לא יותר תמ"א 38 אלא אם בחן מהנדס את עמידות המבנה בפני רעידות אדמה וקבע בכתב כי יש לחזקו. ההוראות המפרטות למהנדס נמצאות בתקן ישראלי 2413 ואותו תקן קובע שתי רמות בדיקה: רמה 2 אבחון ראשוני, אולם כשקיים ספק לגבי עמידותו הצפויה של מבנה משתמשים ברמה 3. רמה 3, פירוט סעיפי בדיקה לעמידות של מבנה קיים והתאמה לתקן. האבחון הראשוני מתבסס על גבולות האינדקס הסיסמי כאשר זה קטן מ - 1.3, מומלץ לערוך בדיקה ברמה 3 אך לא בדחיפות, כאשר הוא קטן מ- 1.1 יש לערוך בדיקה ברמה 3 וכאשר הוא קטן מרמה של 0.9 יש צורך דחוף בבדיקה ברמה 3. לפיכך, משנמצא שהאינדקס הסיסמי נמוך מ - 1.3 היה צורך בבדיקה ברמה 3 וזו לא בוצעה ולכן לא ניתן לקבוע כי המבנה הוא מבנה הטעון חיזוק. דעתו של המומחה מטעם הוועדה המקומית לפיה בדיקה ברמה 3 אינה באה לקבוע אם המבנה דורש חיזוק אלא את היקפו, אינה הגיונית ואינה עולה בקנה אחד עם כוונת מתכנן תמ"א 38. על פי תנאי התמ"א הועדה יכולה לדון בבקשה להיתר רק לאחר שהוגש למהנדס הוועדה דו"ח בדיקות מעבדה המאבחן את מצב האלמנטים הקונסטרוקטיביים במבנה הקיים לרוב בדיקת תקינות היסודות הקיימים, ממצאים ביחס לסוג הבטון ומצבו, ביחס לקוטר הברזל ומצבו וכיוצא באלה. המבנה נהרס על ידי היזמים באישור אולם בשעתו נקבע על ידי ועדת הערר כי אם ייהרס מבלי שבוצעו הבדיקות הקבועות בתמ"א יאבדו זכויותיהם של מבקשי ההריסה והם לא יוכלו לבקש בדיעבד את תוספת הזכויות. המבנה היה בעל ערכים אדריכליים, קיימות 3 רמות של התייחסות למבנים בעלי ערכים במסגרת התמ"א: האחת עניינה ב - "מבנה לשימור", השנייה מבנה אדריכלי מיוחד והשלישית - מבנה בעל ערך היסטורי ואדריכלי. במקרה של בניין לשימור, תכנית השימור עדיפה על תמ"א 38, במקרה של בניין בעל ערכים אדריכליים מיוחדים יותרו תוספות בנייה לפי התמ"א אם אין פגיעה באותם ערכים. במקרה של בניין בעל ערכים אדריכליים יותרו תוספות הבנייה בתנאי שהבניין לא ייהרס. וועדת השימור מוסמכת להמליץ על מבנים ומתחמים הראויים לשימור, אין בהמלצה זו לקבוע שלבניין אין ערכים אדריכליים. הוועדה לא קבעה ואינה מוסמכת לקבוע שלבניין אין ערכים אדריכליים. לדעת העוררים היו בבניין ערכים אדריכליים כמו שילוב צורות גיאומטריות פשוטות, צורות אופקיות עם הדגשים אנכיים, הוא אופייני לסגנון הבינלאומי ועוד כהנה וכהנה. בחינת הדיון שנערך בוועדה המקומית מעלה כי יתנהל ויכוח בין המומחים על הצורך בשימורו ועובדה זו מדגישה את עצם קיומם של ערכים אדריכליים. מאחר והבקשה נסמכת על חפ/229/ה/1, ותכנית זו מעניקה זכויות, הרי שלא ניתן להוסיף על כך הקלות כמותיות בהסתמך על התכנית הישנה החלה במקרקעין. לחילופין יש לשקול מתן הקלה של תוספת שטח כאשר מדובר בקבלת הטבות לפי תמ"א 38. לפי הבקשה בבניין מתוכננות 8 מרפסות גג בשטח של 275 מ"ר ובקומת הקרקע המרפסת היא על גג החניה, על אותן מרפסות חלה תכנית חפ/229/י אשר קובעת כי הן פטורות מחישוב שטחים רק אם שיפוע הקרקע הינו לא פחות מ- 20% ודירוג המרפסות