מחלוקת כי המשיבה 2 אינה מציעה חניות נוספות בתחום המגרש נשוא הערר.
לפיכך יש לבחון - האם מציעה המשיבה 2 פתרון חניה אשר הינו אפשרי קניינית, סטטוטורית ותכנונית.


כללי - מסגרת הדיון


קביעת תקני החניה ומיקום החניות מוסדרת בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983.
סעיף 1 לתקנות האמורות קובע:

"1. במרחב תכנון מקומי שאין בו תכנית מיתאר מקומית בדבר התקנת מקומות חניה, יחולו הוראות תקנות אלה והתקן למקומות החניה כמפורט בתוספת (להלן - התקן) כל עוד לא נקבעה תכנית מיתאר כאמור."


בעיר ירושלים קיימת תכנית מתאר עירונית להתקנת מקומות חניה והיא תכנית 5166 על תיקוניה.
לפיכך, יש לבחון את נושא החניה על רקע תכנית 5166.
בהתאם לסעיף 14.7 לתכנית 5166 התקן לחניה למרפאות כגון המרפאה נשוא הערר הינו 2 חניות לכל חדר, או חניה לכל 20 מ"ר, לפי הגבוה מבין השניים.
התקן למשרדים הינו מקום חניה אחד לכל 35 מ"ר.
כאשר בבקשה להיתר מבוקשים משרדים או מרפאות, מחשבים את תקן החניה לפי המחמיר מבין השניים, כלומר בענייננו – מרפאה.
לפיכך, כאשר במקרה שבפנינו מבוקשת בניה של 305 מ"ר ו- 7 חדרים, הרי נדרשים 15 מקומות חניה.
במאמר מוסגר נציין כי כפי שנבאר לעיל יש להכליל שטח נוסף כשטח עיקרי, ולכן לטעמנו נדרשים כ- 17 מקומות חניה בהתאם לתקן.
תכנית 5166 אף קובעת היכן יש להציע את מקומות החניה:




כלומר הכלל הינו כי מקומות החניה יוצעו בתחומי המגרש נשוא הבקשה להיתר.
עם זאת, התכנית מאפשרת סטייה מן הכלל האמור:





כלומר, התכנית 5166 מאפשרת התקנת מקומות החניה במקום מחוץ למגרש או בחניון ציבורי.
ודוק. סעיף 10.2 אינו מעניק פטור מתקן החניה ומחייב התקנת מלוא מקומות החניה הנדרשים. עם זאת, הסעיף מאפשר את התקנת מקומות החניה במגרש שאינו המגרש עליו מוגשת הבקשה להיתר או בחניון ציבורי.
נציין כי הוראות אלו לא שונו בתכנית 5166ב' (למעט לגבי העיר העתיקה).
לפיכך, על מנת שניתן יהיה לאשר את הבקשה להיתר שבפנינו וזאת כאשר לא מוצעים מקומות חניה בתחומי המגרש, על המשיבה 2 להראות כי קיימים מקומות חניה במגרש אחר או במסגרת חניון ציבורי.


מן הכלל אל הפרט


ראשית נבהיר כי החלופה של חניון ציבורי אינה קיימת במקרה שבפנינו.
תכנית 5166 קובעת לגבי חניון ציבורי:




כלומר על מנת שמקום חניה יהווה "חניון ציבורי" נדרשת קביעה של הוועדה המקומית המייעדת את החניון לחניון ציבורי.
במקרה שבפנינו אף אחד ממגרשי החניה הסמוכים למגרש נשוא הערר לא הוגדר על ידי הוועדה המקומית כחניון ציבורי, ולכן לא ניתן לעשות שימוש בחלופה זו.
במאמר מוסגר נציין כי לאור הגדרת המגרשים הסמוכים בתכנית כחנייה פרטית, ספק אם הוועדה המקומית אף מוסמכת לקבוע כי מדובר בחניון ציבורי.
לפיכך, יש לבחון האם המשיבה 2 יכולה להסתמך על החלופה הנוספת בסעיף 10.1, חלופה המאפשרת "להתקינם במקום שמבחוץ למגרש הבניה".
על מנת שהמשיבה 2 תוכל להסתמך על חלופה זו עליה לעמוד בשלושה תנאים מצטברים:
התנאי הראשון הינו כי קיימת לה זכות קניינית להשתמש במקרקעין הסמוכים לצורך חניה.
יוטעם, אין מדובר בסוגיה קניינית, אלא בכך שהפתרון התכנוני של החנייה יהיה פתרון אמיתי. כך, למשל, ברור כי מבקש היתר בניה במגרש מסוים אינו יכול להראות מקומות חניה במגרש סמוך, גם אם זה עומד פנוי וריק, מבלי משהראה כי קיימת לו הרשאה קניינית להשתמש במגרש לצורכי חניה.





