השבחה כל המקרקעין עליהם חלו תכניות ירדניות: נטען כי לאור תיקון 11 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, תכניות אלו מבוטלות. העוררת אף מתייחסת לתכנית 2189. תכנית זו לא הופקדה וממילא מעולם לא אושרה. אלא שמוסדות התכנון אפשרו להנפיק היתרי בניה מכוח תכנית זו וזאת בקונסטרוקציה משפטית (לא מובנת עד לסופה) של הוצאת היתרים מכוח התנאים שנקבעו במסגרת סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה. כלומר, מוסדות התכנון השתמשו בתנאים שנקבעו מכוח סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה לא על מנת להגביל הנפקת היתרי בניה, כפי שמשתמע מלשון הסעיפים, אלא על מנת ליתן היתרים אלו. בעגה המקצועית של העוסקים בתחום התכנון והבניה בעיר ירושלים, נקראת תכנית 2189 והאפשרות להוציא מכוחה היתרי בניה בשם: "התנאים". העוררת מסבירה כי העדר האפשרות להנפקת היתרי בניה בשטחים שלא נכללו ב -"תנאים" והוצאת היתרי בניה בדרך לא דרך של התנאים גרמה לבעיות תכנון קשות ועל רקע בעיות אלו הוכנה ואושרה תכנית 3000ב'. העוררת מסבירה כי תכנית 3000ב' הינה תכנית מתאר מקומית לשכונות בית חנינא ושועפאת והיא מהווה שלב מהותי בתכנון הולם לאזור ומתן אפשרות להנפקת היתרי בניה. העוררת טוענת כי במצב הקודם לא ניתן היה לקדם תכנית מקומית נקודתית ללא התכנון הכולל של תכנית 3000ב'. העוררת אינה מכחישה כי אושרו תכניות נקודתיות בסביבה, אך מסבירה כי ערב המועד הקובע, לא היה ניתן עוד לאשר תכניות שכאלו. מכאן, לטעמה של העוררת, תכנית 3000ב' היוותה שינוי סטטוס משמעותי הן מבחינה משפטית והן מבחינה תכנונית ולכן היא בהכרח תכנית משביחה. המשיבה הגישה כתב תשובה מפורט. במסגרת כתב התשובה מסבירה המשיבה כי לא כל תכנית הינה תכנית משביחה. לטעמה של המשיבה, תכנית 3000ב' רק צילמה את המצב שהיה קיים קודם לכן. המשיבה מפנה לשומות מכריעות אשר בהן נקבע כי אין בתכנית 3000ב' השבחה עצמאית אלא צילום המצב הקיים. עוד מצביעה המשיבה על כך שתכנית 3000ב' מנעה אפשרת לתכנון מפורט נקודתי והוראותיה אינן ברורות, כך שהיא לא יצרה את אותה ודאות תכנונית הנטענת על ידי המשיבה. לכן, לעמדתה של העוררת, מקדם הדחייה שיש ליתן לתכנית 3000ב' הינו גבוה. לעניין המצב הקודם מסבירה המשיבה, כי אושרו באזור תכניות נקודתיות רבות ואף באחוזי בניה רבים יותר, וכי מדיניות מוסדות התכנון הייתה לאשר תכניות שכאלו. מכאן, לעמדת המשיבה, מקדם הדחייה לצורך הוצאת היתר בניה טרם תכנית 3000ב' הינו נמוך יותר מאשר לאחריה. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים. לאחר הדיון סברה ועדת הערר שלאור העובדה כי מדובר בנושא עקרוני יש לערוך דיון נוסף בנוכחות השמאית המכריעה. לאור החלטה זו נתקיים דיון ממושך במסגרתו הסבירה השמאית המכריעה את עמדתה, והצדדים התייחסו להסברים אלו. מכאן החלטתנו זו. דיון כללי בין הצדדים קיימת מחלוקת עקרונית בסוגיה - האם תכנית 3000ב' הינה תכנית משביחה. כמעט מיותר לציין כי אין כל נפקות למחלוקת "עקרונית" לגבי מהותה של תכנית 3000ב' כתכנית "משביחה" או כתכנית ש- "אינה משביחה", ונבאר: תכנית 3000ב' משתרעת על פני שטח של לא פחות מ - 8000 דונם, וכוללת קשת של ייעודים, החל מייעודי ציבור, דרך יעודיי מסחר ועד ליעודיי מגורים ואחרים. לפיכך, ברור הוא כי לגבי מקרקעין מסוימים יכולה להיות תכנית 3000ב' משביחה בצורה דרמטית ואילו לגבי מקרקעין אחרים יכולה התכנית אף להיות תכנית פוגעת. בנסיבות אלו ברור כי אין כמובן מענה לשאלה, שלמעשה כלל אין מקום לשאול אותה, האם תכנית 3000ב' הינה תכנית משביחה או לאו. כך, שאין מנוס לגבי כל חלקה וחלקה לערוך שומה עצמאית וייחודית, אשר תבחן את ערך החלקה טרם המועד הקובע של תכנית 3000ב' וזאת לאור הפרמטרים הידועים כגון: מיקום, שטח, נגישות, תכנון וכו' וכן את ערכם לאחר תכנית 3000ב' לאור הקביעות הספציפיות של תכנית 3000ב' לגבי אותם מקרקעין ספציפיים. עם זאת, לאור ריבוי המחלוקות בעניין המצב שקדם לתכנית 3000ב' ולהשפעות התכנית, סברנו כי יהיה זה נכון להתייחס בכמה מילים למישור העקרוני, כאשר גם בעת הדיון העקרוני נמשיך וזכור כי בסופו של דבר ההשבחה תקבע בשומה פרטנית. התכנון שקדם לתכנית 3000ב' ראשית חשוב להבהיר כי המצב התכנוני שקדם לתכנית 3000ב', ולמעשה כלל התכנון שקדם לתכנון הישראלי בתחומי מזרח העיר ירושלים, הינו מצב תכנון ייחודי ויוצא דופן, גם בקנה מידה גלובאלי. בתקופה שקדמה לשנת 1967 שטחים אלו נשלטו על ידי השלטון הבריטי ולאחר מכן על ידי השלטון הירדני. הן שלטון המנדט הבריטי והן השלטון הירדני הינם בעלי שיטת תכנון ובניה הדומה לשיטה הישראלית. לפיכך, על שטחים אלו תוכננו ואושרו תכניות בנין עיר דומות, ולעתים אף זהות, לתכניות המוכרות לנו מהדין הישראלי. נציין, כי אף אם היה מדובר בשיטת תכנון אחרת, עדיין אין חולק כי השלטון שקדם לשלטון הישראלי לא היה שלטון הפקר, ועל שטחים אלו חלה נורמה תכנונית. מכאן, אין זה נכון לראות את כל שטחי מזרח העיר כשטח "ללא תכנון" בעבר, היות ועל חלקים נרחבים ממנו קיים תכנון מנדטורי או תכנון ירדני, הן ברמה מתארית ואף ברמה המפורטת. עם זאת, שטחים אלו עברו לשליטת ישראל בשנת 1967. מדינת ישראל בחרה שלא להחיל רציפות חוקית ושלטונית בשטחים אלו (בניגוד לדרך שננקטה לגבי שטחי מדינת ישראל בשנת 1948 במעבר מהשלטון הבריטי לישראלי עת אומץ הדין המנדטורי ברובו), אלא לבטל את כלל החוקים, התקנות והדינים שחלו על שטחים אלו, ובכלל זה את תכניות בניין העיר למיניהן. כך, ביום 28.6.1967 חוקק תיקון מס' 11 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, תיקון שהחיל את המשפט הישראלי