ערר בהחלטת הועדה שלא לאשר התקנת פרגולות במרפסת מורחבת

ערר בהחלטת הועדה שלא לאשר התקנת פרגולות במרפסת מורחבת במקרקעין הידועים כחלקה 292 מגרש 2011 בגוש 11193 (להלן המקרקעין), ברח' דוכיפת 4 בחיפה. מדובר בבניין מדורג, בו התבקשו שתי מרפסות זיזיות בהמשך ל"מרפסות גוף בניין", בקשה שכרוכה בבליטה למרווח אחורי. הוועדה המקומית החליטה כי אינה רואה הצדקה להתיר תוספות בנייה לבניין חדש יחסית, מה גם שלדירות מבקשי ההיתר קיימות מרפסות על גוף בניין, וכן ציינה כי לבקשה הנ"ל היעדר רוב קנייני. העוררות טענו כי מדובר בבניין בן 12., כי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות והיתרים) תיקון (התשס"ח- 2008) , קיימת זכות תכנונית לתוספת מרפסת זיזית בהיקף של 14 מ"ר והכל מבלי ששטח המרפסת יבוא במניין השטח המותר לבנייה. כמו כן, נטען כי סעיף 1.6 לח"פ 229/י/5 קובע כי על תוספת בנייה לדירות קיימות יחולו הוראות תכנית זו, ואותה תכנית קובעת כי שטח הגזוזסטרה יחושב לפי התיקון לתקנות הנזכר לעיל. לדברי העוררים מדובר בזכות קניינית תכנונית. מנגד נטען כי הנימוק בדבר בניין חדש יחסי הינו ענייני כי על פי תכנית י'5, מדובר בשטחי בנייה לבניינים חדשים ולדירות חדשות כי מדובר למעשה בשיקולים מזעריים שרירותיים, ולא ענייניים. עוד טוענות העוררים כי אין לקיומן של מרפסות גג בדירותיהן כל נפקות לעניין תוספת מרפסת זיזית. על פי התקנות גג בלתי מקורה של קומה בבית מדורג לא יראו כמרפסת או גזוזסטרה לעניין תקנה זו, ולכן ניתן להוסיף מרפסת בנוסף לגג הבלתי מקורה. עוד נטען כי ככל שקיימת תכנית המגבילה את תוספת המרפסת הזיזית, רק למקרים בהם אין לדירה מרפסת אחרת הרי שבשים לב למעמד הנורמטיבי של תקנות חישוב שטחים, הן גוברות. עוד נטען, כי היעדר רוב קנייני אינו נוגע למוסדות התכנון וכי לא קיימת מחלוקת קניינית. לעניין, טענות השכנים המרפסות המבוקשות בחזית האחורית לכיוון שפונה לוואדי, חזית שאינה חשופה לעיני הציבור ודיירי הבניין עצמם. זאת ועוד, הטענות בדבר פגיעה באור השמש מטעמים אסתטיים נטענו בעלמא ומקוממות מאחר ואחד המתנגדים גר במפלס גבוה יותר ולא ייתכן כי הרחבת המרפסת במפלס נמוך יותר תפגע במשהו במראה הפתוח הנשקף מדירתו. כמו כן נטען כי המשיבים נגועים בעבירות בנייה. המשיבים טוענים, כי הבקשה כרוכה בהקלה של בליטת המרפסות למרווח האחורי, כי 7 מתוך הדירות פונות לחזית בה מבוקשות המרפסות. כי המרפסות המבוקשות מצלילות מעל שלושה חלונות של המשיבים, כי אישור הבקשה יהווה פגיעה קשה במשיבים, תיווצר מצחייה "מסיבית" הבולטת לאורך החזית. עוד טענו המשיבים כי זכותם כי הבניין שבו רכשו דירותיהם, לא ישונה. עוד טענו המשיבים כי לעוררים קיימות כבר מרפסות בשטח 12 מ"ר, מכיוון שמדובר בהקלה הרי