תביעה של נציגות ועד הבית נגד דייר

פסק דין 1. ברחוב אוסישקין 21, ירושלים (להלן: "הבניין") יש חמש דירות. דירה אחת שייכת למערערת 1 (עדנה וינברגר), כאשר מי שבפועל טיפל בדירה וניהל את ענייניה של הדירה היה בעלה, עו"ד דב וינברגר (מערער 2) (להלן יכונו: "הדירה", "הבעלים", בהתאם). דירה זו הושכרה במשך תקופה ארוכה של כ-10 שנים, עד שנת 2002, לדני זכריה (להלן: "משיב 2" או "הדייר"). ענייני הבניין מנוהלים על ידי נציגות הבית המשותף (להלן: "הנציגות" או "משיב 1"). 2. ביום 20.01.99 התכנסה אסיפת דיירים בבניין ובה נכח, בין היתר, גם הדייר. בישיבה זו הוחלט, כלשון הפרוטוקול, "לבצע שיפוצים בחדר המדרגות, בחצר ובגינה: סיוד, החלפת השערים בגדר, צביעת הגדר וגדר הגג, התקנת תיבות דואר חדשות, גינון והתקנת טפטפות". בהמשך הפרוטוקול נאמר כי על אף שאין עדיין הצעות מחיר, ההערכה מגיעה לסביבות 15,000 ש"ח, כלומר כ-3,000 ש"ח לדייר (הפרוטוקול צורף כנספח 4 לכתב התביעה). 3. לאחר שכל הפעולות הללו בוצעו, וחלקה של הדירה לא שולם, הגישה הנציגות תביעה כנגד שני המערערים למפקח על רישום מקרקעין (תיק 264/02). לטענת התובעת, החוב של בעלי הדירה הוא 4,000 ש"ח, ועליה לשאת בהוצאות נוספות של 2,000 ש"ח עבור "תוספת שיפוץ, ריבית, הצמדה, טיפול בתביעה וביטול זמן והוצאות משפט", סה"כ 6,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מדצמבר 1999. 4. הנתבעים בפני המפקח - בעלי הדירה - הגישו הליכי צד ג' כנגד הדייר, והוא התגונן. התקיים דיון במעמד הצדדים, בו נכחו חברי הנציגות והדייר, אך לא הייתה התייצבות מטעם הנתבעים (המערערים בפניי). 5. המפקח, בפסק דין מיום י"ט אדר ב' תשס"ג (23.3.03),קבע כי עלות השיפוצים הכוללת היא 17,600 ש"ח, ועל כן חלקו של כל בעל דירה הוא 3,520 ש"ח, ולא 4,000 ש"ח, כסכום הנטען בכתב התביעה. אשר לחבות - קבע המפקח כי חובת התשלום מוטלת על הבעלים של הדירה. מאחר ולא צורף הסכם השכירות עם הדייר, דחה המפקח את הטענה כי הדייר חייב בתשלום זה. המפקח לא קיבל את הדרישה לתשלום 2,000 ש"ח הנוספות, אך קבע כי הנתבעת 1 (המערערת) תשלם לנציגות הוצאות משפט בסך 500 ש"ח וכן חייב את המערערת לשלם למשיב 2 הוצאות בסך 500 ש"ח. 6. המערערת לא השלימה עם פסק הדין של המפקח, והגישה למפקח בקשה לבטלו, בשל העדרה מן הדיון. המפקח קיים בנושא זה דיון נפרד, ודחה את בקשת המערערת. בדחייה זו התייחס גם לסיבת אי הופעתה בהליך וגם לגופו של עניין, ובסיום ההחלטה חזר וקבע את חבות המערערת. גם בהליך זה חוייבה המערערת בהוצאות בסך 500 ש"ח (ראה החלטת המפקח מיום כ"ו סיון תשס"ג (26.6.03)). 7. המערערת הגישה לבית משפט זה ערעור הן על פסק דינו של המפקח מיום 23.3.03 והן על החלטתו הנ"ל מיום 26.6.03. המערערת אף הרחיבה את טיעוניה במסגרת עיקרי טיעון שהוגשו ביום 30.12.03. הנציגות הגישה עיקרי טיעון מטעמה. בנוסף לכך התקיים דיון בעל פה ביום כ"ט אדר תשס"ד (22.3.04), בו הציג כל צד (המערערת, הנציגות והדייר) את עמדותיו. משיב 2, מר דניאל זכריה, הגיש לבית המשפט לאחר מכן שני עמודים בכתב יד אליהם צורפו מסמכים שכבר היו מצויים בתיק וקראתי אותם. מובן מאליו, כי במסגרת פסק הדין, הבאתי בחשבון גם את טענותיו אלה של משיב 2. 