נטען כי השמאי המכריע לא הפחית מהיטל ההשבחה סכום ששולם בעבר בגין הקלה שנתבקשה, אושרה ואף הוצא בגינה היתר בניה, כאשר ההיתר לא מומש בפועל. עוד נטען: שגה השמאי המכריע בכך שלא הביא בחשבון במצב הקודם את הפוטנציאל שהיה גלום במקרקעין ובפרט את הצפיות להוספת זכויות וקומות; שגה השמאי המכריע בכך שלא הביא בחשבון במצב החדש הפחתה בגין צפיפות גבוהה יותר במצב החדש; שגה השמאי המכריע בכך שלא הביא בחשבון כי יש בתכנית 8810 הקטנה בגובה המבנה; בנוסף הגישה העוררת חוות דעת משפטית בעניין המשמעות של היטל ההשבחה ששולם בגין ההקלה שלא נוצלה בפועל. ביום 10.5.12 ניתנה החלטתה המנומקת של ועדת הערר בערר 547/11, הערר הראשון (להלן: "ההחלטה הראשונה"). בסיכומה של ההחלטה הראשונה קבעה ועדת הערר, כדלקמן: "לאור המפורט והמנומק לעיל אנו קובעים, כדלקמן: אנו דוחים את טענות העוררת בכל הקשור להתחשבות בהיטל ההשבחה ששולם בעבר בגין ההיתר (לרבות ההקלה) שפקע. עם זאת נציין, כי אנו סבורים כי נכון וראוי כי הסכום ששולם יושב לעוררת. אנו דוחים את הטענה בדבר הפחתה שיש לבצע במצב החדש של תכנית 8810 וזאת עקב קביעת גובה נמוך יותר בתכנית זו. אנו מחזירים את הדיון לשמאי המכריע, על מנת שיידון ויכריע בשתי נקודות: האם קיימות צפיות לשינוי תכנוני מכוח תכניות נקודתיות שאושרו טרם שנת 2002, ואם כן, האם יש לצפיות אלו השפעה על ערך הנכס וזאת גם בהינתן עסקאות ההשוואה והאפשרות כי אלו מגלמות כבר ציפיות אלו. האם נכון ליום הקובע, ובהתעלם מהבקשה להיתר, יש מקום לבצע הפחתה משווי המקרקעין לאחר תכנית 8810 עקב הגדלת צפיפות. השמאי המכריע ייקבע את סדרי הדיון בהכרעה בשאלות אלו. על הכרעת השמאי המכריע בנקודות הללו יהיה לצדדים זכות ערר כחוק." השמאי המכריע, לאחר ששמע את הצדדים בעל פה ובכתב, הגיש שומת הבהרות והשלמות. השמאי המכריע לאור הנתונים שהובאו בפניו קבע כי אין מקום ליתן שווי נוסף במצב הקודם עקב ציפיות לשינוי ייעוד ובלשונו: "...אנני סבור כי ניתן לקבוע מובהקות לקיומה של ציפיה לשינוי תכנוני המשפיעה על שווי השוק, זאת ביחס למספר התכניות, גודל השכונה והתקופה הארוכה יחסית שלאורכה אושרו התכניות" לעניין הצפיפות והשפעתה על השווי קבע השמאי המכריע כי לאור כך שמדובר במובהק על שוק של דירות יוקרה הוא אינו סבור שיש מקום לבצע הפחתה לצפיפות במצב החדש ביחס למצב הקודם. העוררת הגישה ערר גם על השומה החדשה של השמאי המכריע. הערר והליכי הדיון בערר: במסגרת הערר החדש מעלה העוררת בתמצית את הטענות הבאות: שגה השמאי המכריע בכך שקבע כי אין למקרקעין פוטנציאל במצב קודם וזאת לאור המצב התכנוני והעובדתי בשכונת רחביה במועד הקובע. שגה השמאי המכריע בכך שלא הביא בחשבון את טענות העוררת המוכיחות כי יש מקום לבצע הפחתה במצב החדש בגין צפיפות גבוהה יותר, או לחלופין היה מקום לבצע תוספת שווי במצב הקודם למצב הקודם; המשיבה הגישה כתב תשובה מפורט בו היא מתייחסת לטענות העוררת. ועדת הערר שמעה את הצדדים באריכות ובסיומו של הדיון הציעה לצדדים הצעת פשרה, אשר נדחתה על ידי הצדדים. העוררת ביקשה לקיים דיון נוסף ולזאת לאור פסק הדין בעניין עמ"ן (ירושלים) 22469-02-12 הלן רייז ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים () (להלן: "עניין הלן רייז"), אשר לטענתה שומט את הקרקע מתחת להכרעת השמאי המכריע. ועדת הערר קיימה דיון נוסף ומכאן החלטתנו זו. דיון בפתחו של הדיון נשוב ונפנה לכללי ההתערבות בשומה מכרעת כפי שנוסחו בפסיקה וכן בהחלטת ועדת הערר בערר הראשון. ההלכה הפסוקה קבעה, כי התערבות של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע בנושאים השמאיים תהיה מצומצמת ומוגבלת ביותר. ר' סיכום של ההלכה בנושא היקף ההתערבות בהכרעת השמאי במסגרת עמ"נ (נצרת) 102/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה "מעלה הגליל" נ' חסין פאהד סעיד פרג' (): "אם כן, שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, שמטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה מאינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים. הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו ללא סיבה של ממש. סיבה טובה כאמור, יכולה להיות משוא פנים חלילה או פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או טעות קשה יורדת שורש לענין וכאלה לא מצאתי כאן." (הדגשה שלי - ג.ה.). ועדות הערר השונות אימצו גישה זו לגבי ההתערבות המצומצמת בשיקול דעת השמאי המכריע בכמה החלטות, ר', למשל, בערר (ירושלים) 177/09 הועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' () וכן בערר (ירושלים) 139/09 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ()(להלן: "יונייטד סינגוג"). על שתי החלטות אלו הוגשו ערעורים מנהליים, כאשר הערעור המנהלי לגביהן נדחה בפסק דין מנומק, ר' עמ"נ (ירושלים) 45066-03-10‏ ‏הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שבתאי זכריה ו-35 אח' (), וכן עמדתו הברורה של כב' בית המשפט בעמ"ן (ירושלים) 48291-05-10 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (): "קודם בחינת הטענות לגופן נזכיר את היסודות: כפי שציינה ועדת הערר בראשית החלטתה, התערבות בחוות דעתו של שמאי מכריע תעשה במצבים חריגים. בתי המשפט חזרו ופסקו לעניין זה כי השמאי המכריע ממונה כגורם מקצועי אובייקטיבי ובעל מומחיות מטעם ועדת הערר, על מנת ליתן את חוות הדעת המקצועית שתהווה בסיס להכרעתה. אמת נכון הדבר, אין לחוות דעתו של השמאי המכריע תוקף מחייב משל עצמה, ורק קבלתה על-ידי ועדת הערר עושה אותה לבעלת התוקף. אולם התערבות ועדת הערר בקביעתו של שמאי מכריע תהא אך אם נפל בה פגם עקרוני, כגון אם היתה חלילה מוטה מטעמים זרים או נגועה בפגם כלשהו מתחום כללי הצדק הטבעי, או אם יש בה שגיאה חמורה היורדת לשורשו של עניין." (הדגשה שלי - ג.