לשון הפטור של סעיף 19(ג)(1) אינה נהירה די הצורך ולכן נאלצו בתי המשפט לעסוק בסוגיית הפטור לפי סעיף זה פעמים רבות. במסגרת פסקי הדין נקבעה הן תכלית הפטור והן הכללים ליישומו, כך שהפסיקה הקיימת הן של בית המשפט העליון והן של בתי המשפט המחוזיים, מתווה מסגרת נורמטיבית להפעלת הפטור, מסגרת אשר חסרה בלשון החקיקה. לפיכך, איננו מקבלים את פנייתה של העוררת ללשון היבשה של סעיף 19(ג)(1), וזאת הן מהטעם כי לשון זו אינה נהירה דיה ובפרט מהטעם כי לשון זו נעטפה במעטפת פרשנות נרחבת של בתי המשפט. לעניין מטרת הפטור ותכליתו, הרי בית המשפט העליון עסק בסוגית הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) מספר פעמים וקבע באופן מפורש כי מטרת הפטור הינה מטרה סוציאלית. ר' ע"א 7417/01 צרי ואח' נ. הועדה המקומית גבעתיים () (להלן: "עניין צרי"): "מטרת הפטור - סוציאלית, עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם. כאשר מדובר באדם הרוצה להרחיב את דירת מגוריו הצרה תוך שבעשותו כן נופל הוא להגדרת המימוש שבסעיף 1 לתוספת, בא הסעיף ופוטר אותו מההיטל, פטור זמני או מלא. כך, בדיון בכנסת לקראת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 21) אמרה חברת-הכנסת שושנה ארבלי-אלמוזלינו" הדברים אכן ברורים - לסייע לאזרח להרחיב את דירת מגוריו הצרה. לאור תכלית זו של הפטור כפטור סוציאלי קובע בית המשפט העליון בעניין צרי כי ניתן לקבל פטור אחד ויחיד לתא המשפחתי: "מתכלית החוק ברור גם כי הפטור הוא רק לדירתו העיקרית של המחזיק או קרובו, ששימשה ושתשמש בפועל למגוריו. מספר החלקות שעליהן יושבת דירה זו, כמו גם מספר הבעלים, החוכרים או המחזיקים, מאחר שאינם משפיעים על מגבלת המטרים שבסעיף, אינם יכולים להשפיע גם על מספר הפטורים שיינתנו להם, לבד או במצטבר." (הדגשה שלי - ג.ה.). לפיכך, בהתאם להלכת צרי האזרח מוגבל לפטור אחד ויחיד בהתאם לסעיף 19(ג)(1). לאחר פסק הדין בעניין צרי לעיל, ניתן פסק הדין בעניין רעא 3626/06 ד"ר זיאד חמאיסי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, מבוא העמקים () (להלן: "חמאיסי"). פסק הדין בעניין חמאיסי אכן סייג את הלכת צרי ונתן את האפשרות לקבל פטור גם בבניה על מגרש ריק, אך באופן מפורש הותיר על כנה את ההלכה כי לתא המשפחתי מגיע פטור אחד ויחיד במגרש אחד: "אין בדברים שאמרנו כדי לשנות מאומה ממסקנת פסק דין צרי לעניין פרשנותו של סעיף 19(ג)(1) בסוגיה שהתעוררה באותו העניין (ריבוי הדירות הנבנות). אין בהם גם לשנות מבחינת התכלית החקיקתית של סעיפי הפטור שבתוספת השלישית והפירוש המצמצם המתבקש לאותם הסעיפים כל אימת שפירוש שכזה מתבקש מנוסח הכתוב או שיש לו אחיזה בת ממש בו." לאחר פסק הדין בעניין צרי ניתן פסק דין נוסף לעניין פרשנות סעיף 19(ג)(1) בבית המשפט המחוזי בעניין ע"א (מרכז) 14301-12-09 זיו הצופה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון () (להלן: "עניין זיו הצופה"). בעניין זיו הצופה פסק בית המשפט המחוזי, ברוח הלכת צרי, כי לא ניתן להתגבר על מגבלת הפטור הבודד לתא המשפחתי באמצעות העברה ללא תמורה לקרוב. כללי - פסיקות ועדת הערר בנושא