התנאי השני הינו כי מבחינה תכנונית וסטטוטורית המגרש בו מבוקש פתרון החניה אכן מיועד לחניה או מאפשר חניה. יובהר, פתרון החניה הינו פתרון ארוך טווח, ולמעשה לצמיתות. לפיכך, לא ניתן לקבוע כי מבקש היתר עמד בתקן החניה על סמך מגרש שזמנית עומד ריק אך מיועד סטטוטורית לבניה שלא תאפשר את החניה.
התנאי השלישי הינו כי מבחינה תכנונית ותחבורתית קיימים מקומות חניה הניתנים לשימוש במגרש בו מבוקש פתרון החניה.
נבהיר, אף אם מבקש ההיתר מראה זכות קניינית להחנות במגרש סמוך, ואף אם זה מיועד סטטוטורית לחניה, עדיין היה ומגרש חניה זה משמש לצורכי חניה של גורמים נוספים והינו מלא, לא ניתן לקבל אותו כפתרון חניה מספק.
נבחן את התקיימותם של התנאים האמורים במקרה שבפנינו.


הזכות הקניינית:


תכנית 1413א' הגדירה מספר מגרשים באזור המגרש נשוא הערר כמגרשי חניה פרטיים, ונצטט:

"13. חניה פרטית: השטח המסומן בתשריט בקוים שתי וערב הינו שטח של חניה פרטית"


אין מחלוקת כי הבעלים של החניה הפרטית הינו מינהל מקרקעי ישראל.
התרש"צ קבעה גם את הסדרי זיקת ההנאה במגרשים הללו, כדלקמן:
לטעמנו, מדובר בהוראות ברורות אשר לשונן הינה חד משמעית.
ראשית, קובעות הוראות התרש"צ כי מדובר במגרשים פרטיים אשר יירשמו על שם בעל המקרקעין, קרי במקרה שלפנינו על שם מדינת ישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל.
שנית, קובעות ההוראות מדרג של זיקות הנאה במקרקעין אלו.
בדרגה הראשונה מצויים המגרשים הנכללים ברשימת המגרשים הנהנים.
לגבי המגרשים הנהנים מעניקה התכנית זיקת הנאה חופשית, ללא הגבלה וכן לצמיתות לחניית כלי רכב.
לפיכך, ברור כי לגבי מגרשים אלו ניתן לספק את תקן החניה מבחינה קניינית במגרשים אלו.
בדרגה השנייה של זיקת הנאה, מעניקה התכנית לציבור זיקת הנאה כללית וזאת מכוח סעיף 10(א)(2) לתרש"צ.
סעיף זה מעניק זיקת הנאה כללית למעבר הולכי רגל וכלי רכב וכן "בזכות חניית כלי רכב".
העוררים טענו כנגד סעיף זה כי זיקת ההנאה לחניית כלי רכב מוגבלת אך ורק לביצוע השירותים העירוניים ולא לכלל הציבור.
אולם, טענה זו אינה מתיישבת עם לשונה הברורה של התכנית הקובעת "ו" חיבור בין "ובזכות חניית כלי רכב" לבין "ולצורך ביצוע השירותים העירוניים".

מכאן, לשון התכנית קובעת שני רכיבים נפרדים: הראשון זכות חניית כלי רכב והשני ביצוע שירותים העירוניים, ולא מדובר בחניית כלי רכב רק לצורך ביצוע שירותים עירוניים, כפי שטוענים העוררים.


