פסק דין 1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בתל - אביב (כב' השופט צ. כספי) (תיקים מאוחדים 63984/95 19625/96 ו - 75177/96) אשר, בגדר הסכמה דיונית, דחה את תביעת המערערים לפיצוי בעקבות החלטת כב' השופט ד' ארבל בבר"ע 21510/99, כי הבנינים הנדונים לא נבנו בניגוד להוראות התב"ע. 2. המערערים הינם רוכשי דירות בשני בניינים - בניין "A" ובניין "B" - המהווים חלק מפרוייקט "גבעת הדקלים" (להלן - "הפרוייקט"), המצוי ברח' שז"ר בתל כביר, תל אביב. הפרוייקט מונה שבעה בניינים. לדיוננו רלבנטיים חמישה מבניינים אלה (בנייני המערערים ו - 3 בניינים נוספים - בניינים "C”, "D”, ו - "E”). על הבניינים חלה תוכנית מתאר 2513 (להלן - התכנית או תוכנית המתאר), שהינה תכנית לבניה למגורים, לפי חוק הליכי תכנון ובנייה (הוראת שעה), התש"ן - 1990 (להלן - חוק הוראת השעה). מסמכי התוכנית, לפי סעיף 2 לתקנון הינם: 5 דפי הוראות בכתב (להלן : "התקנון") ותשריט הערוך בק.מ. 1:500 (להלן "התשריט"). כל מסמך ממסמכי התכנית הוא חלק בלתי נפרד ממנה". בצידו של תשריט התכנית מצויה "תוכנית בינוי רעיונית 1:500", אשר מתארת את אופן העמדת בנייני הפרוייקט. סעיף 11 ( 6 ) לתקנון התכנית קובע כי, "המרחקים בין המבנים בתחום החלקות יקבעו בתוכנית בינוי ועיצוב על פי הוראות סעיף 13". סעיף 13 לתוכנית המתאר קובע - בין היתר - כי תכנית הבינוי והעיצוב תתייחס לתנוחת המבנים, המרחקים ביניהם, אופי הבינוי ועוד. אישורה של תכנית הבינוי והעיצוב על ידי הוועדה המקומית "יהיה תנאי למתן היתרי בניה". ביום 19.11.91 הוכנה תוכנית הבינוי והעיצוב. התוכנית הציגה בין השאר, את העמדת חמשת בנייני הפרוייקט בתנוחה המאפשרת יצירת שטח פתוח במרכז המגרש. על גבי התוכנית נרשמה הערה, כי "תוכנית הבינוי היא רעיונית בלבד. ייתכנו שינויים עקב תכנון מפורט". בפועל, נבנו בנייני הפרוייקט בשונה מהתכנון בתוכנית הבינוי (ראה חוות דעתו של המודד שמונה בהסכמת הצדדים על ידי בית המשפט). בשל כך הגישו המערערים הגישו תביעה לפיצוי נגד המשיבות 1 - 2 (להלן - המשיבות). בהסדר דיוני אליו הגיעו הצדדים הוסכם כי בשלב הראשון "ידון בית המשפט בשאלה האם הבניינים שניבנו במסגרת הפרוייקט נשוא התיק, ניבנו בניגוד להוראות התב"ע". המחלוקת בין הצדדים נסבה על מעמדה של תוכנית הבינוי. המערערים טענו, כי תוכנית הבינוי והעיצוב, הנה חלק נפרד בלתי מן התב"ע וכי המרחקים הקבועים בתוכנית הבינוי מחייבים. על כן, לשיטתם, קיימת אי התאמה בולטת ו/או חריגה בין מיקום המבנים כפי שנבנו בפועל לבין תוכנית המתאר. לפי הטענה, המרחקים בין בניינים "A" ו - "B" (בנייני המערערים) לבין בניינים "C", "D", ו - "E" וכן בניית חניון בין הבניינים "B" ו - "E" ל - 32 מכוניות במקום ל - 14 מכוניות, נוגדים את הוראות תוכנית המתאר באופן המקטין את שטח הגינון שבין הבניינים בכ - 800 מ"ר. הדבר גורם לפגיעה באורח חייהם של המערערים ומביא לירידת ערך דירותיהם. המשיבים מצידם טענו, כי המרחקים המחייבים הם אלה הקבועים בהיתר הבניה שקיבלו המשיבות 1 -2 מהמשיבה 3. 