התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

מתנגד לתכנית בעיקר הואיל ויישומה יגרום לחסימה מוחלטת של השקף הנוף מדירתו, חסימת אויר, מחסור במקומות חנייה ועוד.

העורר אף הציע תכנון חלופי במסגרתו "יוצרח" המגרש המיועד לדו-משפחתי אל מול ביתו עם מגרש חנייה המתוכנן מצפון ובאופן זה, לשיטתו תיפתר הבעייה, הן לבית בו הוא מתגורר והן לבתים ממזרח וממערב (הבתים הסמוכים ברחוב הגליל) שכן יווצר להם מפתח מסוים אל הנוף.

הועדה המקומית דנה בהצעת העורר ולבסוף דחתה אותה בקובעה כי החלפה בין המגרשים אינה אפשרית שכן הפרש הגובה בין מפלס הקרקע באזור החצר האחורית של המגרש עליו קיים המבנה ברחוב הגליל 45 ובין מפלס הכביש הפנימי בנקודה שמול המבנה הוא כ-2 מ' דהיינו מדובר במשטח חנייה בשיפוע של מעל 10% אשר אינו עומד בתקן המאפשר חנייה עד 5%.

אשר ליתר טענות העורר קבעה הועדה המקומית בהחלטתה כי התכנית אינה משנה את גובה המאושר של המבנים שנקבע בתכנית המאושרת חפ/1229/ג/1 ואי לכך אינה מרעה את השקף הנוף של המבנה ברחוב הגליל 45 ביחס למצב המאושר. כך גם לעניין המרווח בין הבתים.
טענות הצדדים:

העורר מסכים כי אין בתכנית כדי להרע את מצבו ביחס לתכנית התקפה היא חפ/1229/ג/1 גני חן-הגליל, (להלן: "התכנית התקפה"), שכן עוד התכנית התקפה היא זו שקבעה את חסימת הנוף והאויר. אלא שלטענתו של העורר העובדה כי מקודם היום הליך תכנוני חדש מאפשרת שקילה ואיזון ראוי ונכון יותר בין האינטרסים של הצדדים.

לדברי העורר התכנית המאושרת יוצרת מצב בלתי מתקבל על הדעת, בו הבינוי במגרש 201 חוסם את השקף הנוף והאויר בדירות ובבניינים 45, 45 א' ו-43 ברחוב הגליל, למעט הקומות העליונות בבניינים אלה.

המשיבה מאידך גיסא טוענת כי המצב המאושר תקף עוד משנת 1938 והעובדה שלא מומש עד כה אינה יכולה להקנות לשכנים ובתוכם העורר זכויות יתר על חשבון ניצול הזכויות המוקנה למשיבה. לטעמה של המשיבה, התנגדות העורר אינה בגדר עזות מצח מצד העורר שכן אף הוא מודה כי אין בעניין המרווחים ואין בעניין הגובה התכנית אינה מזיקה ולעיתים אף מטיבה ביחס למצב הקודם. העורר רכש את דירתו ביום 31.07.11, כאשר התכנית המאושרת אושרה ביום 29.07.08 ואישורה פורסם ביום 08.02.10, כך שהוא היה מודע לכל המגבלות הנטענות על ידו ונובעות מהתכנית המאושרת.

לעניין התכנית האלטרנטיבית, העתקת אחד המבנים לשטח מגרש החנייה עלול לפגוע בבעלי בניין סמוך הגובל עם התכנית ועד כה דירתו לא נפגעה, וכמו כן מבחינה התנועתית הקמת מגרש החנייה באמצע שורת הבתים אינה מאפשרת רדיוס סיבוב בקצה הרחוב כפי שנכון לתכנן מבחינה תחבורתית.

דיון והכרעה:

ועדת הערר דנה בערר ובחנה הן את האלטרנטיבה שהוצעה על ידי העורר, הן את טענות הצדדים לגביה והן אלטרנטיבות נוספות.

לעניין זה יוזכר כי "ככל שמדובר בהליך המתקיים בפני ועדת ערר, שהיא בגדר "מוסד תכנון", כהגדרתו בסעיף 11א(א) לחוק התכנון והבניה, הרי שועדת הערר רשאית לשים את שיקול דעתה המקצועי במקום שיקול דעתה של הועדה המקומית. הביקורת שמפעילה ועדת הערר נעשית בדרך של בחינה מחדש (DE NOVO) של ההחלטה, בהתאם לשיקולים מקצועיים ותכנוניים (סעיף 152(ד) לחוק התכנון והבניה). בכך, שונה ביקורתה של ועדת הערר מהביקורת המופעלת על ידי בתי המשפט, כפי שהובהר לעיל."

ר' עע"מ 2131/12 רוני טל נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ואחרים.

הגם שמבחינת ציפיותיו הסבירות של מאן דהוא הבא להתגורר במקרקעין נתונים עליהם ובסביבתם חלות נורמות תכנוניות תקפות, הרי שציפיותיו צריכות להיות מותאמות לנורמות אלה, מקום בו ננקט הליך תכנוני חדש אין מניעה לבחון האיזון הראוי ובלבד שאינו פוגע בזכויות תקפות.

במקרה דנן, אנו סבורים כי הצעתו של העורר אינה עומדת בתנאים אלה, שכן ראשית, תכנונית היא פחות נכונה נוכח העמדה שנזכרה בתגובת הועדה המקומית בנוגע לשיפוע הנדרש במגרש אליו ביקש העורר להעביר את השימוש של מגרש החנייה, יתר על כן העורר עצמו הודה כי שיבוץ הדו-משפחתי במגרש לו מיועד היום מגרש החנייה חלף במגרש אל מול ביתו יפגע בערכו ויצור דירות טובות פחות.

לא אף זו, אנו מוצאים היגיון תכנוני ותנועתי בעמדת המשיבות לפיה את מגרש החנייה נכון יותר למקם בשולי המתחם על מנת לאפשר סיבוב ו/או "פטיש" בקצה הרחוב ולא לפני כן, שכן הגם כי הדבר אפשרי הוא עלול להצריך נסיעת מכוניות לאחור לאורך מרחק גדול יותר דבר שאינו בטיחותי בהגדרתו.

יחד עם זאת, אנו סבורים כי נכון יהיה להגביל את הבנייה אל מול שורת הבתים ברחוב הגליל: העוררים הבהירו לנו כי עיקר חששם נובע מהעובדה כי מדובר בשורה היוצרת מהן "חומה" שכן על פי התכנית נכון להיום, ניתן לבנות גם במרווחים בין "דו" אחד למשנהו באופן המחייב 6 מ' אולם מאפשר לרדת ל-4.5 מ' בין מבנה אחד לאחר.

אנו סבורים כי נכון להבטיח כי אותם דו-משפחתיים לא יבססו חומה אל מול הבנייה הקיימת ולצורך זה נכון במקרה דנן להבטיח מרווחים קבועים של 6 מ' החל בקומה א' ובעליית הגג, הן הקומות הרלונטיות אל מול הבתים המאוכלסים , ועד 4.5 מ' בקומות שמתחת לקומה א. באופן כזה עשוי להיווצר השקף נוף מסוים אל הבתים הקיימים.

זוהי לטעמנו נוסחת האיזון הראויה במקרה דנן, הן בהתחשב במצב התכנוני התקף במקרקעין ולהשלכותיו על ציפיותיהם של הצדדים, והן בהתחשב בתכנון מיטבי המאפשר לנצל זכויות תקפות.

לפיכך, התכנית תתוקן כאמור לעיל ובכפוף לאמור הערר נדחה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון