טענת פגם בפרסום בקשה להיתר בניה

בעת"מ 14/98 אוסקר נ' הועדה המקומית ראשון לציון ואח' נפסק כי: " הליכי הפרסום נועדו להעביר לצדדים הנוגעים בדבר את האינפורמציה הדרושה לניצול אפקטיבי של זכות הטיעון הקנויה להם. מאחר ובמקרה דנן לא נשללה מן העותרים זכות הטיעון, ולו באופן חלקי ממילא לא נגרמה כל פגיעה בזכויותיהם, בגין הפרת חובת הפרסום על ידי הרשות. אשר על כן, אין להם כל מעמד לדרוש את ביטול ההליך המנהלי". ##להלן החלטה בנושא טענת פגם בפרסום בקשה להיתר בניה:## הועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה כהקלה ובכפוף להשלמת גיליון הדרישות, ותיאום עם הרשות המקומית למיקום פחי האשפה. העורר, שותף במקרקעין מתנגד לבקשה. בין העורר והבעלים האחרים במקרקעין עומדים ותלויים הליכים משפטיים שונים, ובמסגרת זו מתנהלת תביעה בנושאים קנייניים, במסגרתה ניתן צו מניעה בהסכמה לכל דיספוזיציה בזכויות בנכס ולביצוע עבודות בו. יחד עם זאת הובהר שם כי הצו אינו חל על קידומה של הבקשה להיתר. תמצית טענות העורר בהליך שהתנהל בפני הועדה המקומית נפלו פגמים: כך, הישיבה התקיימה ביום 24/11/11, ולא התקבל עד היום פרוטוקול של אותה ישיבה; הזימון שקיבל כבעלים בחלקה לא מתאים לאופי הדיון שנערך (דיון התנגדויות); לא התאפשר לו לעיין בתמליל הישיבה. לא ברור מדוע לא נכחו השכנים הגובלים מצד מזרח; התכנית תוקנה מספר פעמים. לגופו של עניין טען העורר כי הבקשה אינה מתאימה לדיון שכן כוללת חפירה ומילוי בקרקע, כך ש"המרתף הוא לא מרתף", הסימונים בתכנון לא תואמים, קו הבניין המערבי צריך להיות 3 מ' וקיים 2.40 מ'. התכסית חורגת מהמותר, וכתוצאה מכך תפגענה זכויותיו במקרקעין והוא לא יוכל לנצל את המטרים שלו. החניה אינה נגישה ולא שמישה ויש צורך בגדר לשביל הגישה ואין להותירו פתוח כפי שנעשה בתכנית כאן. עוד טען העורר כי אינו מסכים לכך שהפילרים ימוקמו בחזית החלקה (בחלקו שלו). תמצית טענות המשיבים ההליך שנוקט העורר נוגד את הסכם השיתוף עליו הוא חתום, המחייב שיתוף פעולה בתכנון. בין הצדדים התנהלו ומתנהלים הליכים שונים, בין היתר בבית משפט לענייני משפחה, שם הובהר מפורשות והוסכם כי המשיבים רשאים לקדם הבקשה נשוא הערר. לעניין התכנוני - בניית החצר האנגלית בקווי הבנייה המנויים הינה כדין; קו הבניין המערבי הינו 3 מ' כנדרש; אחת הבקשות להקלה הינה בתכסית; השטח כולל שטח שירות, קו הביוב המסומן עובר בזכות המעבר ומשם לביוב המרכזי. לכל אחד מהמגרשים יהיו מתקנים נפרדים לעצירת אשפה שימוקמו בזכות המעבר, דבר שאושר על ידי המועצה המקומית; אין מניעה להקים קיר ביטחון ככל שהעורר חפץ בכך; התבקשה הקלה בקו בניין אחורי והקלה בעניין כניסה נפרדת למרתף. ככלל, נטען כי כתב הערר נגוע בחוסר תום לב ונעדר ניקיון כפיים. תמצית תשובת הועדה המקומית מדובר בבקשה להיתר בניה בבית דו משפחתי, כאשר העורר הינו בעל זכויות במגרש 14א'. הבקשה פורסמה כדין, העורר הגיש התנגדות, וזומן לישיבה שהתקיימה ביום 6/9/12 וביום 12/9/12 התקיימה ישיבת מליאת הועדה והתקבלה ההחלטה. אין כל מניעה מבחינת הצו שניתן בבית המשפט, מלקדם את הליכי ההיתר. התוכנית המבוקשת אושרה על ידי המינהל ונדרשו תיקונים טכניים בנוגע לגובה חדר הכביסה ועוד. הנושא של התכסית וההקלה בה, לא ישפיע על זכויותיהם של העוררים, שכן חישוב התכסית נעשה לפי כל מגרש בעצמו. הבקשה נדרשה לעבור אי אלו תיקונים טכניים, בהתאם לגיליון הדרישות וביניהם, תיקון החצר האנגלית, השלמת מילוי סמוך לקומת המרתף, גובה חדר כביסה ועוד... הועדה המקומית טוענת כי יש למקם את הפילרים בתוך המגרש ובחזיתו לכביש באופן שיאפשר פינוי אשפה עם משאית האשפה. דיון והכרעה בדיון שנערך לפנינו, הבנו כי, הבקשה פורסמה כדין, כי הומצאה לעורר הודעה כבעלים