8. הנושאים השנויים במחלוקת שבין הצדדים, הם אלה: א. האם העבודות בסך כ-17,600 ש"ח, שעליהן החליטה האסיפה הכללית הן בגדר הוצאות הדרושות להחזקה תקינה של הבית המשותף, ואז די בהחלטת רוב, או שמא מדובר במקרה בו יש צורך בהסכמה של בעלי הדירות, וביניהן המערערת. ב. האם השתתפות הדייר באסיפה הכללית, די בה כדי לייצג את עמדת בעלי הדירה באסיפה. ג. בהנחה, שיש חובת תשלום, האם נושא בתשלום בעל הדירה או הדייר. נעיר כי לא הוגש כל ערעור על גובה התשלום של הדירה, שהיא - כקביעת המפקח - סך של 3,520 ש"ח. נעיין בכל סוגיה בנפרד. 9. טענתה הבסיסית של המערערת היא כי השיפוצים והעבודות שעליהן החליטה האסיפה הכללית אינם בגדר "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף של הבניין, אלא בגדר שיפורים או שיפוצים. ההבדל בין השניים, לשיטת המערערת, הוא רב: בעוד שלגבי החזקה שוטפת די ברוב בעלי הדירות, הרי לעניין החלטה על שיפורים יש צורך בקביעה פה אחד. מאחר והמערערת מתנגדת לאותם שיפורים, אין היא חייבת במימונם. 10. המערערת מתבססת בעניין זה על סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן גם "החוק" או "חוק המקרקעין"), שזה לשונו: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה, 'החזקה תקינה' - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". 11. יש לקרוא סעיף זה בחוק יחד עם סעיף 12 לתקנון המצוי של בעלי דירות בבית משותף, המופיע בתוספת לחוק המקרקעין. אין מחלוקת בין הצדדים, כי לא היה תקנון מיוחד בבניין זה, ועל כן, חלות הוראות סעיף 64 לחוק המקרקעין הקובעות כי "מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62... יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות". וזה לשונו של סעיף 12 לתקנון המצוי: "(א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. (ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה". 12. הן המערערת והן הדייר הדגישו כי ההוצאה האמורה לא נועדה לשמר את המצב הקיים אלא לבצע שיפורים ברכוש המשותף, ושיפורים אלה מחייבים הסכמה פה אחד. אשר לצד המשפטי, התבסס ב"כ המערערת גם על קטעים מספרו של פרופ' יהושע וייסמן, דיני הקניין - בעלות ושיתוף (ירושלים, תשנ"ז), עמ' 453, 472, 473, 494, 496, 508. אשר לצד העובדתי, הדגיש עו"ד וינברגר, ואחריו גם הדייר מר זכריה, שמדובר בשיפורים מעבר לצורך, כולל גינה משוכללת, שלא הייתה בעבר. 13. מר וכסלר, חבר הנציגות, טען בתשובתו בכתב כי מדובר "בעבודות שיפוץ שגרתיות המתבקשות מן הצורך לשמור על תקינות פריטים אחדים בבניין (כגון שער כניסה, גדרות ושערי החצר, צביעת חדר המדרגות וכדומה) ואין כלל להגדירן כהשבחת נכסים! השיפור בגינה נעשה לאחר עשרות שנות הזנחה ובעלות מינימלית" (סעיף 3 לתשובתו). על כך חזר גם בדבריו בעל פה (עמ' 7 לפרוטוקול). 