ועדת ערר זו נדרשה לסוגיית הפטור לפי ס' 19(ג)(1) מספר פעמים, כאשר החלטותיה הינם ברוח פסיקות בתי המשפט לעיל. כלומר, מצד אחד פעלה ועדת הערר לעגן ולהגן על מהות הפטור, פטור המאפשר לכל אזרח ליהנות מדירה בשטח של עד 140 מ"ר ללא תשלום היטל השבחה. אולם מצד שני, קבעה ועדת הערר כי יש למנוע התעשרות האזרח על חשבון הקהילה ללא תשלום היטל השבחה וזאת על ידי אי מתן אפשרות לעקוף את ההגבלה דלעיל בדבר דירה אחת בשטח של עד 140 מ"ר. בערר (ירושלים) 126/11 סובר נ. הוועדה המקומית ירושלים () נדון עניינו של בעורר בעל דירה בשטח העולה על 140 מ"ר, כך שבאותו עניין לא הייתה מחלוקת כי הרחבת הדירה של העורר בכל מ"ר נוסף תחייב בתשלום היטל השבחה. אלא שהעורר בעניין סובר ביקש לבנות דירה חדשה ולא להרחיב את דירתו שלו, ולכן סבר שהוא זכאי לפטור בגין הדירה החדשה, דירה בה הוא הצהיר כי הוא מתכוון לגור. ועדת הערר דחתה את הערר. בין היתר הבהירה ועדת הערר בעניין סובר: "איננו מקבלים טענה זו. טענה זו מנוגדת הן להלכה בענין צרי, הן להלכה בעניין זיו הצופה והן לרציונאל של הפטור כפי שבא לידי ביטוי בהלכות דלעיל. ודוק. אילו היה העורר מבקש להרחיב את דירתו לגודל של 218.73 מ"ר, אין עוררין כי היה מחויב בהיטל השבחה בגין המ"ר העודפים מעל 140 מ"ר. היעלה על הדעת כי אזרח המבקש לנצל את המ"ר העודפים שלא בדירה הקיימת (שאז כאמור אין חולק כי היה עליו לשלם היטל השבחה בגין מ"ר אלו) אלא בדירה חדשה ייהנה מפטור בגין אותם מ"ר ולעומת זאת זה אשר מבקש להרחיב את דירתו באותו מ"ר אינו זכאי לפטור? לטעמנו התשובה שלילית. אין כל מקום לערוך הבחנה בין אזרח המבקש להרחיב את דירתו לשטח של מעל 140 מ"ר לבין אזרח המבקש לנצל את המ"ר העודפים בדירה חדשה, זה גם זה אינם זכאים לפטור בגין השטח העולה על 140 מ"ר, ואין זה רלוונטי איפה נוסף שטח זה." ערר (י-ם) 123/10 עבד עלפתאח עאדל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים () (להלן: "עניין עאדל") עסק אף הוא בסוגיה דומה. בענין עאדל טען העורר כי אכן דירתו הינה בשטח העולה על 140 מ"ר, אולם זכויות אלו הינן זכויות היסטוריות בגינן לא ניתן לחייב בהיטל השבחה ולכן מעולם לא ניצל פטור בגינן. לפיכך טען העורר שם כי הוא זכאי לפטור בגין התכנית החדשה וזאת בהתעלם מהזכויות ההיסטוריות השייכות לו. ועדת הערר דחתה טענה זו, וקבעה בעניין עאדל: "בהיות התכלית סוציאלית, הגביל המחוקק את גודל הדירה לה זכאי האזרח לדירה בשטח של 140 מ"ר, וכך אף נאמר בציטוט לעיל, הרחבת דירת מגוריו "הצרה". אין זו תכליתו של החוק ליתן לאדם המתגורר בדירה רחבה בשטח של 140 מ"ר פטור על הרחבה נוספת. עם זאת חשוב לציין, כי בגין אותן נכס בשטח של עד 140 מ"ר זכאי האזרח לפטור מוחלט ללא כל תשלום היטל השבחה. כך, לדוגמא, היה ותכנית ישנה מעניקה 140 מ"ר זכויות אולם קובעת כי תנאי להוצאת היתר בניה יהיה הכנת תכנית מפורטת, ואכן הוכנה תכנית מפורטת אשר יש בה מרכיב משביח (זמינות), לא יישא האזרח בתשלום כלשהו בגין הוצאת היתר הבניה לדירתו בת - 140 מ"ר. אולם היה והתכנית החדשה מוסיפה לא רק זמינות אלא גם זכויות בניה, הרי עבור כל מ"ר העולה