תמצית טענות העוררת בשעתו, הוגש ערר 145/12 בנושא שבנדון, ובמסגרתו הושב הדיון לועדה המקומית לאחר קבלת דו"ח פיקוח עדכני, נקבע כי הנושא ידון בועדה המקומית וככל שימצא כי לא מדובר בעסק לגיטימי אין מקום לאשר שימוש חורג, ובמידה ומדובר בעסק לגיטימי תשקול הועדה בחיוב אישור לתקופה קצרה כתקופת ניסיון. בראש החברה עומד מטפל שעבר הסמכה בעיסוי רפואי מגוון ובוגר מכון וינגיט ותחתיו מצויים מטפלים ומטפלות, חלקם בוגרי מכון וינגיט וחלקם בעלי תעודות הסמכה. לשימוש החורג לא התקבלו התנגדויות. הנימוק בהחלטת הועדה הינו סתמי שכן נכתב שם כך: "לאור החלטת ועדת הערר נערך דיון נוסף בבקשה, ונקבע כי השימוש החורג המבוקש אינו תואם את השימושים במקום ועל כן הוחלט לסרב לבקשה." באותו מתחם, במרחק של מטרים ספורים שוכן קאנטרי קלאב של HOLMES PLACE, ובו מתחם עיסויים וספא גדול, וכן בתי עסק רבים נוספים שאינם קשורים לתעשייה ומלאכה, כמו מכון הכושר B-FIT, עסקי מסחר קוסמטיקה, חנויות, יועץ מס וכן גם אולפנה לבנות דתיות, והשאלה מדוע מתעקשת הועדה לסרב דווקא לבקשת העורר. מדובר במכון בריאות וספא הפועל בהיקף יום יומי מינורי, שיכול להכיל 9 עמדות מסאז' לכל היותר, מאויש על ידי אנשי צוות שעברו הכשרה מקצועית, ובענייננו מתקיימים באופן מובהק שיקולים למתן שימוש חורג. תמצית עמדת הועדה המקומית במקרקעין חלה תכנית רח / 112 / 2 / ב' לפיה ניתן להפעיל במקום עסקים לתעשייה, השימוש המבוקש אינו תואם את הוראות התכנית ולכן מצריך היתר לשימוש חורג. לא מדובר בזכות מוקנית. הועדה המקומית אינה מעוניינת לשנות את אופי אזור התעשייה הפעיל בשעות היום ככזה המאפיין אזור בילוי. הדוגמאות אינן נוגעות לענייננו. עם תום הדיון נדרשה הועדה המקומית לבחון אילו שימושים חורגים נעשים בבניין נשוא הערר, ובבניין הסמוך בשטח של התכנית, וכן לפרט אם ובאיזה מתוך שימוש אלה אושרו בהליך של שימוש חורג ולמי מהם קיים רישיון עסק. בסופו של דבר נתקבלה תשובה מלאה ובמסגרת זו נערכה בחינה של העסקים הפעילים ברחוב המנוף. לגבי העסקים שנטען כי הם דומים הובהר כי חדר הכושר B-FIT , קיבל אישור לשימוש חורג למכון כושר והינו בעל רישוי עסק, אולם אין אישור למכון עיסוי; בנא משקאות קיבל אישור לשימוש חורג למסחר; סקס בעיר הגדולה (חנות למוצרי מין) מחזיקה ברישיון עסק אולם לא בשימוש חורג; ואילו העסקים פוזה, אנליטסט, סיטי שופ, דירה בעיר, סטודיו T, סוכנות אור מור, ומכון אפיק, אינם מחזיקים לא ברישיון עסק ולא בשימוש חורג. העסקים אוטונומי וקלאס דור הינם עסקים אשר מתאימים לגישת הועדה המקומית לאזור תעשייה, ואינם טעונים שימוש חורג. דיון והכרעה ועדת הערר שמעה את טענות הצדדים, דנה בהן ואף יצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי ומצאה כדלקמן: בתחום התכנית עסקים שונים ביניהם: בנא משקאות, מטבחי רגבה, קבוצת שירותי השומרים, פוינטר, על גלגלים, כלים ועיצובים, מדיס נאן, אוקטגון - מכון ספורט, תיכון שירת רבקה ורחל, פוזה אופנה, גן ממלכת הילדים, מגמת הנדסה, אסמבלי מערכות תכנה, סטודיו T, דירה בעיר - תיווך, קלאסדור - ארונות הזזה, חשבונאי ויועץ מס מוסמך, ממול - סקס בעיר הגדולה, B - FIT- מכון כושר, ועסקים נוספים. הכניסה לקופנגן הנמצא בקומה העליונה נפרדת ועצמאית דרך חדר מדרגות מוזנח. בכניסה דלפק קבלה ולאחריו אולם פתוח כולל ספות הסבה (במועד הביקור נכחו במקום מספר נשים מטפלות). בחדרי הטיפולים מיטות גבוהות ומקלחונים בתוך החדרים. קיימת מערכת טלוויזיה במעגל סגור. במקרקעין חלה תכנית רח / 112 / 2 / ב' ולפיה השימושים המותרים מפורטים בסעיף 4.1 א' לתכנית ולפיו האזור מיועד לבניית בתי מלאכה, תעשייה, אחסנה, תיקונים ושירותים עירוניים. התכליות המותרות: מפעלי אלקטרוניקה, מפעלי עיבוד יהלומים, כריכיות, אופטיקה, צעצועים, מכניקה עדינה וכל מפעל אחר שיאושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, בהסכמת משרד הבריאות ובלבד שלא יהוו מטרד של רעש, זיהום אוויר ומים או כימיקלים מזהמי ביוב. לית מאן דפליג כי מדובר בשימוש חורג מתכנית. אנו סבורים כי הועדה המקומית אינה יכולה לעצום את עיניה בפני המציאות שהתפתחה בשטח, וככל שהיא סבורה כי יש מקום לשינוי הייעוד במקרקעין, בהם שימושי התעשייה, כהגדרתם בתכנית הרלוונטית, נמצאים בשוליים אם בכלל - ורוב שטחה משמש בשימושים חורגים לא חוקיים, עליה לפעול לשינוי כזה על פי החוק בתכנית. זאת ועוד, על הועדה המקומית לשקול אם במסגרת זו לאפשר שימושים למקומות בילוי, והאם להגביל את סוגם. יש לציין כי המקומות הפועלים כדין (דהיינו בשימוש חורג במתחם זה), B - FIT ובנא משקאות, הינם עסקים אשר עובדים בשעות היום ולא בשעות הערב והלילה, כפי שמתבקש בענייננו. לגופם של דברים, הלכה פסוקה היא כי: "שימוש חורג" כשמו כן הוא, היינו הוא אינו עולה בקנה אחד עם התכנית ועם צפייתם הסבירה של בני המקום; "...על כן, יש לתתו רק בנסיבות מיוחדות המצדיקות זאת. 'האיזון' בין האינטרסים השונים נעשה על ידי התכנית עצמה,אשר קבעה, כי באיזור מגורים יש ליתן היתר למגורים בלבד, ורק בנסיבות חריגות יש מקום ליתן שמוש חורג" (בג"צ 301/81[2]). יחד עם זאת מדובר במכשיר תכנוני חוקי. העדרן של התנגדויות אינו מכשיר באופן אוטומטי בקשות לשימושים חורגים, שכן אלה נתונות תמיד לשיקול דעתה של הועדה המקומית. רק מקום בו הועדה המקומית רואה לנכון סיבה טובה לסטות מהוראות התכניות החלות במקרקעין, יש לבחון אפשרות לשימוש חורג, וזאת לאחר בחינת השפעתו על הסביבה. במקרה דנן דומה כי הועדה אישרה בשעתו שני עסקים מתוך עשרות הפועלים במרבית שטח התכנית ללא היתר, ובהתאמה ללא פתרון ומענה תכנוני, הן מבחינה פרוגרמטית והן מבחינת תנועה ותחבורה. בקשר לשאר השימושים הפועלים ללא היתר לשימוש חורג וללא רישיון עסק, נמסר לנו על ידי הועדה המקומית כי היא פועלת בהליכים הקבועים בחוק. בערר 6078/07 מלונות נופש מוריה נ' הועדה המקומית אילת ואח' רוכזו המבחנים המשמשים בסוגיית השימוש החורג: עצימות השימוש החורג, היקפו, תקופת ניסיון, מועד התכנית הקיימת, גישור לתכנית עתידית, עקרון ההפיכות, עקרון השקיפות, הפגיעה ו/או הרווח של צדדים שלישיים, צורך ציבורי דחוף. דומנו, כי במקרה דנן שקלולם של כל הפרמטרים הללו מביא לתוצאה לפיה אין לאשר בשלב זה את השימוש החורג: ככלל, עצימותו של מסחר ושירותים ביחס לתעשייה מינורית יותר מאשר ביחס למגורים, אולם בענייננו מדובר בשירותים הפועלים בשעות שונות מאזור התעשייה. כפי שהבהרנו לעיל אנו סבורים כי על הועדה המקומית להחליט באופן כולל איזה אופי יש לשוות לאזור הנ"ל, שכן ברי כי השימוש התעשייתי הקודם - אבד עליו הקלח, אולם אין בכך כדי לפרוץ כל גבול בחינת איש הישר בעיניו יעשה. על הועדה המקומית להתוות סוגי פעילות, סוגי מסחר, לקבוע תנאים הכוללים טיפול בנושא החניה הנדרשת למכלול השימושים שיאושרו במתחם, כמו גם תנאים תחבורתיים נוספים ורק לאחר מכן ניתן יהא לפעול במישור הרישויי. בהעדר כל תכנית באופק, ולהיפך השטח מפגין שינויים בלתי מתוכננים, בלתי מאוזנים מבלי לקחת בחשבון שיקולים תכנוניים הכרחיים, אנו סבורים כי מדובר בשיקול מרכזי כנגד השימוש החורג המבוקש. כך גם לעניין עקרון השקיפות, והפגיעה בצדדים שלישיים, (לצורך העניין הציבור בכללו), והעדרו של צורך ציבורי דחוף בשימוש המבוקש. סיכומם של דברים, תרופתו של האזור בתכנית כוללת, אשר תתחשב בצרכים ובמאפיינים של האזור. במסגרת זו על הועדה המקומית ליתן דעתה בנוגע לשעות הפעילות באזור, אופיו אשר ייתכן וישתנה בין בוקר לערב, הפתרונות התחבורתיים והצרכים הציבוריים. לאור כל האמור הערר נדחה. שימוש חורג