על שטחים אלו ללא הוראת רציפות. תיקון זה, לעניין שבפנינו, הינו בעל משמעות כפולה, ראשית התיקון ביטל כל חיקוק או דין קודם שהיה במקום, לרבות תכניות בניין עיר. שנית, החיקוק החיל על כלל המקרקעין את חוק התכנון והבניה הישראלי. לפיכך, המצב החוקי לאחר יום 28.6.1967 הינו כי בשטחי מזרח ירושלים המקרקעין הינם מקרקעין ללא תכנון ולכן לא ניתן להוציא בהם היתרי בניה מכוח חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965. הבהרנו, איפוא, כי לאור המצב החוקי לאחר 1967 ללא תכנון ישראלי חדש על המקרקעין לא ניתן להוציא היתרי בניה. אולם עדיין נשאלת השאלה כיצד יש להתייחס למקרקעין אלו ובפרט לערכם וזאת לעניין חישוב פיצויי פגיעה לפי סעיף 197, או היטלי השבחה כפי שנדרש במקרה שלפנינו. כך, נניח כי מקרקעין מסוימים היו מיועדים למגורים מכוח תכנית מפורטת ירדנית, תכנית זו בוטלה כאמור בהתאם לצו בשנת 1967, וכעת מאושרת תכנית חדשה המייעדת מקרקעין אלו לדרך. האם במקרה כזה זכאי הבעלים לפיצוי כקרקע ללא תכנון או כקרקע המיועדת למגורים? שאלה זו הובאה לפתחו של היועץ המשפטי לממשלה עוד בשנת 1970 אשר התייחס לה באופן מנומק ובהיר במסגרת הנחייה 21.904 להנחיות היועץ המשפטי לממשלה. היועץ המשפטי לממשלה קובע כי אכן החוק הישראלי ביטל את החקיקה הירדנית לרבות תכניות בנין העיר, והחיל את חוק התכנון והבניה הישראלי. היועץ המשפטי לממשלה מסביר את העדר האפשרות להוצאת היתרי בניה מכוח התכנון הירדני (במאמר מוסגר נציין כי הוא אינו פוסל פרשנות הקובעת כי למרות העדר התכנון ניתן יהיה להנפיק היתרי בניה). בכל מקרה מסקנת היועץ המשפטי הינה: "כתוצאה מצו החלת המשפט בוטלו מאליהן הוראות כל תכנית בנין הערים הירדנית שהיו חלות במזרח ירושלים. ממילא לא יכול היה עוד בעל קרקע לממש זכותו לקבלת היתר בניה שהייתה לו קודם לכן לפי החוק הירדני הנוגע לענין..." עם זאת, היועץ המשפטי קובע כי הזכויות שהקנה התכנון הירדני למקרקעין הינן בגדר זכות קנויה של האזרח, ונצטט: "התכניות הירדניות הקנו לבעל הקרקע זכות בעלת שווי כספי לבנות על הקרקע שלו בהתאם לייעוד שיועד לאותה קרקע לפי התכנית החלה עליה. תכניות אלו גם הקנו לו את הזכות לדרוש היתר בניה בהתאם ליעדו האמור ובכפוף לדרישות הפורמליות של התחיקה הנוגעת לענין. זכויות אלו -הן בגדר זכויות קנויות כמשמעותו של מונח זה במשפט הבין- לאומי." והינה אנו נמצאים בפני דילמה (אחת מני רבות) המתעוררת מהעברת שלטון בשטח מסוים, מצד אחד לבעל הקרקע זכות קנויה מכוח תכנון המקומי ישן, אולם מצד שני, החקיקה החדשה החלה על המקרקעין אינה מאפשרת מימוש זכות קניין זו. היועץ המשפטי לממשלה פוטר דילמה זו, בכך שהוא קובע כי אכן לא ניתן להוציא היתרי בניה מכוח התכנון הירדני הקודם, אולם הוא מוסיף וקובע: "הרי שייעוד הקרקע לפי התחיקה