3. בית המשפט קמא קיבל, בשלב הראשון, את טענת המערערים. נקבע כי תוכנית הבינוי והעיצוב, אליה מפנה התב"ע שבתוקף ובה מפורטים המרחקים שבין הבניינים, הנה חלק בלתי נפרד מתכנית המתאר. עוד נקבע כי המצב העובדתי בשטח הפרוייקט אינו תואם את תכנית המתאר והוא חורג ממנה. על החלטה זו הגישו המשיבות 1 - 2 בקשת רשות ערעור, אשר נידונה, כאמור, בפני כב' השופט ארבל. כב' השופט ארבל דן בבקשת רשות הערעור כבערעור גופו, קיבל את הערעור החלטתו של השופט קמא. בית המשפט קבע כי תכנית המתאר השאירה בצורה מפורשת את עניין מיקום הבניינים, התנוחה שלהם ועוד לתוכנית עיצוב שתאושר בנפרד על ידי הוועדה המקומית, ללא קשר להליכי אישור התכנית. תוכנית הבינוי לא הופקדה במסגרת תכנית המתאר, לא התקיים לגביה הליך של הגשת התנגדויות כפי שנעשה לגבי תכנית המתאר והיא אף לא פורסמה כפי שנדרש לגבי התכנית. עוד צויין, כי על פי ההלכה הפסוקה תוכנית הבינוי כשלעצמה הינה חסרת מעמד חוקי. מטרתה היא לתת לוועדה המקומית "תמונה כוללת" של הבניינים ותו לא. בית המשפט הוסיף וציין, כי ההערה המופיעה בגוף תוכנית הבינוי והעיצוב, "כי... היא רעיונית בלבד. יתכנו שינויים עקב תכנון מפורט", מעידה על כך שהוועדה המקומית הבהירה כי ייתכנו שינויים וסטיות מהתוכנית (כפי שאכן ארעו בפועל). לנוכח כל אלה, נקבע כי הוועדה המקומית לא חרגה מסמכותה, בהחלטתה לתת למשיבות 1-2 היתר בניה, כאשר מיקום הבניינים שונה מתוכנית הבינוי. בית המשפט פסק כי "אין מקום לקבוע כי תוכנית הבינוי הינה חלק מהתב"ע וכי מתן היתר בנייה על פי תוכנית מפורטת שסותרת הינו שלא כדין. " בעקבות החלטה זו ביקש ב"כ המערערים, בהסכמה, לדחות את התביעה, "על מנת שניתן יהיה להגיש ערעור בזכות על פסק הדין". התביעה אכן נדחתה, ומכאן הערעור שבפנינו. 4. המערערים טוענים, כי התכנית עצמה קובעת במפורש (בסעיפים 6 ו - 13 ) כי, המרחקים בין הבניינים יקבעו בתוכנית בינוי ועיצוב. לשיטתם, בכך, "שואבת לתוכה" התכנית ומאמצת את המרחקים בין הבניינים מתוך תוכנית הבינוי והעיצוב. עוד נטען, כי טעה כב' השופט ארבל בקביעתו כי תוכנית הבינוי והעיצוב היא אמצעי המחשה בלבד, שכן התכנית לא רק שאינה קובעת דבר לעניין המרחקים בין הבניינים, אלא אף מפנה לתוכנית העיצוב ומורה שהמרחקים יקבעו בזו האחרונה. המערערים מוסיפים טוענים, כי הוועדה המקומית חרגה מסמכותה כשנתנה למשיבים היתר בניה למשיבים, בנסיבות בהן מיקום הבניינים והמרחקים ביניהם אינו תואם את הקבוע בתוכנית הבינוי והעיצוב. המערערים מצביעים על כך שהוועדה המקומית עצמה אישרה את תוכנית הבינוי והעיצוב, אישור - אשר כאמור בסעיף 13 לתכנית - הינו תנאי למתן היתרי בניה. עוד נטען, כי סעיף 16 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970, אינו מסמיך את הוועדה המקומית לאשר חריגה מתוכנית הבינוי והעיצוב אליה מפנה תכנית המתאר. עוד הודגש, כי תוצאת פסק הדין הופכת את המרחקים שנקבעו בתוכנית הבינוי והעיצוב לחסרי כל משמעות. 5. המשיבות - כמו גם הועדה המקומית - טוענות, כי תוכנית הבינוי והעיצוב אינה מהווה חלק מתכנית המתאר. לטענתם, תוכנית הבינוי והעיצוב כלל לא הייתה מוכנה במועד עריכת מסמכי התב"ע, ואף לא נכלל בהוראות תכנית המתאר כל הסדר המאפשר להגדירה כחלק ממסמכי התכנית לאחר הכנתה. עוד נטען, כי תכנית המתאר השאירה בצורה מפורשת את עניין מיקום הבניינים, התנוחה שלהם וכדומה לתוכנית בינוי ועיצוב שתאושר בנפרד על ידי הוועדה המקומית וללא קשר להליכי אישור תכנית המתאר, על הכרוך בהם (הליכי הפקדה והתנגדויות). המשיבה 1 מציינת, כי פרשנות אחרת של הדברים הייתה מאפשרת שינוי של התכנית בלי הליך של הפקדה והתנגדויות, וזאת על ידי גוף הנמוך בהירארכיה מהגוף אשר אישר את תכנית המתאר . המשיבות טוענות, כי ההלכה הפסוקה קבעה כי לתוכניות בינוי לכשעצמן אין מעמד חוקי. משחלף המועד להגשת התנגדות לתכנית, לא ניתן עוד להתנגד להוראותיה באמצעות התביעה הנדונה. תוכנית הבינוי והעיצוב כפופה לשינויים, בין מכוח "ההערה" המפורשת המופיעה על גבי תוכנית הבינוי והעיצוב, כי ייתכנו שינויים בתוכנית, ובין מכוח סמכותה על פי דין של הוועדה המקומית. המשיבים טוענות, כי יש להבחין בין תוכנית הקובעת הסדר מפורש לפיו היתרי בניה יוצאו אך ורק על פי תוכנית הבינוי והעיצוב לבין תוכנית אשר כמו במקרה שלפנינו, כלל אינה מזכירה אפשרות לחיוב שכזה. במקרה כזה אין רלוונטיות לשאלה האם הבניינים עומדים בפועל בניגוד לתוכנית הבינוי אלא יש לבחון אך ורק האם הבניינים הוצבו בהתאם לפירוט שהוגש במסגרת הבקשה להיתר בניה. המשיבות טוענות, כי תוכנית הבינוי והעיצוב לא כללה מידות מוגדרות ו/או מידות מחייבות של מרחקים בין בנייני המערערים לבין בניין "D". בכך, ביקשה הוועדה לשמר בידה את הגמישות לבצע שינויים עקב תכנון מפורט. עוד נטען, כי משלא הונחה תשתית עובדתית באשר למרחקים בין הבניינים על פי תוכנית העיצוב, לא יכול היה בית המשפט קמא לקבוע כי הייתה סטייה מהוראות תוכנית הבינוי והעיצוב. לבסוף, משיגה המשיבה 1, על החלטת השופט קמא לדחות את פסיקת הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד עד לאחר מתן הכרעה בערכאת הערעור. דיון 6. תכניות בינוי אינן מוסדרות, כידוע, על ידי חוק הוראת השעה (ואף לא בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965). כיוון שתכניות הבינוי נועדו לענות על צרכים מעשיים שונים, הן קיימות בצורות שונות, וספק אם דין אחד חל על כולן. עם זאת, "כאשר תכנית מתאר או תכנית מפורטת קובעת כי הבניה תיעשה, והיתרי הבניה יינתנו, על-פי תכנית בינוי שתאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ההגיון המשפטי אומר כי הפרת הוראות של תכנית הבינוי כמוה כהפרת הוראות של תכנית המתאר או התכנית המפורטת." [ע"פ 586/94 מרכז הספורט אזור בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 112 , 129. ] בעניננו, אמנם לא קיימת הוראה מפורשת כי הבניה תיעשה והיתרי הבניה יינתנו על פי תכנית הבינוי. עם זאת בכל שאמור במרחקים בין המבנים (להבדיל ממרכיבים אחרים שניתנים להסדרה בתכנית הבינוי), קיים מכלול הוראות בתקנון התכנית בהתייחס לנושא זה, אשר מוביל בהכרח למסקנה כי תכנית המתאר מחייבת כי קביעת המרחקים בין המבנים צריך שתעשה בתכנית בינוי המאושרת על ידי הועדה המקומית. קביעה זו הינה מנדטורית, ולא הנחיית מדיניות בלבד, ולא ניתן לחרוג ממנה בשלב הוצאת היתרי הבנייה. אין צריך לעמוד על מרכזיותו וחשיבותו של המרחק בין המבנים, ועל ההשפעה הפוטנציאלית שיש לו על הדיירים, על איכות חייהם ועל רווחתם. ברגיל, ניתן היה לצפות כי מרכיב זה ייכלל במסמכי התכנית עצמה, על מנת לאפשר למתנגדים פוטנציאליים להגיש את התנגדותם לאחר הפקדת התכנית. במקרה זה לא פעלה הועדה לבנייה למגורים ולתעשייה בדרך זו. עם זאת לא התעלמה ממרכזיותו של הנתון, וקבעה כי "המרחקים בין המבנים בתחום החלקות יקבעו בתכנית בינוי ועיצוב...". בנוסף נקבע כי תכנית הבינוי והעיצוב תתייחס לתנוחת המבנים והמרחקים ביניהם, וכי אישורה על ידי הועדה המקומית יהיה תנאי למתן היתרי בנייה. היה מקום להקפיד על מילוי הוראות אלה, הן על פי לשונן והן על פי תכליתן. הפרשנות לה טוענות המשיבות שוללת בפועל כל נפקות מעשית מתכנית הבינוי. הפיכת תכנית הבינוי - בהיבט המרחקים בין הבנינים - למסמך מדיניות לא מחייב, נוגדת הן את לשון תקנון תכנית המתאר והן את התכלית העומדת בבסיס ההוראות האמורות; אין להשאיר נתון כה מרכזי - שראוי היה לו להיות מוכרע במסגרת מסמכי התכנית עצמה - לשלב הרישוי ולסמכותם של גורמי הרישוי. חובה היה לקבעו על ידי הועדה המקומית במסגרת תכנית הבינוי, כפי שנדרש בתקנון תכנית המתאר. כפי שהובהר, לא כך נעשה בעניננו. בתכנית הבינוי נקבע כי היא רעיונית בלבד, וכי ייתכנו שינויים עקב תכנון מפורט, ואכן בפועל - בשלב היתרי הבנייה - חרגו המרחקים בין הבנינים מאלה שנקבעו בתכנית הבינוי. הפועל היוצא הוא שיש מקום לקבוע כי הבנינים אכן נבנו שלא בהתאם להוראות תכנית המתאר. אנו מבטלים אפוא את פסק הדין קמא ומחזירים אליו את הדיון להמשך ההליכים. ודוק - במסגרת דוקטרינת "הבטלות היחסית", אין לקביעתנו השלכה על תקפם של היתרי הבנייה, ואף לא התבקשנו לפסוק בהקשר זה. קביעתנו הינה בגדר התביעה הכספית שהגישו המערערים כנגד המשיבות (למעט הועדה המקומית), כמפורט לעיל. שכ"ט בערכאתנו, בסכום כולל של 20,000 ₪, ישולם בהתאם לתוצאות הדיון בבית משפט השלום. תוכנית בניהבניהתב"ע (תוכנית בניין עיר)