טענה כי מדובר בשומה לא מקצועית ולא שקופה אשר יש לבטלה

במסגרת הערר טוענת העוררת כי מדובר בשומה לא מקצועית ולא שקופה אשר יש לבטלה



באופן ספציפי, טוענת העוררת את הטענות הבאות:
השמאי המכריע שגה כאשר קבע פגיעה כוללת ולא חילק את הפגיעה לראשי פגיעה;
השמאי המכריע שגה בקביעות לגבי היקף הבניה, הגובה והצפיפות;
השמאי המכריע בדק את התביעה לפי סעיף הפטור, סעיף 200 ולא בדק האם הוכחה פגיעה;
השמאי המכריע טעה באופן ספציפי בחישוב הצפיפות במצב החדש;
לא הוכחה פגיעה כפי שנדרש לפי סעיף 198 וזאת לאור חוות דעת ד"ר סוקר;
מניעות והשתק של התובעים עקב תשלום פיצוים בגין הליך של הקלה;
אין פגיעה בפרטיות ואין עומס תחבורה;
אין פגיעה בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין;
טענות בדבר הטעות הבסיסית של השמאי המכריע;
קיימים פגמים בקביעת שווי הדירות.
המשיבים 1-4 הגישו כתב תשובה מפורט מטעמם.
במסגרת כתב התשובה, מסבירים המשיבים כי התערבות ועדת הערר בשיקול דעת השמאי המכריע הינה מצומצמת ביותר.
לאחר מכן, מתייחסים המשיבים לטענות שנסקרו לעיל.
המשיבה 1 לא הגישה כתב תשובה.
ועדת הערר קיימה דיון ממושך בנוכחות הצדדים (למעט הוועדה המקומית).
לאחר הדיון ניתנה החלטה של ועדת הערר, כדלקמן:

"לאחר ששמענו את הצדדים, ומבלי שיש בכך להוות הכרעה בטענות הצדדים, אנו סבורים כי מן הראוי לבקש הבהרה מהשמאי לעניין שיעור הפגיעה הנובע מכל ראש פגיעה שהוכר על ידי השמאי המכריע.
באופן עקרוני אנו מקבלים את טענת המשיבים כי ייתכנו מצבים בהם ניתן לקבוע אחוז פגיעה כולל בנכס ללא פירוט האחוזים המיוחסים לכל ראש פגיעה, אולם כאשר הדבר ניתן מבחינה שמאית, קיימת עדיפות לשיטה על פיה מפורטים שיעורי הפגיעה המיוחסים לכל ראש פגיעה.
פירוט שכזה מאפשר לצדדים ולוועדת הערר לבחון ולהבין בצורה טובה יותר את השמאות המכרעת.
אשר על כן, אנו מפנים שאלת הבהרה לשמאי המכריע, כדלקמן:
השמאי המכריע יבהיר את שיעור הפגיעה שייחס לכל ראש פגיעה שהוכר על ידו.
יוטעם, כי אף אם לעמדת השמאי המכריע לא ניתן לקבוע באופן מדויק את אחוז הפגיעה המיוחס לראש פגיעה זה או אחר, הרי נדרשת הבהרה כללית לגבי התרומה של ראש הנזק לסך הפגיעה שנקבעה על ידי השמאי המכריע.
לאור התמשכות ההליכים בתיק זה, השמאי המכריע יעביר את הבהרתו עד ליום 15.2.13, הצדדים יהיו רשאים להגיב בכתב על ההבהרה עד ליום 1.3.13.
לאחר קבלת ההבהרה של השמאי המכריע וכן תגובות הצדדים, תשלח לצדדים החלטה בדואר רשום."


השמאי המכריע הגיש מסמך מנומק בו הוא מסביר את השיטה בה נקט וכן חלוקה לראשי הנזק השונים.
כמו כן מציין השמאי המכריע כי קיימת חפיפה מסוימת בין ראשי הנזק השונים ומכאן שיעור הפגיעה אינו סכום הפגיעות אלא שקלול שלהם.
העורר הגיש תגובה מטעמו להבהרות השמאי המכריע.
במסגרת התגובה מציין העורר טענות כלליות לגבי אי חבותו בתשלום הפיצויים, טענות שאינן קשורות להבהרת השמאי המכריע, אלא לחובת השיפוי שלו.
לגופם של דברים, טוען העורר כי השמאי המכריע אינו מפרט לפי אלו מקדמים נקבעה ירידת הערך. עוד טוען העורר כי קביעת שווי הדירה במצב חדש נעשתה בצורה בלתי מקובלת של מכפלת שטח הדירה במקדם ההפחתה ולאחר מכן חישוב יתרת השטח וזאת בהתאם לשוויו במחיר הבסיסי.
העורר טען בנוסף כי "לא שמענו מעולם על דרך כזו לשומת דירה וירידה בערכה על בסיס חלקיה".
העורר מוסיף כי קיימות גם טעויות חשבוניות בהבהרות השמאי המכריע.