ה.). מכאן, אף כי לועדת הערר סמכות להתערב בשומה המכרעת, הרי ככל שמדובר בנושאים מקצועיים שמאיים ועדת הערר מצווה לרסן את היקף התערבותה. לפיכך, ככל שהנושא העומד לדיון נושא אופי שמאי מקצועי (כגון: קביעת שווי) כך היקף ההתערבות יהיה קטן יותר, לעומת זאת ככל שהנושא הינו בעל אופי משפטי או תכנוני, היקף ההתערבות של ועדת הערר יהיה גדול יותר. לאור האמור לעיל נבחן את טענות העוררים. תוספת שווי למצב הקודם לאור פוטנציאל בנושא זה נבהיר תחילה כי השמאי המכריע פעל בהתאם להנחיות ועדת הערר בהחלטה בערר הראשון, בחן את הנתונים השונים שהוצגו לו והגיע למסקנה שמאית ברורה כי אין מקום לתוספת שווי למקרקעין במצב הקודם עקב קיומו של פוטנציאל לתוספת זכויות. נציין כי מסקנת השמאי המכריע מבוססת הן על ניתוח התכניות שהוצגו לו על ידי הצדדים והן על ניתוח עסקאות השוואה, ור': "כן יצוין כי ניתוחן של העסקאות אינו מוביל לקביעה חד משמעית כי השוק משלם בגין פוטנציאל תכנוני ולא ניתן לאמוד את שיעורו". העוררת טענה בערר שורה של טענות כנגד מסקנות אלו של השמאי המכריע, אולם טענות אלו כולן במישור השמאי הטהור. כאמור לעיל, הנטייה להתערב בטענות במישור השמאי הינה קטנה, ואין די שהעוררת הצביע על פגם שמאי בשומה המכרעת, אלא יש להראות כי מדובר בפגם חמור או יוצא דופן. לא מצאנו כל פגם שכזה בשומה המכרעת, ונבאר: העוררת אכן הציגה תכניות, החלטה של ועדה מחוזית ומאמר משנת 2004 כמוכחים פוטנציאל, אלא שנתונים אלו עמדו בפני השמאי המכריע וזאת בנוסף למכלול שלם נוסף של נתונים. על סמך כלל הנתונים השמאי המכריע הגיע למסקנה כי במקרקעין הספציפיים נשוא הערר לא היה במועד הקובע פוטנציאל שניתן לגלמו בערכי שווי למקרקעין. נחזור ונציין כי הכרעת השמאי המכריע אינה מבוססת רק על ניתוח התכניות והראיות הנוספות, אלא גם על בחינה של עסקאות השוואה. נציין, כי נפסק לא אחת כי ניתוח עסקאות השוואה נמצא בלב ליבה של העשייה השמאית ולכן רק במקרים של שגיאה בולטת תהא התערבות בנושא זה, ר' בעניין יונייטד סינגוג לעיל: "ניתוח עסקאות השוואה והסקת מסקנות מהן, מהווים את לב ליבה של העשייה השמאית, ומדובר בנושא שמאי מקצועי טהור. לפיכך, אף אם עסקה זו מעוררת שאלות, הרי בחן אותה גורם מקצועי מסומך ואובייקטיבי והחליט מה שהחליט לגביה המסקנות הנובעות ממנה. בנסיבות אלו, אין מקום להתערב בשיקול דעתו המקצועי, גם אם ועדת הערר סבורה כי היה מקום להעניק לעסקה זו משקל רב יותר." נציין, כי אין בערר כל התייחסות, שלא לומר תשובה, לנימוקי השמאי המכריע המבוססים על עסקאות ההשוואה. למעלה מן הצורך נציין, כי העובדה שמאן דהוא שילם בתקופה מסוימת על גג מחיר מסוים, אין בה בכדי לבסס הוכחה של פוטנציאל מוכח במקרקעין נשוא הערר במועד הקובע, הרי ידוע שמחיר אינו משקף תמיד שווי. ר' מאמרו של השמאי מר חופשי 'היטל השבחה - שווי מול מחיר' אשר מבהיר היטב את ההבחנה בין המושגים: "קיים הבדל בין "מחיר" לבין "שווי". ההגדרה של שווי שוק הינה המחיר שישלם קונה מרצון למוכר מרצון בתנאי שוק מקרקעין חופשי, כאשר הנכס פנוי, נקי מכל חוב, מחזיק ו/או שיעבוד. בהחלט יתכנו מקרים שמחיר חוזי אינו