התנגדות להקלה לצורך הממ"ד בקו בניין צדדי

מתנגדים להקלה לצורך הממ"ד בקו בניין צדדי. לדבריהם הממ"ד יסכל חנייה בתחום המגרש שכן המרווח הנ"ל דרוש למעבר מכוניות וכך לא יוכלו להרחיב את הבניין ולבנות 3 יחידות דיור נוספות להן הם זכאים על פי דין. הוועדה המקומית טוענת כי הטיעונים לבקשה לביטול הממ"ד הם קנייניים, מתייחסים למימוש זכויות בעתיד ואינם תכנוניים. המשיבים טוענים כי ניסו בכל דרך להימנע ממיקום הממ"ד במרווח הצדי, אולם הואיל ומדובר במבנה מורכב ובו עמודים אשר התבקש להימנע מהריסתם, מדובר בפתרון מיטבי. הוצע בשעתו תכנון המראה למתנגדים פתרון לחניות גם בתכנון המוצע וכיצד יראו דירות טיפוסיות במקרה של פרויקט עתידי. כמו כן, המגרש הגובל ניצל את זכותו לבניית ממ"דים עד לקו 0 ומיקום הממ"ד המוצע יאפשר גם למתנגדים לבנות ממ"ד מעליו, ולא באמצע המגרש. דיון והכרעה התכנון המוצע כולל כאמור, ממ"ד בקו הבניין הצדדי (דרומי) בנכס באופן שמתוך 3 מ' של המרווח הקיים יתפסו 1.8 מ' לצורך בניית הממ"ד. ייתרת אורכו של הממ"ד בתוך קווי הבניין הקיימים. האלטרנטיבה ליצירת ממ"ד בדירת המבקש קיימת בקו הבניין הקדמי, בצמוד למטבח מזה ולמרפסת מזה. תכנון זה אינו רצוי למבקש, אשר רוצה למקם את אותו ממ"ד בקרבת חדרי המגורים בבית. בדיקת הקומה הראשונה, ואפשרות המשך עמודת ממ"דים בכל הקומות, מעלה כי תכנון כזה יותיר בקומה א', בין הממ"ד לבין הדירה הקיימת גג מבנה לא מרוצף ולא בשימוש, דהיינו, נכון להיום, אותו ממ"ד ייבנה אם וכאשר, מחוץ לקונטור הדירה בקומה א'. מאידך גיסא, קיימות במקרקעין זכויות נוספות ואין להוציא מכלל אפשרות שאותה דירה תושלם עד פגישתה עם הממ"ד שיתוכנן בקומה א'. אין חולק כי קיימת חשיבות עליונה בבניית ממ"דים כאמצעי יעיל להגנה על העורף, ובהתאמה נקבעו תיקוני חקיקה אשר מקלים על ביצועם. כך, קובע סעיף 151 כי תוספת שטחי שירות המתחייבת משינוי הוראת חוק או תקנות לאחר אישור תכנית או תוספת שטח שירות לשם בניית מרחב מוגן בשטח כאמור בסעיף 158 (ז) (א/1) (1) - לא ייחשבו כסטייה מתכנית; כך גם, נקבע בתקנות התכנון והבנייה סטייה ניכרת מתכנית, התשס"ב/2002, כי מקלט או מרחב מוגן דירתי המוקם כתוספת לבניין קיים אינו מוגבל בקביעת אותן תקנות לעניין חריגה מקווי בניין, דהיינו, חריגה לצורך ממ"ד לא תהווה סטייה ניכרת בהיבט זה של קווי בניין. בענייננו, קיימת אפשרות למיקום הממ"דים בקומת הקרקע ובקומה א' בקו הבניין הקדמי ולחלופין, מחוץ לקו הבניין הצדדי. על פניו, האפשרות של מיקומם בקו הבניין הקדמי הינה אפשרות נכונה יותר שכן אינה מחייבת סטייה מקווי בניין ועשויה להשתלב בקונטור המבנה בצורה שלמה יותר. יחד עם זאת, תכנון כזה עשוי להיות אפקטיבי רק בתכנון כולל של קומה א' ושל קומת הקרקע באופן שיאפשר ניצולו של הממ"ד מתוך הדירות ממש. אשר על כן ולאור כל האמור אנו קובעים כדלקמן: העדיפות ניתנת לבניית שני ממ"דים בקומת הקרקע ובקומה א', בקו הבניין הקדמי, ומתוך שיתוף פעולה בין השכנים. יחד עם זאת, אם לא יסתייע בתוך פרק זמן סביר של שלושה חודשים להגיע להסכמות, ניתן יהיה לבנות את אותו ממ"ד במרווח הצדדי, אולם זאת במגבלות של ניצול השטח באופן שיביא לחריגה