מכאן, לשם הכרעה במחלוקת נדרשה גם הכרעה בעניין טיב הבינוי בקומת המסד בבנייני המתנגדים. המתנגדים טענו כי מדובר בדירות מגורים בקומת המסד, כאשר ההקלה חוסמת להם אוויר ונוף, ואילו המשיבה 2 טענה כי מדובר בקומת שירות כאשר הדירות הקיימות בפועל בקומה זו הינן ללא היתר. הוועדה המקומית קיבלה את עמדת המשיבה 2 וקבעה כי הדירות בקומת המסד הינן דירות ללא היתר. מכאן, הגיעה הוועדה המקומית למסקנה כי ההגבלה הקיימת בתכנית, על פיה גובה המבנים במגרש לא יעבור את קומת המגורים הראשונה בבניין המתנגדים, מכוונת לקומה מעל קומת המסד ולא לקומת המסד. נציין, כי החלטת הוועדה המקומית מנומקת באופן מפורט וכוללת תמונות ותרשימים. עוד נציין ברקע הדברים כי ועדת הערר קבלה החלטה מפורטת בערר שהוגש על אישור בקשה להיתר והקלות במגרש אחר בתחום התכנית, מגרש מס' 2, וזאת במסגרת ערר (ירושלים) 131+134/12 ועד שכונת עין כרם ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' () (להלן: "ערר 131/12"). הערר והליכי הדיון בערר במסגרת הערר העלו העוררים את הטענות הבאות: ההקלות מהוות סטייה ניכרת כמשמעותה בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטייה ניכרת"). לחלופין טוענים העוררים כי אף אם אין בהקלות להוות סטייה ניכרת, הרי במסגרת שיקול הדעת הנתון למוסדות התכנון, אין מקום לאשר את ההקלות. לטענת העוררים, קומת המסד הינה בעלת היתר למגורים, ולכן מגבלת התכנית לגבי גובה המבנים במגרש מס' 1 נועדה להגן גם על בעלי דירות אלו. ועדת הערר אחדה את הדיון בעררים לגבי מגרש מס' 1 עם עררים שהוגשו גם לגבי מגרשים אחרים בתחום התכנית. לאחר שנתקיים דיון ממושך יצאה ועדת הערר לסיור במקרקעין. במהלך הסיור ביקרה ועדת הערר בבניין העוררים וכן ערכה סיור פנימי בכמה דירות. כמו כן, ערכה ועדת הערר סיור בשכונה ובאזור. לאור הסיור החליטה ועדת הערר כי יש להפריד את הדיון בעררים לגבי המגרשים השונים, אשר מעלים שאלות שאינן זהות. מכאן החלטתנו זו. דיון כללי ועדת ערר זו, כמו גם ועדות ערר במחוזות אחרים, קבעו פרמטרים לבחינת בקשה להיתר הכוללת בקשה להקלות. לעניין זה ר' ערר (דרום) 6055/08 איתן כחל ואח' נגד הוועדה המקומית תכנון ובניה אשדוד () וכן ערר (ירושלים) 400/08 אבקו כימיקלים בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש (), ואילו הפרמטרים שנקבעו: קיומה של הצדקה תכנונית; עצימות ההקלה; מועד התכנון המאושר; הפגיעה בצדדי ג'; במקרה שלפנינו העוררים לא טענו כנגד ההקלה במספר יחידות הדיור וכן כנגד השינוי בדירוג המבנה וברצף החזיתות. אנו סבורים כי אכן לגבי הקלות אלו החלטה הוועדה המקומית ראויה. לעניין מספר יחידות הדיור, הרי למרות שחלף זמן הקצר יחסית מיום אישור התכנית ועד יום אישור ההקלה במספר יחידות הדיור, בפרק זמן זה אכן השתנה האקלים התכנוני ביחס למספר הדירות