שעבוד זכות דיירות מוגנת, כפי שנקבע בפסיקה, אינו מגביל את עצם מימוש הזכות והסחירות בה, לרבות מימוש זכות הבעלים לפינוי המושכר. להלן פסק דין בנושא שעבוד זכות דיירות מוגנת: פסק דין השופטת ש' וסרקרוג: 1. הערעור הוא על פסק-דינו של בית משפט השלום בחיפה (כבוד השופטת ב' טאובר), מיום 21/12/04, לפיו ציווה בית המשפט על המערער לפנות ולסלק ידו מן המושכר שברח' תל-אביב 16, חיפה. הרקע וההליכים: 2. אין חולק כי המערער יחד עם אחיו המנוח מר שקלבר יעקב ז"ל, חתמו על חוזה שכירות מוגנת ביום 28/1/72, לפיו שכרו מן המוטרנות היוונית הקתולית (להלן: המשיבה) נכס הנמצא ברח' תל-אביב 16 חיפה, בשטח של 344 מ"ר ברוטו (להלן: המושכר), למטרת ניהולו כמוסך (סעיף 5 לחוזה השכירות). 3. ב- 4/4/79, עזב אחיו של המערער את המושכר וויתר על זכויותיו לדיירות מוגנת במושכר, והמערער נותר דייר יחיד במושכר המוגן. החל מחודש מרס 1994 ועד למועד מתן החלטה בבקשה לעיכוב ביצוע פסק-הדין (בש"א 4721/05 - החלטת כבוד השופט ברלינר מיום 28/3/05 ומיום 11/4/05) - ועל אף פניות חוזרות ונשנות של המשיבה אל המערער - לא שילם האחרון דמי שכירות בגין המושכר. סכום החוב הועמד עד למועד הגשת התביעה (21/10/01) על סך של 54,388 ₪. 4. מאחר שהמערער לא שילם דמי שכירות לכל תקופת השכירות האמורה, לא נשא בתשלום מסי הארנונה, ואף שינה את מטרת השכירות בחלק מהמושכר, מעסק של מוסך למגורים, תבעה המשיבה פינוי מן המושכר, על בסיס עילות פינוי המפורטות בסעיפים 131(1) ו- 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר). המערער לא חלק על עובדות אלה, ואולם טען לסעד מן הצדק, לאור הטרגדיות האישיות הקשות שפקדו אותו החל משנת 1994, וכי מאותו מועד הוא נמצא בחוסר אונים וחוסר ישע המצדיקים מתן סעד כאמור. המערער הוסיף וטען כי בהזדמנויות שונות ניתנה הסכמה של המשיבה, באמצעות נציגיה לדחות את מועד גביית תשלום דמי השכירות, וכי הבין כי על חלק מדמי השכירות אף ויתרו לו. פסק-הדין של בימ"ש קמא: 5. בית משפט השלום דחה את טענות המערער בדבר ויתור על דמי השכירות או חלק מהם. בית המשפט קבע כי הוכח שהמערער שינה את מטרת השכירות וכי הוא מתגורר בחלק מן המושכר - בחדר הקיים במושכר ששטחו כ- 12 מ"ר, וכי זה משמש לו מקום מגורים עיקרי. שינוי כאמור לא נעשה בידיעת המשיבה או בהסכמתה. בנסיבות אלה, קבע בית המשפט כי התקיימו עילות הפינוי בגין אי תשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר). עוד ציין בית המשפט, שמאחר שהמערער לא קיים תנאי מתנאי השכירות, ולא קיבל את הסכמת המשיבה לשינוי מטרת השכירות מעסק של מוסך למגורים, הרי שבנסיבות אלה אין הוא גם זכאי לסעד מן הצדק ואין להשוות מעמדו למי ששכר את המושכר מלכתחילה למגורים. לכן הורה על פינויו של המערער מן המושכר. בית המשפט הוסיף ובחן אם יש לזכות את המערער בסעד מן הצדק, על אף היות המושכר עסק, והגיע למסקנה כי אין להעניק למערער סעד כזה, וזאת מן הטעמים הבאים: מחלת בת זוגו אובחנה בשנת 1995 ואילו אי תשלום דמי השכירות החל עוד בחודש אפריל 1994; באשר למצב בריאות בתו, לא הוצגו מסמכים עדכניים ולא ניתן הסבר מדוע על אף שחלפה