או התכניות הירדניות יהווה גורם בעל משקל שיש להביאו בחשבון כאשר מגיע המועד לקבוע אם מקרקעין נפגעו ע"י תכנית בנין ערים ישראלית..." וסיכומה של חוות הדעת: "המסקנה היא, איפוא, שבבוא המועד לקבוע אם נפגעו מקרקעין במזרח ירושלים ע"י תכניות בנין ישראליות, ובאיזה מידה, יהיה צורך להעריך את המקרקעין לאור התכנון הירדני שהיה חל באותו מקום; ובהעדר תכנון כזה, לפי השימוש והיעוד הריאליים של אותם מקרקעין" הנחייה זו של היועץ המשפטי לממשלה אף אם אינה מחייבת אותנו באופן רשמי (ואיננו דנים בכך) מקובלת עלינו לחלוטין לעניין תביעה לפי סעיף 197. אלא שנבהיר כי הנחיה זו מתייחסת לפגיעה תכנונית מכוח סעיף 197 ולא לקביעת היטל השבחה. עוד נציין כי השיקולים למתן פיצויי עקב פגיעה לפי סעיף 197 לעומת קביעת היטל השבחה הינם שונים, כך שניתן בהחלט להצדיק התייחסות שונה לדין הירדני שבוטל עת פוגעים בזכות לעומת מקרה בו משביחים את הזכות. לפיכך, איננו סבורים כי יש לאמץ את סיכומה של הנחיית היועץ המשפטי לממשלה בעניין תביעה לפי סעיף 197 באופן מלא לגבי היטל השבחה, כך שהזכויות מכוח התכניות הירדניות יחושבו באופן מלא כזכויות זמינות. עם זאת, אנו מקבלים את המסקנה הכללית של חוות הדעת כפי שצוטטה לעיל: "הרי שייעוד הקרקע לפי התחיקה או התכניות הירדניות יהווה גורם בעל משקל שיש להביאו בחשבון..." כחלה וישימה גם על נושא היטל ההשבחה. מכאן, החשיבות של הנחייה זו של היועץ המשפטי לממשל, הינה בכך שאין מקום להפעיל על שטחי מזרח העיר ירושלים את הדוקטרינות המוכרות של התחשבות בפוטנציאל וצפיות [ר' למשל בערר (ירושלים) 49/10 פרידוולד אלי ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ()] או להתייחס אליהם כאל קרקע ללא תכנון במרכז הארץ. אשר על כן, לטעמנו יש לאמץ את מסקנת הביניים של חוות הדעת, כך שייעוד הקרקע לפי התחיקה או התכניות הירדניות יהווה גורם בעל משקל, עת נקבע את שווי הזכויות במצב הקודם, וזאת לצורך קביעת היטל השבחה. לצערנו לא ניתן לקבוע באופן גורף את המשקל שיש ליתן לתכנון הירדני בכל מקרה ומקרה, ושוב הוא תלוי במיקום המקרקעין, בסוג התכנית שחלה עליהם, באפשרות הריאלית להנפקת היתרי בניה ובעוד גורמים נוספים, אשר אין מנוס מלקבוע כי אלו ייבחנו באופן פרטני על ידי השמאי המייעץ או המכריע. המצב לאחר תכנית 3000ב' כפי שציינו לעיל, לא ניתן להתייחס כמכלול למצב לאחר תכנית 3000ב', היות וזו חלה על שטח אדיר ומכילה הוראות שונות למקרקעין שונים. עם זאת, אנו סבורים כי יש ממש בטענה של העוררת שיש להביא בחשבון את התרומה הכללית של התכנית 3000ב' למקרקעין הנכללים במסגרתה. תכנית בנין עיר יכולה להשביח בכמה דרכים, כגון: לשנות ייעוד לייעוד רווחי יותר, להוסיף זכויות בניה, להוסיף יחידות דיור ועוד. מלבד דרכים מובהקות אלו יכולה התכנית להשביח גם בדרכים אחרות. אזכור לסוג זה של השבחה מצוי בתוספת השלישית, הקובעת: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת," (הדגשה שלי - ג.