וגודלן. המגמה התכנונית המובהקת הינה לייצר היום מלאי גדול יותר של דירות בשונות גדולה יותר של גודל. ההקלה במקרה שבפנינו במספר יחידות הדיור מגשימה רציונאל זה. קל וחומר, כאשר התכנית החלה יוצרת דירות בשטח ברוטו גדול מאוד. עמדה ברוח דומה הבענו בערר 134/12 לגבי מגרש מספר 2: "יתרה מזו, ועדת הערר בהחלט סבורה כי קיימת הצדקה תכנונית מוצקה להקלה המבקשת הוספת יחידות דיור ללא הגדלת סך השטח, היות והדבר ייצור מלאי דירות קטנות וזאת בהתאם למדיניות הממשלה ומוסדות התכנון." אשר על כן, אנו סבורים כי ראוי לאשר את ההקלה במספר יחידות הדיור. אנו סבורים כי גם ההקלה בדרוג המבנה ורצף החזיתות הינה הקלה אדריכלית סבירה אשר אין מקום להתערב בה. ההקלה השנויה במחלוקת הינה ההקלה במספר הקומות ובגובה המבנים, והדיון בערר זה יתרכז בהקלה זו. קביעת התכנית לגבי הגובה ומספר הקומות: סעיף 10 (א) לתכנית קובע, כי הבניינים יותרו בהתאם למפורט בנספחי התכנית, כאשר הסעיף מוסיף וקובע: סעיף (ד) לתכנית קובע: החתך הרלוונטי בנספחי הבינוי, הינו כדלקמן: עוד קובעת התכנית ביחס למגרש 1 בסעיף 12(יד): הוועדה המקומית סברה כי קיימת סתירה בין תקנון התכנית לתשריט לעניין גובה הבניינים המותר. איננו מקבלים את עמדתה. תשריט נספח הבינוי הינו ברור, נהיר וחד משמעי וממנו עולה כי גובה הבניינים המבוקשים במגרש מס' 1 אסור לו לעלות על גובה קומת המסד במגרש המתנגדים. המשיבות ערכו ניתוח של משמעות המילה "קומה ראשונה" והגיעו למסקנה כי ניתוח זה תומך בעמדתן. אלא, שתקנון התכנית אינו נוקט במילים "קומה ראשונה" אלא נוקט במילים "קומת המגורים הראשונה". לטעמנו הכוונה הלשונית ברורה, אסור לבניינים במגרש מס' 1 לעלות על הגובה של הקומה הראשונה בה גרים בני אדם. לפיכך, קומת המגורים הראשונה במקרה שבפנינו הינה קומת המסד. ראשית נציין כי בניגוד לעמדת המשיבות, קיים היתר בניה לדירות בקומת המסד. ועדת הערר קבלה לידה את התיק הבניין 7/1297 הנוגע לאחד ממבני המגורים של המתנגדים, וממנו עולה בברור ובאופן חד משמעי כי ניתן היתר בניה למגורים וליחידות דיור בקומת המסד. נציין כי אכן בשלב הראשון, בשנת 1972, הונפקו היתרי הבניה ללא מגורים בקומת המסד, אלא לשטחי שירות בלבד. אך, לאחר מכן, הוגשה בקשה נוספת להיתר להוספת יחידות דיור בקומת המסד. בקשה זו אושרה על ידי הוועדה המקומית ואף הונפק היתר בניה מס' 23513, היתר אשר מוסיף את יחידות הדיור בקומת המסד. היתר זה הינו לגבי בניין מס' 123 כאשר התרים דומים הונפקו ליתר הבניינים. נציין כי היתר בניה זו מצוי בתיק הבניין שנמצא אצל הוועדה המקומית. לפיכך, אנו סבורים כי כאשר התכנית בענייננו אסרה על בניה מעל גובה קומת המגורים הראשונה, כוונתה הברורה הייתה לקומת המסד, אשר הינה הקומה הראשונה בה מתגוררים אנשים בפועל, וזאת מכוח היתר בניה. מסקנה פרשנית זו