שאין הצדקה תכנונית במצב דברים זה לאפשר חריגה תוך פגיעה בצדדים שלישיים. מדובר בהקלה בעלת עצימות גבוהה, מועד התכנון המאושר הינו "צעיר" לעוררים אין את הרוב הנדרש לצורך שימוש ברכוש המשותף, המרפסות חורגות מן השטח הקבוע בתקנות. דיון והכרעה מדובר במרפסות מבוקשות בחריגה מינורית לקו הבניין, אשר רובה מאושרת במקור במסגרת בליטה קיימת שכן מדובר במרפסת קיימת אשר עיבויה מוצע. סעיף 2(ב) להוראות המעבר שנקבעו עם ביטול תקנה 4 (ח) לתקנות התו"ב (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים התשנ"ב 1992) קובע כדלקמן: "בבניה לפי היתר שניתן או שהוחלט לתתו לפני יום התחילה, ובבניה על פי היתר מכוח תכנית שהופקדה או תופקד עד יום ט"ו בטבת התש"ע ( 1 בינואר 2010), יחולו על מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין (בתקנת משנה זו - גזוזטרה), הוראות מיוחדות אלה: גזוזטרה ששטחה עד 14 מטרים רבועים לא תבוא במניין השטח המותר לבניה, ובלבד ששטחן הכולל של כל הגזוזטרות בבניין לא יעלה על 12 מטרים רבועים כפול מספר הדירות בבניין; עלה שטחן של גזוזטרות כלשהן על האמור בפסקה (1), יבוא השטח העודף במניין השטח העיקרי המותר לבנייה; גג בלתי מקורה של קומה בבית מדורג או מרפסת בלתי מקורה בחצר שאליהם יש גישה ישירה מדירה, לא ייראו כמרפסת או גזוזטרה לעניין תקנה זו; לעניין תקנת משנה זו, "דירה" - כמשמעותה בסעיף 145 (א)(2) לחוק. רציונל העומד בבסיסן של הוראות אלה הוא עידוד האפשרות, לתוספת שטח פתוח מקורה לבתי המגורים וזאת מתוך תפיסה "ירוקה" הנוגעת למיזוגם של הבתים, לבריאותם של הדרים בהם ולרווחת הכלל. המטרה העומדת בבסיסן של הוראות אלו מתקיימת למעשה כבר במימוש הבניה הקיימת אשר איפשרה מרפסות חלקן זיזיות וחלקן מרפסות גוף בנין. במקרה זה תוספת המרפסת הזיזית המותרת עפ"י התקנות במיקום שהוצע מהווה הפרעה מובהקת לשכן בדירה שמתחת לתוספת ועשויה לשנות את התנאים הפיסיים של שמש ואוורור ביחס ל - 3 חלונות שבחזית המוצעת לקירוי היא החזית העיקרית של הדירה. מאחר והשכונה הינה שכונה אשר הוקמה ב- 15 שנים האחרונות ,בה התייחסו לאופי המבנים, דירוגם וכו', אנו סבורים כי התנאי הראשון לדיון הינו הצגת בינוי לכלל הבניין אשר יאפשר הרחבת מרפסות באופן דומה גם ביתר הדירות. בנוסף אנו סבורים כי נכון להגביל את שטח ההרחבה שלא בצד הבליטה הקיימת כיום, באופן בו יישמר קונטור המרפסת כיום ולא ייקבעו משטחים רחבים מעל חלונות בתי המשיבים. לפיכך אנו סבורים כי נכון להחזיר את הדיון לוועדה המקומית , העוררים יגישו בינוי כולל של מרפסות במתחם המבוקש (ברמה של תכנית בינוי ולא ברמה של בקשה להיתר ) והרחבת המרפסת המבוקשת תצומצם באופן בו תישמר צורתה המקורית ויופחתו השטחים בהתאמה. פרגולהמרפסתערר