14. לאחר שעיינתי בהצעות המחיר ובקבלות שהוצאו בגין השיפוצים (צורפו כנספחים לכתב התביעה בפני המפקח), ולאחר ששמעתי את הטענות שבפניי, ולאחר שקראתי את מכתב הדרישה של הנציגות לעו"ד וינברגר (ע/1), נחה דעתי, כי אין מדובר באותם שיפורים המחייבים הסכמה פה אחד, אלא לפנינו החזקה תקינה של הבניין וזאת "להבטחת השירותים... המקובלים על פי הנוהג", כלשון סעיף 58 לחוק. חלק מן העבודות נועדו לשמירת המצב הקיים, חד משמע, כגון: סיוד, תיקון גדר, תיקון גג, וכדומה. לטעמי, גם החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים והתקנת תיבות דואר חדשות, הם חלק מהתחזוקה השוטפת של הבניין, אשר נועדה לשמור על הרכוש המשותף במצב טוב, תקין ומכובד. הצדדים הכבירו מילים על הגינה. אכן, בעבר הגינה כללה רק עצים ישנים, ובאסיפה הכללית בשנת 1999 הוחלט על התקנת גינה משוכללת יותר, כולל: טפטפות וצמחים. אינני רואה בכך שיפור יוצא דופן, המאפשר לכל דייר להטיל וטו, אלא הדבר בגדר החזקה שוטפת וביצוע השירותים המקובלים על פי הנוהג. לא למותר לציין, כי עוסקים אנו בבית באחת מהשכונות המכובדות בירושלים, ועל כן ניתן לומר - אף ללא ראיה חיצונית - כי התקנת גינה בבית כזה נמנית על השירותים המקובלים על פי הנוהג. 15. מר וכסלר, שהופיע בשם הנציגות, ענה לשאלות בית משפט כי "אם מדובר בהוצאה קרדינלית כמו התקנת מעלית היה צורך בהסכמת כל הדיירים" (עמ' 7, שורות 20-19). סבור אני, כי אכן רק מקרה קיצוני של הוצאה גבוהה, כמו התקנת מעלית, נמנה על הקטגוריה המחייבת הסכמה פה אחד. כל הוצאה אחרת במהלך ניהול בניין, הקיים עשרות שנים, נמצאת בד' אמותיה של הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין הנ"ל, ובמקרה זה די בהחלטת רוב, כאמור בסעיף 12(א) לתקנון המצוי. גם הוספת דלת בגג הבניין, אפילו שלא הייתה כזו במשך שנים, נכללת אף היא במסגרת ההחזקה התקינה. מעבר לצורך אוסיף, כי בימינו, אם תחליט אסיפה כללית, ברוב דעות בלבד, להתקין דלת חיצונית עם אינטרקום, מטעמי ביטחון, אף שדבר זה לא היה בעבר, יחייב הדבר גם את בעלי דירות המיעוט. אין לאפשר לבעלי דירות אלה הטלת וטו על הוצאה מסוג זה או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב באותה אסיפה כללית. וכך גם פוסק הרמב"ם, הלכות שכנים, פרק ה, הלכה א (והדברים מבוססים על המשנה והסוגיה בתלמוד הבבלי, מסכת בבא בתרא, דף ז, עמ' א): "חצר השותפין, כל אחד מהם כופה את חבירו לעשות בה בית שער ודלת, וכן כל הדברים שהחצר צריכה להם צורך גדול, או דברים שנהגו בני המדינה לעשותם". 16. הכללים שפרטתי לעיל, חלים בכל מקרה. ביתר שאת, יש להם הצדקה כאשר בעל הדירה אינו גר בה, ומטבע הדברים יתנגד לכל הוצאה. ברם, מסקנתי הנ"ל אינה תלויה בנסיבות הספציפיות של תיק זה שבו בעלת הדירה (המערערת) איננה גרה בבניין והשכירה את דירתה לדייר במשך למעלה מעשר שנים; גם אם המערערת הייתה גרה בדירה, מסקנתי הייתה זהה. 17. ב"כ המערערת התבסס גם על פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה (ע"א 1688/00 נציגות הדיירים במצפה ורדיה נ' ברוך, פ"מ, תשס"ב (1), 721). ברם, התקדים אינו דומה למקרה שלפנינו. שם