תקופה של כחמש שנים מאז הונפק האישור הרפואי האחרון, המשיך המערער שלא לשלם את דמי השכירות; הוכח כי כספים שהגיעו למערער, על דרך של סיוע ועזרה מחבריו, לצורך תשלום דמי השכירות, לא נעשה בהן שימוש לצורך זה, ולמעשה למרות ידיעת המערער על חובתו לשאת בדמי השכירות, לא עשה כל מאמץ להחזר החוב כולו או חלקו. בנסיבות אלה, ותוך התייחסות לשיקולי "צדק" שאינם רק עשיית "חסד ורחמים" - מהם נהנה המערער במשך תקופה ממושכת - ומציאת האיזון הנכון בין הזכויות הקנייניות של המשיבה לבין התנהגות המערער - הגיע בית המשפט למסקנה כי אין ליתן סעד מן הצדק, והורה על פינויו מן המושכר, לא יאוחר מיום 1/3/05. טענות בעלי הדין בערעור: 6. כאמור, צו הפינוי עוכב בהחלטה שניתנה על ידי כבוד השופט ברלינר (בש"א 4721/05), והמערער חויב לשלם סכום של 1,000 ₪ לחודש, כתנאי לעיכוב הפינוי. 7. בנוסף לבקשת המערער לעכב ביצועו של פסק-הדין הגיש המערער בקשה להגשת ראיות נוספות (בש"א 3118/05). בדיון בפנינו נעתרנו לבקשה. על פי המפורט שם, שיעבד המערער בהסכמת המשיבה ביום 20/7/93 את דמי המפתח המגיעים למערער עד לסכום של 80,000 ₪, לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ. שיעבוד זה עדיין תקף ורשום בספרי רשם המשכונות. בנסיבות אלה טען המערער, כי לא היה מקום שבית משפט השלום יורה על פינויו של המערער, מבלי להתייחס לנושא השיעבוד (אשר לא הובא לידיעת בית המשפט) ושלא ניתן היה להורות על פינויו של המערער מן המושכר מבלי לצרף את בנק לאומי לישראל בע"מ, כצד לדיון בתיק זה. 8. המערער הוסיף וטען בעיקרי הטיעון שהוגשו בפנינו, כי ביום 12/9/05 במסגרת תיק פש"ר 652/04 הוכרז המערער כפושט רגל ולאחר קבלת דו"ח כונס הנכסים הרשמי, הופטר המערער מכול חובותיו. בנסיבות אלה טען המערער, שמאחר שחוב דמי השכירות אשר יצר את העילה לפינוי, אינו קיים עוד, ממילא לא קיימת עוד עילת הפינוי. המערער טען, כי לאור נסיבותיו של המערער, ובמיוחד לאור הראיות הנוספות שהוצגו, יש מקום לחזור ולבטל את צו הפינוי שניתן כנגד המערער מן המושכר או לחלופין להורות על סעד מן הצדק. 9. לעומתו תמכה המשיבה בפסק הדין של בית משפט קמא, עמדה על העוול הממושך שנגרם לה, עקב התנהגות המערער, וביקשה לדחות טענותיו לעניין הליכי פשיטת הרגל כמפטירים את המערער מחוב דמי השכירות. לעמדת המשיבה, פסק הדין של הפינוי ועילות הפינוי אינם חוב בר-תביעה בפשיטת רגל, וממילא צו ההפטר, אינו פוטר מעילות פינוי. זכות הדייר לדיירות מוגנת, אינה עוברת לכונס והיא למעשה פעולה שהיא חיצונית להליכי פשיטת רגל. דיון ומסקנות: 10. דין הערעור להידחות. ככל שמדובר בעילת הפינוי, עובר למועד מתן פסק הדין בבית משפט קמא, אין לנו אלא לחזור ולאשר את פסק הדין, ולעניין דחיית הבקשה להורות על סעד מן הצדק, בגין מושכר שמטרתו ניהול מוסך, אין לנו אלא לחזור ולצטט מדברים שנאמרו בפסק הדין של בית משפט קמא: "... "צדק" אינו "חסד ורחמים", הגם שהנתבע נהנה כבר למעלה מעשר שנים מרחמיה וחסדיה של התובעת, הרי סעיף 132(א) לא נועד כלל וכלל לשמש עוגן ומקלט לדיירים המפרים את חוזי השכירות בצורה בוטה תוך התעלמות בוטה מזכויותיהם הקנייניות של בעלי הבית המגולמות, בין השאר, בזכות לקבל במועד הקבוע בחוזה, דמי השכירות המופחתים ממילא". 