לא ניתן לקבל גם את הטענה כי "וו" החיבור לפני המילים "שירותים עירוניים" מקומה בטעות סופר, היות ובסעיף 10(ב) לתרש"צ קיים ניסוח זהה, הכולל אף הוא הפרדה לשני רכיבים: חניית כלי רכב וכן שירותים עירוניים.
כך שאין זה סביר כי נפלה אותה טעות סופר פעמיים בתכנית (ונזכור כי התכנית דנא הינה טרם עידן "העתק הדבק"), כך שלשון התכנית מלמדת כי קיימת כוונה תכנונית בהפרדה שני הרכיבים וזאת על ידי "וו" החיבור.
אנו סבורים כי מהבחינה הקניינית (ונדגיש – מהפן הקנייני בלבד) יש בזיקת ההנאה שניתנה לציבור די על מנת לאפשר למשיבה 2 להסתמך על מגרשי החניה לצורך התקן הנדרש.
זיקת ההנאה לציבור מוגדרת אפוא מפורשות בתכנית ומבטיחה כי בעלי המקרקעין לא יהיו רשאים שלא לאפשר לציבור, ובכלל זה לבעלי ואורחי המקרקעין נשוא הערר, להחנות במגרשי החניה הפרטיים.
עם זאת נבהיר כבר עתה, כי עצם קיומה של הזיקה הקניינית בדמות זיקת ההנאה אינה מהווה עדיין פתרון חניה תקף לצורך סעיף 10 לתכנית 5166, היות ועדיין יש להראות כי אכן מבחינה תחבורתית קיימים מקומות חניה מספיקים לאחר שהנהנים הישירים מיצו את זכות החניה שלהם.
נושא זה הינו מהותי במיוחד במקרה שבפנינו, כאשר זיקת ההנאה לטובת הציבור הינה שיורית, לאור זיקת הנאה ספציפית קודמת לטובת מגרשי המגורים.


הייעוד הסטטוטורי:


מבחינה סטטוטורית אין עוררין כי מגרשי החניה אכן מיועדים בתכנית תקפה לצורך חניה.
כאמור, התכנון החל על מגרשים אלו, על אף שמגדיר אותם כמגרשי חניה פרטיים, מאפשר חניה גם לציבור הרכב בדמות של זיקת הנאה.
באופן עקרוני זיקת ההנאה הינה בעלת אופי קנייני, אלא שבמקרה שבפנינו יש בה גם כוונה תכנונית והיא לאפשר לציבור הרכב אפשרות שיורית להחנות במגרשים אלו.
לפיכך, גם מבחינת ייעוד סטטוטורי אין מניעה להסתמך על מגרשים אלו לצורך הגשמה של תקן החניה.


הבחינה התכנונית:


נותר לבחון את הנושא התכנוני והמהותי.
כלומר, לא די בכך שקיימת זיקת הנאה קניינית המאפשרת חנייה וכן ייעוד סטטוטורי מתאים, אלא יש לבחון האם מבחינה תחבורתית ותכנונית אכן המגרשים הרלוונטיים יכולים לשמש כתקן החניה למגרש נשוא הערר.
לעניין זה חשוב לציין, כי בהתאם ללשון התכנית, כפי שציינו לעיל, וכן לתכליתה, מגרשי החניה נועדו בראש ובראשונה לשמש כחניה למגרשי המגורים המפורטים בתרש"צ.
כך ניתן ללמוד מהעובדה כי התכנית מעניקה להם זיקת הנאה ישירה לחניה אשר הינה חופשית, ללא הגבלה ולצמיתות.
כך, גם ניתן ללמוד מהאופן בו נרשמה בפועל זיקת ההנאה כמקנה גם זכות קדימה לחניה במגרשים אלו.
לכן, יש לבחון האם לאחר ניצול הזכות שהוקנתה למגרשי המגורים במסגרת התרש"צ, עדיין קיימים מקומות חניה המאפשרים למשיבה 2 עמידה בתקן החניה.
עוד נציין, כי בעניין זה אין לבחון רק את המצב כיום אלא ליתן גם הערכה לגבי המצב העתידי.
לעניין זה הציגו הוועדה המקומית וכן המשיבה 2 חוות דעת וספירות תנועה. העוררים השיגו על חוות דעת אלו.
אנו סבורים כי בנסיבות שבפנינו ראוי למנות יועץ תנועה אובייקטיבי מטעם ועדת הערר. יועץ התנועה ייבחן את השאלה התכנונית – תחבורתית בלבד, כלומר האם מגרשי החניה מאפשרים חניה של 17 כלי רכב בשעות המקובלות למשרדים ולמרפאות.
כמו כן, ייתן יועץ התנועה הערכה לגבי תקפות פתרון זה בטווח הזמן היותר ארוך.
לאור עמדת יועץ התנועה ניתן יהיה להכריע האם אכן ניתן לאשר את הבקשה להיתר או לאו מבחינת עמידה בתקן החניה.
לשם היעילות, ולאור העובדה כי נשמעו כלל הטענות, נתייחס גם ליתר טענות העוררים, וזאת למקרה בו יכריע יועץ התנועה כי פתרון החניה הינו אפשרי.