ה.). דרך אחרת זו יכולה בהחלט להיות, יצירת מוסדות ציבור, יצירת תשתית פיסית טובה יותר וגם יצירת תשתית תכנונית לפיתוח המקרקעין. אנו סבורים כי סקירת ההיסטוריה התכנונית של שטחי מזרח העיר, כפי שבאה לידי ביטוי במסגרת החוברת "התכנון במגזר הערבי בירושלים 1967-1995" מגלה כי לתכנית 3000ב' תפקיד מהותי ביצירת תשתית של מוסדות ציבור, תשתית פיזית וכן תשתית סטטוטורית לפיתוח כלל המקרקעין עליהן חלה התכנית. אכן, עוד קודם לתכנית 3000ב', הונפקו היתרי בניה בשטחים שנכללו בתכנית וזאת הן מכוח התנאים והן מכוח תכניות נקודתיות רבות שאושרו בשטחים אלו. עם זאת ברור כי לא ניתן לקדם תכנון של עיר באמצעות הוצאת היתר לפי "תנאים", שלא רק שחוקיותם מוטלת בספק כבד (ר' החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה 2/2000 מיום 27.2.2000), אלא שאלו אינם מאפשרים הפרשות לצורכי ציבור, הקמת שצ"פים, מוסדות חינוך וכו'. כך, גם לא ניתן לקדם תכנון עירוני באמצעות תכנון נקודתי, תכנון אשר אינו מאפשר יצירת תשתית עירונית לשרת את אזורי המגורים. לכן, ככל שהתקדמו השנים היה ברור לציבור, ומכאן לקונה הסביר, כי האפשרות להוציא היתרי בניה באמצעות "תנאים" או תכנון נקודתי תלך ותעשה קשה יותר מבחינה תכנונית ופחות אפשרית מבחינה משפטית. לפיכך, כאשר באים לבחון את רכיב ההשבחה הנובע מתכנית 3000ב', הרי מלבד הניתוח הרגיל של זכויות הבניה שהיא מקנה, הייעוד שהיא קובעת למקרקעין, הזמינות שלה, מספר הקומות וכו' יש ליתן גם מקדם כללי לכך שהתכנית הופכת שטח ללא תכנון ישראלי, המתוכנן באותו שלב באמצעים נקודתיים של "תנאים" או תכניות נקודתיות, לתכנון כולל המאפשר פיתוח של המקרקעין בצורה ראויה תכנונית. המקרה שבפנינו כללי כפי שפרטנו לעיל, לא ניתן לקבוע את היטל ההשבחה למקרקעין ספציפיים לפי עקרונות כלליים שחלו לפני תכנית 3000ב' ולא לפי עקרונות כללים הנובעים מתכנית 3000ב'. אלא, יש לערוך שומה פרטנית לגבי כל חלקת מקרקעין. כך, למשל, לגבי המצב הקודם, אין דין חלקה שחלו עליה "התנאים" לדין חלקה ש- "התנאים" לא חלו עליה. כך, גם אין דין חלקה אשר לגביה אושרה תכנית נקודתית ירדנית המעניקה זכויות ספציפיות זהה לדין חלקה אשר לגביה לא חל תכנון ירדני. כמובן לצורך קביעת השווי במצב הקודם, גם מיקום החלקה הינו קריטי ובעיקר נושא הנגישות, היות ולא ניתן להסדיר נגישות לחלקה באמצעות תכנון נקודתי, כך שבחלקות מרחוקות מכביש, קשה עד מאוד לאשר תכנון נקודתי שיאפשר הוצאת היתרי בניה. עקרון דומה של בדיקה פרטנית חל לגבי המצב החדש, כך שיש לבחון באיזה אזור של תכנית 3000ב' מצויה החלקה, ומה צפי הזמינות לאותו האזור