בקשה לחלק את המקרקעין שהינם חלקה בגודל של 1.4 דונם לשניים: חלק מזרחי וחלק מערבי. החלק המזרחי, כולל את בית המגורים הקיים כיום, ואילו בחלק המערבי אין בניה. התוצאות מאישור תשריט החלוקה הינן רישומיות, קנייניות ותו לא, ולא ניתן לכלול במסגרת של תשריט חלוקה כל הוראה תכנונית. המחוקק מעודד פירוק שיתוף במקרקעין "בעין" דבר שמאפשר מכירת חלקים מסוימים של החלקה, מגדיל את הפוטנציאל שהם ימכרו וימסרו לידי מי שירצה ויוכל לעשות בהם שימוש מיטבי, והנכס ינוצל באופן מיטבי. מקום בו בעל מקרקעין משותפים נוקט יוזמה לחלוקתם, על הועדה המקומית לעודד חלוקה כזו. העובדה שאישור תשריט חלוקה כשלעצמו אינו מאשר את המצב התכנוני, מוליכה למסקנה שאין למנוע את מתן האישור לתשריט החלוקה, רק משום שבמועד הדיון בבקשת האישור מדובר בקרקע נטולת זכויות בניה. המצב התכנוני הינו ענין דינמי. הליך תשריט חלוקה נמצא בין שלב התכנון לשלב ההיתר ולכן הוא נחות מנורמות שנקבעות בשלב התכנון. בקשת אישור תשריט החלוקה תואמת את התכנית החלה במקרקעין (עח/200) החלקה מוגדרת כאזור מגורים, וגודל מינימלי של מגרש הוא 500 מ"ר. התכנית (עח/200) אינה כוללת חלוקת קרקע, שכן היא נסמכת על חלוקת קרקע קיימת ואינה כוללת חלוקת קרקע חדשה ולכן היא מאפשרת יצירת חלקות חדשות באמצעות תשריטי חלוקה שגודלם 500 מ"ר או יותר. לעניין תמ"א 35 ע"פ סעיף 6.3.1 תכנית מקומית תופקד רק עם הצפיפות בה לא תפחת מהצפיפות הקבועה בלוח 1 של אותה תמ"א. אלא שבענייננו לא מדובר בתכנית מקומית חדשה למגורים, אלא ביישום של תכנית קיימת. והתמ"א קובעת במפורש כי הוראותיה של תכנית קיימת תעמודנה בתוקפן על אף האמור בתמ"א. לעניין היחסים עם המנהל, המנהל מאפשר היוון מגרש המגורים גם אם שאר השטח מוגדר תכנונית כשטח מגורים אולם מרוקן מזכויות בניה, כפי שמתבקש כאן ולכן לא קיים קושי במישור היחסים עם המנהל בהיבט זה. בעל - לרבות חוכר לדורות, ולפיכך העורר זכאי לפעול בהתאם לסעיף 137 אשר קובע את זכותו של בעל קרקע להגיש תשריט חלוקה. ע"פ עע"מ 8747/03 ועדת ערר ת"א נגד סילבאנה לוסי פואה, די בחתימתו של אחד הבעלים, לכן אין צורך בחתימת המנהל. תמצית עמדת המנהל בהתאם לתכנית התקפה עח/63 קיבולת הבניה במקרקעין הינה יחידת דיור אחת, וגם הזכות הקניינית לגבי משק העזר היא ליחידת מגורים אחת בלבד. אישור תשריט חלוקה לא יכול להקנות זכויות בניה נוספות במגרש המפוצל. למנהל אין התנגדות עקרונית לתהליך תכנוני במקרקעין, אולם יחד עם זאת חלוקת המקרקעין המוצעת לשני מגרשים של 655 מ"ר ו-755 מ"ר אינה עולה בקנה אחד עם הצפיפות הנדרשת לפי תמ"א 35. כל בקשה לעסקה במשק העזר כפופה להמצאת כל המסמכים וכל התשלומים. תמצית עמדת ישוב בת-חן בת חן הינו ישוב קהילתי בעל מרקם עירוני, החלטות המנהל בגין משקי עזר אינן חלות עליה. מבחינת הישוב נכון לתכנן ישוב כמקשה אחת ע"י הועדה המקומית ולא "טיפין טיפין". תמצית עמדת הועדה המקומית לבקשה לא צורף אישור הבעלים שהוא ממ"י, ואילו הזכויות בנכס נרכשו כבר ע"י קונים. התכניות החלות במקרקעין הינן עח/3/63 המגדירה שטח מגרש מינימלי כ-1,000 מ"ר וכן תכנית המתאר המקומית עמק חפר (עח/200) שהגדירה את השטח הרלוונטי לערר זה כאזור מגורים. ע"פ הוראות תמ"א 35 קיימת צפיפות בנייה מינימלית וזאת מחייבת בתוכניות חדשות, מגרשים של מקסימום 330 מ"ר. לא ניתן לבצע חלוקה לחלקות שהינן ביעוד שונה. כך, בעבר לא התיר בית המשפט איחוד בין חלקה למגורים א' למגורים ג', קל וחומר בענייננו עת נותר אחד המגרשים מרוקן מזכויות. קיימת עדיפות ברורה לתכנון כולל על תכנון פרטני, וברי כי תכנון כולל זה צריך לקחת בחשבון בדיקת תשתיות וצרכים פרוגרמתיים על מנת לצופף את תחום התכנון של הועדה המקומית. כמו כן לא ניתן לבצע חלוקה של קרקע שחלה עליה תכנית הכוללת חלוקת קרקע וזאת ע"פ הוראות סעיף 137 לחוק. המגרשים הנוצרים אינם תואמים הן את תכנית עח/3/63 המחייבת גודל מגרש מינימלי של 1,000 מ"ר והן את תמ"א 35 המחייבת צפיפות גבוהה יותר. ברמה הקניינית, מקום בו מדובר במשק עזר (כנראה בטעות, שכן מדובר בשטח עירוני), ניתן להוון את מגרש המגורים ויש לחתום חוזה לעיבוד חקלאי על יתרת השטח החקלאי, שבנסיבות הענין לא קיים שכן מדובר במגרש המיועד למגורים. דיון והכרעה העורר הגדיר בפנינו את רצונו להותיר מגרש אחד בעל תכונות הכוללות בנין ומגרש שני ריק. המקרקעין שלפנינו הינם יצור כלאיים: מבחינה קניינית, עסקינן במשק עזר המאופיין בשטח למגורים ובשטח חקלאי; בעוד שתכנונית עסקינן במגרש למגורים. על מנת לחדד את תכונותיהם הקנייניות, כמוסבר לעיל, מבקש העורר לקדמם גם תכנונית באופן שיתאם למאפיינים הקנייניים, דהיינו: לקבע את זכויות הבניה במגרש אחד, ולהותיר את האחר לא בנוי. דא עקא, שהדבר אינו אפשרי במישור התכנוני: תכנונית מוצגים 2 מגרשים באותו ייעוד (מגורים), ומטעם זה, צודקת הועדה המקומית בעמדתה, לפיה לא ניתן להגיע לתוצאה התכנונית המבוקשת באמצעות תשריט חלוקה כמפורט. פועלו התכנוני של תשריט כזה הינו יצירת מגרש למגורים, בעל זכויות בניה בשיעור הקבוע בתכנית (מגרש מס' 2), ו"באותה נשימה" מגרש למגורים אשר אינו כולל כלל זכויות (מגרש מס' 1). אף אנו סבורים כי מטרתו של העורר לחלק המקרקעין בעין, ליצור בהם מגרשים קטנים על מנת שיאפשרו ניצול נכון ויעיל של המקרקעין הינה מטרה נכונה הן בהיבט האישי והן באינטרס הציבורי. יחד עם זאת לא ניתן להענות לעורר שכן, בלתי אפשרי למלא את תוכנו של מגרש 1 למגורים תוכן שונה ממגרש מס' 2. זה אף זה מהווים מגרשים למגורים ובשניהם, ככל שיחולק המגרש יש לקבוע זכויות למגורים ע"פ התכניות החלות במקרקעין. אנו מסכימים לענין זה עם הועדה המקומית אשר הפנתה לנושא עת"מ(חי') 529/01 א. כפיר אחזקות ובנייה בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית משרד הפנים מחוז חיפה. לעניין זה כבר נפסק בנוגע לשוני בין אזורי מגורים שונים (המיועדים שניהם לתכלית זהה - מגורים והשוני ביניהם נובע מזכויות בניה בהיקף שונה) כדלקמן: "אמנם השימוש והתכלית המפורטים בצד אזורי מגורים ב' ו - ג' בתקנון התכנית הינם בתי דירות אך הוראות אחוזי בניה ומספר היחידות המותרים לדונם שונה הן ביחס לאזור שייעודו מגורים ב' לעומת אזור שייעודו מגורים ג'.. הוראות אלה כולן עניינן ביעוד הקרקע ובתנאי השימוש בה." באותו מקרה קבע ביהמ"ש כי לא ניתן לאחד חלקות כאלה בתשריט חלוקה, מפאת השוני בייעוד. כך גם בענייננו, אנו סבורים כי שינוי מהות הזכויות המותרות מהווה שינוי מהותי ביותר המקים סתירה כאמור שכן הזכויות המותרות לבניה הן ליבת הגדרתו של ייעוד מקרקעין נתון. לפיכך, ומטעם זה איננו סבורים כי ניתן להיעתר לבקשה נשוא הערר, כפי שמוצגת ע"י העורר. אגב אורחא נעיר, כי נוכח הוראות תכנית עח/200 אשר הינה תכנית מתאר, ובה הוראות של תכנית מפורטת, שקובעת מפורשת כי היא גוברת על כל התכניות שקדמו לה, אלא אם אינן סותרות לה, ולאור העובדה כי קובעת באופן בהיר הפרמטרים הנחוצים לצורך הוצאת ההיתר, ספק לנו אם לצורך ציפוף הישוב יש צורך בתכנית חדשה, אם לאו. הערת נציגת מתכננת המחוז: על מנת לצופף הישוב יש להכין תכנית על פי הוראות תמ"א 35. לעניין מספר יחידות הדיור, התכנית צריכה לכלול את כל תחום הישוב. יחד עם זאת הואיל ולא נדרשנו לסוגיה זו במסגרת ערר זה, איננו רואים להכריע בה עתה. תוצאת הדברים אפוא היא, כי הערר נדחה. מקרקעיןחלוקת מקרקעין