נקבע, כי ברוב דעות לא ניתן לשנות את התקנון לעניין שיעור ההשתתפות של בעל דירה ללא הסכמת הנפגעים, שכן קביעת תשלום אחיד לכל בעלי הדירות ללא קשר לשטח דירותיהם מקפח את בעלי הדירות הקטנות. המקרה שלפנינו, עוסק בפרשנות סעיף 58 לחוק לעניין ההוצאות והשירותים המקובלים על פי הנוהג, ואין לו קשר לאותן הלכות - המקובלות עליי - שנקבעו בפרשת ברוך הנ"ל. 18. משהגעתי למסקנה כי הרוב רשאי להחליט על השיפוצים בסך 17,600 ש"ח הנ"ל, אין משמעות לנקודת המחלוקת השניה. גם אם הייתה המערערת - אישית - משתתפת בדיון באסיפה הכללית, לא היה הדבר משנה את תוצאותיו. 19. מכל מקום, השתכנעתי כי בפועל, במשך כעשר שנים, הדייר הוא זה שנטל חלק בישיבות האסיפה הכללית, ולכן ניתן לומר כי ייצג את המערערת, ללא כל התנגדות מצידה במשך תקופה ארוכה. ער אני לכך, כי בפרשת טרוצקי (ע"א 2896/90 טרוצקי נ' אלפונסו, פד"י מו (5) 454) השאיר הנשיא שמגר ללא הכרעה את השאלה האם יש צורך להקפיד על יפוי כח בכתב, כנדרש בסעיף 14 לתקנון המצוי, או די בהתנהגות המשקפת הסכמה לייצוג. מכל מקום, באותה פרשה, התבססה התוצאה על עקרון תום הלב. סבור אני, כי כך יש לנהוג גם במקרה שלפנינו. המערערת במשך כל השנים סמכה על הדייר שיופיע בשמה באסיפות הכלליות, ולא ערערה על כך, ועל כן לא תישמע טענתה כיום ביחס לאותה אסיפה כללית שבה הוחלט על אותם שיפוצים, כאילו אסיפה זו נוהלה בהעדרה. מקובלת עליי, איפוא, מסקנת המפקח כי "אי זימונה של המבקשת (= המערערת) לאסיפה הכללית, אינו מעלה ואינו מוריד, שכן באסיפה הנ"ל נכח השוכר והמחזיק מטעמה בדירה, ועצם נוכחותו היא כנוכחות המבקשת עצמה, ונחשב הוא כשלוח שלה לעניין זה" (החלטת המפקח בבקשה 20/03, עמוד 4 שורות 27-25). 20. הנושא האחרון שיש להכריע בו הוא על מי מוטלת החובה לשלם את החלק היחסי של הדירה באותם שיפוצים: על הבעלים (המערערת) או על הדייר (המשיב 2). 21. החוזה שבין הבעלים לבין הדייר אבד, ולכן לא הוצג כראיה. המקור היחיד שיש לנו כדי ללמוד על טיבם של יחסי הדייר והבעלים הוא הנוהג. על פי המידע שיש בפניי, כולל מהטענות שהושמעו בפניי בעל פה בבית המשפט, הן על ידי הדייר והן על ידי ב"כ המערערת (שהוא בעלה), ניתן להסיק בבירור, כי הדייר הוא זה ששילם כל השנים את מלוא התשלומים לנציגות הבית המשותף, ומעולם לא דרש מן הבעלים של הדירה השתתפות כלשהי באותו נטל כספי. כאשר אלה הם פני הדברים, מן הראוי להמשיך פרקטיקה זו גם ביחס להוצאה נשוא תיק זה בסך 3,520 ש"ח, שכן, הכרעתי כי הוצאה זו משקפת הוצאות שוטפות והחזקה תקינה של הבית. לא למותר לציין, כי הדייר גר בדירה עד שנת 2002 ונהנה מאותם שיפוצים, כולל הגינה והגדר והסיוד של חדר המדרגות. 22. המפקח סבר, כי "אם יש לבעל דירה דין ודברים עם השוכר שלו, בהתאם להסכם השכירות שביניהם, עליו לנקוט את הפעולות הדרושות נגד אותו שוכר כדי לקבל ממנו חזרה את התשלום החל עליו על פי דין" (החלטת המפקח בבקשה 20/03, עמוד 5, שורות 14-13). בעניין זה מקובלת עליי עמדת עו"ד וינברגר, כי לשם כך נועדו הליכי צד ג'. אני סבור כי הדרך הדיונית שבה נקט עו"ד וינברגר, בכך שביקש מהמפקח לחייב את הדייר באותם הוצאות (אם כי, מבחינתו, הייתה זו רק טענה חילופית, שכן הוא סבר שהוצאות אלה אין המערערת חייבת בהן כלל - טענה שדחיתי) היא דרך נאותה, ולא היה מקום לדחות את טענת המערערת כלפי הדייר. 23. צד ג' טוען (בסעיף 6 לכתב הגנתו), כי שילם הוצאות רבות בדירה ומגיע לו, במסגרת ההתחשבנות בינו לבין המערערת, כספים בגין תשלומים ששילם להחלפת דוד בויילר, תיקוני חשמל, תריסים וכדומה. נושא זה חורג ממסגרת היחסים שבין בעלי הדירות בבניין והנציגות, ועל כן, מובן מאליו, כי המפקח לא נזקק לנושא זה, אשר אינו בסמכותו. אין בכך כדי לגרוע מזכותו של צד ג', לנקוט בכל הליך בבית המשפט המתאים, כדי לממש את זכותו ביחסים בינו כשוכר לבין המערערת כמשכירה. למותר לציין, כי אינני מביע כל עמדה ביחס לסיכויי תביעה זו, שכן הנושא לא עלה בפניי בצורה מפורטת. כל אשר אומר אני הוא, כי התביעה הכספית של משיב 2 כנגד המערערת, במסגרת יחסיהם ההדדיים כמשכירה ושוכר, אינם עניין להליך בפניי, שהתחיל בתביעת הנציגות בפני המפקח. 24. אכן הייתה התחשבנות נפרדת בין הדייר לבין הנציגות בשל כספים שהוציא הדייר למימון השקיית הגינה, אך נושא זה הוסדר ביניהם ישירות, ושוב אינו עניין לא למפקח ולא לערעור שבפניי. 25. צד ג' המציא לבית המשפט פרוטוקול ישיבה שערך היועץ המשפטי לאגודה לתרבות הדיור, עו"ד ברוך גבעתי, מיום 25.5.02. ישיבה זו הוקדשה לנושא צריכת המים של הגינה (ראה גם פיסקה 24 לעיל), ועל כן אין לה משמעות ביחסים נשוא תיק זה. מכאן שההצהרה בסיום אותה ישיבה, כי "הצדדים קיבלו את הצעת היועץ המשפטי ומוותרים על תביעות וטענות הדדיות בכל הנוגע לאמור לעיל או על טענות אחרות אחד כלפי משנהו", אין בה כדי להשפיע על היחסים שבין המערערת ובין צד ג'. 26. לפיכך, ביחסים שבין המערערת ובין צד ג', אני קובע כי צד ג' ישלם למערערת את מלוא הסכומים שהמערערת תשלם לנציגות (למעט עניין ההוצאות). 27. התוצאה הסופית הינה זו: א. ערעור המערערת ביחסים בינה לבין הנציגות (משיבה 1) - נדחה. ב. ערעור המערערת ביחסים בינה לבין הדייר (משיב 2) - מתקבל. ג. חיובי ההוצאות ביחסים שבין המערערת לבין הנציגות, הן בפסק הדין והן בהחלטה של המפקח - נשארים בעינם. ד. חיוב ההוצאות של המערערת כלפי הדייר, כפי שנקבע בפסק דינו של המפקח - מבוטל. ה. לפיכך, המערערת תשלם למשיבה 1 סך 3,520 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 8.12.02 ועד לתשלום בפועל (היה מקום לקבוע כי המועד לתחילת חישובי ההצמדה והריבית יהיה יום התשלום של הנציגות לאותם ספקים בשנת 1999; אך מאחר והנציגות לא הגישה ערעור שכנגד, לא אתערב בנושא זה). ו. הדייר ישלם למערערת את הסכום האמור, רק לאחר שתציג המערערת קבלה כי שילמה סכום זה לנציגות. ז. המערערת תשלם למשיבה 1 הוצאות ערעור זה בסך 750 ש"ח. ח. המשיב 2 ישלם למערערת הוצאות ערעור זה בסך 750 ש"ח. ט. הסכומים האמורים בסעיפים קטנים ז ו-ח לעיל, ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל. בתים משותפיםועד בית משותףמקרקעין