רכישת יחידה במבנה מסחרי

פסק דין

1.     התובעים הגישו תובענה נגד הנתבעת, בה עתרו לחייבה למסור להם חזקה בנכס מקרקעין מסוים ולשלם להם פיצויים בסך של כ-505,000 ₪ ולחלופין - לחייבה בתשלום של כ-750,000 ₪.

2.     על פי הנטען בכתב התביעה (המתוקן), בנתה הנתבעת מבנה מסחרי במודיעין. התובעים התעניינו ברכישת יחידה במבנה לצורך פתיחת חנות לממכר מוצרי מזון. אנשי המכירות מטעם הנתבעת הציגו בפני התובעים את תוכניות הבניין והתובעים הביעו רצון לרכוש חנות בשטח (נטו) של 50 מ"ר, תוך שהסבירו כי בכוונתם לפתוח מינימרקט במקום.
     התובעים הגישו הצעה לרכישת חנות בשטח של 49 מ"ר (ת/6) ביום 5.9.97 . לאחר מכן, סיכמו הם בע"פ את פרטי העיסקה עם נציגת הנתבעת ופרטי העסקה נרשמו על תשריט של החנות (ת/7), בו נאמר כי השטח הוא 50 מ"ר, שוויו של מ"ר הוא 4200$ למ"ר ובסה"כ תמורת העיסקה היא 210000$. התובעים סברו שמדובר בחנות בשטח נטו של 50 מ"ר ולכן חתמו על חוזה רכישה ביום 28.9.97 (ת/9).
     אין חולק שביום 3.4.98 נמסר לתובעים מפתח החנות, אך טופס 4 מאת הרשות המקומית לא ניתן עד חודש נובמבר 1998. עם קבלת החזקה, החלו התובעים לטפל בקבלת רשיון עסק למינימרקט. או אז נסתבר להם ששטחה של החנות הוא 35 מ"ר נטו. לפיכך נבצר מהם לקבל רשיון לניהול מינימרקט. בסמוך לחנות שנמכרה לתובעים, קיימת יחידה נוספת (חנות מס' 6). התובעים דרשו לקבל חזקה אף בה, על-מנת להשלים את השטח שרכשו לכ-50 מ"ר ולאפשר להם לפתוח מינימרקט (להבדיל מחנות מכולת). מחמת ביצוע העסקה עם הנתבעת, נגרמו לתובעים נזקים אחדים, כדלקמן:
(א)     הפרשי שטח החנות הם 15 מ"ר לעומת המובטח. השווי של 15 מ"ר הוא 63,000      דולר.
(ב)     בהתאם לחוזה, היה על הנתבעת למסור חזקה בחנות עד סוף דצמבר 1997. בפועל, נמסרה החזקה רק בנובמבר 1998 - קרי: באיחור של 11 חודשים. עקב כך נגרם נזק לתובעים נזק של אבדן הכנסה חודשית בסך 30,000 ₪ ובסה"כ 330,000 ₪, וכן של אובדן דמי שכירות לתקופת האיחור בסך 1,620 דולר לחודש, ובסה"כ 17,820 דולר.
(ג)     אובדן הכנסה עקב חוסר ב-15 מ"ר, למשך חודשיים עד שהתובעים שכרו חנות שכנה להשלמת השטח החסר. הנזק הוא 8,000 ₪.
(ד)     הוצאות לשכירת החנות השכנה בסך 420 דולר לחודש ובסה"כ 5,460 דולר (עד להגשת התובענה).
(ה)     הוצאות עקב הצורך בהריסת הקיר החוצץ בין חנות מס' 9 (שרכשו התובעים) לבין חנות מס' 6 (אשר התובעים מבקשים לקבל בה חזקה לשם השלמת שטח החנות שרכשו ל-50 מ"ר) - 20,000 ₪.
(ו)     עגמת נפש - 30,000 ₪.

2.     בכתב הגנתה, כפרה הנתבעת בטענות התובעים בדבר הטעייתם. אכן, התובעים פנו בחודש ספטמבר 1997 למשרד המכירות של אנגלו סכסון בפרויקט שבנתה הנתבעת, והתעניינו ברכישת חנות. הסוכן הציג לתובע את חנות מס' 9, אלא שהתובעים לא פירטו את המטרה המדוייקת לשמה רצו לרכוש החנות. התובעים לא התייחסו מעולם לדרישות הרישוי של הרשות המקומית לגבי שטח החנות (ואופי העסק).
     לשיטת הנתבעת, עובר לכריתת החוזה, ביקר התובע בחנות פעמיים רבות ובדק באופן מדוקדק את החנות. הובהר לתובע ששטח החנות הינו השטח ברוטו, היינו: כולל החלק היחסי ברכוש המשותף, והודגש בפניו כי השטח נטו קטן משמעותית מן השטח ברוטו. שעה שנחתם החוזה, הועמדה תמורת החנות על 186,000 דולר (ולא 210,000 דולר), תוך שצורף לחוזה תשריט החנות וגבולותיה סומנו בצבע בולט. התובעים חתמו על תשריט זה. בחוזה לא נאמר דבר וחצי דבר לגבי שטח החנות.
     אשר לאיחור במסירה, לא הייתה כל הפרה מצד הנתבעת. לפי החוזה, הותר לנתבעת לאחר במסירה למשך 3 חודשים בהתקיים נסיבות שאינן בשליטתה.
     יתר על כן: לפי החוזה רשאית הנתבעת לדחות את מועד המסירה בשלושה חודשים ללא כל סיבה שהיא, מבלי שיהא בכך הפרה. מפתחות החנות נמסרו ב-3.4.98 - 3 ימים לאחר תום שלושת החודשים, ואין כל ממש בטענות התובעים כי משך 11 חודשים נצבר מהם להפעיל את החנות. טופס 4 נמסר ביום 14.9.98 ולא בחודש נובמבר 1998, כך שמאמצע חודש ספטמבר 1998 יכולים היו התובעים להפעיל את החנות. לחלופין טענה הנתבעת שמכוח סעיף 21.4 לחוזה, אפילו היה איחור במסירה - כל שהתובעים זכאים לו הוא פיצוי בגובה דמי השכירות המקובלים לחנות מסוג זה.
לשיטת הנתבעת, אין מקום להורות על מסירת החזקה בחנות מס' 6 לתובעים, שכן לא רכשו אלא את חנות מס' 9. שתי החנויות מופיעות בתוכניות כחנויות נפרדות ושונות ואין זה נכון כאילו האחת באה על חשבון שטחה של האחרת.
     חודשים אחדים לאחר כריתת החוזה, פנו התובעים לנציג הנתבעת והעלו בפניו טענות לגבי שטחה. הם אף נפגשו עם מנכ"ל הנתבעת והאחרון הסכים לדרישת התובעים לבטל את עסקת הרכישה של החנות, מבלי שיהא בכך הודייה בטענות התובעים. דא עקא, כחלוף עת קצרה, הודיעו התובעים לנתבעת כי הם מעוניינים לקיים את העיסקה המקורית ולא מעוניינים בביטולה.

3.     נשמעו בפניי עדויות התובע ובנו וכן ה"ה זכות ושניטמן (שאף הם רכשו חנויות בפרוייקט) וכן עדות המומחה מר ג' קרול (בנוגע לאופן חישוב שטח החנות). מטעם הנתבעת הובאו לעדות נציגי המכירות מטעם אנגלו סכסון (מר כרמון וגב' מאור), המפקח על הפרוייקט, מר גבע והמומחה מר פרמינגר (לעניין חישוב שטח החנות).
     לאחר שמיעת העדויות, באתי לכלל מסקנה שאין בפני התובעים כל עילה כלפי הנתבעת ביחס לשטח החנות.

4.     החוזה דנן (ת/9) קובע בסעיף 19.1 כי כל מצג, משא ומתן או סיכום בעל-פה או בכתב שנעשו עובר לחתימתו - בטלים. סעיף 2.2 לחוזה מתייחס ליחידה הנמכרת ומגדיר אותה כיחידה המסומנת בתוכניות המהוות חלק בלתי נפרד הימנו והמתוארת במפרט. המפרט שצורף לחוזה מתייחס לחנות דנן, בציינו בפרק א - פרטי הזיהוי - "חנות מס' 9 קומה קרקע. שטח הדירה לפי תכנית מצורפת". התכנית שצורפה למפרט (ולחוזה) מתארת את חנות 9 הן ע"י תיחומה בצבע והן ע"י ציון מידותיה (אורך ורוחב) בקנה מידה של 1:100 . זוהי התוכנית שצורפה לחוזה:

     זוהי היחידה שרכשו התובעים (הוא הקטע המסומן מתוך התוכנית דלעיל), אשר חתימותיהם מצויים בתוך גבולותיה:

     אין בחוזה או במפרט או בתוכנית כל ציון של שטחה של החנות (ברוטו או נטו). אגב, התשריט ת/7 שהוצג לתובעים לפני כריתת החוזה ובמהלך המו"מ זהה לחלוטין לתוכנית שצורפה למפרט ולחוזה. יודגש כי התובעים חתמו על התוכנית האחרונה, בתוך גבולות שטחה של החנות. ואף זאת ראוי להדגיש: התובעים אינם חולקים על תוכן החוזה (על נספחיו) ואינם מעלים כל טענה לגבי אי-נכונות התוכנית או המפרט. כל טענתם היא שבמהלך המו"מ הוצג בפניהם מצג כאילו שטחה של החנות הוא 50 מ"ר נטו.
     דא עקא, עמדת התובעים בעניין זה נדונה לכשלון אף אם הוצג בפניהם מצג סותר כלשהו (ואיני קובע כך).

5.     ההלכה הפסוקה היא כי בנסיבות פרשתנו, התוכניות אשר צורפו לחוזה, ואשר חתומות ע"י התובעים, הן אלה המחייבות, ולא כל נתון אחר. אכן, אם מתקיימים מצג או התחייבות של הקבלן המוכר כלפי קונה מן היישוב לכך ששטח ברוטו יהיה בגודל מסוים, תפורש הכוונה לשטח שאינו כולל חלקים בשטח המשותף; אך אם יש הוראה בחוזה המפנה לתוכנית המהווה חלק ממנו תוך הסכמה שהשטח הוא כמשתקף בתוכנית הוא השטח המחייב, וניתן בנקל לברר את השטח כפי שהוא מופיע בתוכנית (וכך הוא המצב בענייננו והמביט בתוכנית דלעיל, יווכח) - התחייבות המוכר היא לכך שהשטח יהא כמופיע בתוכנית (ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה ואח', דינים עליון כרך סז 82 בפיסקה 5 לפסה"ד. ראו גם ע"א 8913/02 מלכה ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"ד נח (2) 59, 62-63; ע"א 9085/00 שטרית ואח' נ' אחים שרבט חברה לבנין בע"מ, פ"ד נז(5) 462, 472 - 473).
     כאן המקום להדגיש כי ההלכות דלעיל אמנם התייחסו לדירות מגורים אלא שאין בכך ולא כלום שכן הלכות אלה חלות בה במידה אף על בתי עסק (ראו הגדרת הדיבור "דירה" בסעיף 1 לחוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973).

6.     אין אפוא בסיס לתובענה ככל שהיא מיוסדת על מצג שווא, או הטעייה, ביחס לשטח החנות.

7.     מכאן לטענה שעניינה איחור במסירת החזקה בחנות והנזקים הנובעים הימנה. לשיטת התובעים, חל איחור במסירה. החוזה אכן קובע כי מסירת החזקה תהא עד 31.12.97 (סעיף 7.1 לחוזה ת/9), אך בפועל נמסרה החנות ב-1.11.98. התובעים אינם כופרים בכך שהחנות נמסרה להם ביום 3.4.98 (ראו נ/22) ומפתחותיה נמסרו להם ביום 29.3.98 (ראו נ/13). אולם, לטענתם אין לראות באלה משום מסירת החזקה במובנו של החוזה. עמדתם היא שמיום חיבור החשמל הקבוע לחנות (קרי: 1.11.98) קיבלו הם חזקה בה. על כן, יש לחייב הנתבעת בנזקים שנגרמו להם מחמת האיחור.

8.     הנתבעת טוענת כי לא חל כל איחור במסירת החזקה ואם אמנם היה איחור - הריהו בן 3 ימים בלבד. מועד המסירה נקבע ליום 31.12.97 אלא שהוראת סעיף 9.5.2 לחוזה (ת/9) מתירה איחור שלא יעלה על 90 יום, מכל סיבה שהיא, מבלי שהדבר יהווה הפרה. בנסיבות אלה, משנמסרה החזקה ביום 3.4.98 - שוב אין לומר כי התובעים זכאים לפיצוי בשל האיחור בן שלושת הימים.