דיון
כללי – התערבות מצומצמת בהכרעת שמאי מכריע


בפתחו של הדיון נשוב ונפנה לכללי ההתערבות בשומה מכרעת כפי שנוסחו בפסיקה כן בהחלטות רבות של ועדת ערר זו.
ההלכה הפסוקה קבעה, כי התערבות של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע בנושאים השמאיים תהיה מצומצמת ומוגבלת.
ר' סיכום של ההלכה בנושא היקף ההתערבות בהכרעת השמאי במסגרת עמ"נ (נצרת) 102/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה "מעלה הגליל" נ' חסין פאהד סעיד פרג' ():

"אם כן, שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, מטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה אינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים.
הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו ללא סיבה של ממש.
סיבה טובה כאמור, יכולה להיות משוא פנים חלילה או פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או טעות קשה יורדת שורש לענין וכאלה לא מצאתי כאן." (הדגשה שלי – ג.ה.).


ועדות הערר השונות אימצו גישה זו לגבי ההתערבות המצומצמת בשיקול דעת השמאי המכריע בכמה החלטות, ר', בין היתר: ערר (ירושלים) 177/09 הועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' () וכן ערר (ירושלים) 139/09 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ()(להלן: "יונייטד סינגוג").
על שתי החלטות אלו הוגשו ערעורים מנהליים, כאשר הערעור המנהלי לגביהן נדחה בפסק דין מנומק, ר' עמ"נ (ירושלים) 45066-03-10‏ ‏הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שבתאי זכריה ו-35 אח' (), וכן, ר' עמדתו הברורה של כב' בית המשפט בעמ"ן (ירושלים) 48291-05-10 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ():

"קודם בחינת הטענות לגופן נזכיר את היסודות: כפי שציינה ועדת הערר בראשית החלטתה, התערבות בחוות דעתו של שמאי מכריע תעשה במצבים חריגים. בתי המשפט חזרו ופסקו לעניין זה כי השמאי המכריע ממונה כגורם מקצועי אובייקטיבי ובעל מומחיות מטעם ועדת הערר, על מנת ליתן את חוות הדעת המקצועית שתהווה בסיס להכרעתה. אמת נכון הדבר, אין לחוות דעתו של השמאי המכריע תוקף מחייב משל עצמה, ורק קבלתה על-ידי ועדת הערר עושה אותה לבעלת התוקף. אולם התערבות ועדת הערר בקביעתו של שמאי מכריע תהא אך אם נפל בה פגם עקרוני, כגון אם היתה חלילה מוטה מטעמים זרים או נגועה בפגם כלשהו מתחום כללי הצדק הטבעי, או אם יש בה שגיאה חמורה היורדת לשורשו של עניין." (הדגשה שלי – ג.ה.).


לאחרונה נשמעה אף עמדה קיצונית אף יותר לגבי העדר התערבות של ועדת הערר בשומה מכרעת וזאת בעמ"ן (תל אביב) 33103-02-12 משרד התחבורה ואח' נ. גלר ואח' ():

"אין כל מניעה שוועדת הערר תאמץ את מסקנות השמאי המכריע. היא מינתה אותו על מנת להסתייע בחוות דעתו. הוועדה אינה צריכה להתערב בשומה המכרעת אל אם כן, נמצא בה פגם היורד לשורש תקופתה מבחינת דיני המנהל הציבורי" (הדגשה שלי – ג.ה.).


מכאן, למרות שאין מחלוקת כי לוועדת הערר סמכות להתערב בשומה המכרעת, הרי ככל שמדובר בנושאים מקצועיים ושמאיים, ועדת הערר מצווה לרסן את היקף התערבותה.
לפיכך, ככל שהנושא העומד לדיון נושא אופי שמאי מקצועי כך היקף ההתערבות יהיה קטן יותר ויוגבל לפגמים חמורים ויוצאי דופן, לעומת זאת, ככל שהנושא הינו בעל אופי משפטי או תכנוני, היקף ההתערבות של ועדת הערר יכול להיות רחב יותר.
לאור האמור לעיל נבחן את טענות העורר.