משקף את השווי מכיוון שמדובר בקונה מיוחד עם אינטרסים מיוחדים בנכס, יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, מכירה בין קרובים, חלקה משלימה ועוד מקרים רבים ומגוונים. שווי הינו מושג אובייקטיבי לעומת מחיר שהינו מושג סובייקטיבי." לפיכך, על מנת להוכיח קיומו של פוטנציאל, ובוודאי את שוויו של הפוטנציאל, היה צורך לבסס את הוכחת הפוטנציאל על שורה של פרמטרים ולא ניתן על סמך עסקה זו או אחרת שנתבצע בגג מסוים, עסקה אשר ייתכן ויש בה שווי ספקולנטי בלבד שאינו משקף שווי שוק, לקבוע כי השמאי המכריע שגה שגיאה מהותית. פסק הדין בענין הלן רייז העוררת טענה כי פסק הדין בעניין הלן רייז שמט את הקרקע מתחת להכרעת השמאי המכריע בנושא זה. עיינו היטב בפסק הדין, ולטעמנו לא רק שזה אינו שומט את הקרקע מתחת להכרעת השמאי המכריע, אלא דווקא מחזק אותה, ונבאר: פסק הדין בעניין הלן רייז עסק בערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר בערר 440/11 הלן רייז ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים (). במסגרת החלטת ועדת הערר בעניין הלן רייז קבעה ועדת הערר כי במקרה הנדון שם לא הוכח פוטנציאל תכנוני המגלם שווי נוסף במצב הקודם. העוררים בעניין הלן רייז טענו במסגרת הערעור המנהלי כי החלטת ועדת הערר שגויה ויש להביא בחשבון תוספת של פוטנציאל כמגלמת שווי במצב הקודם. בניגוד לנטען על ידי העוררת כאן, בית המשפט הנכבד בעניין הלן רייז לא קבע כי קיים פוטנציאל במצב הקודם, אלא על סמך הודעת הוועדה המקומית, החזיר את הנושא לבחינת השמאי המכריע, ונצטט: " פסק דין בהמשך להודעת המשיבה, מבוטלת בזה החלטת ועדת הערר נשוא הערעור שבכותרת. הדיון מוחזר לשמאי המכריע, על מנת שהלה יאמוד את הפוטנציאל, ככל שקיים, בתכניות 5980, 6098, 8601, 5170, 5611, לצורך קביעת שווי המקרקעין שבמחלוקת במצב הקודם. קביעת השמאי תיעשה לאחר שלצדדים תינתן ההזדמנות להעלות את טיעוניהם בעניין האמור בפניי השמאי. אין צו להוצאות. אגרת ההליך תושב למערערת, בניכוי הסכום הקבוע בתקנות. " (הדגשה שלי - ג.ה.). מפסק הדין המצוטט ניתן ללמוד כי אכן החלטת ועדת הערר בוטלה, אולם זו בוטלה לאור הודעת המשיבה ולא בפסק דין מנומק של כב' בית המשפט. חשוב מכך לענייננו, בית המשפט הנכבד לא קבע כי קיים פוטנציאל במצב הקודם, אלא הנחה את השמאי המכריע לבחון את הפוטנציאל "ככל שקיים" וזאת לנוכח קיומן של תכניות ספציפיות אשר ייתכן ויש בהן על מנת ללמד על פוטנציאל שכזה. מכאן, כב' בית המשפט בעניין הלן רייז משאיר את הקביעה השמאית - האם קיים שווי הנובע מהפוטנציאל במצב הקודם בידי השמאי המכריע. נציין, כי לאחר פסק הדין דנא ניתנה הבהרה של בית המשפט הנכבד, כאשר במסגרתה אכן הבהיר בית המשפט כי בנושא זה החלטת ועדת הערר מבוטלת, אולם כב' בית המשפט לא שינה את קביעתו כי על השמאי המכריע לאמוד את הפוטנציאל - "ככל שקיים". במקרה שבפנינו, ועוד טרם פסק הדין בענין הלן רייז, פעלה ועדת הערר לפי הרעיון הגלום בפסק הדין