המקביל לשיפוע הקרקע אלא במקרים שמליאת הוועדה המקומית תתיר סטייה מתנאים אלו במיוחד. בהמשך נכתב כי כל הקרקע במרווחי הבניינים תישאר קרקע טבעית שתגונן ותינטע. תנאי זה אינו מתקיים בבקשה, כך גם שיפוע הקרקע מגיע כדי 12%. בדיקת השיפוע בין רחוב סוכות לרחוב התשבי מראה שהשיפוע בצד של חלקה 22 (סוכות 6) הוא 13% ובצד של חלקה 19 (סוכות 10) הוא 15.6%. שיפוע הקרקע במגרש בו מדובר אינו עולה בכל מדידה אפשרית על 16% והמרווחים אינם נשארים קרקע טבעית, לפיכך יש למנות 275 מ"ר בשטח העיקרי. לעניין מרתפי החניה, הרי שבמגרש וסביבתו יש לנושא ממדי המרתף חשיבות מיוחדת שכן קיימים בו עשרות עצים בוגרים שראוי לשמור עליהם וחריגת מרתפי החנייה לחלקים הצדיים מונעת שמירה על עצים בוגרים במגרש. הבקשה כוללת הקלה וחריגה בשטח הלובי, שכן שטח הלובי המקסימאלי הוא 32 מ"ר ואילו כאן אושרו 53 מ"ר. על פי תכנית ח/פ/1400/יב, ניתן לבדוק חניות מקורות באזורי מגורים, במרווחים הקדמיים, רק במגרשים בצד הגבוה או הנמוך של הדרך ואילו בענייננו קבעה כבר וועדת הערר כי אין מדובר במגרש בצד הגבוה של הדרך מרחוב התשבי שכן במרחב ניצב של 5 מ' מגבול המגרש הקרקע הטבעית נמצאת במפלס של פחות ממטר ממפלס הכביש ומכל מקום לא מדובר במגרש בצד הגבוה של הדרך כהגדרתו באותה תכנית. לא ניתן לבדוק חניה מקורה במרווח הקדמי. לפיכך בניית חנייה מקורה במרווח הקדמי אסורה ויש לשנות את התכנית בהקדם. בהתאם, לא ניתן לבנות קירות תומכים במרווחים כאשר המגרש אינו בצד הגבוה של הדרך. העוררים מתנגדים לגדר אטומה ועל פי התכנית בהיעדר הסכמתם יש לבנות גדר שקופה בלבד בגבול המגרש. במרווח הקדמי של המגרשים מחויבת רצועת גינון של מטר, רצועה זו מתוכננת כאדניות לגבול המגרש. הצמחייה שניתן לגדל באדניות אינה אופיינית לצמחייה שאת אופייה יש לשמר ולכן יש לבטל את אותן אדניות. על היזמים לשמור על העצים הקיימים, בסקר שנערך בשעתו על ידי היזמים נכתב שיש במגרש 44 עצים בוגרים, מתוכם 7 מתים. בתכנית הנופית הקיימת היום נראה כי היזמים מותירים רק 8 מהעצים הקיימים ומסמנים עצים חדשים - עוד 18 עצים, סך הכול 26. בנספח שצורף לבקשה מופיעים רק 19 עצים חיים ורק 8 מהם נשמרים, מילוי הקרקע במרווחים אינו משרת צורך חיוני של המבנה ואין בו כל צורך. תמצית טענות העוררת בערר 311/12 מטרת הבקשה הנוכחית הייתה התאמת התכנון להחלטת וועדה הערר בעררים הקודמים. החלטת וועדת הערר הפנתה לוועדה המקומית בנושא השימור ובפרוטוקול הוועדה מיום 26/07/12 נאמר במסגרת צוות המלצות מהנדס העיר, כי המבנה ואופיו, לרבות חלקו הפונה לרח' סוכות תואם עם היחידה לשימור אתרים ועם מהנדס העיר תוך הקפדה כי יישמר אופי המתחם על ידי הגבהת קירות אנכיים בחלקו העליון של הבניין ומתן פתרון של צמחיה בחזית הפונה לרח' סוכות על פי ההדמיה שצורפה לבקשה להיתר. הגבהת הקירות האנכיים נועדה להסתיר את עליית הגג ויש בכך משום הוספת חטא על פשע, שכן גם זו אינה אופיינית למתחם. בהמשך הומלץ כי חזיתות