ערר החלטת הוועדה המקומית - קבלת היתר בנייה לבית פרטי חד משפחתי וכך החליטה הוועדה המקומית: "לקבל את ההתנגדות של השכן ולשוב ולדון בתכנית לאחר הצגת מלוא המגרש על פי תב"ע מאושרת והתצ"ר המאושר. תכנית הבינוי תכלול את החלק המחלקה 135 הכלול במגרש ותציג חלוקת שימוש שוויונית במקרקעין לכל השותפים, שהיינו: המבקשת, המתנגדים ורשות הפיתוח אשר בבעלותה נמצאת חלקה 135. " להליך זה קדם הליך בו ביטלה הוועדה המקומית בשעתו, את היתר הבנייה של המבקשת, באותה בקשה, וזאת נוכח היעדר ביצוע הליך על פי תקנה 2-ב לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו, ואגרות), התש"ל - 1970. בגין אותו ביטול עררו העוררים בשעתו לוועדת הערר במסגרת ערר 162/12, אז הגיעו הצדדים להסדר בהמלצת וועדת הערר. וכך הוסכם והוחלט: "1. ההיתרים מותלים ולא מבוטלים 2. העוררת תגיש תוך שבוע ימים תכנית בינוי על פי דרישות תכנית ממ/1002 / א 3. במסגרת הבינוי יפורטו 4 יחידות, 4 חניות וכניסות לכל אחת מהיחידות. אין צורך לפרט ברמה של היתר בניה. 4. הבינוי והבקשה יומצאו על ידי הוועדה המקומית על פי תקנה 2 ב' לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל 1970 . 5. הוועדה / רשות רישוי תדון בבינוי ובבקשה מיד עם סיום ההליך על פי תקנה 2 ב' ולא יאוחר מיום 15/8". לאחר קיום הליך כאמור הגיעה הוועדה המקומית להחלטה נשוא ערר זה. תמצית טענות העוררים העוררים והמשיבים גרים בבית משותף דו משפחתי כאשר העוררים, חוכרים לדורות של תת חלקה 1 ואילו המשיבים חוכרים של תת חלקה 2. החלקה מצויה בבעלות ממ"י. לא ברור מדוע החליטה המשיבה 1 כי יש צורך בחתימת ממ"י על הבקשה המתוקנת בנוסף להסכמתו כשותף ישיר במקרקעין. כמו כן לא ברור מדוע החליטה המשיבה להתנות את קיומם של היתרי הבנייה בהסכמת כל בעלי הקרקע הרשומים. הסכמתם של משיבים 2,3 לבנייה המבוקשת אינה נחוצה והמשיבה 1 חסרת סמכות לדון בשאלות קנייניות. וועדה מקומית אינה ערוכה ואינה יכולה להכריע במחלוקות עובדתיות ומשפטיות קנייניות, אין לה כלים דיוניים והיא חסרה ידע משפטי מתאימים לכך. אימוץ ההתנגדות גורם לפגיעה קניינית כלכלית בעוררים שאין מתירים להם לממש את מלוא זכויות הבניה שבידיהם, וכופים עליהם להציע את חלוקת החלקה, לאחר צירוף תיאורטי של חלק מחלקה 135 באופן שחלקם של העוררים יהיה בצורת טרפז מלבנית ואילו חלקם של המשיבים יהפוך לטרפז מרובע, זאת בעוד שהעוררים מצויים עשרות שנים בחלקה עוד קודם לכניסת המשיבים לחלקה. תמצית תשובת המשיבים בשעתו העלימו העוררים את דבר קיומם של המשיבים כבעלי זכויות בחלקה, והתכניות שהגישו מייחסות להם כ - 75 אחוז מהשטח של חלקה 106. החלטת וועדת הערר בערר 162/12 התקבלה שלא כדין, שכן המשיבים היו צריכים להיות צד באותו ערר ולא ניתנה להם זכות בסיסית לתת את תגובתם לערר. תכנית ממ / 1002 / א' שינתה את היחידה התכנונית נשוא הערר תוך שהיא מצרפת לחלקה 106 חלק מחלקה 135 שיוצרת יחידה תכנונית חדשה וגדולה יותר. העוררים הגישו את תכניתם כאילו גבולות היחידה הם 106 בלבד, ולפיכך עליהם לכלול גם שטח זה. כעמדת הוועדה המקומית, כאשר יש שותף במקרקעין קיימת חשיבות לתכנית הבינוי כדי לשקף ניצול שוויוני בין השותפים. תמצית עמדת הוועדה המקומית לאחר הדיון בערר 162/12 בו הוחלט לתת זכות טיעון למשיבים בנוגע לבקשות העוררת ולתכנית הבינוי מטעמה הוגשה תכנית בינוי ונשלחה להתייחסות המשיבים. המשיבים התנגדו והעלו עובדה מהותית שהוסתרה מעיני הוועדה המקומית לפיה העלימה העוררת חלק מהמגרש הן בתרשים הסביבה והן במדידה עצמה. לא עלה בדעתם של בודקי התכניות בוועדה לסבור כי מודד שחזקה עליו להגיש מדידה על פי תב"ע מאושרת, יציג מגרש חסר כמגרש שלם, על כן בדיון התקבלה התנגדותה של משפחת יוסף שגילתה שבעצם קיים צד שלישי (רשות הפיתוח) שהוא שותף ובעל זכויות במגרש. העוררת בחרה להגיש ערר נוסף תחת לתקן את דרכה. ההסכמה הדיונית היתה מתן זכות טיעון למשפחת יוסף, ועקב מימושה עלה לראשונה עניין גודל המגרש וגבולותיו וההחלטה לקבל טענה זו אינה סותרת את אותן הסכמות דיוניות. אין בהחלטת הוועדה כדי להתערב בזכויות קנייניות שכן כל שנדרש הוא הצגת מצב תכנוני אמיתי ומצב הזכויות הקנייניות במגרש. הוועדה המקומית אינה מבקשת לכפות כל חלוקה במגרש ומי שמנסה לזכות בהחלטות המהוות פגיעה קניינית בשותפיו במקרקעין היא דווקא העוררת. דיון והכרעה הנושא שלפנינו הובא בשעתו בפני וועדת הערר, במסגרת ערר על החלטת הוועדה המקומית לבטל את היתר העוררים בהתאם לסעיף 216 לחוק. יוזכר כי משמדובר בביטול היתר הרי שיש לנקוט משנה זהירות הואיל והוצאתו של האחרון כרוכה בין היתר גם בתשלומים משמעותיים והסתמכות מבקשי ההיתר. החלטה כזו מאפשרת זכות ערר לפי סעיף 152 לחוק. על פי תקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בוועדות ערר), בעלי הדין במצב דברים זה הינם מבקשי ההיתר והוועדה המקומית. חרף האמור ובהתאם לזכות השמיעה והטיעון המליצה וועדת הערר לצדדים על הסדר, אותו קיבלו, הממצה את זכותם של יתר השותפים בחלקה להשמיע עמדתם. עמדה זו אכן נשמעה והתקבלה ומכאן ערר זה ולכן לא ברור על מה מלינים המשיבים בנוגע להסדר האמור. לגופם של דברים - לית מאן דפליג כי היחידה התכנונית הרלוונטית, המגרש על פי התכנית החלה במקרקעין היא תכנית ממ / 1002 / א' אינה תואמת את אותה יחידה תכנונית עליה הוגשה הבקשה נשוא ערר זה ונשוא ההיתר שיצא והותלה. בהקשר זה נציין כי לא ברור לנו כיצד המודד החתום על הבקשה התעלם מחלק מאותה יחידה תכנונית. מכל מקום, היחידה התכנונית הרלוונטית כוללת חלק בצורת משולש הידוע כחלקה 135 שנמצאת ממערב למקרקעין נשוא הערר. לאותו חלק בפני עצמו אין כל קיום תכנוני ו/או קנייני והוא מצוי כמו כל המקרקעין בבעלות המינהל. תכליתה של ההוראה המחייבת הצגת בינוי אשר ראשיתה בתכנית ממ / 825 (לעניין זה יוסבר כי סעיף 2.6 לאותה תכנית מחייב הכנת תכנית בינוי לשטחים שנקבעו בתכנית זו, או לכל שטח אחר שיקבע על ידי הועדה המקומית), וכן מחייבת בינוי מקום בו מדובר בשני בניינים או יותר על מגרש אחד כבענייננו. הרציונל העומד בבסיס החיוב בתכנית בינוי, כפי שהבהרנו גם בעניין זה, הינו הצגת אפשרות לניצול מלוא הזכויות הקבועות בתכניות התקפות במקרקעין, באופן שיבהיר כי אפשרות זו קיימת ולא מסוכלת בגין תכנון נתון. עוד הבהרנו כי תכנית בינוי אינה חייבת להיות מפורטת ברמת ההיתר וכל שיש להציג בה הוא האלמנטים שהבהרנו בהחלטתנו הקודמת. במצב הדברים הנוכחי על העוררים להראות את מלוא היחידה התכנונית ובה מלוא הזכויות המנוצלות (הצגת זכויות המשיבים באופן סכמתי בלבד) וכן, לתקן את בקשתם (שאושרה בשעתו) באופן בה תציג את מלוא היחידה התכנונית. ודוק: אין צורך להראות חלוקה קניינית של היחידה התכנונית בין בן העוררים ובין בן הצדדים והמינהל. הבקשה המתוקנת תובא לחתימת המינהל בהתאם לתקנות. לאחר קבלת חתימת המינהל וככל שיוצג ניצול מלוא הזכויות ניתן יהיה להפסיק את התלייתו של ההיתר בכפוף לתיקונו בהתאם להליך המתקן. אשר על ולאור כל האמור הערר מתקבל באופן חלקי. בניהבית פרטיהיתר בניהעררועדה מקומית לתכנון ובניה