הלן רייז, כאשר כמפורט ברקע לעיל הנחתה את השמאי המכריע לבחון קיומו של פוטנציאל (אם בכלל) מכוח תכניות נקודתיות. השמאי המכריע פעל לפי החלטת ועדת הערר, ולמעשה פעל גם לפי פסק הדין בעניין הלן רייז, כאשר בחן שורה ארוכה של תכניות שהוצגו לו, אולם השמאי המכריע לא מצא שווי מוכח למקרקעין, שווי הנובע מפוטנציאל לשינוי ייעוד העולה מהתכניות הללו, כפי שמנומק בשומה המכרעת. למען שלמות התמונה נציין, כי עד היום לא הועברה לוועדת הערר השומה המכרעת המתוקנת בעניין הלן רייז שנערכה לאור הנחיית בית המשפט הנכבד. לפיכך, פסק הדין הלן רייז לא רק שאינו תומך בטענות העוררת בדבר קיום פוטנציאל מוכח, אלא מהווה תימוכין נוספים לכך שהדרך בה נקטה ועדת הערר, עת הורתה לשמאי המכריע לבחון את התכניות הנקודתיות, והדרך בה נקט השמאי המכריע אשר בחן סוגיה זו מבחינה שמאית בפועל, הינה הדרך הראויה. הגדלת הצפיפות כגורם הפחתה בשווי טענה נוספת של העוררת הינה כי השמאי המכריע שגה בכך שקבע כי למרות הגדלת הצפיפות לא בוצעה הפחתה במצב החדש. אנו דוחים טענה זו. אכן, עקרונות שמאיים כללים קובעים כי כאשר יש הגדלת צפיפות, השווי למ"ר אמור לרדת (ר', למשל, מ' זרניצקי, (1964) "שווי אפרוקסימטיבי של זכויות בנייה (הקרקע) בבתים רבי-קומות", סיכומי הוועדה לגיבוש קווים מנחים לגבי בעיות מיוחדות בשמאות מקרקעין, פרק י"א, עמ' 41 - 63). אולם, זהו עקרון כללי של שמאות, אשר אינו מהווה חזקה חלוטה ובמקרים רבים, עקרון זה אינו מדויק או אינו נכון. כך, למשל, כאשר מדובר בשוק של דירות יוקרה, שוק המעניק שווי גדול יותר לדירות גדולות, הרי במקרים רבים הדבר מוביל לכך שהשימוש הטוב והיעיל אינו ניצול של מלוא הצפיפות המותרת על פי התכנית. בכל מקרה, ברור כי אופן ניצול הדירות במצב החדש ומה הוא השימוש הטוב והיעיל הינם נושאים שמאיים מובהקים. במקרה שלפנינו בחן השמאי המכריע את הנושא הן בשומה הראשונה והן בשומה השנייה לאור דרישת הבהרה של ועדת הערר, והגיע למסקנה שמאית, כי מדובר בשוק של דירות יוקרה ולכן השימוש היעיל והטוב אינו מיצוי הצפיפות מכוח התכנית החדשה. לא מצאנו לנכון להתערב במסקנה שמאית זו. מדובר בנושא שמאי מובהק כאשר השמאי המכריע נימק היטב את קביעתו השמאית. לטעמנו אף אם ניתן לסבור אחרת לעניין השפעת הגדלת הצפיפות על השווי, הרי אין מדובר בפגם חמור או יוצא דופן המצדיק התערבות של ועדת הערר בנושא זה. למעלה מן הצורך נציין, כי הדרך בה נוצלו המקרקעין בסופם של דברים לא עמדה בפני קונה סביר במועד הקובע ולכן לא ניתן לערוך בה שימוש על מנת ללמוד על סברתו של הקונה הסביר בתאריך זה. עם זאת, העובדה כי בפועל לא מומש מלוא פוטנציאל הצפיפות המותר על פי התכנית יכול להוות מעין "קבוצת ביקורת" לסבירות קביעת השמאי המכריע בעניין זה. בערר זה וכן בדיון בפנינו העלתה העוררת טענה נוספת, על פיה אף אם נכון כי מדובר בשוק לדירות יוקרה והמימוש הטוב והיעיל במצב החדש הינו מספר יחידות דיור קטנות, הרי הדבר נכון גם לגבי המצב