מכח תקנה 2ב' (כך הומצאה לו גם הבקשה עצמה בגירסתה הראשונה), והן הודעה מכח סעיף 149 לחוק. גם אם היה בלבול בין המינוחים וההודעות אין חולק כי העורר היה מודע למועד הרלבנטי לקיומה של הבקשה והגיש התנגדות אשר נידונה על ידי הועדה המקומית. במצב דברים זה, ברי כי אין לעורר כל טענה לגיטימית כנגד הפגם בפרסום. יחד עם זאת אנו רואים לנכון להעיר לועדה המקומית כי, היה על הועדה המקומית למסור לעורר הן את פרוטוקול הדיון מיום 24/10/11 ככל שאז החלו בדיון בבקשה, וכן את יתר הפרוטוקולים שכן, הפרוטוקול שצורף לערר ולתגובת המשיבה הינו חסר ביותר ואינו משקף את הדיון שנערך בועדה. הדברים מקבלים משנה תוקף הואיל והיא מחויבת בהקלטת דיוניה, ולענין זה היה על המשיבה להמציא גם את התמליל לעורר, על חשבונו. לגופם של דברים, אנו סבורים כי החלטת הועדה המקומית מוצדקת ונכונה: במקום בו עסקינן בבקשה להקלה, כפי שהבהרנו לא אחת, המבחן הוא דו שלבי: ראשית אנו מתחקים אחר הסיבה ו/או ההצדקה לחרוג מהתוכניות התקפות ולאחר מכן בודקים את השלכותיה של החריגה על המתנגדים ו/או הסביבה. במקרה דנן, הבהירו המשיבים כי הסיבה לחריגה מהתכסית, כמו גם לבקשה לכניסה נוספת לקומת המרתף הינה הטופוגרפיה של המגרש אשר יוצרת תכנון מתבקש לקומת מרתף רחבה יותר, תוך ניצול המדרון הטבעי. במצב דברים זה, הקומה התחתונה היא אכן קומת מרתף שכן רובה מצוי מתחת לפני הקרקע הטבעיים, הממוצעים. לעניין זה נתכבד ונסביר, גובה החלקה שהינה כאמור משתפלת מדרום לצפון (מהכביש אל עומק החלקה שם מצוי מגרש המבקשים), נע בין 43 מ' ל-38.79 מ', כך שגובה החלקה בממוצע הינו כ-41 מ'. מפלס 0.00± המבוקש הינו 42.2 מ', דהיינו כ1.20 מעל לממוצע גובה פני הקרקע הטבעיים, גובה העומד בקריטריונים הקבועים בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל-1970. לפיכך הקומה שמתחת ל-0.00± הינה קומת מרתף, וככל שיש צורך "לקברה", יש לעשות כן כפי שהורתה הועדה המקומית. הואיל והגינה מצויה בפני הקרקע התחתונים, אזי יש טעם תכנוני של ממש לפתיחת דלת נוספת לגינה מתוך הבית, ובמקרה כזה קיים טעם של ממש לחרוג מהוראות התוכניות החלות ולאפשר פתח נוסף לבית. יחד עם זאת, על מנת למנוע אפשרות לפיצול שלא כדין ל-2 יח' דיור, אנו סבורים כי נכון לרשום הערה בגין תכנון בלשכת רישום המקרקעין ע"פ סעיף 27 לתקנון המקרקעין (ניהול ורישום) - התשכ"ט-1969. יחד עם זאת נעיר כי, לטעמנו, כפי שהערנו מזמן על הועדה המקומית להחליט, האם היא מתירה כמדיניות פתיחת פתח חיצוני למרתפים, ובמידה וכן נכון לקבע זאת במסגרת תוכנית. אשר להקלה בקו הבנין האחורי, הרי שזו אינה פוגעת בעורר, ומאפשרת רוחב בית סביר יותר על מנת להגיע לתכנון מושכל ונכון יותר. בכל ההקלות שהתבקשו לא מצאנו כי יש בהן כדי לפגוע בעורר: העובדה כי התכסית הוגדלה אינה באה "על חשבון העורר" מדובר במטרים שהועברו מקומה לקומה, מבלי לפגוע בסה"כ המטרים המותרים, אשר קבוע מפורשות בתוכנית החלה במקרקעין. לעניין הפילרים ברי כי אלה צריכים להיות ממוקמים בקדמת המקרקעין, על מנת לאפשר נגישות לשירותים הציבוריים (משאיות זבל, שרותי חשמל ואחרים). בשולי הדברים נעיר כי אף אנו התרשמנו כי מטרתו של העורר לעכב את הוצאת ההיתר וזאת ללא סיבה תכנונית ממשית, יחד עם זאת לאור העובדה כי הבקשה כוללת הקלות, אין לפגוע בזכותו להתנגד לאישורה. סיכומם של דברים הערר נדחה, הועדה המקומית תדאג לרישומה של הערת אזהרה בנוגע לקיומה של יחידת מקרקעין אחת במגרש המשיבים. הסתייגות נציגת מתכננת המחוז הגב' מירה מוסקוביץ לטעמי, אין בנסיבות שפורטו לעיל כדי להצדיק חריגה מהוראות התב"ע, האוסרות על פתיחת פתח נוסף ביחידת המרתף. מדובר בפתח אופציונאלי ולא באילוץ תכנוני ואיני רואה מקום לאשרו. פרסוםבניההיתר בניה