ולאותם מקרקעין. לאור העקרונות הכלליים, והדברים האלו, נבחן את השומה המכריעה ואת הערר שבפנינו. אולם בטרם נעשה כן נזכיר את הכלל הבסיסי בבחינת שמאות מכרעת על ידי ועדת הערר, כאשר כלל זו קובע כי ועדת הערר לא תתערב בנושאים שמאים מובהקים, אלא אם נפל בהם פגם חמור או יוצא דופן. ר' סיכום ההלכה בעמ"נ (נצרת) 102/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה "מעלה הגליל" נ' חסין פאהד סעיד פרג' (): "אם כן, שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, שמטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה מאינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים. הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו ללא סיבה של ממש.  סיבה טובה כאמור, יכולה להיות משוא פנים חלילה או פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או טעות קשה יורדת שורש לענין וכאלה לא מצאתי כאן." (הדגשה שלי - ג.ה.). המצב הקודם הצדדים אינם חולקים כי הזכויות הצפויות במצב הקודם הינן בסך של 50%. העוררת טענה כי המקדם הראוי לאפשרות למימוש זכויות אלו הינו 0.5 (50%) ואילו המשיבה טענה כי המקדם הראוי הינו 0.79 (79%). השמאית המכריעה בשומה המכרעת לא קבעה ערך ספציפי למקדם הראוי במצב הקודם, אלא קבעה הערכה כללית של שני מצבי התכנון לפני ואחרי תכנית 3000ב'. עם זאת, בעת הדיון בפני ועדת הערר העריכה השמאית המכריעה את המקדם הראוי כ- 0.75 (75%) וזאת לאור מיקומי החלקות והתכנון הספציפי במקרקעין וסביבתם. אנו סבורים כי אין מקום להתערב במקדם שנקבע על ידי השמאית המכריעה. השמאית הסבירה בדיון את שיקוליה השונים, לאור נגישות החלקה, תכניות שאושרו בסביבה ועוד. מדובר בשיקול דעת שמאי סביר אשר בוודאי לא נפל בו פגם חמור או יוצא דופן. חשוב לציין, כי במקרה של המצב הקודם, אין לראות במקדם של 0.75 מקדם מחייב לכל קרקע וקרקע במזרח העיר או באזור, אלא יש להפעיל שיקול דעת שמאי עצמאי לאור העקרונות הכללים שקבענו לעיל, אשר מהם עולה כי מצד אחד לא ניתן היה להנפיק היתרי בניה מכוח התכנון הירדני, אולם מצד שני, יש להביא תכנון זה במסגרת שיקולי שווי המקרקעין. בכל מקרה, בעניין שבפנינו, סברנו כי הקביעה של מקדם 0.75 הינה קביעה סבירה. המצב לאחר תכנית 3000ב' הצדדים אינו חולקים כי את הזכויות מכוח תכנית 3000ב' למקרקעין נשוא הערר יש להעריך כ- 50% וזאת למרות שאין קביעה מפורשת בתכנית לעניין זה. השמאית המכריעה קבעה אף היא 50% זכויות, ולא מצאנו להתערב בקביעה זו. המשיבה טענה כי יש להעריך זכויות אלו במקדם דחיה של 79% (0.79) ואילו העוררת טענה לדחייה במקדם של 75% (0.75). השמאית המכריעה בדיון שבפנינו הסבירה כי לעמדתה המקדם הראוי הינו מקדם של 75% (0.75), מקדם המשקף את הצפי והסיכון לאישור תכנית מפורטת במקום. קביעה