פיצוי כולל במקום קביעת פיצוי לכל ראש פגיעה


הטענה הראשונה בערר הייתה כי השמאי המכריע לא קבע פיצוי לכל ראש פגיעה אלא שיעור כולל לכלל הפגיעה.
כפי שהוסבר לעיל, לאור טענה זו של העורר, הוחזר הדיון לשמאי המכריע, אשר בהבהרה מנומקת ציין את המרכיבים השונים של הפגיעה.
לפיכך, ככל שהיה פגם בטכניקה בה נקט השמאי המכריע, הרי פגם זה בא על תיקונו במסמך ההבהרות.


היקף הבניה, גובה וצפיפות ביחס לסביבה


העורר טוען כי הדיון שעורך השמאי המכריע בעניין היקפי הבניה, הצפיפות והגובה במרכז העיר ירושלים כלל אינם רלוונטיים לתביעה לפי סעיף 197 כפי שהוגשה.
לחלופין טוען העורר כי טעה השמאי המכריע בתחשיב הצפיפות ומספר הקומות.
איננו מקבלים טענות אלו.
בעניין העקרוני אנו סוברים כי קיימת חשיבות לסוגיה - האם התכנית שאושרה תואמת את מגמות התכנון באזור או שמא חורגת מהם.
הכלל בתביעה לפי סעיף 197 הינו כי לאזרח אין זכות קנויה כי הסביבה העירונית תקפא על שמריה, כך שכל עוד השינוי התכנוני במקרקעין הגובלים בו תואם מגמות פיתוח עירוני סבירות, לא יהיה האזרח זכאי לפיצוי בגין שינוי זה.
עמדה על כך ועדת הערר בהחלטה בעניין ערר (ירושלים) 177/09 הועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' () לעיל:

"באופן כללי, ועדת ערר סבורה כי התפתחות אורבנית סבירה אין בה בכדי להשתית פגיעה לפי סעיף 197.
האזרח המתגורר בעיר בבניין בבנייה רוויה יכול וצריך לצפות כי העיר והסביבה יתפתחו באותו האופן. ר' בר"מ 8609/08 דרייזין ברנובר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' () (להלן: "עניין ברנובר").
אולם, לתזה הכללית הזו ישנם חריגים, למשל, כאשר ההתפתחות העירונית יוצרת שינוי חריג במגרש מסוים. דוגמא מובהקת לשינוי חריג הינו שינוי שטח ציבורי פתוח לשטח מבונה." (הדגשה שלי – ג.ה.).


כך, שבהחלט היה מקום כי השמאי המכריע ייבחן האם מדובר בהתפתחות עירונית סבירה או שמא בשינוי חריג המצדיק מתן פיצוי לפי סעיף 197.
לגופם של דברים מכריע השמאי המכריע, כדלקמן:





כלומר, השמאי המכריע קובע כי התכנית החדשה מהווה שינוי חריג לתכנון המקובל באזור ולהתפתחות אורבנית סבירה.
לגופם של דברים בנושא זה, בחנו את הנתונים עליהם הסתמך השמאי המכריע וכן את הנמקתו, ולא רק שלא מצאנו בהם פגם חמור או יוצא דופן המצדיק את התערבות ועדת הערר, אלא אנו סבורים כי מסקנת השמאי המכריע כי מדובר בתכנית חריגה מהתפתחות אורבנית, הינה מסקנה מבוססת היטב.


הצפיפות והיקף הבניה בתכנית החדשה


העורר טוען כי השמאי המכריע טעה בעניין הצפיפות במצב החדש וזאת בשלושה פרמטרים:
השמאי המכריע קבע כי מותרות 140 יח"ד וניתנות לבניה רק 88 יח"ד;
השמאי המכריע הביא בחשבון גם את הקומות שאושרו בהקלה;
השמאי המכריע התעלם בתחשיב הצפיפות משטחי הציבור, הדרכים, וכיוצא בזה.
בנושא הראשון טוען העורר כי אכן התכנית התירה עד 140 יחידות דיור, אולם בפועל נבנו רק 88 יחידות דיור. לפיכך, היה לערוך את תחשיב הצפיפות לפי 88 יחידות דיור ולא 140.
אין לקבל טענה זו.
את הפגיעה מן התכנית, ומכאן את כל הפרמטרים הרלוונטיים לתחשיב הפגיעה, בוחנים ליום הקובע, הוא יום תחילתה של התכנית, ולא ליום הדיון בפני השמאי המכריע.
כלומר, על השמאי המכריע לבחון את ירידת הערך מכוח עיניו של קונה סביר המתבונן בתכנית במועד אישורה ולא שנים לאחר מכן.
במקרה שבפנינו, כאשר התכנית קובעת כי מספר היחידות המרבי הינו 140 יח"ד, הרי הסברה ההגיונית במועד הקובע (והוא המועד הרלוונטי) הינה כי אכן יבנו יחידות הדיור במספר המרבי אשר מתירה התכנית.
עוד טוען העורר כי השמאי המכריע הביא בחשבון את ההקלה שנתבקשה ואושרה לאחר מכן. לא מצאנו כל ראיה או רמז לכך בשומה המכרעת. השמאי המכריע מתאר את התכנית החדשה ואת הפרמטרים התכנוניים הנובעים ממנה ולא את ההקלה שאושרה.
לעניין תחשיב הצפיפות, הרי תחשיב השמאי המכריע ראוי בעניינו. השמאי המכריע אינו אמור לבחון את הצפיפות באופן כללי, אלא את הצפיפות המשפיעה על שווי המקרקעין של המשיבים.
המגרש המיועד למגורים, בסמוך למקרקעי המשיבים, הינו מגרש 35 בשטח של 2,398 מ"ר.
לפיכך, הצפיפות האפקטיבית שחווים המשיבים במגרש הצמוד אליהם הינה של 58 יחידות דיור לדונם. כלומר, קונה סביר של דירה במקרקעי המשיבים, יום לאחר המועד הקובע, יביא בחשבון כי הצפיפות שאושרה במגרש המגורים הצמוד אליו הינה של 58 יחידות לדונם. צפיפות גבוהה במיוחד לכל הדעות.


הוכחת הפגיעה לפי סעיף 198


העורר טוען כי המשיבים לא הוכיחו את הפגיעה במקרקעין שלהם, ואף השמאי המכריע לא ביסס הוכחה שכזו.
אנו דוחים טענה זו.
מבחינת המשיבים, הרי אלו הציגו בפני ועדת הערר והשמאי המכריע שומת מקרקעין רצינית, מנומקת ומבוססת הכוללת ניתוח של ראשי הפגיעה השונים וכן עסקאות השוואה.
יתרה מזו, המשיבים צרפו גם חוות דעת אדריכלית מנומקת.
השמאי המכריע אף הוא עורך דיון מהותי בפגיעה, וקובע את ראשי הפגיעה של התכנית במקרקעי המשיבים.
כך, קובע השמאי המכריע באופן כללי:




כאשר לאחר מכן מפרט השמאי המכריע את פרטי הפגיעה.
נציין, כי השמאי המכריע אינו מקבל את מלוא טענות המשיבים, וכאשר הוא סבור כי לא הוכחה פגיעה הוא אינו קובע פיצוי.
כך, למשל, טענת המשיבים לפגיעה עקב זיהום אוויר ורעש נדחתה. כמו כן הטענה לפגיעה בפוטנציאל התכנוני נדחתה אף היא.
לעומת זאת, ראשי הפגיעה של הסתרת נוף, חסימת קו רקיע וחדירה לפרטיות, מנומקים בשומה המכרעת.
נציין, כי ניתוח הפגיעות הללו הינו ניתוח שמאי מובהק, ומכאן התערבות ועדת הערר בנושאים אלו תהא רק במקרה של פגם חמור או שגיאה יוצאת דופן, וכאלו לא מצאנו בשומה המכרעת.
העורר טוען עוד בהקשר זה כי השמאי המכריע טעה בכך שערך את ההשוואה לפי הבניין בפועל ולא לפי אפשרות הבניה קודם לתכנית.
טענה זו אינה נכונה עובדתית, היות והשמאי המכריע מציין באופן מפורש בשומה המכרעת:




כלומר, השמאי המכריע מקבל את עמדת העורר בנושא זה ובודק את התביעה לפי היקף הזכויות המאושר ולא לפי הבינוי הקיים.


מניעות עקב תשלום פיצויים בגין הקלה


אין מחלוקת כי לאחר אישור התכנית נתבקשה בקשה להקלה להגבהת הבניין בשלוש קומות נוספות.
המשיבים התנגדו להקלה.
המשיבים והיזמים אשר הגישו את הבקשה להקלה, הגיעו להסכמה כי ההתנגדות תוסר בכפוף לתשלום פיצויי למשיבים.
מכאן העורר טוען כי המשיבים קיבלו פיצויי והתחייבו שלא להגיש תביעה, ולכן הם מנועים מלהגיש תביעה זו.
לחלופין טוען העורר, כי יש לקזז את הסכום שקיבלו המשיבים במסגרת ההסכם מהסכום שייפסק לזכותם.
טענה זו מוטב היה שלא הייתה נטענת, ומשנטענה ראוי לדחותה.
התביעה שפנינו עניינה פגיעה מכוח התכנית ומכוח התכנית בלבד. אין בשומת המשיבים או בשומה המכרעת כל התייחסות להקלה וממילא השמאי המכריע לא פסק פיצויי כלשהו בגין ההקלה.
יתרה מזו, בהסכם שצורף לכתב הערר, לא רק שאין בו לפגוע בזכות המשיבים בעניין התביעה לפי סעיף 197, אלא קיימת במסגרתו התחייבות להסרת טענת ההתיישנות כנגד התביעה ולמינוי שמאי מכריע:




אשר על כן, הן הטענה בדבר מניעות (אשר לא רק שאינה קיימת אלא נשללת מפורשות בהסכם) והן הטענה בדבר קיזוז התשלום (אשר לא שולם בגין פגיעה עקב התכנית) נדחות.


פגיעה בפרטיות, אי הכללת גרום משביח ונושאי תחבורה


העורר טען כי השמאי המכריע אינו מומחה לפרטיות וכי אין פגיעה בפרטיות ביחס למצב טרם התכנית.
אין לקבל טענה זו.
אכן, השמאי המכריע אינו מומחה לפרטיות, אך ביכולתו ובסמכותו לשום את הפגיעה הנובעת לאור הרעה ברמת הפרטיות של מקרקעי המשיבים.
לצורך החלטה האם אכן יש הרעה בפרטיות בוחן השמאי המכריע את התכנית החדשה לעומת המצב הקודם ונעזר בחוות הדעת האדריכליות שהוגשו על ידי הצדדים.
מדובר בקביעה שגרתית של שמאי מכריע במסגרת תביעה לפי סעיף 197, ואיננו סבורים כי שמאי מכריע צריך להיעזר בבעל מקצוע נוסף לצורך ניתוח הפגיעה בפרטיות הנובעת מתכנית חדשה.
לגופם של דברים, הרי יש בתכנית החדשה שינוי מהותי של קווי הבניין אשר יש בו כשלעצמו להוות אינדיקציה לפגיעה בפרטיות. וכך מסביר השמאי המכריע:




כלומר, השמאי המכריע סבור כי הקטנת קווי הבניין מ 2.5 מ' לקו בניין 0 יש בה לגרום לפגיעה בפרטיות.
אנו סבורים כי מדובר בקביעה ראויה וסבירה אשר אין מקום להתערב בה.
נציין, כי קביעה של פגיעה בפרטיות עקב הקטנת קו הבניין הינה קביעה שמאית מקובלת, ר' למשל שומת השמאית המכריעה נורית ג'רבי אשר אושרה במסגרת ערר 111/11 (ירושלים) בלומנפלד נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' () (להלן: "עניין בלומנפלד").
נימוק נוסף בעניין הפרטיות נוגע לצפיפות שגדלה באופן משמעותי. אנו סבורים, כי העמדה על פיה הגדלת הצפיפות במגרש הסמוך לצפיפות של 58 יחידות דיור לדונם יש בה בכדי לגרום לפגיעה בפרטיות, הינה עמדה סבירה.
עוד יובהר כי השמאי המכריע בחן את קווי הבניין במצב הקודם שלא על פי המצב בשטח, אלא על פי התכנית המאושרת, וזאת כפי שראוי לעשות.
עוד בפרק זה טען העורר כי התכנית החדשה שינתה את מצבה התכנוני של חלקה 102 ממגרש מוזנח ששימש לחניון לא מוסדר לגינה.
לא מצאנו התייחסות ספציפית של השמאי המכריע לטענה זו, אולם איננו סבורים כי השמאי המכריע אכן צריך להתייחס לכל טענה וטענה באופן מיוחד, כך שניתן להסתפק בנימוקיו בעניין עקרונות, גורמים ושיקולים.
לגופם של דברים, איננו סבורים כי נפלה טעות חמורה או פגם יוצא דופן באי התחשבות בשינוי מצבו התכנוני של מגרש 102 כגורם משביח בתכנית.
מגרש 102 שימש לחניית המשיבים במצב טרם התכנית. לטעמנו, במרחב עירוני צפוף, אין יתרון מובנה לגינה ציבורית על פני מגרש חניה, ובוודאי שאין בקביעה השמאית, כי אין הפיכת מגרש החניה לגינה יוצרת השבחה, להוות טעות שמאית יוצאת דופן.
הטענה האחרונה בפרק זה של העורר הינה, כי שגה השמאי המכריע בכך שקבע כי התכנית תביא לעומס תחבורתי.
לא מצאנו לנכון לדון בטענה זו, היות וממסמך ההבהרות של השמאי המכריע עולה, כי לא חושבה כל פגיעה בגין הגדלת העומס התחברותי.
כך, שאף אם נכונה טענת העורר כי התכנית אינה מגדילה את העומס התחבורתי, הרי ממילא לא הובא רכיב זה בתחשיב הפגיעה.


"טעותו הבסיסית של השמאי המכריע"


העורר טוען כי טעותו הבסיסית של השמאי המכריע, הינה כי השמאי המכריע בחן קודם כל כי לא התקיימו תנאי הפטור לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, אולם לא בחן את התנאי המקדמי כי אכן הוכחה פגיעה במקרקעין.
לפיכך, טוען העורר כי השמאי המכריע בדק רק את הקריטריון של הסבירות לפי סעיף 200 ולא האם היו בפניו ראיות לפגיעה לפי סעיף 197.
יש לדחות טענה זו.
אין חולק כי בשלב הראשון יש לבחון כי אכן הוכחה פגיעה לפי סעיף 197 ומהו שיעור הפגיעה ורק לאחר מכן יש מקום לבדוק האם הפגיעה פטורה לפי סעיף 200.
אלא, שבמקרה שבפנינו, זוהי בדיוק הדרך בא פסע השמאי המכריע.
עיינו בציטוט העורר מתוך עמוד 46 לשומה המכרעת ולא מצאנו את אשר העורר טוען כי קיים שם.
אין כל אמירה של השמאי המייעץ כי בחן קודם כול את תנאי סעיף 200, או בחן רק את סבירות הפגיעה.
ההפך הוא הנכון. השומה של השמאי המכריע עוסקת החל מעמוד 30 ועד לסיומה בראיות הקיימות לפגיעה וכן בהוכחתה לעמדת השמאי המכריע.
כך, לשם הדוגמא מכריע השמאי המכריע:




ודוק. השמאי המכריע קובע במפורש "פוגעים".
וכן:




כלומר, קיימת קביעה ברורה של השמאי המכריע כי אופי הבינוי והיקפו הינם בעלי השפעה על הנכסים הגובלים.
ודוגמא נוספת:




כלומר קביעה מפורשת של השמאי המכריע כי נגרמה פגיעה בפרטיות.
ומסכם השמאי המכריע וקובע:




כלומר, השמאי המכריע, קובע באופן מופרש כי הוכחה פגיעה במקרקעי המשיבים וכן הוכח קשר סיבתי בין הפגיעה לבין התכנית החדשה.
מן האמור לעיל עולה, כי טענת העורר על פיה השמאי המכריע לא בדק את הוכחת הפגיעה, אלא רק תנאי של סבירות לפי סעיף 200, אינה נכונה וסותרת את הקביעות הברורות של השמאי המכריע בשומתו.


פגיעה בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין


העורר טען כי לא היה מקום לקבוע פגיעה בפוטנציאל התכנוני של מקרקעי המשיבים, ולחלופין כי פגיעה שכזו אינה ברת פיצוי.
במסגרת הבהרות השמאי המכריע הובהר כי השמאי המכריע לא פסק פיצוי בגין אובדן פוטנציאל תכנוני.
בנסיבות אלו, אף אם נכונות טענות העורר, הרי אין להן כל השפעה על הפגיעה שקבע השמאי המכריע, אשר הבהיר כי הפגיעה שחושבה אינה כוללת פיצוי בגין פגיעה בפוטנציאל התכנוני.


פגמים בשיטת קביעת שווי הדירות


העורר טוען כי השמאי המכריע טעה בניתוח עסקאות השוואה ואף לא בחן עסקאות השוואה במצב החדש.
כמו כן העלה העורר טענות נוספות בהקשר זה.
ועדות הערר קבעו לא אחת כי קביעת השווי וניתוח עסקאות ההשוואה נמצאים בלב ליבה של העשייה השמאית, כך שהתערבות בנושא זה תהיה רק במקרים נדירים. ר', למשל, ערר (חיפה) 9122/10 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה נ. שהין ():

"יובהר, ניתוח ובחינת עסקאות השוואה נמצא בלב ליבה של העשייה השמאית, כך שמראש ההתערבות בנושא זה תהיה מצומצמת. בכל מקרה, על מנת שאכן ועדת הערר תתערב יש להניח תשתית ראייתית ושמאית מוצקה להתערבות."


במקרה שלפנינו מעבר לטענות כלליות על עסקאות השוואה שלא נערכו, לא הניח העורר כל תשתית שמאית להתערבות בקביעה המנומקת של השמאי המכריע.
בעניין שהין לעיל ציינה ועדת הערר:

"לגבי שתי עסקאות ההשוואה הנוספות טוענת העוררת, כי מדובר במקרקעין במיקום יוקרתי יותר מאשר המקרקעין נשוא הערר. אך, גם בנושא זה, הטענה נטענת באוויר ללא כל הוכחה או שמץ של ראיה.
על מנת שניתן יהיה להתייחס לטענה ברצינות, היה על העוררת להציג מסד נתונים המראה כי אכן מדובר באזור יוקרתי יותר. אין די באמירה כי מדובר "בשכונות יוקרתיות" על מנת להביא לביטול שומה מכרעת."


כך, גם בענייננו, אין די בטענות כלליות על עסקאות באזורים "מרוחקים" על מנת לפסול ערכים שקבע שמאי מכריע.
בכל מקרה, איננו סבורים כי נפלה טעות מהותית או יוצאת דופן בניתוח עסקאות ההשוואה על ידי השמאי המכריע.


טענות כנגד מסמך הבהרות השמאי המכריע


העורר העלה גם טענות לגבי מסמך ההבהרות. אנו דוחים טענות אלו.
בניגוד לטענת העורר, הטכניקה במסגרתה מבודדים את החלקים בדירה שנפגעו מהתכנית החדשה ומחשבים את ירידת הערך ביחס אליהם בלבד הינה טכניקה מקובלת, לעניין זה ר' שומת השמאית המכריעה ג'רבי בעניין בלומנפלד לעיל.
זאת ועוד, מדובר בדרך שיש בה מן הצדק, כך שניתן למקד באופן ראוי יותר את הפגיעה מכוח התכנית החדשה ואת אזורי ההשפעה שלה בדירות.
לעניין הטענה בדבר חלוקת ראשי הנזק, הרי החלוקה ברורה ונהירה, כאשר השמאי המכריע מבהיר את דרך החישוב.


התמונה כוללת


ועדת הערר ציינה כבר בעבר כי על מנת לבחון סבירות של שומה מכרעת ראוי "להרים את הראש" מעל חוות הדעת והניירות ולבחון האם התמונה הכוללת מצביעה על פגיעה במקרקעין התובעים.
אנו סבורים כי במקרה שבפנינו התשובה לכך הינה חיובית.
המשיבים במקרה שבפנינו גרו בסמוך למגרש המיועד למסחר ואשר מוגבל בזכויות בניה, בקומות ובגובה.
מגמות התכנון באזור לא הצביעו על שינוי מהותי הצפוי במגרש הסמוך למגרש המשיבים.
התכנית החדשה ערכה שינוי מהותי וחריג במשטר התכנוני של המגרש אשר גובל עם מגרש המשיבים.
התכנית החדשה אפשרה 140 יחידות דיור והעניקה זכויות של למעלה מ- 15,000 מ"ר באחוזי בניה גבוהים במיוחד.
לכן, לגבי הבניין נשוא הערר וסביבתו המיידית, אין מדובר בתכנית המגלמת התפתחות אורבנית סבירה, אלא שינוי מהותי בבינוי ובצפיפות.
תכנית שכזו יש בה באופן עקרוני להצביע על פגיעה וירידת ערך.
בחנו גם את חלוקת הפגיעה בטבלה שהכין השמאי המכריע לאור החלטת ועדת הערר, והפגיעות המפורטות נראות סבירות לאור השומה המכרעת ונימוקיה.
נציין, כי לטעמנו, שקלול הפגיעה כתוצאה מראשי הפגיעה הינו על הצד הגבוה, ולטעמנו קיימת חפיפה יותר גדולה בין ראשי הפגיעה.
עם זאת, אף כי כאמור אנו סבורים כי שקלול הפגיעות נעשה על הצד הגבוה, ולטעמנו היה מקום לקבוע שיעור פגיעה משוקלל נמוך יותר, הרי איננו יכולים לקבוע כי מדובר בשגיאה חמורה או פגם יוצא דופן המאפשרים התערבות של ועדת הערר בשומה המכרעת.
ודוק. אין תפקיד ועדת הערר להחליף את השמאי המכריע בנושאים השמאיים, ושקלול ראשי הפגיעה הינו בהחלט נושא שמאי.
לפיכך, אין די בעובדה כי ועדת הערר סבורה אחרת מהשמאי המכריע לעניין שקלול הפגיעה על מנת לאפשר התערבות בשומה המכרעת, ובהעדר שגיאה חמורה (ואיננו סבורים כי מדובר בשגיאה חמורה) איננו מתערבים בנושא זה.


הוצאות וריבית


ראשית נבהיר, כי אנו סבורים שפסיקת ההוצאות הינה חלק ממטרת העל של העמדת הנפגע במצבו טרם הפגיעה.
עם זאת לשם פסיקת ההוצאות יש להביא בחשבון - מצד אחד הוצאות ריאליות סבירות לניהול תביעה כפי שהתנהלה ומצד שני את התביעה שנתקבלה בפועל אל מול התביעה שהוגשה, היות ולא מגיע לתובע פיצוי על תביעות והליכי סרק.
במקרה שלפנינו הכיר השמאי המכריע רק בכ - 35% מסכום התביעות כפי שאלו הוגשו.
מצד שני הוועדה המקומית והעורר דחו כליל את התביעות ולא הציעו תשלום כלשהו, ולמעשה כפו על המשיבים לנקוט בהליכים משפטיים.
לפיכך, לטעמנו, יש מקום לפסיקת שכר טרחה והוצאות, אולם לא באופן מלא.
לפיכך אנו קובעים כי ישולם למשיבים שכר טרחת עו"ד בסך של 5% (כולל מע"מ) מסכום הפיצוי כפי שנקבע בהחלטה זו.
אנו פוסקים, כי סכום הפגיעה שקבע השמאי המכריע יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהתאריך הקובע ועד לתשלום בפועל [לענין חיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהמועד הקובע ראה: עמ"נ (חיפה) 383/06 עזבון המנוח ירימי אברהם ז"ל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא ()].


סיכום


לאור האמור והמפורט לעיל, אנו דוחים את הערר על כלל חלקיו, ונתונים תוקף של החלטת ועדת ערר לשומה המכרעת.
הוועדה המקומית והעורר יישאו בשכר הטרחה, בהוצאות ובהפרשי הצמדה וריבית כמפורט בסעיפים 174 ו- 180 לעיל, כאשר הפיצוי בהתאם לחוות הדעת, שכר הטרחה וההוצאות ישולמו עד ליום 1.8.13, והחל ממועד זה יישאו הפרשי הצמדה וריבית פיגורים כדין.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מוסכם

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. רשלנות שמאי מקרקעין

  4. רשימת שמאי חוץ

  5. ערעור על שומה של שמאי

  6. סעיף 197 – שמאי מכריע

  7. אי קבלת עמדת שמאי מכריע

  8. ביטול מינוי שמאי

  9. תקנות שמאי מקרקעין

  10. שכר טרחת שמאי רכב

  11. תיקון שומת מקרקעין

  12. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  13. ערעור על שומה מכרעת

  14. שכר טרחת שמאי מקרקעין

  15. רשלנות מקצועית שמאי מקרקעין

  16. נזק גולמי לרכב - שמאי ביטוח

  17. שמאי מקרקעין - פסק דין

  18. תביעה של בנק נגד שמאי מקרקעין

  19. תקנות שכר טרחה שמאי מכריע

  20. תצהיר מועמד שמאי מקרקעין

  21. גובה פיצויים לפי חוות דעת שמאי

  22. החלטת ביניים של שמאי מכריע

  23. שמאי של חברת ביטוח או שמאי פרטי ?

  24. ערעור על שכר טרחת שמאי מקרקעין

  25. חוות דעת שנערכה על ידי שמאי אחר

  26. ערר על החלטה של שמאי מכריע בעניין פיצויים

  27. להוכחת נזקיו הגיש התובע חוות דעת שמאי

  28. שמאי מכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים

  29. שמאי מכריע חייב לקחת בחשבון את החלטות הוועדה

  30. ביטוח פוליסה שווי נמוך יותר מהערכת שמאי - גניבת ציורים

  31. מועד הגשת הערר מיום קבלת תשובת השמאי המכריע למכתב

  32. על שמאים מכריעים שמונו על פי תיקון 84, מוטל נטל רב

  33. הסכמה לשלם 50% ממה שצוין בחוו"ד השמאי בגין האופנוע

  34. טענה כי מדובר בשומה לא מקצועית ולא שקופה אשר יש לבטלה

  35. השמאי המכריע ציין כי ישנה תכנית מאוחרת המתקנת את התכנית נשוא הערר

  36. השמאי המכריע קבע כי לא חלה ירידת ערך בשווי הנכס עקב אישורה של תכנית

  37. נטען כי בדיקת השמאי נערכה כשבוע לאחר התאונה, ובכך נפגמת אמינות דו"ח השמאי

  38. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שקבע כי שימוש מסחרי הותר עוד במצב התכנוני הקודם

  39. נטען שהשמאית המכריעה ביססה את השווי במצב הקודם על תכנית מופקדת שלא אושרה מעולם

  40. השמאי המכריע ימנה מומחה אקוסטי אשר יבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין אישור תכנית

  41. על שמאים אשר עורכים דו"חות ירידת ערך, לפרט מה גרם להם לקבוע שיעור ירידת ערך זה או אחר

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון