שימוש חורג ממחסן ובית אריזה למחסן מכר לספרים עסקינן בחנות צומת ספרים אשר ממוקמת במקרקעין מתחילת שנות ה - 2000. בתקופת מה אושר השימוש החורג ומשפקע הוגשו הליכים משפטיים כנגדו. בשעתו הוכנה תכנית לקיבוץ געש (חש / 8 / 18), במטרה לאשר מסחר בשטח נשוא התכנית. תכנית זו סורבה על ידי הועדה המחוזית והערר למועצה הארצית נדחה אף הוא. עתירה מנהלית כנגד החלטת המועצה הארצית בגין אותו סירוב נדחתה וערעור על פסק הדין תלוי ועומד בפני בית המשפט העליון ואמור להישמע בחודש אוקטובר שנה זו. במקביל הגישה המבקשת תכנית חדשה שמספרה חש / 8 / 19, אשר בבסיסה הריסת המבנה והקמתו מחדש, תוך שילובו בסביבה כאשר השימושים המבוקשים בו הינם, ספרייה ומוזיאון הוצאה לאור כחלק מהשימוש המסחרי המבוקש. תכנית זו לא הומלצה על ידי הועדה המקומית והועברה במישרין לועדה המחוזית, שם, כנראה, נקלטה לא מכבר. עוד יש לציין כי עסקינן בקרקע חקלאית מוכרזת ולפיכך אישור שימוש חורג בה כרוך בהתרתו גם על ידי הועדה המחוזית וולקחש"פ, הכל על פי הוראות החוק והתוספת הראשונה. כמו כן יצוין כי בשעתו הורתה הועדה המחוזית לועדה המקומית להעביר לידיעתה וללשכת התכנון כל בקשה להיתר בשטח חקלאי אשר אינו בתחומי חלקות א' במושבים או בשטח המחנה בקיבוצים. הועדה המקומית לא תדון בבקשה כאמור ללא חוות דעת בכתב של לשכת התכנון או הועדה המחוזית. אלא שהבקשה כלל לא הועברה הואיל והועדה המקומית החליטה לדחותה לאור המלצתו של הצוות המקצועי. הנה כי כן, שינויים של המקרקעין לשטח מסחרי נפסל בעבר במסגרת תכנית קיבוץ געש הן על ידי הועדה המחוזית, הן על ידי ועדת העררים של המועצה הארצית, והן על ידי בית משפט לעניינים מנהליים אשר לא התערב בהחלטתה של האחרונה. בימים אלה קיים תכנון אלטרנטיבי המקודם בסמכות הועדה המחוזית וכן ערעור על פסק דינו של בית משפט לעניינים מנהליים. תמצית טענות העוררת בקשת צומת ספרים תואמת את הקריטריונים שנקבעו בפסיקה למתן היתר לשימוש חורג. אף לגופה של החלטת ועדת העררים של המועצה הארצית הרי שזו חייבה את הועדה המחוזית לפרט לגבי כל מבנה ומבנה מה דינו וכל עוד לא פורט גורלו של המבנה נושא הערר לא ניתן לומר כי לא קיים "אופק תכנוני" גם במסגרת תכנית געש. בנוסף כאמור מקדמת העוררת תכנית אלטרנטיבית. העוררת טוענת כי ההחלטה פוגעת באינטרס ההסתמכות הלגיטימי שלה, שכן לאורך כל השנים תמכה הרשות המקומית והועדה המקומית בהתאמה בהקמתה של החנות במקרקעין נושא הערר. במהלך כל השנים שקדה העוררת על קידום תכניות של קבע. תחילה דובר בחש / 8 / 11, לאחר מכן בחש / 8 / 15, עבור לח / 8 / 18 הנ"ל וכלה בחש / 8 / 19, כאשר שתי האחרונות עדיין בתהליך. המדובר במבנה קיים בהיתר ובנוף מופר ממילא נוכח צמידותו לתחנת תדלוק, חנות נוחות ובית קפה הקיימים במקרקעין הסמוכים. עצימות השימוש החורג אינה גבוה שכן בשני המקרים מדובר על מבנה שישמש לאחסנה. כמו כן יש לבחון סוגיה זו באספקלריה רחבה יותר, דהיינו ביחס לשימושים הקיימים במקרקעין גובלים שהם תחנת דלק, חנות