הבניין יצופו באבן, דבר הנוגד את כל הרחוב. בבקשה הנוכחית והמקורית מתוכננת הגבהה מלאכותית של הקרקע בחזית רח' סוכות על מנת ליצור ערוגות לצמחיה, בבקשה הנוכחית מתוכנן הבניין כמבנה מדורג הן לתכנון זה מקבילה לאורך הרחוב כולו. בבחינה מסכמת ומשווה של הבקשות קשה לעמוד על השינויים המהותיים בתכנון הבניין שהיו מעידים לכאורה על תכנון מותאם לדרישות כלשהן. הנחיות לשמירה על אופי המתחם טרם פורסמו ולכן המשיבים, 2, לא יכלו לתכנן בהתאם לאופי המתחם. הנחיות כאלה צריכות לכלול טיפול בקו הקרקע הטבעית, בגבולות בין מגרשים, רציפות החזיתות ברחוב והוראות לגבי המבנים שיתייחסו לתכסית, נפח, גובה, גגות, פתחים, חומרי גמר, צמחייה וכדומה. תמצית עמדת המשיבים לערר - 307/12 טענות התובעים בנוגע לצורך בחיזוק המבנה הוכרעו כבר במסגרת עררים 256/257/260/11 ואם חלקו העוררים על החלטה זו היה עליהם לתקפה בשעתו. השינויים בבקשה הנוכחית ביחס לבקשה שהוצגה במסגרת אותם עררים נובעים מהנחיות וועדת הערר בנוגע לחניות התת קרקעיות. במסגרת ערר 105/12 הוכרעה טענת העוררים בנוגע לקיומם של ערכים אדריכליים במבנה, ומכל מקום עצם העובדה כי המבנה נהרס בהיתר שעבר בשבט ביקורתה של וועדת הערר מייתרת את הדיון בערכיו האדריכליים. הבקשה אושרה במקורה על פי תיקון מספר 2 לתמ"א 38 והותאמה להנחיות וועדת הערר על פי אותו תיקון. לא מבוקשות זכויות על פי תיקון מספר 3 ואין להחיל על הבקשה את הוראותיו. המקום להעלאת טענות תכנוניות נוספות בנוגע לבקשה היה עת הוגשה לראשונה, קודם לתיקונה על פי הנחיות וועדת הערר ואין להעלותן במסגרת שינוי על פי אותן הנחיות. לערר 311 במסגרת ערר 256/257/260/11 קבעה וועדת הערר בשעתו כי לא ניתן להטיל על מבקשי היתרים מגבלות בניה הנוגעות לשימור מבנים מבלי שקיימות בתכנית הוראות המטילות מגבלות אלה. עוד נקבע כי תמ"א 38 מטילה מגבלות על מבנים לשימור ומבנים בעלי ערך אדריכלי ולפיכך הושב הדיון לוועדת השימור. האחרונה קבעה כי אין במבנה ערכים אדריכליים אך המליצה על פעולות לשימור המתחם. היזמים הגישו תכנית פיתוח התואמת את הנחיות וועדת השימור בתיאום עם היחידה לתכנון נוף. לעניין זכות הערר, הרי נקבע כי נושא השימור נקרא לעניין הערר מכח תמ"א 38, אלא שהשיקול הרלוונטי והלגיטימי על פיה בשימור מבנים ולא נותנת מנדט לשימור מתחמים, ומכאן, משהוחלט כי אין למבנים ערכים אדריכליים או שהינם ראויים לשימור, אין למועצה זכות ערר. עמדת הוועדה המקומית לערר 307 לעניין חיזוק המבנה - הנושא הוכרע בהחלטת וועדת הערר הראשונה. הוועדה המקומית פעלה בהתאם ומינתה קונסטרוקטור מטעמה שקבע שיש צורך בחיזוק. הואיל ולא מבוקשות זכויות מכח תיקון 3 אין מקום להחיל את הוראותיו גם בעניין זה. לעניין הערכים האדריכליים - הרי שנדונו בפירוט בוועדת השימור . משעה שהותרה הריסת הבניין לא ניתן לומר כי היה בעל ערכים לשימור המצדיקים שלא לאפשר תוספות עפ"י התמ"א. לעניין חישוב השטחים - קיימת מניעות מהעלאת הטענות מאחר ונושא זה הוכרע בהחלטת וועדת הערר בשעתו.