של עד 1 מ' מקו הבניין הקבוע. באופן זה, יובטח כי החריגה בקו הבניין לא תעבור על הנדרש על פי המידות הלגיטימיות של הממ"ד (12.5 מ"ר) ובתוספת של סטייה של 30 ס"מ (10%) המותרת על פי תקנות סטייה ניכרת לצורך סטייה בשטח "רגיל" (שאינו ממ"ד). עמדה זו תואמת את עמדתה של וועדת ערר זו בהחלטות קודמות, ראה למשל החלטת ערר מס' 353/10 שם נקבע כדלקמן: "הצורך בבניית מרחבים מוגנים, יצר את הבעייתיות המתוארת לעיל. בעוד במבנים חדשים ניתן בנקל לתכנן את הבניין כשהוא כולל ממדי"ם ללא כל חריגה לתחומם של קווי הבניין, הבנייה הישנה מוגבלת על ידי התכנון הקיים. לשם כך נקבע בתקנות סטיה ניכרת, כי "מקלט או מרחב מוגן דירתי המוקם כתוספת לבנין קיים" (ההדגשה הוספה - ו.ע.ח.) אינם כפופים למגבלות קווי הבניין. ברור כי הכוונה היא לאפשר הקמת ממדי"ם המתווספים לבניינים הקיימים, אך לא מאומה מעבר לכך. ההיגיון הנ"ל אינו חל במקרה שבו המדובר בבניית תוספות בנייה אחרות. במקרה שבפנינו, המדובר לכאורה בבניית ממ"ד, אולם הרחבתו מעבר לגודל המינימאלי, נועדה לאפשר את השימוש בו כחדר מגורים רגיל, אשר יכול לשמש גם כמרחב מוגן דירתי. חדר שכזה צריך להיבנות בתחום המותר לבנייה, ללא חריגה לקווי הבניין, אלא במגבלות של חריגות הבנייה המותרות לכל חדר אחר בבניין (ר' תקנות 2(5)-2(7) לתקנות סטיה ניכרת). אמנם מתקין התקנות לא קבע דברים אלו מפורשות, אולם הפרשנות הנ"ל מתחייבת, בשל הקיצוניות של ההקלה המותרת לגבי ממדי"ם. כאשר ניתנת הקלה, המתירה אפילו הגעה לקו אפס (דבר אשר הינו אסור בתכלית האיסור אלא במקרה של קירות חופפים), ברור כי זו נועדה לאפשר בניית חדרי מיגון, אשר זו מטרתם. אין לאפשר למי שרוצה להיבנות מסעיף זה, על מנת להרחיב את דירתו ולבנות בנייה החורגת לקו הבניין, לעשות שימוש בתקנה אשר נועדה לאפשר הגדלה לצרכי מיגון בלבד. על כן, יש לפרש את התקנה ככזו המאפשרת בנייה של תוספות החורגות לקו הבניין, רק כאשר המדובר במיגון המינימאלי הנדרש על ידי פיקוד העורף, בתקנה 197א לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן-1990. דברים אלו נלמדים, על דרך ההיקש, גם מהעובדה כי בחוק התכנון והבניה נקבע מפורשות כי מרחב מוגן הינו "מקלט כהגדרתו בסעיף 11 לחוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951, במתכונת מרחב הבנוי בתוך מעטפת המבנה, המיועד להגן על החוסים בו מפני התקפה והמתוכנן בהתאם להוראות לפי החוק האמור". דהיינו, הפונקציה של המרחב המוגן היא הגנה על החוסים בו, ולא פונקציות אחרות של מגורים. אין ספק כי ניתן להגדיל את הממ"ד, ואף לעשות בו שימוש נוסף ושונה בימי השגרה. אולם אדם המבקש למגן את עצמו מפני איומי המלחמה, ומעוניין לעשות זאת דווקא בתחום קווי הבניין (באופן חלקי או מלא), חייב להגביל עצמו למינימום. לפיכך, כאשר המדובר בחדר בגודל של 10.9 מ"ר נטו (כאשר השטח הנדרש הוא 9 מ"ר בלבד), המדובר בחדר, ואין להתירו בחריגה מעבר לקו הבניין הקבוע בתכנית, או במסגרת ההקלה הקבועה בתקנה 2(6) לתקנות סטיה ניכרת." וכך גם בענייננו, ומכאן קביעתנו לעיל. אשר על כן ולאור כל האמור הערר מתקבל מקצתו. בניההקלה (תכנון ובניה)מרחב מוגן (מקלט) / ממ"דבניין