נוחות, בית קפה והמתחם המסחרי של שפיים. נוכח האמור ממילא קיימת תנועה של מבקרים במקום. מקומות החניה שמציעים המקרקעין מספקים מעל ומעבר ואין כל פגיעה. מבחינת היקף השימוש מדובר במבנה של פחות מ - 800 מ"ר, מתוך מקרקעין בסדר גודל של 3 דונם, דהיינו בהיקף קטן. לעניין הפגיעה והרווח של צדדי ג' והציבור - מדובר במקור תעסוקה ל - 200 עובדים ובחנות הספרים המשמעותית היחידה בכל האזור שבין נתניה להרצליה. אם תאושר התכנית שמקודמת הרי שישולבו במבנה גם ספרייה ומוזיאון הוצאה לאור. אין כל נזק בשימוש החורג המבוקש ולא הוגשו התנגדויות. מדובר בשטח שמופר ממילא לאור העובדה כי בנוי בו מבנה שנבנה בהיתר כדין לפני למעלה מ - 80 שנה. המבנה אינו מיועד להריסה על פי התכניות המאושרות ובין אם מתבצע בו שימוש לחנות ספרים או שימוש אחר הוא יעמוד על מכונו. השטח אינו פתוח ובתולי, הוא צמוד לדרך שירות, הוא צמוד לתחנת התדלוק כאמור ולמתחם שפיים. גם תכנונית בעתיד יוסיף הנוף להיות שטח מופר נוכח העובדה כי מתוכנן על פי תת"ל 15 מחלף אשר יעלה בגובהו על מבנה צומת ספרים. הכביש הקיים היום עתיד להפוך לכביש שירות קטן וזניח ביחס למערכת הכבישים שתקום סמוך לו. מועד התכנית וההיתר הקיימים הינו ותיק ביותר, משנת 1970, כאשר תמ"מ 3/21 אינה קובעת שם תכנון פרטני, אלא מייעדת את השטח כשמורת נוף, ללא תכנון קונקרטי. לאור האופק התכנוני הקיים ובהתחשב בהפיכות השימוש החורג ובתום ליבה של העוררת שפעלה תוך שיתוף פעולה מלא עם ועדות התכנון בתחילת ההליך ואף נקטה בהליכים ביוזמתה, נכון לאשר השימוש המבוקש. כמו כן טענה העוררת כי הועדה המקומית טעתה בהחלטתה לגופה שכן המועצה הארצית לא סתמה את הגולל על האפשרות שבמסגרת התכנית המופקדת יותר השימוש העסקי במבנה. תמצית עמדת הועדה המקומית עיקר טענות העוררת מופנית כלפי הועדה המחוזית וועדת המשנה לעררים, ואולם מדובר במוסדות תכנון המצויים במדרג גבוה יותר ולפיכך מחויבת הועדה המקומית לפעול לפי אותן החלטות. הועדה המקומית הסכימה בעבר עם הניתוח התכנוני של השימוש והשטח, ואולם טענות אלו נדחו כאמור על ידי הועדה המחוזית והמועצה הארצית, ולאור סירובה של האחרונה לאשר את השימוש במסגרת תכנית 18 אין מצב של גישור או אופק תכנוני. דיון והכרעה הואיל ומדובר בקרקע חקלאית הרי שעל המחלוקת שלפנינו לעבור בשבט ביקורתה של הועדה המחוזית והולקחש"פ ולפיכך אם החלטתנו תהיה חיובית הרי היא בגדר המלצה. ראשית, אנו מבקשים להעמיד את הועדה המקומית על טעותה, לטעמנו על פי הנחיות הועדה המחוזית מקום בו מתבקשת בקשה לשימוש חורג יש להעבירה ללשכת התכנון על מנת לקבל את חוות דעתה בין אם בדעת הגורמים המקצועיים להמליץ לאשרו ובין אם לאו. הדבר חיוני להמשך ההליכים ככל שינקטו, כמו גם לעצם הדיון לגופם של דברים בפני הועדה המקומית. שנית, החלטת הועדה המקומית אינה נותנת מענה לגופה של בקשה, רובה ככולה ממוקד בשאלת האופק התכנוני של המקרקעין בהתאם לקביעת הגופים הגבוהים יותר במסגרת חש / 8 / 18 ללא התייחסות לטענות העוררת הן באותו עניין ממש והן בנוגע לעצם המבחנים לשימוש החורג. שלישית, לו דעתנו הייתה נשמעת אנו סבורים כי בנסיבות העניין ניתן לשקול בחיוב אישור השימוש החורג למשך שנה, בכפוף להתחייבות שתובטח להנחת דעת הועדה המקומית לפינוי המקום בתום אותו מועד, אלא אם יאושר עד אז תכנון קבוע לחנות, ולהלן נימוקינו: איזון האינטרסים "של צדדי ג'" ושל הציבור נוטה לטעמנו לטובת אישור הבקשה כל עוד לא הוכרע עתידם הקבוע של המקרקעין במסגרת ההליכים התלויים ועומדים כמפורט לעיל. למעשה מדובר במעין צו זמני אשר מקפיא את המצב עד סיום ההליכים וזאת מתוך ראיית הנזקים שעלולים להיגרם לעובדי העוררת ולציבור בכללו בהעדר אישור כנ"ל וסגירה מידית של החנות, סגירה אשר אין להוציא מכלל אפשרות כי תתהפך עם קבלת החלטה בעניין התכנית החדשה (19) ו/או בעניין יישום החלטת ועדת העררים של המועצה הארצית בנושא התכנית הקיימת (18), ו/או בהחלטת בית המשפט העליון בערעור. לגופם של דברים, הגם שהעוררת מציגה את השימושים כשימושים חורגים מדובר בשימוש שונה בעצימות גבוהה שכן למעשה מדובר במבנה מסחרי חלף מבנה חקלאי. יחד עם זאת, אנו מקבלים את טענת העוררת בדבר הפריזמה הרחבה בה יש לבחון שאלה זו ובהתחשב בשימושים הצמודים, ובמשכו המוגבל ביותר של השימוש שאנו מציעים לאשר דומה כי אין בכך כדי לפסול אותו מניה וביה. מובן כי מועדי התכניות וההיתרים הקיימים פועלים לטובת שימוש חורג, וכך גם עיקרון ההפיכות שכן, יש להזכיר כי מדובר בהמשך לשימוש חורג שאושר בעבר על ידי כל הערכאות ולפיכך שאלה זו פחות רלוונטית ואולם גם לגופה אין מניעה להפוך החנות למחסן חקלאי כזה או אחר. גם לעניין השקיפות הרי שלא הוגשו כל התנגדויות חרף פרסום כדין. אשר לשאלת האופק התכנוני - הרי שכפי שהבהרנו לעיל "הגברת השמנה תשיר" רק לאחר ההכרעה בשני ההליכים שהבהרנו (תכנית 19, והערעור בעליון), וככל שהפינוי מובטח בהעדר אישור ובאותו מועד, אנו סבורים כי יש בכך מענה נאות לשאלה זו. סיכומם של דברים, אנו ממליצים לועדה המחוזית ולולקחש"פ לאשר השימוש באופן מוגבל לשנה בלבד ובתנאי של קבלת בטוחות לפינוי בתומו. עמדת נציגת מתכננת המחוז: (6/8/2012) אני סבורה כי נוכח משך השימוש החורג עד כה (למעלה מ - 10 שנים), ובהעדר כל אופק תכנוני להבנתי, אין כל מקום לאפשר כל הארכה שהיא. יוזכר כי שימוש חורג כשמו כן הוא, כי העוררת הועמדה לדין בגין עבירת שימוש באותם מקרקעין, וכי תכניותיה למסחר את השטח נדחו בכל הערכאות התכנוניות הרלוונטיות. את הקפאת המצב עד לסיום ההליכים המשפטיים יש לברר במסגרת ההליכים הפליליים אשר תלויים ועומדים. כמו כן אני סבורה כי מאת שקבעה דעת הרוב כי מדובר "בשימוש שונה בעצמות גבוהה, שכן למעשה מדובר במבנה מסחרי חלף מבנה חקלאי" קבעה הועדה למעשה כי מדובר בשימוש המהווה סטייה ניכרת לתכנית המאושרת, מה שעל פניו מעורר קושי של ממש בהמלצה. סיכומם של דברים ועדת הערר כנגד דעתה החולקת של נציגת מתכננת המחוז ממליצה על אישור השימוש החורג כמפורט בהחלטתה זו. שימוש חורגמחסן