מתחדדת לאור הכלל שיש ליתן לתכנית פרשנות היוצרת הרמוניה בין חלקיה, כך שיש להעדיף פרשנות של התקנון אשר תואמת את האמור בנספח הבינוי ולא פרשנות היוצרת סתירה עימו. זאת ועוד, תכליתה ומטרתה של ההוראה בדבר הגבלת הגובה הייתה מניעת פגיעה בדיירי מגרשי המתנגדים. לפיכך, אין זה סביר כי התכנית תתיר פגיעה דווקא בדיירי קומת המסד. יש לזכור כי הצורך להתחשב במתנגדים מוזכר כמה פעמים בתקנון התכנית כפי שציטטנו לעיל. בכל מקרה, אף אם היינו מקבלים את עמדת המשיבות כי קיימת סתירה בין תקנון התכנית לחתכי נספח הבינוי, עדיין סעיף 8 לתכנית קובע, כדלקמן: לפיכך, הגובה המחייב הינו הגובה המגביל יותר, כלומר הגובה המותר על פי התכנית החלה הינו עד לרצפת קומת המסד. סטייה ניכרת העוררים טענו כי ההקלה בגובה ובמספר הקומות מהווה סטייה ניכרת. איננו מקבלים טענה זו. על מנת שהקלה תהווה סטייה ניכרת עליה להיכלל במסגרת סטייה ניכרת המוגדרת בתקנות סטייה ניכרת. ההקלות המבוקשות במקרה שבפנינו אינן נכללות בהוראות אלו לא לגבי הגובה ולא לגבי מספר הקומות. נציין כי תקנות סטייה ניכרת אכן מאפשרות כי בתכנית יקבעו הפרמטרים אשר סטייה מהם תהווה סטייה ניכרת. אלא שבמקרה שבפנינו לא הגדירה התכנית את הסטייה בגובה או במספר הקומות כסטייה ניכרת. יוטעם, כי על מנת שסטייה מפרמטר מסוים תהווה סטייה ניכרת על התכנית לקבוע במילים מפורשות וחד משמעיות כי כל סטייה מפרמטר זה תהווה סטייה ניכרת. כך, שהיה ותכנית נוקטת במלים "גובה מירבי" או "גובה שאין לסטות הימנו" אין די בהן להפוך את הסטייה ממנו לסטייה ניכרת. אכן, יש במילים אלו בכדי לרמז בדבר כוונת התכנית לגבי שיקול הדעת לאשר (או ליתר דיוק שלא לאשר) הקלה בפרמטר זה, אך מילים אלו אין בכוחן להגדיר את הסטייה מהפרמטר כסטייה ניכרת. לעניין היותה של הקלה בגובה נושא הנתון לשיקול דעת ולא סטייה ניכרת ר' את החלטתה המפורטת של ועדת הערר מחוז תל אביב בערר (תל אביב) 5197/11 אסותא מרכזים רפואיים בע"מ נ. הוועדה המקומית תל אביב ואח' (). שיקול הדעת לאשר את ההקלות במקרה שבפנינו אנו סבורים כי בחינת הפרמטרים שנקבעו בפסיקה ואשר צוטטו לעיל לעניין שיקול הדעת לאישור בקשה להיתר והקלה, מובילה למסקנה כי אין לאשר כל הקלה בגובה שנקבע באופן מפורש בתכנית, וננמק: נבאר כי הדגש בבחינת ההקלה הינו על הגובה האבסולוטי של המבנה במגרש מס' 1 ביחס לגובה בניין המתנגדים היות ומספר הקומות, כשלעצמו, היה וזה לא משפיע על הגובה, אינו משפיע על העוררים. הצדקה תכנונית: המשיבות טענו כי קיימת הצדקה תכנונית להקלה היות ולא ניתן לנצל את מלוא הזכויות ואת מלוא יחידות הדיור במסגרת הקיימת. אנו סבורים כי אכן באופן עקרוני העדר אפשרות לנצל זכויות בניה, או להכליל יחידות דיור במבנה, יש בהם להוות הצדקה תכנונית להקלה. אלא שבמקרה שבפנינו לא התרשמנו כי קיים קשר סיבתי