הקלה בקומה נוספת


ועדת הערר קבעה בשורה של החלטות את הפרמטרים לבחינת בקשה להקלה.
ר', למשל, ערר (ירושלים) 400/08 אבקו כימיקלים בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש () וכן ועדת הערר במחוז תל אביב ערר (תל אביב) 5197/10 אסותא מרכזים רפואיים נ. הועדה המקומית תל אביב ואח' () אשר עתירה עליה נדחתה.
הפרמטרים שנקבעו הינם:
קיומה של הצדקה תכנונית;
היקף/עצימות ההקלה;
מועד התכנון המאושר;
הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג' והציבור.
בחינת פרמטרים אלו במקרה שבפנינו, לאור טענות הצדדים וסיור במקום, מובילה למסקנה ברורה כי בכפוף לנושא החניה, ראוי לאשר את הבקשה להקלה, ונבאר:
ראשית קיימת הצדקה תכנונית מוצקה להקלה, וזאת כאשר קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות, אשר ניתן לנצלן רק במסגרת קומה נוספת.
הצדקה נוספת נובעת מכך כי מדובר בניצול נכון של משאב הקרקע במרכז עירוני תוך שיקום מרכז מסחרי ישן, וזאת ברוח תמ"א 35.
היקף ועצימות ההקלה אינם גדולים, כאשר מדובר בתוספת של קומה אחת וזאת באזור של בנייה רוויה. כך, למשל, בתי העוררים מתנשאים לגובה של 8 קומות.
התכנון המאושר הינו ישן מאוד והוא נקבע לפני עשרות בשנים. אין עוררין כי כיום בניה במרכז עירוני של קומה אחת בלבד אינה מקובלת ואף אינה עומדת ברוח תמ"א 35.
לא מצאנו גם כל פגיעה מהותית בצדדי ג'.
במסגרת המעגל הקרוב, הרי איננו סבורים כי קיימת פגיעה כלשהי בשצ"פ.
לעניין המעברים לשצ"פ, הרי לא רק שאלו אינם נפגעים, אלא שהבקשה להיתר משפרת את הנגישות לשצ"פ, ומעגנת במסגרת היתר הבניה את המעבר שהיום למעשה אינו מאושר בהיתר והינו רק תוצאה של רצון טוב.
לענין הצללת השצ"פ, הרי במרבית שעות היום אין כל הצללה של השצ"פ. מעבר לכך, באקלים הארץ הישראלי איננו סבורים כי הצללה של גינה ציבורית יש בה משום פגיעה.
בכל מקרה, אין בשעות בודדות של הצללה בכדי להוות טעם לאי אישור ההקלה.
לגבי הטענה לפגיעה בבניין מס' 56, הוועדה המקומית נתנה דעתה על כך, ואכן הבניה בקומה השנייה צומצמה, כך שאף אם קיימת פגיעה בקומות הנמוכות בבנין זה, מדובר בפגיעה מינורית בלבד.
אל מול הטענות לפגיעה במעגל הקרוב, הוועדה המקומית ראתה בהקלה כיתרון לכלל הציבור.
אנו סומכים את ידנו על עמדה זו של הוועדה המקומית.
המרכז המסחרי היום הינו מרכז מיושן אשר מהווה למעשה מפגע.
הבקשה להיתר לא רק מוסיפה קומה, אלא משדרגת את המבנה כולו ומאפשרת מרכז מסחרי נאה ומודרני שממנו ייהנו כלל תושבי השכונה.
גם תוספת של מרפאות יש בה ברכה לכלל תושבי השכונה ולקהילה.
בנוסף מסדירה הבקשה להיתר מעברים נוחים לשצ"פ.
לפיכך, אנו סבורים כדעת הוועדה המקומית, כי בבקשה להיתר לתוספת קומה יש משום חשיבות לשכונה ובנייתה אכן תשפר את איכות החיים בשכונה וזאת אף אם קיימת פגיעה מזערית באלו הגרים ממש בסמוך אליה.
נציין כי התושבים המתגוררים בבניינים רבי קומות לא היו יכולים לצפות כי המבנה הסמוך אליהם יוותר לעד כמבנה בן קומה אחת בלבד.
לאור האמור לעיל, אנו קובעים כי בכפוף לנושא החניה, אישור הבקשה להיתר ולהקלה הינו ראוי ונכון.