11. נוסיף ונדגיש, שאין לשכוח שאם המערער נקלע אכן למצב שלא יכול היה להמשיך ולנהל את העסק, היה עליו לבחור בפתרון כלכלי-עסקי שיפחית גם את מידת הפגיעה בזכות המשיבה במושכר. כדי למנוע המשך אי תשלום דמי השכירות, יכול היה המערער לנקוט בהליכים לצורך העברת המושכר לדייר מוצע. המערער נמנע גם מאפשרות כזו, ובחר להמשיך ולהחזיק במושכר, תוך שלילה מתמשכת מן המשיבה תשלום דמי שכירות מופחתים. 12. לעניין הראיות הנוספות שהוצגו בפנינו, אין בהן בנסיבות העניין, לשנות מן המסקנה האמורה. 12.1 לעניין הפטר חוב דמי השכירות, וביטול עילת הפינוי עקב כך. ביום 12/9/05 ניתן צו הפטר . עילת הפינוי משהוכרה כעילה תקפה, אפילו מקורה בחוב דמי שכירות שהופטרו לאחר מתן צו הפינוי, היא עילה עצמאית, ואין בהפטר החוב, כדי לבטל את צו הפינוי. מדובר בחוב שנוצר קודם לצו הכינוס, אשר היווה בסיס לעילת הפינוי. משנוצרה עילת הפינוי הרי עומדת זכות זו, כזכות עצמאית. בית המשפט הכריז על הפטר מן החוב, לא על זכאות להמשיך ולדור במושכר. משקמה חובת הפינוי - אפילו היה המערער משלם את מלוא חוב דמי השכירות - לא היה בכך בלבד, לבטל את צו הפינוי. שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, להלן: חוק השכירות). חיובי השוכר כוללים את החובה לשלם למשכיר את דמי השכירות. החובה לשאת בדמי השכירות היא חובה לשלם את דמי השכירות לתקופה קצובה, ובמקרקעין, צריך התשלום להתבצע מראש - "בראשית כל תקופה" (סעיף 14 לחוק השכירות). תקופת השכירות היא תקופה קצובה ומתחדשת, וכך גם במקביל החובה לשאת בדמי השכירות. הזכות לדייר מותנית אפוא בתשלום דמי השכירות, כאשר קיום החובה מקבילה להמשך קיומה של זכות השוכר. הפרה ממושכת באי ביצוע תשלום דמי השכירות - על-פי חוק הגנת הדייר, מקימה עילה לניתוק זכות אפשרית להמשיך ולהיות לדייר במושכר. תשלום בדיעבד של חוב דמי השכירות לעבר, אינו יכול להקים אוטומטית זכות חדשה להמשך זכות השוכר או לזכות כזו בעתיד. חובת תשלום דמי השכירות היא תנאי בו זמני לזכות השוכר. תשלום החוב אפילו בוצע, אינו יכול אלא לרפא הפרה מן העבר, אך אינו בהכרח מוליד זכות עתידית להמשיך ולהיות שוכר במושכר. אי תשלום דמי שכירות בתקופה ממושכת מהווים תשתית לקיומה של עילת פינוי. משניתן הצו, ואפילו היה בו הפטר חוב דמי השכירות - אין הוא יכול עוד לעמוד כנגד חובת הפינוי. 12.2 בנושא שיעבוד הזכות לדיירות מוגנת לטובת בנק לאומי בהסכמת המשיבה, הרי שככל שמדובר בשיעבוד תקף - ואין צורך לבחון הנושא בשלב זה - פינויו של המערער מן המושכר, אינו גורר בהכרח, ביטול השיעבוד. זכאותו של דייר מוגן לדמי מפתח עומדים לו, כל עוד הוא עדיין ממשיך להיות במעמד של "דייר מוגן" והוא מבקש לצאת מן המושכר תוך העברת זכויותיו כ"דייר יוצא" או החזרת זכות החזקה והשימוש במושכר לבעל הבית. תנאים אלה, אינם מתקיימים במקרה זה, והשיעבוד הנ"ל, בהעדר ראייה אחרת, אינו אלא "שיעבוד שטרם בא לעולם" או "שיעבוד על-תנאי". תקווה או ציפייה שבעתיד יווצר חוב, שבעתיד אולי ייעשה, אך טרם נעשה, איננה בגדר זכות הניתנת לעיקול. מכאן שככלל, דמי מפתח עתידיים של דירות מגורים, אינם ניתנים לעיקול. אמנם בפסיקה נעשתה הבחנה לגבי דמי מפתח עתידיים של בתי עסק, ובנוגע לאלה נקבע כי אלה ניתנים לעיקול, בשל האפשרות הגבוהה יותר למימושם (רע"א 134/88 חסיד לוי נ' יוסף כקשור, פ"ד מב(4) 198), ואולם, כאמור, קיומו של שיעבוד או ליתר דיוק צפייה לקיומו של שיעבוד כזה, לטובת צד ג', אינו מרפא את עילת הפינוי כנגד המערער. לכן, בכל מקרה, אין בקיומו של השיעבוד, לבטל את עילת הפינוי או למנוע ביצועו של צו הפינוי. 12.3 בנושא הכרזתו של המערער כפושט רגל, הרי שסעיף 153 לחוק הגנת הדייר, הקובע כי זכותו של דייר יוצא, פושט רגל, בנוגע לדמי מפתח מבית עסק היא בגדר "נכס מנכסיו" מדגיש דווקא את המסקנה, שאלמלא אותה הוראה, המצומצמת לעניין זכאות לדמי מפתח - זכות שאין למערער בענייננו - אין הזכות עצמה לדיירות מוגנת, בגדר "נכס בפשיטת רגל". ככלל זכות הדייר מכוח החוק היא זכות אישית שאינה עוברת ואינה מוקנית לאחר - גם לא לנאמן (ראה ע"א 55/64 עיזבון י' שפסלס ואח' נ' ק' שפסלס ואח', פ"ד יח(4) 783, 787ו-788ד). עילת הפינוי - כאמור, אף היא סעד המופנה כלפי המערער באופן אישי. סעד זה עומד נגדו גם בהיותו פושט רגל, ועל אחת כמה וכמה משהופטר מחובו, שוב אינו במעמד של פושט רגל. 13. נוסיף הערה: במהלך הדיון בפנינו ובטרם נכתב פסק הדין, ניסינו להביא את הצדדים לידי הדברות ולהסדר. הדבר לא עלה בידנו. יחד עם זאת הייתה נכונה המשיבה לחזור ולשקול עמדתה בנושא הפינוי, ככל שמדובר בחלק מן המושכר. אנו מציעים למשיבה לחזור ולהעמיד את ההצעה בפני המערער, על אף התוצאה אליה הגענו. 14. אשר על כן, אנו מורים על דחיית הערעור. המערער ישלם למערערת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. הפיקדון שהופקד, אם הופקד, יועבר לידי ב"כ המשיבה, על חשבון ההוצאות שנפסקו בתיק זה. ש' וסרקרוג, שופטת השופט ר. שפירא: אני מסכים לאמור בחוות דעתה של חברתי השופט ש' וסרקרוג ולתוצאה אליה הגיעה. אעיר עוד לעניין טענות המערער כי שיעבוד הזכות לדיירות מוגנת, כפי שנקבע בפסיקה, אינו מגביל את עצם מימוש הזכות והסחירות בה, לרבות מימוש זכות הבעלים לפינוי המושכר. ככל שקיים שיעבוד הרי שהוא חל על זכויותיו הכספיות של הדייר המוגן לקבלת כספים בגין "דמי מפתח", אם וכאשר יהיה זכאי לכספים אלו, ולא על עצם הדירות המוגנת. מכאן שפינוי של הדיר המוגן אינו מנוגד לשיעבוד זכויותיו לבנק ואין בשיעבוד כדי להגביל את בעל הנכס מזכויותיו לפנות את הדייר המוגן כאשר התמלאו התנאים לכך. גם אם סבר המערער כי הבנק הוא צד נחוץ לבירור המחלוקת במקרה זה שבפנינו היה עליו לבקש את צירופו להתדיינות במסגרת הדיון בבית משפט קמא. משלא עשה כן יתכן והפר חובותיו כלפי הבנק במסגרת מערכת ההסכמים שבניהם ואולם אין בכך כדי לגרוע מזכותה של המשיבה לפנותו מהמושכר. רון שפירא, שופט השופט י' כהן: אני מסכים לפסק-דינה של כבוד השופטת וסרקרוג וכן להערותיו של כבוד השופט שפירא. י' כהן, שופט הוחלט, כאמור, בפסק דינה של כב' השופטת ש' וסרקרוג. שעבודמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)