מובהק בין הרצון, שהינו רצון חיובי, להגדיל את מספר יחידות הדיור ולנצל את מלוא השטחים לבין ההקלה המבוקשת בגובה. יוטעם, ייתכן כי ההקלה במספר הקומות אכן נדרשת לניצול נכון של זכויות הבניה ויצירת מספר יחידות ראוי, אך לא כך הוא הדבר לגבי הגובה. את נושא הגובה ניתן לפתור על ידי הנמכת הבניין (מעבר להנמכה שנתבקשה) ויצירת חניונים תת קרקעיים ולא על ידי העלאת הגובה האבסולוטי. ייתכן, והנמכת הבניין מחייבת התמודדות עם אתגר תכנוני, או כרוכה בעלות כספית, אולם היא אינה בלתי ישימה או בלתי אפשרית. בהקשר זה יש לזכור כי היזם רכש את המקרקעין עם תכנית קיימת, ולכן היה והוא מבקש לשנות מהתכנית בפרמטר המוזכר מפורשות בתכנית כפרמטר שמטרתו להגן על השכנים, עליו, בראש ובראשונה, לשאת בעלויות הנובעות מהשינוי התכנוני אותו הוא מבקש. עצימות ההקלה: ההקלה המתבקשת בגובה הינה של 2.1 מ' ביחס לגובה של 14 מ' כפי שמאושר בתכנית, כך שמבוקש גובה אבסולוטי של 740.4 מ' במקום 738.3 מ'. נציין כי עיון בחתך הברור של נספח הבינוי המחייב לעניין הגובה, מראה כי נקודת ה 0.00 הינה 724.3 מ', כאשר גובה הבניין המירבי, כולל מעקה הגג, הינו 14.00+. כלומר, הגובה האבסולוטי של המבנים במגרש מס' 1 בהתאם לתכנית הינו 738.3 כאשר גובה זה כולל את מעקה הגג. בכל מקרה את עצימות ההקלה בוחנים ביחס לגובה המאושר, במקרה שלפנינו מדובר בהקלה בשיעור של 15% מהגובה המותר, הקלה אשר מהווה הקלה בעצימות בינונית. מועד התכנון המאושר: במקרה שבפנינו התכנית אושרה לפני זמן לא רב יחסית ביום 24.7.2006. עוד נציין בהקשר זה, כי אין מדובר בתכנית שאושרה כלאחר יד, אלא לאחר הליך ארוך של התנגדויות וקבלת הכרעות תכנוניות מפורשות, לרבות לגבי הגבהים ובפרט לגבי הגובה במגרש מס' 1 ביחס לגובה של בנייני המתנגדים. פגיעה בצדדי ג': ועדות הערר, וכן בתי המשפט לערכותיהם השונות, קבעו כי פרמטר זה הינו פרמטר מהותי. ר', למשל, החלטת ועדת הערר מחוז דרום בענין כחל: "שיקול ההשפעה על צדדי ג' הינו שיקול ופרמטר מכריע, לצורך שיקול הדעת לאישורה של ההקלה. ההקלה משנה מצב תכנוני קיים. לפיכך מעצם היותה של ההקלה מהווה שינוי, היא משפיעה על הסביבה, לעתים ההשפעה הינה חיובית ולעתים שלילית. כאשר ההשפעה הינה שלילית, הרי הדבר בהחלט יכול להוות טעם לסירוב להקלה, אף אם יתר הפרמטרים שנסקרו לעיל מצדיקים את אישורה. הסיבה לכך הינה, כי הציבור והפרטים בו רשאים להסתמך על המצב התכנוני הקיים וכי זה לא ישונה אלא בתוכנית בניין עיר, או בצורה שאינה פוגעת בהם (או למצער בצורה שפוגעת בהם באופן שאינו משמעותי)." במקרה שבפנינו ועדת הערר בעת הסיור במקום התרשמה באופן מובהק כי קיימת פגיעה של ממש בדיירי קומת המסד. המשיבות ציינו כי דווקא דיירים אלו אינם נכללים בגדר המתנגדים או העוררים, אלא שלטעמנו הנפקות לכך אינה גדולה. במסגרת בחינת