טענות נוספות ותיקונים נדרשים
פריקה וטעינה


העוררים טענו כי פתרון הפריקה והטעינה הינו פתרון מסוכן.
הבקשה להיתר אינה מבקשת להוסיף שטחי מסחר, ולכן לא ניתן לסרב לה רק מהטעם כי הפתרון הקיים כיום לשטח המסחר אינו משביע רצון.
למעלה מן הצורך נציין כי התרשמנו מחוות דעת היועץ מטעם העוררים, כי הבעיה נעוצה באכיפה של המצב הקיים ולא באי תקינות מקום הפריקה והטעינה.
לפיכך, אנו מנחים את הוועדה המקומית לפעול להריסת המחסן שנבנה ללא היתר בעמדת החניה לפריקה ולטעינה.


תנועה


העוררים העלו גם טענות ביחס לעומסי תנועה.
לא מצאנו כל ממש בטענות אלו, אשר נסתרו בחוות הדעת שכנגד.
בכל מקרה, אין בתוספת של כ - 350 מ"ר ושבעה חדרי מרפאה בכדי להוות השפעה ממשית על עומסי התחבורה.


חישוב שטחים


העוררים טענו כי יש לחשב את שטח ההמתנה של המרפאה כשטח עיקרי.
אנו מקבלים טענה זו של העוררים.
שטח הקבלה מהווה שטח עקרי לכל דבר ועניין ולכן יש לתקן את טבלת השטחים בהתאם ולכלול שטח זה כשטח עיקרי.
באופן דומה יש להתאים את חישוב שטחי המעברים בהתאם לתקנות חישוב שטחים.


ניגוד עניינים


העוררים העלו טענה בדבר ניגוד עניינים כביכול בוועדה המקומית.
הטענות נטענו ללא כל ביסוס ראייתי ונותרו בגדר "שמועות" בלבד.
בכל מקרה ועדת הערר בחנה את הבקשה להיתר באופן מקצועי גם כערכאה ראשונה.


חניות נכים


העוררים טענו לחוסר בחניות נכים ונגישות.
הפתרון המוצע לחניות הנכים הינו על בסיס הכביש הקיים תוך הסטת הבינוי במגרש נשוא הערר, אנו סבורים כי הפתרון הינו פתרון מספק.
יובהר כי חניות אלו על הכביש הציבורי אכן ייועדו לחניות נכים, אולם אין הן נמנות כ- "חניות תקן".