הקודם, ולכן יש לחשב את שווי המצב הקודם בערך אחר. על אף שמדובר בטענה שובה את הלב, החלטנו לדחותה. ראשית, טענה זו לא נטענה בערר הראשון ולא עמדה בפני השמאי המכריע. טענת העוררת לאורך כל הדרך הייתה כי יש לבצע הפחתה במצב החדש לאור הגדלת צפיפות ולא כי יש לבצע תוספת למצב הקודם. די בטעם זה כשלעצמו על מנת לדחות את הטענה. שנית, לגופם של דברים, גם מבחינה שמאית, היתרון לגודל בשוק של דירות יוקרה אף הוא מגובל בסופם של דברים, כאשר מגודל מסוים של יחידת דיור, לא ייווצר יתרון המצדיק הפחתת מספר יחידות הדיור. לכן, כלל לא ברור כי אכן יש בקביעה כי מדובר בשוק של דירות יוקרה המגלה העדפה לדירות גדולות בכדי להשפיע גם על השווי במצב הקודם. בכל מקרה, ברור כי אין כאן שגיאה יוצאת דופן או פגם חמור בשומה המכרעת, אלא מחלוקת שמאית לגיטימית, במחלוקת שכאלו יש להעדיף את עמדתו האובייקטיבית של השמאי המכריע. כפי שפרטנו לעיל, לטעמנו אין די בכך כי דעתה של ועדת הערר במחלוקת שמאית זו אחרת מדעתו של השמאי המכריע, וכאשר הכרעתו של השמאי המכריע סבירה, ובענייננו היא אכן סבירה, וכאשר אין בה פגם חמור או יוצר דופן, לא נתערב בה. שינוי בגובה המבנה בתכנית ולאחר מכן בבקשה להקלה במסגרת הערר הראשון טענה העוררת כי נגבה ממנה היטל השבחה ביתר תוך כדי קיומה של סתירה בשומה המכרעת. ועדת הערר התייחסה באריכות לטענה זו במסגרת ההחלטה בערר הראשון. במסגרת הדיון המחודש בערר, שבה והעלתה העוררת את הטענה. באופן עקרוני, בעניין זה קיימת החלטה סופית של ועדת הערר ולא היה מקום לפתוח פעם נוספת את הדיון בנושא זה. עם זאת, למען הסר ספק, בדקה ועדת הערר את הנושא פעם נוספת. גם במסגרת הבחינה הנוספת לא מצאנו כי השומה המכרעת גורמת עוול לעוררת בנושא זה ואין בה כול סתירה. כפי שציינו בערר הראשון, הרי גם העוררת מסכימה כי יש מקום לחייב בהיטל השבחה בגין תוספת הגובה הנובעת מן ההקלה ביחס לגובה שנקבע בתכנית 8810. לפיכך הדיון מתמקד בסוגיה האם יש מקום לבצע הפחתה בשווי המקרקעין לאור הקטנת הגובה בתכנית 8810 ביחס לתכנית המתאר. לטעמנו, קביעת השמאי המכריע בנושא זה מבוססת ונכונה. השינויים שעשתה תכנית 8810 במקרקעין הינם שינויים תכנוניים מורכבים שאין מקום לבודד אותם למרכיבים ספציפיים ולבצע תוספות או הפחתות לאור מרכיב בודד זה או אחר. הדרך הראויה לשום את ההשבחה הנובעת מתכנית זו הינה לערוך בחינה של התמונה הכוללת של השפעת התכנית על המקרקעין כפי שעשה נכון השמאי המכריע. לכן, מלבד הטעמים המפורטים בהחלטה בערר הראשון לדחיית הטענה, גם מטעם זה ראוי לדחות את טענות העוררת בנושא זה. סיכום לאור האמור והמפורט לעיל, אנו דוחים את הערר על כל חלקיו. באופן עקרוני היה מקום לחייב את העוררת אשר טענותיה נדחו בהוצאות ההליכים. אולם, לאור נושא תשלום היטל ההשבחה ששולם על ידי העוררת בעבר בגין ההקלה שלא מומשה, ואשר לא הושב לעוררת, סברנו כי לא יהיה זה ראוי לחייב את העוררת בהוצאות. בניההיטל השבחההקלה (תכנון ובניה)שמאותשמאי מכריע