הפגיעה בצדדי ג' בוחנים את כלל ההשפעה של ההקלה על הציבור ולאו דווקא על המתנגדים, כך שאם הקלה מסוימת גורמת נזק לצד ג', אף אם זה לא הגיש התנגדות, מהווה הדבר פרמטר תכנוני תקף שלא לאשר את ההקלה. בפרט נכונים הדברים כאשר עסקינן באוכלוסיות קשות יום אשר לא בנקל יש באפשרותם להגיש התנגדויות ועררים. זאת ועוד, במקרה שבפנינו לא רק דיירי קומת המסד נפגעים מההקלה, אלא גם דיירי הקומה שמעליהם, אלו שאכן הגישו התנגדות ועררים. אכן, נכון כי ההקלה המבוקשת לא תחסום לגמרי את הנוף הנשקף מדירותיהם (כפי שזה נחסם לדיירי קומת המסד) אך בהחלט בהקלה זו יש חסימה משמעותית של הנוף מדירותיהם כלפיי הוואדי. לא מצאנו גם כי הרחקת המבנים ממגרשי המתנגדים (כפי שמבקשת המשיבה 2 לעשות) יש בה לאיין את הפגיעה החמורה בדיירי קומת המסד. לפיכך, אנו סבורים כי במסגרת פרמטר זה, אכן יש בהקלה משום פגיעה בצדדי ג'. שקלול ואיזון לאחר שבחנו את ההקלה לאורם של הפרמטרים דלעיל, עלינו לערוך איזון ושקלול בין הפרמטרים השונים ולהגיע כדי הכרעה. לטעמנו התוצאה של שקלול ואיזון הפרמטרים דלעיל מובילה למסקנה חד משמעית שאין לאשר את ההקלה בגובה, ונבאר: אנו סבורים כי באופן עקרוני אכן יש הצדקה תכנונית להקלה וזאת לאור הכוונה הראויה לתוספת יחידות דיור במתחם. למען הסר ספק, גם בהעדר פתרון תכנוני, אין מקום לאשר הקלה בגובה. עם זאת ניתן למצוא פתרונות תכנוניים שאינם כרוכים בהעלאת הגובה שנקבע באופן מפורש בתכנית החלה. לעניין עצימות ההקלה, הרי מדובר כאמור בהקלה שאינה בעצימות קלה ביחס לסך הגובה המאושר לבינוי. בפרמטר המהותי לנושא השקלול והאיזון, הפגיעה בצדדי ג', אנו סבורים כי יש בהקלה משום פגיעה קשה בדירות בקומת המסד, ומשום פגיעה קלה גם בדיירי הדירות בקומה שמעל, וזאת גם לאחר שהבאנו בחשבון את הגדלת קווי הבניין והרחקת המבנים ממגרש המתנגדים. עוד חשוב לציין, כי מהתכנית עולה כוונה תכנונית ברורה שלא לאפשר חסימת דירות המגורים בבנייני המתנגדים בבניה, ולא מצאנו הצדקה חזקה דיה לסטות מכוונה ברורה זו. לפיכך אנו סבורים כי למרות קיומה של הצדקה תכנונית להקלה המבוקשת אין מקום לאשרה. סיכום לאור האמור ומפורט לעיל, אנו מקבלים את הערר בחלקו, וקובעים כדלקמן: אנו מאשרים את ההקלה ביחידות הדיור וכן בשינוי דרוג המבנה וברצף החזיתות. אנו מסרבים להקלה בעניין הגובה המרבי של הגג לרבות מעקה הגג, וקובעים כי זה יהיה בגובה מרבי של 738.3 מטר. לעניין ההקלה במספר הקומות, הרי אנו מאשרים הקלה זו, וזאת בכפוף לכך שלא תהא כל חריגה, ולו הקטנה ביותר, מהגובה שנקבע בתכנית בסך של 738.3 מ'. לאור האמור לעיל, אנו מאשרים את ההקלה בהנמכת מפלס ה- 0.00. המשיבה 2 רשאית להגיש לוועדה המקומית לאישורה בקשה להיתר מתוקנת העומדת בקביעות וועדת הערר דלעיל. לא יאושר כל שינוי מהגובה של 738.3 מ'. בניההקלה (תכנון ובניה)