בנוסף, בערר בוצעו חישובים עפ"י חפ/229/י/5 בעוד שבפועל לא נוצלו זכויות אלה בבקשה. מעבר לצורך - לעניין ההקלה, אין מניעה לאשר הקלה כמותית במסגרת בקשה לפי תמ"א 38 שכן וועדת הערר קבעה כך בשעתו. לעניין שטח מרפסת הגג הרי שעפ"י חפ/229/י הוא אינו נכלל בחישוב השטחים. ריצוף גג החניה המקורה מהווה פיתוח שטח. כל התנאים הקבועים בתכנית זו מתקיימים למעט סטיה קטנה בשיפוע המגרש שהותרה בוועדה המקומית. בקומת החניה רוחב מעבר/ תמרון סביר של עד 9.2 מ'. שטחי המצללות המותרים הם עד 30 מ"ר לדירה והבקשה אינה חורגת מכך. הלובי המוגדל פורסם בבקשה הקודמת ואושר. הטענות ביחס הבליטות במרווחים נדונו ואושרו כבר בבקשה המקורית שאושרה על ידי וועדת הערר. לעניין קירות התמך - מדובר במגרש בים שני רחובות ביניהם הפרשי גבהים. מצד רחוב התישבי מדובר במבנה בצד הגבוה של הדרך ולכן אין מניעה לקירות תמך במגרשים הצדדיים. הקירות אינם עולים ברובם על 1.8 מ' ומקום בו עולה הגובה על האמור פורסמה הקלה. לעניין המתחם - וועדת השימור התרכזה בשימור אופיו של המתחם והצמחיה ובהתאם נדונה תכנית הפיתוח. דיון והכרעה מסגרת הדיון הבקשה המקורית (03) נדונה במסגרת עררים 256/257/260/11. במסגרת זו, נותח המצב התכנוני החל במקרקעין, זכויות הבניה המותרות, והתוספת המבוקשת מכח הקלה ומכח התמ"א. במסגרת זו, נקבע כי זכויות הבניה הבסיסיות מגיעות כדי 66% משטח המגרש נטו, כי מותרת הקמת 3 קומות (בגובה 12 מ' נטו) מעל קומת עמודים ובנוסף עליית גג וכי קיימות הוראות בנוגע לשמירה על תכסית פנויה שתילת עצים וחניות וחניונים במרווחים. כן נקבע כי נכון להוסיף הזכויות המבוקשות בהתאם לבקשה, בכפוף לסייגים להלן, ונדחות טענות העוררים בנוגע לאיסור להוסיף זכויות מעבר לתכניות החלות, לכך שחריגה מהגובה מהווה סטיה ניכרת, ולחריגה מקווי הבניין. יחד עם זאת, מצאה וועדת הערר לקבל העררים במספר עניינים: בנושא השימור - נקבע כיהוועדה המקומית לא פעלה כדין, ועל פי הוראות התוספת הרביעית יש להחזיר הנושא לדיון בפני וועדת השימור של העיריה שתיתן המלצתה בעניין. לעניין הקונסרוקטיבי - נקבע כי מן הראוי היה להעביר את חוות דעתו של המומחה מטעם העוררים לבדיקת מומחה אובייקטיבי; לעניין החניונים המקורים שהתבקשו - נקבע כי הם מגדילים את תכסית הבניה ללא הצדקה, כי אין המדובר במגרש "בצד הגבוה של הדרך" ביחס לרחוב התשבי עפ"י תכנית חפ/1400/יב, וכי יש לדרוש חניון תת קרקעי חלף אותם מבני חניה. במסגרת ערר 105/12 נדון הטיפול בנושא השימור (בהמשך להחלטה האמורה לעיל) , וכן טיפולה בנושא הקונסטרוקטיבי באמצעות מינוי מומחה מטעמה, אינג' שולץ. במסגרת זו, נדונה החלטת וועדת השימור של הוועדה המקומית ומינוי המומחה הקונסטרוקטיבי כמו גם חוות דעתו. בסופו של דבר אישרה וועדת הערר את הריסת המבנה, כשהיא מאמצת את חוות הדעת לעניין שימור המתחם וקובעת כי יש להגן על העצים הקיימים תוך כדי ההריסה. בעניין הקונסטרוקטיבי ומצאה הגיון בחוות דעתו של אינג' שולץ בנוגע להיות המבנה טעון חיזוק. זאת בהתבסס על כך כי אחד המקדמים המשמשים עפ"י התקן הוא קיומן או העדרן של תכניות קונסטרוקציה למבנה, ובעוד המומחה מטעם העוררים הסתמך על קיומן, התברר כי הן אינן קיימות כך שאותו מקדם השתנה. החלטה זו ניתנה באספקלריית הבקשה שנדונה אז - בקשה להריסה. נמצא איפוא כי גדר המחלוקת שטרם הוכרעה נוגעת ליישום החלטת וועדת השימור בבקשה נשוא ערר זה - הא ותו לא. יתר הטענות הוכרעו וניתנו הוראות מדוייקות של וועדת הערר בנוגע ליישומן. ככל שהבקשה סותרת הוראות אלה, גם בעניין זה יש להכריע עתה. תמ"א 38 תמ"א 38, על תיקוניה, הינה המכשיר שקבעה ממשלת ישראל ומינהל התכנון כמכשיר עיקרי, אם לא יחיד בהגנת העורף מפני נזקי רעידות אדמה. כך, נקבע כבר בעבר כי - "ככלל, כפי שהבהרנו לא אחת, רואה וועדת הערר בחיוב רב יוזמות לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38. בקשות אלה, מגשימות בראש ובראשונה את מטרת העל של תכנית זו ומקדמות את הערכות הציבור הרשויות והמדינה במדרג המוכנות לקראת רעידות אדמה אשר עתידות להתרחש באזורנו. תחזית זו היא העומדת בבסיס החלטות הממשלה ומוסדות התכנון כולם בקדמם התמ"א האמורה. אין המדובר בסיסמה בלבד כי אם בסיכון ממשי בפניו עומד הציבור בארץ. כפועל יוצא מהשגת מטרת על זו (או אם תמצי השפעת הלוואי שלה) זוכה בראייתנו הציבור גם בהתחדשות פני אותם בתים ומקום בו ניזומות מספר בקשות בסביבה קרובה (כבענייננו) לאלמנט ההתחדשות משקל משמעותי ומיטיב סה"כ עם הסביבה. גם במקרה דנן בו מדובר ברחוב מעורב מבחינת גובה הבניה, אשר נבנה זה מכבר וזקוק לחיזוק פשוטו כמשמעו, לא מצאנו כי יש במוצע בבקשות כשלעצמן כדי לפגוע באנטרס של שוכניו ועל כל פנים לא מעבר לצפי הטבעי שאמור לקחת דייר/תושב סביר המתגורר בעיר מה עוד כי באותו רחוב הודגמו כמפורט לעיל מבנים אחרים בגובה זה." ובערר (מרכז)142/08: "עוד הובהר כי התכנית כוללת החיזוק הנדרש על פי תמ"א 38 ופתרון חניה לכל הדירות בבניין , קיימות כמבוקשות ( וזאת בשונה מהדרישות עפ"י תמ"א 38 למציאת פתרון חניה לדירות החדשות בלבד). בהתחשב בכל האמור ובחשיבות שרואה ועדת הערר לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38, כמו גם במצבו העכשווי של המבנה שהוצג לנו בתמונות, והעובדה כי על פי דין קיימת שארית משמעותית של זכויות בניה אנו רואים לנכון לאשר החלטת הועדה המקומית. איננו סבורים כי יש בשיפוץ ובתוספת המבוקשת כדי להוריד ערכם של בניינים סמוכים, בסופם של דברים עם סיומו של השיפוץ ייתכן ויביא רוח חדשה ותנופה תכנונית גם ליתר השכונה דבר שיביא דווקא לעליית ערך הבתים בה. מכל מקום טענה זו נטענה בעלמא ללא כל תימוכין." ובעניין ערר (מרכז) 30+42/10: "בבסיסה של תמ"א 38 ובראשון לציון גם תכנית רצ/1/ 106 רציונל של עידוד ביצוע חיזוק מבנים על ידי תוספות בניה, כמפורט בסעיף 2 לדברי ההסבר לתכנית: "... הוראות התמ"א קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה מכוחה, וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית. זאת תוך שמירה על איזון בין הצורך לחיזוק ומימונו ובין שיקולים עירוניים רחבים אחרים" כן ראה בסעיף 5 לדברי ההסבר, שם נקבע כדלקמן: "... במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה התמ"א תוספות בניה למבני מגורים קיימים (סעיף 11) ולמבנים שאינם מיועדים למגורים (סעיף 14). למבני מגורים מציעה התמ"א שני סוגים של תוספות: תוספת יחידות דיור למבנה (כמפורט בסעיף 11.1) והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה (כמפורט בסעיף 11.2). במבנים שאינם מיועדים למגורים מציעה התמ"א תוספת בשטח בניה של קומה טיפוסית. בכך מאפשרת התמ"א להתגבר על מיצוי זכויות הבניה ומהווה תמריץ לחיזוק מבנים" למותר לציין כי היוזמה המקורית לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38 לא צלחה באופן נרחב וזאת בין היתר, כנראה, בשל היעדר תמריצים מספקים ולאור האמור תוקנה התמ"א לאחרונה בשינוי מס' 2 אשר מאפשר ניצול הזכויות המוגברות על פיה גם בבניית בניין חדש, חלף בניין ישן אשר חיזוקו נדרש על פי תנאיה, וכן הותרה תוספת כפולה של זכויות הן בקומה המפולשת והן בקומה הנוספת על פי התמ"א (דבר שהיה חלופי על פי נוסחה המקורי של התמ"א). גם יוזמה זו משודרגת מקומית ונשקל שדרוגה ברמה הארצית באופן שתיווספנה זכויות רבות יותר על מנת להפוך את החיזוק והפרויקטים הנגזרים ממנו כלכליים יותר. במצב דברים זה טענותיהם של העוררים לפיהם עניינה של הועדה המקומית בחיזוק המבנה ותו לא ועליה להימנע מאישור יחידות דיור נוספות, הינן בבחינת מס שפתיים בלבד שלא לומר אנכרוניסטיות. ברי כי על מנת לחזק מבנים יש לגרום לכך שאותו חיזוק יהא כלכלי ואותה כלכליות נעוצה בראש ובראשונה בתוספת זכויות בניה. יחד עם זאת הובהר כי - "...לצד הוראות אלה קובעת התמ"א מערכת של שיקול דעת במגוון של תחומים לרשות המקומית ולא מחייבת קבלת כל בקשה לחיזוק מבנים באופן אוטומטי. כך, נקבע בפרק ג' שיקול דעת למוסד התכנון בשמירת זכותו לסרב ליתן היתר ו/או לאשר תכנית מפורטת בשל תנאים ייחודיים ו/או לקבוע אי החלה של התכנית בתחום חלקים ממרחב התכנון המקורי ועוד. התמ"א מקדמת האינטרס הציבורי החשוב של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תוך קביעת מנגנון מאזן של תמריצים לצורך ביצוע החיזוק "במחיר" של תוספת זכויות, על כל השלכותיה." המסגרת הנורמטיבית הבקשה המקורית (בקשה 03) הוגשה בשעתו על פי תמ"א 38 (שינוי מספר 2). שינוי מספר 3 נכנס לתוקפו בחודש יוני 2012, כשנה לאחר הגשתה. תכליתו של שינוי מספר 3, כמפורט בדברי ההסבר שלו, "להרחיב את סל הפתרונות התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים". כפועל יוצא מכך, והואיל ואותו שינוי טומן בחובו זכויות משמעותיות נוספות (2.5 קומות, חריגה מקווי, בניין, שימוש בזכויות שטרם נוצלו, ועוד - הכל במגמה לעודד הריסה ובניה מחדש, פתרון קונסטרוקטיבי טוב בהרבה מחיזוק מבנה ישן קיים), נקבע בו גם נוהל ביצוי בקרה הנדסית, וכך הוסבר: "שינוי מספר 3 לתמ"א מאפשר תוספות בניה גדולות יותר ומשכך גובר הצורך בבקרה הנדסית..". לאור האמור, קליטתה של בקשה עפ"י שינוי מספר 3 כרוכה במילוי הוראות נספח מספר 2 לתמ"א שינוי 3. בענייננו, עסקינן בבקשה שהוגשה במקור, נקלטה ונדונה עפ"י שינוי מספר 2.הבקשה המתוקנת הוגשה לכאורה בהתאם להנחיות וועדת הערר. במצב דברים זה, בו אינה כוללת זכויות מוגדלות עפ"י שינוי מספר 3 , אין כל בסיס להחלתו עליה, שכן הן מההיבט הטכני - היא נקלטה ונדונה עפ"י שינוי מספר 2, והן מההיבט המהותי - לא הוגדלו בה הזכויות כך שסוג התוספת אינו נכנס בגדר שינוי מספר 3. החלטת וועדת השימור - וכך החליטה וועדת השימור - 1. ערכיו האדריכליים של המבנה אינם מצדיקים את שימורו. 2. למתחם ערכים סביבתיים ונופיים ולכן מומלץ כי תכנון המבנה החדש ישמר את אופי המתחם והצמחייה הקיימת, בדגש על החלק שפונה לרח' סוכות. 3. מקבלים את החלטת ועדת הערר, המתייחסת לשיפור התכנון המוצע, כולל פתרון חניה תת קרקעית עם כניסה ויציאה אחת מכוון רח' התשבי. 4. תכניות הפיתוח המוצעות למגרש יתואמו עם היחידה לפיתוח נופי ובאישורה." העולה מן האמור הוא כי יש לשמר את הצמחיה הקיימת בעיקר בחלק הפונה לרחוב סוכות ואופי המתחם. בדיון בפנינו הסבירה הוועדה המקומית, לרבות נציגי וועדת השימור (אדר' כרכבי) כי וועדת השימור " לא קבעה כי המתחם הוא לשימור, רק אמרה שיש ערכים סביבתיים, בעיקר נופיים, של צמחיה, ושימור על אופי הגינון של המתחם. בחזית רחוב סוכות יש מקבץ עצים קיימים שנשארים ולכן הנמכנו את פני הקרקע במטר יותר מפני הרחוב על מנת להותיר את פני הקרקע הטבעיים. " לאחר הדיון הועברו אלינו מטעם הוועדה המקומית, המלצותיו של פקיד היערות כדלקמן: "הנושא הנופי נסקר וטופל ע"י פקיד היערות בביקור בשטח : לחזית רח' התשבי   שם נמצאת חזית הכניסה לחנייה המקורה ,העצים לעקירה -עץ פיקוס להעתקה עץ אקליפטוס לשימור לחזית רח' סוכות : עץ במיתחם הציבורי לשימור, גוש עצי אורן לשימור. שתילת עצים חדשים לפי הנספח הנופי שאושר ע"י היחידה לתכנון נוף המצורף לתכנית כחלק מהבקשה להיתר, הכולל  סימון העצים לשימור ולהעתקה." הנספח הנופי שצורף לבקשה אכן כולל אקליפטוס לשימור ברחוב התשבי, לא מצאנו פיקוס להעתקה. בחזית לרחוב סוכות, מצאנו אקליפטוס וחרוב לשימור ומספר עצים (כנראה אורנים) להעתקה אולם לא מצאנו גוש עצי אורן לשימור. על פי הוועדה המקומית - מתוך 40 עצים 27 לשימור (בהעתקה או במקומם) ו- 13 עצים לכריתה. עיון בבקשה, בנספח הנופי, מעלה כי כ- 27 עצים עתידים להעקר, מתוכם כ- 22 לא בתחום המבונה. אנו סבורים כי פרשנות נכונה של שימור המתחם בערכי הצמחיה שבו, כפי שהחליטה וועדת השימור מחייבת שימורם של עצים רבים יותר, ושתילת צמחיה חדשה מאותם מינים, ברובם אורנים. לפיכך, אנו קובעים כי יש לשנות הנספח הנופי והפיתוח בהתאם באופן בו העצים הקיימים בחזית לרחוב סוכות (14 עצים) יישמרו במלואם, בין אם