סעיף 8 לתמ"א 38, תיקון מספר 2 מתנה את מתן ההטבות בתכנית בצורך בחיזוק המבנה

סעיף 8 לתמ"א 38, תיקון מספר 2 מתנה את מתן ההטבות בתכנית בצורך בחיזוק המבנה בו המדובר ונכתב כי לא יותר חיזוק מבנה קיים על פי תכנית זו אלא אם בחן מהנדס את עמידות המבנה בפני רעידות אדמה וקבע בכתב כי יש לחזקו. ההוראות המפרטות למהנדס נמצאות בתקן ישראלי 2413 ואותו תקן קובע שתי רמות בדיקה: רמה 2 אבחון ראשוני, אולם כשקיים ספק לגבי עמידותו הצפויה של מבנה משתמשים ברמה 3. המסגרת הנורמטיבית הבקשה המקורית (בקשה 03) הוגשה בשעתו על פי תמ"א 38 (שינוי מספר 2). שינוי מספר 3 נכנס לתוקפו בחודש יוני 2012, כשנה לאחר הגשתה. תכליתו של שינוי מספר 3, כמפורט בדברי ההסבר שלו, "להרחיב את סל הפתרונות התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים". כפועל יוצא מכך, והואיל ואותו שינוי טומן בחובו זכויות משמעותיות נוספות (2.5 קומות, חריגה מקווי, בניין, שימוש בזכויות שטרם נוצלו, ועוד - הכל במגמה לעודד הריסה ובניה מחדש, פתרון קונסטרוקטיבי טוב בהרבה מחיזוק מבנה ישן קיים), נקבע בו גם נוהל ביצוי בקרה הנדסית, וכך הוסבר: "שינוי מספר 3 לתמ"א מאפשר תוספות בניה גדולות יותר ומשכך גובר הצורך בבקרה הנדסית..". לאור האמור, קליטתה של בקשה עפ"י שינוי מספר 3 כרוכה במילוי הוראות נספח מספר 2 לתמ"א שינוי 3. בענייננו, עסקינן בבקשה שהוגשה במקור, נקלטה ונדונה עפ"י שינוי מספר 2.הבקשה המתוקנת הוגשה לכאורה בהתאם להנחיות וועדת הערר. במצב דברים זה, בו אינה כוללת זכויות מוגדלות עפ"י שינוי מספר 3 , אין כל בסיס להחלתו עליה, שכן הן מההיבט הטכני - היא נקלטה ונדונה עפ"י שינוי מספר 2, והן מההיבט המהותי - לא הוגדלו בה הזכויות כך שסוג התוספת אינו נכנס בגדר שינוי מספר 3. החלטת וועדת השימור - וכך החליטה וועדת השימור - 1. ערכיו האדריכליים של המבנה אינם מצדיקים את שימורו. 2. למתחם ערכים סביבתיים ונופיים ולכן מומלץ כי תכנון המבנה החדש ישמר את אופי המתחם והצמחייה הקיימת, בדגש על החלק שפונה לרח' סוכות. 3. מקבלים את החלטת ועדת הערר, המתייחסת לשיפור התכנון המוצע, כולל פתרון חניה תת קרקעית עם כניסה ויציאה אחת מכוון רח' התשבי. 4. תכניות הפיתוח המוצעות למגרש יתואמו עם היחידה לפיתוח נופי ובאישורה." העולה מן האמור הוא כי יש לשמר את הצמחיה הקיימת בעיקר בחלק הפונה לרחוב סוכות ואופי המתחם. בדיון בפנינו הסבירה הוועדה המקומית, לרבות נציגי וועדת השימור (אדר' כרכבי) כי וועדת השימור " לא קבעה כי המתחם הוא לשימור, רק אמרה שיש ערכים סביבתיים, בעיקר נופיים, של צמחיה, ושימור על אופי הגינון של המתחם. בחזית רחוב סוכות יש מקבץ עצים קיימים שנשארים ולכן הנמכנו את פני הקרקע במטר יותר מפני הרחוב על מנת להותיר את פני הקרקע הטבעיים. " לאחר הדיון הועברו אלינו מטעם הוועדה המקומית, המלצותיו של פקיד היערות כדלקמן: "הנושא הנופי נסקר וטופל ע"י פקיד היערות בביקור בשטח : לחזית רח' התשבי שם נמצאת חזית הכניסה לחנייה המקורה ,העצים לעקירה -עץ פיקוס להעתקה עץ אקליפטוס לשימור לחזית רח' סוכות : עץ במיתחם הציבורי לשימור, גוש עצי אורן לשימור. שתילת עצים חדשים לפי הנספח הנופי שאושר ע"י היחידה לתכנון נוף המצורף לתכנית כחלק מהבקשה להיתר, הכולל סימון העצים לשימור ולהעתקה." הנספח הנופי שצורף לבקשה אכן כולל אקליפטוס לשימור ברחוב התשבי, לא מצאנו פיקוס להעתקה. בחזית לרחוב סוכות, מצאנו אקליפטוס וחרוב לשימור ומספר עצים (כנראה אורנים) להעתקה אולם לא מצאנו גוש עצי אורן לשימור. על פי הוועדה המקומית - מתוך 40 עצים 27 לשימור (בהעתקה או במקומם) ו- 13 עצים לכריתה. עיון בבקשה, בנספח הנופי, מעלה כי כ- 27 עצים עתידים להעקר, מתוכם כ- 22 לא בתחום המבונה. אנו סבורים כי פרשנות נכונה של שימור המתחם בערכי הצמחיה שבו, כפי שהחליטה וועדת השימור מחייבת שימורם של עצים רבים יותר, ושתילת צמחיה חדשה מאותם מינים, ברובם אורנים. לפיכך, אנו קובעים כי יש לשנות הנספח הנופי והפיתוח בהתאם באופן בו העצים הקיימים בחזית לרחוב סוכות (14 עצים) יישמרו במלואם, בין אם במקומם ובין אם בהעתקתם באותו מתחם, וכך גם לגבי העצים הקיימים בחזית לרחוב התשבי (15 עצים). כמו כן אנו סבורים כי יש להותיר את העצים הקיימים בקווי הבניין הצדדיים. כאמור, וועדת הערר אימצה את מסקנות וועדת השימור בנוגע לשימור הצמחיה. אנו סבורים כי אין מניעה להותיר העצים הקיימים גם בקווי הבניין הצדיים ואין כל הצדקה לחניון ברוחב של 22מ' מתוכם 9 מ' רוחבה של רחבת תמרון. לפיכך אנו קובעים כי יש להקטין את רוחב החניון בהתאם לקווי הבניין הצדיים של המבנה שמעליו, כך גם ניתן יהיה לשמר העצים הקיימים בקווי הבניין הצדייים. קיומה של החלטת וועדת הערר כמפורט לעיל, בשעתו החליטה וועדת הערר כי לא מדובר במגרש "בצד הגבוה של הדרך" ואף הוחלט במפורש כי מגרש כזה הור רק מגרש שלאורך כל חזיתו קיים הפרש גבהים של לפחות 2 מ' בין קו הרחוב ובמרחק אנכי של 5 מ'. על החלטה זו לא הוגשה עתירה. לא ייתכן כי הוועדה המקומית תעשה דין לעצמה ותפתח עתה פרשנות חדשה לפיה בנקודות בהן, לשיטת המשיבים, מתקיים תנאי זה יחולו פרטנית הוראות תכנית חפ/1400 / יב. לפיכך יש לתקן הבקשה גם בהיבט זה. לפני סיום יתר טענות העוררים אינן בסמכותנו כפי שפורט ברישת החלטה זו. על מנת לסבר את האוזן, נבהיר כי לא מצאנו בהן ממש גם לגופם של דברים. לעניין ניצול הזכויות מכח תכנית חפ/229/ה/1 ומתן הקלות -כפי שנקבע כבר בערר 91/12 כי אותה תכנית אינה מכניסה את המקרקעין בגדר אזור המתוכנן מחדש וכי הבסיס התכנוני הינו עדיין התכניות הישנות החלות במקרקעין. אשר לתמ"א 38 בהיבט זה, נפנה לספרם של עוה"ד מיכה גדרון ואהרון נמדר בעניין תמ"א 38 , פסקה 606 כדלקמן:"שטחי הבניה אותם ניתן לאשר מכח תמ"א 38 הינם שטחים "ייעודיים" או "צבועים", אשר מתווספים לשטחי הבניה המותרים במגרש עפ"י התכניות החלות עליו ושטחי בניה נוספים אלה אינם משנים את העובדה כי מקור זכויות הבניה הבסיסיות במגרש הוא בתכנית שהופקדה לפני יום 1.8.89. כן נפנה לפסיקה עניפה בנוגע לתחולתן של זכויות להקלה כמותית כאשר עסקינן בתכניות נושאיות. לעניין שטחי המרפסות הבלתי מקורות - הרי שמדובר בשטחים "שאינם נספריפ" במסגרת תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניוץת ובהיתרים) התשנ"ב - 1992, ומכל מקום הגמישות שהוענקה לוועדה המקומית בעניין זה במסגרת התכניות החלות מאפשרת אישורן. סיכומם של דברים - גדר המחלוקת בפנינו קיום החלטות וועדת הערר, אשר בין היתר המאמצות את החלטת וועדת השימור. בדיקה זו מעלה כי יש לתקן הבקשה הן בעניין שימור העצים, הן בעניין "מבנה" החניה, והן בעניין קוי הבניין הצדדיים. כמו כן, אנו סבורים כי הואיל והוועדה המקומית קבעה ציפו אבן קשיח, יש להתאים את אופיו למתחם ולפי כך אנו קובעים כי המבנה יצופה באבן חלקה בהירה ומשקים בהירים אשר יתנו למבנה חזות בהירה אחידה. מעבר לכך לא ראינו מקום ו/או סמכות להתערב בהחלטת הוועדה המקומית. לפיכך העררים מתקבלים מקצתם. לפיכך העררים מתקבלים מקצתם ונדחים ברובם. החלטה התקבלה פה אחד ע"י כל חברי וועדת ערר. בניהתמ"א 38מתנהתמ"אמבנה