פסק-דין 1. מהות התביעה: בפנינו תביעה לפינוי וסילוק יד של הנתבע מחנות בבבניין ברח' המלך ג'ורג' 22 בת"א [להלן: "החנות" או "המושכר"], וכן להחזרת המצב בחנות לקדמותו. 2. המסכת העובדתית: א. התובעת הינה הבעלים של החנות. ב. על פי חוזה שכירות מיום 7.3.69 (צורף נספח א' לכתב התביעה), השכירה התובעת את החנות למר ליפא סבו [להלן: "הדייר הקודם"], בשכירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972, [להלן: "החוק"], למטרת מסחר בצרכי ספורט, צעצועים, ומתנות [להלן: "הסכם הרכישה" או "חוזה השכירות"]. ג. הנתבע הינו דייר מוגן בחנות, אשר נכנס לחנות מכוח פס"ד של בית הדין לשכירות שניתן ביום 31.01.99 [צורף נספח א' לכתב ההגנה]. לפי פסק הדין האמור, קיבל הנתבע את הזכויות המוגנות בחנות תוך תשלום דמי מפתח לדייר הקודם ולתובעת. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טיעוני התובעת: 1. הנתבע ביצע שינויים בחנות, ללא הסכמה מראש ובכתב מצד התובעת, כדלהלן: א. פירק סורגים קיימים בחזית החנות. ב. פירק חיפוי מגן חיצוני מעץ שסבב מסביב לחלק מן החנות. ג. פירק חלון ראווה חיצוני קיים. ד. הרס חגורת קיר חיצוני מסביב לחנות. ה. החליף ריצוף בכל החנות. ו. התקין חלון ראווה גדול ומתמך קונסטרוקצית אלומניום. ז. הרכיב כיור וברזייה. ח. הרכבת חלון הראווה גרמה להשגת גבול של קונסטרוקציות האלמוניום על עמוד תומך חיצוני של הבניין. 2. שינויים אלו מהווים הפרה של סעיף 6 לחוזה השכירות ומקנים לתובעת עילת פינוי לפי סעיף 10 לחוזה השכירות ועל פי סעיף 131[2] לחוק הגנת הדייר. 3. השינויים במושכר פוגעים בקניינה של התובעת וכן מהווים בנוסף לכך הפרת התחייבותה של התובעת לשמר את הבניין בשל היותו בניין לשימור עם הגבלות חמורות לשינויים חזותיים, ללא אישור עיריית ת"א. טיעוני הנתבע: 1. בעבודות שביצע כאשר קיבל לידיו את החנות, אין מדובר בשינויים על פי הסכם השכירות, כי אם בשיחלוף פריטים שהתבלו, נשברו ונרקבו, במהלך עשרות השנים. שיפוצים אלו אינם מהותיים ואינם מצדיקים מתן צו פינוי. 2. בעת שקיבל את החזקה בחנות, מצבה לא איפשר שימוש סביר במושכר, שכן קיבל את החנות מהדייר הקודם, אשר שהה בנכס למעלה מ - 30 שנה, כאשר החלונות היו שבורים, רקובים וחלודים, והחנות נראתה כמחסן ישן ומוזנח. 3. לא הרכיב כיור וברזיה. הם היו מותקנים במושכר כשקיבל החזקה לידיו. 4. העבודות שבוצעו בחנות היו הכרחיות הן שפרו את מצב החנות, העלו את ערכה ולא גרמו כל נזק לתובעת. 5. סעיף 6 אוסר על שינויים במבנה המושכר אינו אוסר על שינויים במושכר. 6. אין פגיעה בקניינה של התובעת, לא נפגעה התחייבותה כלפי עיריית ת"א והעבודות שבוצעו לא פגעו בחזיתות הבניין. 7. התובעת ניסתה ומנסה לסכל את ישיבתו של הנתבע בחנות, ולשלול ממנו את זכויותיו כדייר מוגן. כמו כן מתנכלת התובעת לנתבע, על מנת להקשות עליו, למרר את חייו ולגרום לו לעזוב את החנות. 10. לחילופין, מבקש הנתבע לתת לו סעד מן הצדק. 4. המסכת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעת: עת/1, גב' בלהה לרמן, נחקרה על תצהירה ונספחיו ת/1. מטעם הנתבע: עה/1, מר שמואל אברהמי, נחקר על תצהירו ונספחיו נ/1. בתום הבאת הראיות, הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות. להלן נימוקיי למסקנתי זו: 6. עילת פינוי בגין ביצוע שינויים במושכר: א. כאמור, לטענת התובעת, הנתבע ביצע שינויים במושכר, תוך הפרת חוזה השכירות כמפורט להלן: 1. פירוק סורגים קיימים בחזית החנות. 