על 140 מ"ר ישולם היטל השבחה מלא." נבהיר כי המהות העומדת מאחורי החלטות ועדת הערר לעיל, מתמצת בעקרון הפשוט - החוק מקנה לכל משפחה בישראל זכות לדירה אחת בת 140 מ"ר בפטור מהיטל השבחה וזאת מטעמים סוציאליים. כל בניה או מכירה של מ"ר נוסף מעל ה - 140 מ"ר אינו נחשב עוד כ- "מ"ר סוציאלי" אלא כמ"ר "מותרות", ובגינו יש לשלם היטל השבחה, כלומר לשתף את הקהילה בהתעשרות של הפרט כתוצאה מהאקט התכנוני. מן הכלל אל הפרט - העדר זכאות לפטור במקרה שבפנינו: עיון בעובדות מקרה זה, עובדות עליהן אין חולק, אל מול הפסיקה שנסקרה לעיל, מגלה כי העוררת אינה זכאית לפטור במקרה שבפנינו. העוררת הינה בעלת דירה בשטח העולה על 150 מ"ר במקרקעין עצמם. מכאן, ברור כי אילו הייתה מבקשת העוררת להרחיב את דירתה כלפי מעלה מכוח הזכויות שמעניקה התכנית, הרי הייתה מחויבת בהיטל השבחה החל מהמ"ר הראשון ולא הייתה זכאית לפטור. לעניין זה ר' החלטת ועדת הערר שנסקרה לעיל בעניין עאדל והנימוק המפורט שם. האם העובדה כי מדובר בבניה של יחידת דיור חדשה ולא בהרחבת הדירה הקיימת מעניקה זכאות לפטור? על שאלה זו ענתה ועדת הערר בעניין סובר לעיל, וקבעה כי אין זכאות לפטור. וכך נמקה ועדר הערר את עמדתה: "בענייננו, כאמור, אין חולק כי העורר מבקש לנצל מ"ר החורגים מ- 140 מ"ר, עם זאת העלה העורר את הטענה כי היות והמ"ר הנוספים מבוקשים בדירה חדשה ולא מעל 140 מ"ר בדירה הקיימת, והיות והדירה החדשה אינה עולה על 140 מ"ר, הוא זכאי לפטור מלא בגין הדירה החדשה. איננו מקבלים טענה זו. טענה זו מנוגדת הן להלכה בענין צרי, הן להלכה בעניין זיו הצופה והן לרציונאל של הפטור כפי שבא לידי ביטוי בהלכות דלעיל. ודוק. אילו היה העורר מבקש להרחיב את דירתו לגודל של 218.73 מ"ר, אין עוררין כי היה מחויב בהיטל השבחה בגין המ"ר העודפים מעל 140 מ"ר. היעלה על הדעת כי אזרח המבקש לנצל את המ"ר העודפים שלא בדירה הקיימת (שאז כאמור אין חולק כי היה עליו לשלם היטל השבחה בגין מ"ר אלו) אלא בדירה חדשה ייהנה מפטור בגין אותם מ"ר ולעומת זאת זה אשר מבקש להרחיב את דירתו באותו מ"ר אינו זכאי לפטור? לטעמנו התשובה שלילית. אין כל מקום לערוך הבחנה בין אזרח המבקש להרחיב את דירתו לשטח של מעל 140 מ"ר לבין אזרח המבקש לנצל את המ"ר העודפים בדירה חדשה, זה גם זה אינם זכאים לפטור בגין השטח העולה על 140 מ"ר, ואין זה רלוונטי איפה נוסף שטח זה." לא מצאנו כי ממועד ההחלטה בעניין סובר חל שינוי בדין או בפסיקה, שינוי המצדיק את שינוי ההחלטה. ההפך הוא הנכון. לאחר החלטת ועדת הערר בעניין סובר ניתנו החלטות של בתי המשפט וכן של ועדות הערר המחזקות את העמדה כי הפטור הינו פטור סוציאלי הנועד לאפשר לאזרח להרחיב את דירתו הקטנה, ולא פטור המאפשר לאזרח לבנות דירה נוספת, מעבר לדירה הקיימת לו, בפטור מהיטל השבחה. נותר לדון בשאלה, האם העובדה כי הפטור אינו מיועד עבור העוררת אלא עבור ילדיה, משנה את המסקנה האמורה לעיל. ראשית נבהיר, כי לשון סעיף 19(ג)(1) מאפשרת לבעל זכות במקרקעין להעניק את הזכות לפטור לקרובו. פרשנות הגיונית לעניין זה הינה כי החוק אינו מצפה כי מעניק הפטור יהיה חסר בית, ואין זה נכון לפרש את האמור לעיל כך שרק כאשר מעניק הפטור יהיה חסר בית יהיה זה רשאי להעניק פטור לקרובו. כלומר, לטעמנו, גם בעל דירה זכאי באופן עקרוני להעניק את הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לקרובו. מכאן לשיטתנו, כל עוד הבעלים מתגורר בדירה ששטחה קטן מ- 140 מ"ר הוא רשאי לבחור: או להרחיב את דירתו שלו עד ל - 140 מ"ר בפטור האמור, או להעניק את הזכות לפטור בגין ההרחבה עד 140 מ"ר לקרובו. אולם כאשר הבעלים הינו בעלים של דירה העולה על 140 מ"ר, הרי אנו סבורים כי במקרה כזה, הבעלים אינו יכול להעניק לקרובו זכות לפטור שאינה קיימת לו אישית, ונבאר: כאמור, הכרענו לעיל, כי אזרח לו דירה בשטח של 140 מ"ר אינו זכאי לפטור מכוח סעיף 19(ג)(1), וזאת בין אם בגין הדירה הקיימת ביקש פטור ובין אם לאו. עוד קבענו כי כאשר אזרח מתגורר בדירה של מעל ל - 140 מ"ר, הוא אינו זכאי לפטור גם לבניית דירה חדשה. לפיכך, העוררת במקרה שלפנינו אינה זכאית לפטור עבור עצמה, ומכאן לשיטתנו היא אינה יכולה להעניק לצאצאיה פטור לו היא לא זכאית באופן אישי. אנו סבורים כי העובדה כי הפטור מבוקש עבור קרוב ולא עבור הבעלים אין בה לשנות את הרציונאליים על בסיסם נקבע כי לאזרח בעל דירה של 140 מ"ר ומעלה אין זכאות לפטור. עמדתו העקרונית והברורה של בית המשפט המחוזי בפרשת זיו הצופה תומכת בפרשנות כי בהעדר זכות פטור לעוררת, אין גם זכות להעברת הפטור לצאצאים. כך קובע בית המשפט בעניין זיו הצופה את העמדה העקרונית: "סעיף 19(ג)(1) מתנה תנאי נוסף למתן הפטור לפיו "השטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר". הוראה זו תומכת בפרשנות שמדובר בפטור סוציאלי לאדם אחד. מכך שהמחוקק הגביל את הפטור לדירה ששטחה לא יעלה על 140 מ"ר, עולה שמדובר בדירה אחת ולא יותר, ושאין מקום ליתן פטור ליותר ממחזיק אחד." וכך ממשיך בית המשפט ומתייחס למקרה בו הפטור המבוקש הינו בגין קרוב: "הפרשנות המצמצמת מחייבת גם בענייננו: משבחרה האם לנצל את הפטור בחלקה 40, נתחמה ההטבה שהיא זכאית לה, לשיפור מגוריה באותה חלקה. צדק אפוא בית משפט קמא במסקנתו כי "לאור האמור בפס"ד צרי כי חברי הקהילה כלשונה של כב' השופטת (בדימוס) דורנר בהוד השרון העניקו פטור למשפחת רובינזון בגין דירתה של האם, ואין סיבה כי יעניקו פטור נוסף ע"ח קופתם הציבורית בשל העבודה שהאם העבירה חלק מזכויותיה הקנייניות במקרקעין למבקשים". בהרחבת דירת האם בשנת 2001, בגינה ניתן פטור, מימשה האם את זכותה לפטור מההיטל, על חשבון בני קהילתה, ולפיכך לא היה בכוחה להעביר זכות לפטור פוטנציאלי נוסף לבנותיה ובעליהן - זכות שלא הייתה קיימת לה מלכתחילה." (הדגשה שלי - ג.ה.). ונכונים דברים אלו גם לענייננו. אכן נכון כי במקרה שלפנינו בעת פעולת איחוד הדירות לא נדרשה העוררת לשימוש בפטור היות ולא חויבה בהיטל השבחה, אך עדיין המהות הינה אותה מהות - לעוררת דירה אשר שטחה מעל מ - 140 מ"ר ובגין זכויות אלו לא שילמה היא מעולם היטל השבחה. לפיכך, כאשר לעוררת אין זכות לפטור סוציאלי, אין היא יכולה להעניק לצאצאיה זכות שלא קיימת לה. נציין כי לאחרונה ועדת הערר במחוז מרכז החליטה החלטה ברוח דומה וסירבה ליתן פטור