זו הינה קביעת שמאית מובהקת ולא מצאנו כל סיבה להתערב בה, כאשר לא נפל בה פגם או שגיאה, בוודאי לא כאלו הדורשים התערבות ועדת הערר. השבחה כללית מכוח תכנית 3000ב' לאור האמור לעיל עולה כי תחשיב פרמטרים שמאיים סטנדרטיים לשני המצבים אינו מגלה השבחה, וזאת כאשר בשני מצבי התכנון לא ניתן להוציא היתרי בניה ללא תכנית מפורטת, וכן כאשר הצפי לגבי התכנית המפורטת הינו כי זו תעניק 50% זכויות בניה ומקדמי הדחייה והסיכון מצדיקים הפחתה של 25% בשני מצבי התכנון. לפיכך, לכאורה, לאור פרמטרים אלו, תכנית 3000ב' אינה מגלמת השבחה במקרה שבפנינו. אלא, שלטעמנו, ניתוח זה אינו מביא בחשבון את ההשבחה הכללית של שווי המקרקעין הנובעת מתכנית 3000ב' כמכלול. כפי שפרטנו לעיל, תכנית 3000ב' התוותה מתווה תכנוני כולל לשטח אשר תוכנן בתכנון נקודתי, כך שלאורה קיים עתיד תכנוני במישור התשתיות הפיזיות ובמישור הסטטוטורי. אנו סבורים כי שינוי תכנוני זה של תכנית 3000ב' מגלם השבחה בערכי הקרקע מעבר לזכויות הבניה שמעניקה תכנית זו ומעבר לזמינות הנדרשת להכנת תכנית מפורטת מכוחה והסיכוי לאישורה. כלומר, לטעמנו, אף אם הזכויות מכוח תכנית 3000ב' הינן זהות לזכויות שהיו צפויות במצב הקודם, ואף אם המקדם לאישור תכנית מפורטת הינו זהה בשני מצבי התכנון, עדיין אנו סבורים כי תכנית 3000ב' מגלמת מקדם השבחה כללי לאור המנומק לעיל. באופן עקרוני היה עלינו להחזיר את הדיון לשמאית המייעצת על מנת שתשום את הערך המוסף הגלום בתכנית 3000ב' ומכאן את ההשבחה הנובעת מהתכנית. כמו כן, היה עלינו להורות לשמאית המייעצת לתקן את המדרגה של תכנית 3458א', כאשר שווי המצב הקודם מגלם גם את ההשבחה הנוספת הנובעת תכנית 3000ב'. אלא, שלאור התמשכות ההליכים עד כה, ולאור העובדה כי בפני ועדת הערר עמדו כלל הנתונים הנדרשים להכרעה, סברנו כי יהיה זה נכון ליתן הכרעה סופית בערר זה. לפיכך, אנו קובעים כי ההשבחה הנובעת מתכנית 3000ב' במקרה הנדון והספציפי שבפנינו תהא בסך של 7% מהשווי של המקרקעין במצב החדש, כאשר זה יחושב לפי שווי של 725 ₪ למ"ר מבונה וכן לאחר המקדם שנקבע כסביר של 0.75. לאור תוספת זאת למצב החדש של תכנית 3000ב' ולאור תחשיב השמאית המייעצת לגבי תכנית 3458א', אנו קובעים כי אין השבחה מכוח תכנית 3458א'. סיכום לאור האמור והמפורט לעיל, אנו מקבלים את עמדת השמאית המכריעה כי על פי ניתוח שני מצבי התכנון מבחינת: זכויות, זמינות וסיכון אין התכנית 3000ב' מגלמת השבחה. עם זאת, אנו סבורים כי תכנית 3000ב' מגלמת השבחה נוספת כלפי קונה סביר במועד הקובע וזאת בהיותה יוצרת תשתית ראויה יותר להמשך פיתוח וזאת הן במישור פיזי והן במישור הסטטוטורי. אנו עומדים את ההשבחה הזו בסך של 7% משווי המצב החדש בהתאם לתחשיב האמור לעיל. אנו קובעים כי אין השבחה מכוח תכנית 3458א'. מקרקעיןהשבחהירדן