2. פירוק חיפוי מגן חיצוני מעץ שסבב מסביב לחלק מן החנות. 3. פירוק חלון ראווה חיצוני קיים. 4. הרס חגורת קיר חיצוני מסביב לחנות. 5. החלפת ריצוף בכל החנות. 6. התקנת חלון ראווה גדול מתמך קונסטרוקציית אלומניום. 7. הרכבת כיור וברזיה. 8. הרכבת חלון הראווה גרמה להשגת גבול של קונסטרוקציות האלומניום על עמוד תומך, חיצוני של הבניין. ב. סעיף 131 לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: [1] ... [2] הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי." 7. ניתוח הסעיף: עילת הפינוי של "עשיית שינויים במושכר", אינה מצויה במסגרת העילות המופיעות בסעיף 131 לחוק, ועל כן על הטוען להתקיימות להוכיח שלושה תנאים מצטברים: א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר עשייתם של שינויים במושכר [להלן: "התנאי הראשון]". ב. התנאי הנ"ל הופר על ידי הנתבע [להלן: "התנאי השני"]. ג. הפרת התנאי הנ"ל מקנה לבעל הבית את הזכות [על פי תנאי השכירות] לתבוע את פינוי הנתבע מהמושכר [להלן: "התנאי השלישי"]. [ד.בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 65 [להלן: "בר אופיר"], וכן ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד ל"ב[2], עמ' 869]. נפנה כעת ונבדוק האם התקיימו יסודות עילה זו: 8. האם התקיים התנאי הראשון: סעיף 6 לחוזה השכירות קובע: "6. השוכר מתחייב לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלא קבלת רשות בכתב מאת המשכיר..." [נספח א' לכתב התביעה]. משמע התנאי הראשון התקיים. 9. האם התקיים התנאי השני: בכתב תביעתה טענה התובעת לביצוע שינויים במושכר, כפי שפורט לעיל. ברם, כל שניסתה התובעת להוכיח ולטעון בסיכומים, הוא את טענותיה באשר לשני שינויים במושכר בלבד: החלפת חלונות החנות לויטרינות חדשות על ידי החלפת כל הקונסטרוקצייה. החלפת הריצוף בחנות. לגבי יתר השינויים, הרי שהם נטענו בסתמיות ולא הובאה כל ראיה להוכחתם. לפיכך, אדון אך בשני השינויים הנ"ל. לטענת התובעת, עשיית השינויים האמורים על ידי הנתבע, מהווים הפרה של סעיף 6 לחוזה השכירות ולכן הם מקיימים לה עילת פינוי. ברם, הנתבע טוען, כי אין בשינויים שבוצעו כדי להוות שינוי במבנה המושכר, שכן סעיף 6 להסכם השכירות אוסר על עשיית שינויים במבנה המושכר ואינו אוסר על עשיית שינויים במושכר. כמו כן טוען הנתבע, כי השינויים שבוצעו היו הכרחיים, לאור בלאי החנות, אשר מושכרת יותר מ - 30 שנה לשוכרים שונים, וכן כי שינויים אלו, אשר ביצע הנתבע, הכרחיים לשם מימוש מטרת השכירות, לצורך העסק. 10. פירוש המונח "שינויים במבנה המושכר" א. בפסק דין מיכקשווילי נ' אליעזר טרנר, נדון מקרה בו הסעיף בחוזה השכירות שם, זהה לסעיף 6 להסכם השכירות שבמקרה דנן. בפסק הדין נקבע, כי הכוונה באיסור על עשיית השינויים במבנה הוא, כי: "על הדייר להמנע מלעשות שינוי תבניתי במושכר, אם על ידי הוספת מבנה למבנה הקיים ואם על ידי הכנסת שינוי מהותי במבנה הקיים". [הדגשה שלי א.ג.]. {ע"א 267/69 אהרן ישר מיכקשווילי נ' אליעזר טרנר, פ"ד כ"ג[2], 300, עמ' 304, [להלן:"פס"ד מיכקשווילי"]}. ב. האם על ידי החלפת החלונות לויטרינות חדשות ועל ידי שינוי הריצוף בחנות, ייחשב הנתבע כמי שהכניס שינוי במבנה המושכר או כמי שהוסיף מבנה למבנה הקיים? בפסק הדין מיכקשווילי האמור, נקבע כי: "את האיסור בחוזה המצוי בטופס רגיל שבעל הבית מגיש לדייר לחתימה, יש לפרש פירושי דווקני" . [פס"ד מיכקשווילי, לעיל עמ' 304]. לפיכך, את האיסור על "שינוי במבנה המושכר", יש לפרש באופן דווקני, ולא באופן מרחיב, כך שהשאלה אותה יש לבחון, היא האם מבנה החנות השתנה שינוי משמעותי בעקבות השיפוצים. בספרו האמור, הסביר כב' השופט בר אופיר: "הפעולות כדוגמת הפעולות הבאות אינן מהוות שינוי משמעותי במבנה המושכר ואינן מהוות הפרה של חוזה שכירות האוסר על שינוי מבנה המושכר "באיזה אופן שהוא" על הוספת כל מבנה למושכר מבלי לקבל רשות בכתב מאת המשכיר: תיקון זגוגיות של חלון ראווה... הנחת לינולאום על הרצפה... החלפת צינור ביוב, שיפור החזית החיצונית... אלה עבודות שאינן מהוות שינוי מהותי במבנה המושכר, אינן משפיעות על מבנה המושכר, והן נועדו לשפר את המושכר ולהביאו למצב סביר שבו ניתן יהיה לנהל עסק של ... כמוסכם בחוזה השכירות. כאן לא נהרסו קירות ולא בוצעו שינויים מבניים במושכר, כלומר: צורתו החיצונית של המושכר ומבנהו הבסיסי נשמרו כפי שהיו, ולכל היותר, נעשו בו שיפורים שנועדו להכשיר את המושכר למילוי יעודו החוזי" . [בר אופיר לעיל , עמ' 170 א' - הדגשה שלי - א.ג.] הוכח לי כי במקרה הנדון, הפעולות שביצע הנתבע אינן מהוות שינוי מהותי במבנה המושכר, וכי הן נועדו לשפר את מבנה המושכר ולהביאו למצב סביר שבו ניתן יהיה לנהל את עסקו, עסק של מכירת מוצרי ספורט, צעצועים ומתנות. להלן אנמק: נתתי אמון בעדותו של הנתבע, בעניין מצבו הגרוע של המושכר בעת כניסתו אליו, ובדבר הצורך בשיפוץ על מנת להכשירו למילוי ייעדו החוזי. כמו כן, הנתבע צירף לתצהירו תמונות [סומנו נספח ד' לתצהיר נ/1]. מתמונותיו עולה בברור, כי המושכר היה מוזנח וכי היתה רטיבות בתקרה, וכן כי המסגרות שמסביב לחלון המופיעה בתמונה, חלודות. המושכר נראה ישן ובמצב רע. התובעת מצידה לא הציגה הוכחות או תמונות מטעמה, אשר מוכיחות כי מצבו של המושכר, בעת השכרתו לנתבע, היה סביר וכי נעשו שינויים מהותיים במושכר אשר הביא כדי שינוי במבנהו. כמו כן לא הוכח כי נהרסו קירות המושכר, הוכח לי, כי הוחלפו חלונות קיימים, אשר היו במצב מוזנח, בחלונות חדשים, כלומר לא הוכח כי צורתו של המושכר ומבנהו הבסיסי שונו שינוי משמעותי, כי אם נשארו כפי שהיו, ולכל היותר נעשו בו שיפורים שנועדו להכשיר את המושכר למילוי יעודו החוזי. ג. הנתבע טוען כי הדביק ריצוף על הריצוף ,שהיה קיים במושכר, וכי הריצוף החדש ניתן להוצאה. וכך: "ש. האם החלפת את הריצוף בחנות? ת. הדבקתי ריצוף על הריצוף השבור עם החלונות. ש. העלית את מפלס החנות בעוד מפלס ריצוף? ת. כן. זה ניתן להוצאה. ... ת. הבלטות היו שבורות, הדבקתי עליהם בלטות חדשות. ניתן להוציא את הריצוף החדש" . בספרו האמור, מסביר כב' השופט בר אופיר כך: "דרך חיבורים של אביזרים למושכר הוא אחת מאבני הבוחן לפירושו של המונח "מבנה", לפיה נקבע אם אותם אביזרים יוצרים, בהתחברם למושכר, צורה המהווה "מבנה" מבעיני החוק. למשל: אם החיבור הוא כחיבור של קבע ותכליתו ליצור חלל סגור שלא היה קיים קודם לכן, רואים אותו כמבנה " . [בר אופיר לעיל , עמ' 170/ב'.]. [פ' מיום 11.10.01 עמ' 18-17, שורות 27-22]. משלא הוכיחה התובעת כי הריצוף נעשה על דרך של חיבור קבע, הרי שלא עמדה התובעת בנטל השכנוע ולא הוכח לי כי נעשה שינוי במבנה המושכר. ד. התובעת טענה עוד, כי הנתבע הרכיב כיור וברזיה בחנות, אך כאמור, התובעת טענה טענה זו באופן סתמי וללא צירוף כל ראיה התומכת ומוכיחה את טענתה. למעלה מן הצורך, מן התמונה שצירף הנתבע לתצהירו (סומן נספח ד' לתצהיר נ/1), אשר ניתן לראות שצולמה לפני השיפוץ בחנות, עולה כי קיימים בחנות כיור וברזיה, שנראים מיושנים, ולפיכך הוכח לי כי הנתבע לא הוסיף את הכיור והברזיה, כפי שטוענת התובעת. ה. לסיכום מכל האמור לעיל, עולה כי התנאי השני איננו מתקיים. משלא התקיים התנאי השני, אין צורך לדון בתנאי השלישי, ועל כן אני קובע כי לא השתכללה עילת הפינוי בגין ביצוע שינויים במבנה המושבר. 11. טענת השימור: התובעת טוענת, כי השינויים הנטענים מהווים הפרת התחייבותה של התובעת לשמר את הבניין, בשל היותו בניין לשימור עם הגבלות חמורות לשינויים חזותיים, ללא אישור עיריית ת"א. ברם, הנתבע טוען כי העבודות שביצע לא פגעו בחזיתות הבניין וכי אין בהם כדי הפרת התחייבותה של התובעת לשמר את הבניין. התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה הרובץ לפתחה, להוכיח כי הנתבע אכן הפר את התחייבותה של התובעת לשמר את הבניין, שכן לא צרפה לכתב תביעתה, כל ראייה באשר להפרת התחייבותה האמורה, כגון מכתב מתריע מהעירייה וכדומה. בחקירתה הנגדית העידה עת/1, גב' בילהה הרמן, אשר מנהלת את החברה התובעת, כי ישנו דו"ח פקח אשר קובע כי ישנם שינויים ללא היתר מהעירייה וכך: "ש. האם העירייה פנתה בעניין זה אליכם? ת. העירייה עשתה בדיקה בשטח וקבעה כי השינויים החדשים היו ללא היתר מהעירייה, ויש על כך דו"ח פקח. לא צרפתי כי הגעתי לשם מאוחר. אני מצאתי את הדו"ח בתיק לאחר הגשת כתב התביעה, אך הוא מצוי בתיק העירייה". [פ' מיום 11.10.01 עמ' 13, שורות 7-12]. המנעותה של העדה מהבאת הראיה, במקרה הנדון, מחזקת את גרסת הנתבע, כי אין בשינויים האמורים כדי להביא לידי הפרת התחייבותה של התובעת לשמר את הבניין. בידוע הוא כי: "משלא הביא בע"ד ראיה שהיתה ברשותו - עשוי הדבר - אך אינו חייב - לשמש יסוד למסקנה שהראייה לא הובאה, כיוון שהיתה פועלת לרעת בעל הדין". [י. קדמי " על הראיות" , חלק שלישי, 1393]. משלא השכילה התובעת להרים את נטל ההוכחה הרובץ לפיתחה, הרי שלא הוכחה לי טענתה, כי השינויים שביצע הנתבע במושכר, הביאו להפרת התחייבותה לשמר את הבניין. ומשכך, דין הטענה להידחות. 12. סיכום מכל האמור לעיל, לא הוכח לי כי הנתבע ביצע שינוים במושכר העולים כדי הפרת סעיף 6 לחוזה השכירות, וכן לא הוכח לי כי השינוים שבוצעו הביאו להפרת התחייבותה של התובעת לשמר את הבניין. אשר על כן, אני קובע כי לא השתכללה עילת פינוי בגין ביצוע שינויים במבנה המושכר, ודין התביעה לסילוק הנתבע מהחנות להידחות. 13. מכל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את התביעה. ב. אני מחייב את התובעת לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק , בסך כולל של 17,000 ₪ בצירוף ריבית והצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. שכירות