סיכום


לאור האמור והמנומק לעיל, אנו ממנים את מר רן שמל כיועץ תנועה מטעם ועדת הערר.
יועץ התנועה יחווה דעתו בכתב לגבי הסוגיה: האם מגרשי החניה המוגדרים בתרש"צ מאפשרים 17 מקומות חניה בשעות המקובלות לפתיחת משרדים או מרפאות.
חוות דעת יועץ התנועה תתבסס על בחינה בפועל של מצב החניה הקיים לאורך שעות היום וכן בניתוח הבינוי הקיים בסביבה ודרישות חניה סבירות.
כמו כן, יחווה יועץ התנועה את דעתו לגבי פתרון החניה על בסיס מגרשי החניה גם כתחזית לטווח הארוך.
יועץ התנועה יעביר את הצעת שכר טרחתו לצדדים עוד טרם יחל בעבודתו, והצדדים יאשרו את שכר טרחתו.
בשלב זה, יישאו הצדדים בשכר הטרחה בחלקים שווים.
יועץ התנועה יעביר את חוות דעתו לוועדת הערר לא יאוחר מיום 31.12.12.
לאחר קבלת חוות דעת יועץ התנועה, תשלח לצדדים החלטה בדואר רשום.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה היתר בניה ?

  2. דמי היתר בניה

  3. הקטנת חדר על גג

  4. התנגדות להיתר בניה

  5. דק היתר בניה

  6. היתר בניה שער חשמלי

  7. היתר בניה חיפה

  8. מחסן חקלאי - היתר בניה

  9. סככה - היתר בניה

  10. היתר לבניית בית מטבחיים

  11. השבת דמי היתר בניה

  12. בקעת בית הכרם - היתר בניה

  13. היתר בניית דיר צאן

  14. היתר בניה ברמת השרון

  15. עורך הבקשה להיתר בניה

  16. היתר בנייה באתר עתיקות

  17. חידוש היתר בניה למחסן

  18. חוות סוסים - היתר בניה

  19. דמי היתר בניצול זכויות בנייה

  20. מניעת הוצאת היתר בניה

  21. ביטול היתר בניה בדיעבד

  22. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  23. היתר בנייה לעיריית חיפה

  24. בקשה להיתר לבניית מוזיאון

  25. היתר בנייה רטרואקטיבי אחרי הרשעה

  26. ביטול היתר בניה ברמת השרון

  27. הוצאת היתר בניה בדיעבד למפעל

  28. היתר לבניית מדרגות לולייניות

  29. הפרת חובה חקוקה - היתר בניה

  30. תנאי לקבלת היתר בניה - התאמה לתוכנית

  31. תכנית מפורטת כתנאי להיתר בנייה

  32. הוכחת "נוהג" להוציא היתרי בניה

  33. היתר לבניית תעלה לניקוז מי גשמים

  34. מי צריך לחתום על בקשה להיתר בניה ?

  35. דחיית בקשה להיתר בניה תואמת לתכנית

  36. בקשה להיתר בניה והקלה לקומת משרדים ומרפאות

  37. היתר בניית בריכת שחייה בחצר, עד גבולות המגרש

  38. חיבור למערכת ביוב מרכזית כתנאי למתן היתר בניה

  39. בקשה להיתר להקמת מבני ציבור (מעון יום ומרכז חוגי לילדים)

  40. תקנה 16(א)(7): התניית הוצאת היתרי בנייה בהריסתם של מבנים

  41. בקשה להיתר בנייה להקמת ג'קוזי על גג פרטי ולהקמת בריכה בגג פרטי

  42. היתר בניה לאישור בדיעבד לסגירת קומת עמודים ושינויים בפיתוח שטח

  43. ערר החלטת הוועדה המקומית - קבלת היתר בנייה לבית פרטי חד משפחתי

  44. תיק המידע להיתר מהווה שלב ראשון והכרחי לצורכי הגשת בקשה להיתר בנייה

  45. העורר הגיש בקשה להיתר חפירה וכן להיתר בניה לבניית מבנה חדש בן שבע קומות

  46. נטען כי הוועדה המקומית אישרה היתר בנייה, חרף חריגות המהוות סטייה ניכרת מתוכניות תקפות

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון