מבוא וטענות עניינו של ערר זה בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות (להלן: "הועדה המקומית"), לאשר את תכנית רח / מק / 400 / 56 (להלן: "התכנית"), שהינה תכנית מתאר נקודתית במקרקעין הידועים כחלקה 76 בגוש 3700 (להלן: "המקרקעין"). העורר, מתנגד לתכנית מתגורר בצפון למקרקעין בחלקה 77. פועלה של התכנית בשינוי קווי בניין, תוספת יחידת דיור ו - 6 אחוז מהשטחים העיקריים ללא שינוי בשאר הוראות וזכויות הבניה. למעשה תחת 2 יחידות דיור מתוכננות במקרקעין 4 יחידות דיור באותו גובה ובאותו שטח. לעורר טענות רבות ושונות כנגד ההליכים שננקטו לאישור התכנית. מקצת מטענותיו נוגעות גם לתכנון גופו. בין היתר נטענה טענה של פגם בפרסום התכנית על פי החוק. העורר טען כי ההליכים שננקטו אינם תואמים את מצוות סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, (להלן: "החוק"), לא הודבקו מודעות בדבר הפקדת התכנית על לוחות המודעות בשכונה, כי לא היה שלט בנכס לרבות בחזיתו, כי נתלתה מודעה על גבי שער הנכס והוסרה מיד ואלמלא עבר שם במקרה לא היה יודע אודות הכנת התכנית. העורר טוען כי אף הודיע למחלקת בניין עיר בעירייה כי המודעה שנקלטה ביום 10/6/12 נעלמה ביום שלישי 12/6/12 אולם המחדל לא תוקן. כן נטען כי בניגוד למצוות סעיף 89 א' ד' לחוק לעניין מגרש הקטן מ - 3000 מ"ר, לא הושם שלט בחזית הבניינים הגובלים בנכס, אף לא נעשו דרכים חלופיות כקבוע בסעיף 5 א' לתקנות התכנון והבניה (פרסום הודעה על הפקדת תכנית על גבי שלט לפי סעיף 89 א' לחוק ), התשס"ד - 2004, (להלן: "תקנות השלטים"), דהיינו לא נמסרו לבעלים או מחזיקים של המגרשים הגובלים הודעות במסירה אישית או בדואר רשום. בעלי הנכס הגובל, ברחוב חיש פרופ' בנימין וד"ר זהבה כספי וכן ד"ר דבורה ויצחק כץ לא ידעו אודות הפרסום אך ובהתאמה שנודע להם על ידי העורר שלחו מכתבים לועדה המקומית ולועדת הערר לפיהם הם לא ידעו אודות התכנית במועדים הרלבנטיים, וכי הם מתנגדים נחרצות לתכנית. כך גם עשו דיירי הנכס הגובל ברחוב פלמ"ח 14, ה"ה אפלבאום ווכטל. הועדה המקומית טענה לעניין זה כי דבר הפקדתה של התכנית נעשה בהתאם להוראות החוק: הן ברשומות, הן בעיתונות וכמו כן שילוט בתחום התכנית בהתאם לתצהירו של המשיב 2. אותו תצהיר מתייחס הן לתליית מודעה על לוחות מודעות בשכונות הנוגעות בדבר על פי סעיף 89 לחוק, והן בדבר הצבת שלט בחזית כל מגרש הגובל בתחום התכנית על פי תקנות השלטים. עוד נטען כי גם אם נפל פגם בפרסום דבר הפקדתה של התכנית, פגם זה נרפא לאור העובדה שנודע על כך לעוררים עובר למועד החוקי להגשת התנגדויות והם התנגדו. לדברי הועדה המקומית לא כל פגם בפרסום יביא בהכרח לפסילת הפקדת התכנית מקום בו הפגם פרוצדורלי ואינו עולה כדי פגיעה ממשית בזכות, נפסק כי אין לפסול את הפעולה המינהלית. לחילופין הלכת הבטלות היחסית אשר שמה דגש על נפקות ההפרה מוכיחה כי זכותם של העוררים לא קופחה. לעניין התושבים האחרים - ככל שאלה היו סבורים כי נפגעו זכויותיהם ונמנעה מהם הזכות להגשת התנגדויות בגין הפקדתה של התכנית אין מניעה להגשת ערר מטעמם לועדת הערר אולם אותם תושבים בחרו לא לעשות כן. המשיבים 2 טענו אף הם כי התכנית פורסמה כנדרש וגם אם נפל פגם בהורדת השלט מוקדם מהנדרש, מדובר בפגם טכני שלא בוצע על ידי המשיבים ולא גרם כל נזק, שכן מטרת הפרסום הושגה. המשיבים אף הוסיפו וטענו כי לשיטתם השכנים לא הגישו התנגדות ו/או ערר שכן ייתכן והם מעוניינים בתכנית אשר תכנית שכמותה עשויה להשביח גם את מקרקעיהם. דיון והכרעה מושכלות יסוד הן כי פרסומה של תכנית ברבים מהווה שלב מהותי, וכפי שועדת ערר זו קבעה בעבר, בעל אופי קונסטיטוטיבי באיפיוניה כדין תקף. ראשיתה של הלכה זאת עוד בעניין ח'לף (בג"צ 527/74 חנה ח'לף נ' הוועדה המחוזית מחוז צפון) שם נקבע על ידי כבוד השופט ברנזון "לדעתי אי מילוי אחר דרישת החוק בדבר פרסום הפקדתה של תכנית כשלעצמה הוא פגם היורד לשורש העניין... אני מוכן להסכים שאילו הוכח כי בפועל ידעו העותרים על דבר ההפקדה במועד, אם מתוך קריאת ההודעה שפורסמה ברשומות או בעיתונות בשפה העברית ואם ממקור אחר, ועל כן לו רצו יכלו להגיש התנגדות במועד החוקי, לא הייתי רואה צידוק להושיט להם הסעד המבוקש... נוכח הכחשה זו אין בידינו לומר שהם או העותרים ידעו על התכנית ובכוונה נמנעו מלהשתמש בזכותם להתנגד לה..." כיוון שכך נעשה שם הצו על תנאי מוחלט. בהתאם, בבג"צ 501/85 חייט נ' שר הפנים, נפסלה התכנית בשל אי פרסום בלוחות המודעות במקום במרחב גלילי. גם בעניין ה"פ 2213/95 סרנה ואח' נ' הול"ל קיבל בית המשפט את טענת העותרים בנוגע לבטלותה של תכנית עקב פגם בפרסום, שהתבטא באי פרסום דבר הפקדתה של תכנית על לוחות מודעות בשכונות הנוגעות בדבר. באותה הזדמנות דובר בשכונה הסמוכה לשכונה בה מתבקשת הבניה. גם בעניין עת"מ(ת"א) 1206/01 מן נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, אליו מפנים המשיבים בתשובותיהם, חזר בית המשפט וקבע כי מדובר בפרוצדורה חשובה העומדת בבסיס הליך אישורה של תכנית, שם דגש על תוכנו של הפרסום, ואף קבע כי באותו מקרה יורד הפגם לשורשו של עניין והגם שלא כל פגם בפרסום מביא אוטומטית לבטלות, ראה לנכון להורות ולפרסם התכנית באותו עניין מחדש. בעניין עת"מ 1034/09 בצלאל נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה התקבלה העתירה כנגד פרסום לקוי של תכנית, הליקוי באותו עניין התבטא באי הצבת שלט בהתאם לסעיף 89 א' לחוק. על רקע כל האמור נבחן להלן הפגמים הנטענים ונפקותם: הפרסום הנדרש על פי החוק כולל פרסום ברשומות, בעיתון, במשרדי הרשות המקומית, על לוחות המודעות בשכונות הנוגעות בדבר, על גבי שלט במקום בולט בתחום התכנית למשך תקופת ההתנגדויות, ובנוסף מקום בו מדובר בתכנית החלה על שטח שאינו עולה על 3000 מ"ר יש לפרסם לבעלים ולמחזיקים במגרשים הגובלים הודעה בין אם במסירה אישית ובין אם על פי תקנות השלטים. כעולה מהעובדות שהובאו לפנינו נראה כי נפל פגם לכל הפחות בנוגע לפרסום השלט, ומשכו שכן גם המשיב מודה כי אותו שלט לא היה תלוי לאורך כל תקופת ההפקדה; לא זו אף זו, תקנות השלטים מחייבות בהצבת שלטים " בחזית כל מגרש הגובל בתחום התכנית, וזאת נוסף על השלט שעליו להציב לפי תקנה 4", בעוד שהובהר לנו כי מדובר בשני שלטים שהוצבו האחד ברחוב פלמ"ח והשני ברחוב חיש, וספק לנו אם יש בכך כדי למלא את דרישת אותה תקנה. כך או אחרת במבחן התוצאה ברי כי חלק מהמתגוררים במגרשים הסמוכים טוענים כי לא ראו שלט כזה במועד הרלוונטי להפקדה, והם מתנגדים לתכנית. בכך שונה ענייננו באופן מהותי מהענין שנדון בעניין עת"מ 14/98 אוסקר נ' לוריא, שם נקבע כי - " הליכי הפרסום נועדו להעביר לצדדים הנוגעים בדבר את האינפורמציה הדרושה לניצול אפקטיבי של זכות הטיעון הקנויה להם. מאחר ובמקרה דנן לא נשללה מן העותרים זכות הטיעון, ולו באופן חלקי ממילא לא נגרמה כל פגיעה בזכויותיהם, בגין הפרת חובת הפרסום על ידי הרשות. אשר על כן, אין להם כל מעמד לדרוש את ביטול ההליך המנהלי". בענייננו הוכח שחור על גבי לבן, כי קיימים מתנגדים פוטנציאלים אחרים שנפגעו לכאורה כתוצאה מאותו פגם בפרסום, ולפיכך הרציונל האמור אינו מתקיים. יוזכר כי לתפיסתנו עצם ההכרה בתכנית כדין נובע מפרסומה כדין ומההליך השקוף ציבורית שהיא עוברת קודם לאישורה במהלכו אמורות להיות מוטמעות הערות הציבור בתכנון המקודם. לעניין זה ר' בג"צ 288/00 אדם טבע ודין נ' שר הפנים שם נקבע כדלקמן: "דין התכנון והבנייה בונה עצמו (בין השאר) על שני עקרונות-תשתית האחוזים וקשורים זה בזה לבלי-הפרד: עקרון השקיפות ועקרון שיתופו של הציבור בהליכי אישורן של תכניות. עקרון השקיפות נקבע (בין השאר) בהוראת סעיף 89(א) לחוק, ולפיה הודעה על הפקדת כל תכנית תפורסם ברשומות, בעיתון, במשרדי רשויות מקומיות ועוד. ראו עוד הוראות הסעיפים 1א (פרסום בעיתון - מהו) ו-90 ואילך לחוק. הפרסום על דבר ההפקדה מביא לידיעת הציבור את דבר התכנית המיועדת; המעוניינים רשאים לעיין בתכנית (סעיף 96 לחוק), ואם רואים הם את עצמם נפגעים, קונים הם זכות להגיש התנגדותם לתכנית ולטעון טענותיהם (סעיפים 100 ואילך לחוק). זכות זו להתנגדות שואבת כוחה מחובת ההגינות המוטלת על הרשות ומבטאת היא עקרון-יסוד ולפיו אין פוגעים בזכות או באינטרס לגיטימי של אדם בלא לשמוע אותו תחילה; ממקדת היא את תשומת-הלב בנושאים אלה ואחרים שהמתנגדים מעוניינים בהם, ולמותר לומר ששקיפות ההליך מבטיחה באורח מרבי את תקינות פעולתה של הרשות. ... נוסיף עוד זאת, כי שיתוף הציבור בקבלתן של החלטות מהווה שלוחה לעיקרון הדמוקרטי המקובל, בייחוד כך בנושאי תכנון, בנייה ואיכות הסביבה המשפיעים במישרין על היחיד ועל הכלל. גם חובת הפרסום לרבים גם זכות ההתנגדות המוענקת ליחיד, גם זו גם זו ההלכה רואה בהן תנאים מוקדמים לשימוש בסמכות, ופגיעה בזו או בזו הביאה לא-אחת לביטולו של הליך. ראו, למשל: פרשת שפירא [1], שם; בג"ץ 527/74 ח'לף נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז הצפון (פרשת ח'לף [3]); בג"ץ 701/81 מלאך נ' יושב ראש הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה [4], בעמ' 10; זמיר [20], בעמ' 940 ואילך. נדע אפוא כי הפרסום ברבים על-אודות כוונה ליתן תוקף לתכנית מוצעת, ועמו הקניית זכות ההתנגדות, הוכרו ומוכרים בהלכה כיסודות חיוניים לקיומו של הליך תכנון תקין וחוקי. להשלמת התמונה נוסיף ונזכיר את השימוש החורג ואת ההקלה, שגם הם נדרשים לפרסום וגם בהם זכאים הנפגעים להתנגדות (סעיפים 146 ואילך לחוק). עקרונות-היסוד שעניינם פרסום וזכות התנגדות אוחזים בכל-כוח בשלוש אלו: בתכנית מיתאר מחוזית, בתכנית מיתאר מקומית ובתכנית מפורטת. שונה דינה של תכנית מיתאר ארצית הן לעניין פרסומה הן לעניין הזכות להתנגד לה. אשר לפרסומה, חובת ההודעה לציבור מצומצמת היא מהחובה החלה על התכניות האחרות (ראו סעיף 51 לחוק), ואולם, עיקר לענייננו הוא בכך שהיחיד אינו קונה - מעיקרו של דין - זכות התנגדות לתכנית מיתאר ארצית. בבג"ץ 594/89 מועצה אזורית ערבה תיכונה נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה (פרשת מועצה אזורית ערבה תיכונה [5]) מעלה השופט אור (בעמ' 565-564) השערות מספר לשלילת זכותו של הציבור לתכנית מיתאר ארצית, ואולם, יהא הטעם לדבר כאשר יהא: תכנית מיתאר ארצית מייחדת עצמה משאר תכניות תכנון, שלהבדילה מתכניות תכנון אחרות אין איש מן הציבור קונה זכות להשיג עליה. אפשר אולי להשוות תכנית מיתאר ארצית למדיניות שאותה קובעת הממשלה בתחום מסוים (למשל, בתחום הכלכלה), שמדיניות - להבדילה מביצועה של מדיניות - אינה ניתנת לתקיפה, אלא אם בקביעתה חורגת הממשלה מסמכותה או שהמדיניות היא כה בלתי סבירה עד שנגע אי-הסבירות שקול כנגד חריגה מסמכות... במצב דברים זה, בו כותבים מתנגדים פוטנציאלים כי בשל פגם בפרסום לא הגישו התנגדותם ומבקשים הם להביעה, לא ברור לנו כיצד הועדה המקומית יכול להתעלם מאותן פניות. אנו סבורים כי נוכח האמור ראוי להשלים את פרסום ההפקדה באמצעות מתן הודעות אישיות לכל בעלי הזכויות במגרשים הגובלים (ולא באמצעות השלט שנקבע בתקנות חלף אותן הודעות), על פי ההודעות יוכלו הגובלים להגיש התנגדויות בתוך 30 יום נוספים. במהלך אותה תקופה יוצג במקביל שלט, בהתאם להוראות סעיף 89. נוכח האמור אנו מקבלים את הערר ואישור התוכנית יבוטל בגין פגם בפרסום. ככל שתוגשנה התנגדויות במהלך התקופה הנוספת הקבועה לעיל, תזמן הועדה המקומית את המתנגדים לישיבה בה תשמע את אותן ההתנגדויות בלב פתוח ובנפש חפצה. שמורה זכות ערר על כל החלטה חדשה. תוכנית בניהבניהחוק התכנון והבניהתכנון ובניההפקדת תכנית בניה