במקומם ובין אם בהעתקתם באותו מתחם, וכך גם לגבי העצים הקיימים בחזית לרחוב התשבי (15 עצים). כמו כן אנו סבורים כי יש להותיר את העצים הקיימים בקווי הבניין הצדדיים. כאמור, וועדת הערר אימצה את מסקנות וועדת השימור בנוגע לשימור הצמחיה. אנו סבורים כי אין מניעה להותיר העצים הקיימים גם בקווי הבניין הצדיים ואין כל הצדקה לחניון ברוחב של 22מ' מתוכם 9 מ' רוחבה של רחבת תמרון. לפיכך אנו קובעים כי יש להקטין את רוחב החניון בהתאם לקווי הבניין הצדיים של המבנה שמעליו, כך גם ניתן יהיה לשמר העצים הקיימים בקווי הבניין הצדייים. קיומה של החלטת וועדת הערר כמפורט לעיל, בשעתו החליטה וועדת הערר כי לא מדובר במגרש "בצד הגבוה של הדרך" ואף הוחלט במפורש כי מגרש כזה הור רק מגרש שלאורך כל חזיתו קיים הפרש גבהים של לפחות 2 מ' בין קו הרחוב ובמרחק אנכי של 5 מ'. על החלטה זו לא הוגשה עתירה. לא ייתכן כי הוועדה המקומית תעשה דין לעצמה ותפתח עתה פרשנות חדשה לפיה בנקודות בהן, לשיטת המשיבים, מתקיים תנאי זה יחולו פרטנית הוראות תכנית חפ/1400 / יב. לפיכך יש לתקן הבקשה גם בהיבט זה. לפני סיום יתר טענות העוררים אינן בסמכותנו כפי שפורט ברישת החלטה זו. על מנת לסבר את האוזן, נבהיר כי לא מצאנו בהן ממש גם לגופם של דברים. לעניין ניצול הזכויות מכח תכנית חפ/229/ה/1 ומתן הקלות -כפי שנקבע כבר בערר 91/12 כי אותה תכנית אינה מכניסה את המקרקעין בגדר אזור המתוכנן מחדש וכי הבסיס התכנוני הינו עדיין התכניות הישנות החלות במקרקעין. אשר לתמ"א 38 בהיבט זה, נפנה לספרם של עוה"ד מיכה גדרון ואהרון נמדר בעניין תמ"א 38 , פסקה 606 כדלקמן:"שטחי הבניה אותם ניתן לאשר מכח תמ"א 38 הינם שטחים "ייעודיים" או "צבועים", אשר מתווספים לשטחי הבניה המותרים במגרש עפ"י התכניות החלות עליו ושטחי בניה נוספים אלה אינם משנים את העובדה כי מקור זכויות הבניה הבסיסיות במגרש הוא בתכנית שהופקדה לפני יום 1.8.89. כן נפנה לפסיקה עניפה בנוגע לתחולתן של זכויות להקלה כמותית כאשר עסקינן בתכניות נושאיות. לעניין שטחי המרפסות הבלתי מקורות - הרי שמדובר בשטחים "שאינם נספריפ" במסגרת תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניוץת ובהיתרים) התשנ"ב - 1992, ומכל מקום הגמישות שהוענקה לוועדה המקומית בעניין זה במסגרת התכניות החלות מאפשרת אישורן. סיכומם של דברים - גדר המחלוקת בפנינו קיום החלטות וועדת הערר, אשר בין היתר המאמצות את החלטת וועדת השימור. בדיקה זו מעלה כי יש לתקן הבקשה הן בעניין שימור העצים, הן בעניין "מבנה" החניה, והן בעניין קוי הבניין הצדדיים. כמו כן, אנו סבורים כי הואיל והוועדה המקומית קבעה ציפו אבן קשיח, יש להתאים את אופיו למתחם ולפי כך אנו קובעים כי המבנה יצופה באבן חלקה בהירה ומשקים בהירים אשר יתנו למבנה חזות בהירה אחידה. מעבר לכך לא ראינו מקום ו/או סמכות להתערב בהחלטת הוועדה המקומית. לפיכך העררים מתקבלים מקצתם. לפיכך העררים מתקבלים מקצתם ונדחים ברובם. בניהתמ"א 38תמ"אמבנההנדסה / מהנדס