לפי סעיף 19(ג)(1) בנסיבות דומות לנסיבות שבפנינו. וכך קובעת ועדת הערר בערר (מרכז) 8068/11 דרור בן יעקב נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה שורקות (): "נדגיש גם כי בהתאם לפסיקה ולהחלטותינו, הפטור ניתן פעם אחת, למשפחה אחת (על פי הגדרת "קרוב" שבחוק) ולמקרקעין "אחד" - היינו, לא ניתן ליתן יותר מפטור אחד ל"מחזיק" או "קרובו", גם אם הם מחזיקים ביותר ממקרקעין אחד ואף לא באותה עיר. במקרה שלפנינו אין נפקא מינה לכך כי מדובר במגרש שפוצל - שכן במגרש 1/505 שנמכר, גם היו לעורר זכויות. משבפועל לא חויב העורר בהיטל השבחה בגין "המקרקעין האחרים", מגרש 1/505, הרי שהוא מימש את זכותו לפטור אחד פעם אחת." כך, גם אצלנו, כאשר העוררת הינה בעלת דירת ששטחה עולה על 140 מ"ר ובגינה לא שילמה היטל השבחה, אין היא, או קרוביה מכוח זכות שלה, זכאים לפטור. למען הסר ספק, נבהיר כי אין הכוונה חלילה כי מצאצאי העוררת נשללת הזכות לפטור לפי ס' 19(ג)(1) לצמיתות. אלא, כאשר אלו ירכשו דירה או מקרקעין, יהיו הם זכאים לפטור עד 140 מ"ר בגין דירתם שלהם. הטענה חלופית - פטור בגין הרחבת יחידת דיור העוררת טענה לחלופין, כי לצורך חישוב היטל ההשבחה יש לראות את יחידות הדיור בקומת המגורים הקיימת כאילו אלו לא אוחדו, ולכן הייתה זכאית להרחיב לפחות אחת מהדירות עד לשטח של 140 מ"ר ללא תשלום היטל השבחה. ראשית נציין, כי כלל לא ברור שאזרח לו שתי דירות בשטח של 80 מ"ר כל אחת זכאי לפטור סוציאלי מכוח סעיף 19(ג)(1) עת הוא מבקש להרחיב אחת מהן. אולם, אין צורך להכריע בשאלה זו לצורך ערר זה, ונותיר שאלה זו בצריך עיון. במקרה שלפנינו הדירות אוחדו באקט תכנוני של בקשה להיתר והקלה, ולכן את הפטור בודקים לפי המצב הסטטוטורי ערב המימוש, והמצב הסטטוטורי בענייננו הינו כי הדירות אוחדו. עוד טענה העוררת כי יש לבחון את מצב הדירות ביחס למועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה והוא מועד אישור התכנית ולא למועד המימוש. איננו מקבלים טענה זו. אכן מושכלות ייסוד כי את החיוב בהיטל השבחה בוחנים למועד אישור התכנית. אולם, לעומת זאת, את הזכאות לפטור בוחנים למועד המימוש ולא למועד אישור התכנית. כך שהזכאות לפטור נבחנת ביחס למועד בקשת הפטור, הוא מועד המימוש, ולא ביחס למועד אישור התכנית. במועד זה, מועד המימוש, כאמור הייתה העוררת בעל זכויות בדירה אחת גדולה ולא בשתי דירות. יתרה מזו, בכל מקרה העוררת אינה מבקשת להרחיב דירה זו או אחרת, אלא לבנות דירה חדשה. סיכום במקרה שלנו אין חולק כי ערב אישור הבקשה להיתר הבניה לדירה הנוספת הייתה העוררת בעלת יחידת דיור במקרקעין בשטח העולה על 140 מ"ר. לפיכך, לטעמנו, אין העוררת זכאית לפטור בגין הרחבת דירתה מעבר ל 140 מ"ר, ומכוח קל וחומר, אין היא זכאית לפטור בגין דירה נוספת. כאשר העוררת אינה זכאית לפטור בגין הדירה הנוספת, היא אינה יכולה להעניק לקרוביה פטור אשר לו היא אינה זכאית בעצמה. אנו דוחים את הטענה החלופית היות ובמועד המימוש הייתה לעוררת דירה אחת בלבד וכאשר לא נתבקשה הרחבתה אלא דירה חדשה. אשר על כן, אנו דוחים את הערר. בניההיטל השבחהחוק התכנון והבניהתכנון ובניה