9.     החזקה בחנות אכן נמסרה לתובעים ביום 3.4.98, ברם אף הנתבעת מודה כי באותה עת לא היתה החנות ראויה לשימוש (במובן סעיף 7.1-7.2 לחוזה). מר גבע העיד מטעם הנתבעת ואמר כי היה רשאי למסור את החנות לתובעים, בטרם נתקבל טופס 4 בגינה, רק לצורכי איכסון (עמ' 77 שורות 14-15). טופס 4 הוצא רק בחודש ספטמבר 1998 ואף זאת עובדה מוסכמת (ראו סעיף 95 לסיכומי התובעים). מכאן שבתקופה שבין חודש אפריל לבין חודש ספטמבר 1998 - לא היו התובעים יכולים לעשות שימוש בחנות למטרתה, אלא לצורכי איכסון בלבד. אין לקבל את טענת התובעים כאילו מועד מסירת החזקה צריך שיהא 1.11.98 (לאור מועד חיבור הקבע של חשמל ע"י חברת החשמל). אין כל רלבנטיות לשאלה אימתי נעשה חיבור החשמל הקבוע בחנות. אף אם היה הדבר ביום 1.11.98 (לפי שיטת התובעים המיוסדת על ת/10) - אין חולק כי היה בחנות חיבור זמני של חשמל ודי בחיבור זה בהתאם לסעיף 7.2 לחוזה ת/9.

10.     מהם הנזקים שנגרמו לתובעים בשל האיחור במסירה? בסעיף 30.2 לתצהיר התובע 1 מובאים שני ראשי נזק. הנזק האחד - עניינו אובדן הכנסה חודשית בגובה 30,000 ₪ למשך תקופת האיחור. נזק זה לא הוכח בשום דרך. המדובר הוא בנזק מיוחד המחייב הוכחה כדבעי ואין להסתפק בדברי התובע 1 בתצהירו בעניין זה, דברים שלא נתמכו בראייה כלשהי.
     הנזק הנוסף הוא אובדן שווים של דמי שכירות לתקופת האיחור. התובעים טענו כי נזק זה עולה כדי 1,620 דולר לחודש, בהתבסס על חוזי השכירות ת/13 ו-ת/14. חוזים אלה הם חוזה שכירות ביחס לחנות מס' 10 (לפיו שולם שכ"ד בסך 420 דולר לחודש לגבי חנות ששטחה (נטו) הוא כ-15 מ"ר. ראו ת/13) וחוזה ביחס לחנות מס' 4 (לפיו שולם שכ"ד בסך 1,200 דולר לגבי חנות ששטחה כשטח חנות התובעים. ראו ת/14). לגבי חנות מס' 4 יודגש כי החוזה (ת/14) הוא חוזה לפיו השכירה הנתבעת את החנות למר ש' גרידי.
     התובעים זכאים לפיצוי בגובה דמי שכירות חודשיים המקובלים לגבי יחידות מסוג היחידה שרכשו (ראו סעיף 21.4 לחוזה ת/9. לא נעלם הימני כי התובעים תקפו סעיף זה בהיותו תנאי מקפח בחוזה אחיד, אלא שבנסיבות אין צורך להכריע בטענתם, שכן יתר נזקיהם לא הוכחו). החוזה ת/14 מייצג נאמנה דמי שכירות אלה והנתבעת אף לא חלקה על כך ולא התנגדה להגשתו של ת/14 לראייה.
     הפיצוי המגיע לתובעים הוא אפוא 6 חודשים X 1200$ =7200 דולר, קרי: 30,240 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאמצע התקופה (קרי: 1.7.98) ואילך עד יום התשלום בפועל.

11.     אני מקבל התובענה בחלקה ומחייב הנתבעת לשלם לתובעים 30,240 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.98 ואילך, וכן הוצאות משפט יחסיות ושכ"ט עו"ד בסך של 700 ₪+מע"מ, להיום.
צו המניעה הזמני שניתן בבש"א 125900/98 ביום 21.5.98, ע"י כב' השופט ד"ר ע' אזר ע"ה, בטל בזה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק מכר דירות

  2. מתי חל חוק המכר ?

  3. הגדרת מוכר - חוק המכר

  4. רכישת יחידה במבנה מסחרי

  5. ניהול מו''מ במקביל

  6. תחולת חוק המכר דירות

  7. גופי תאורה - עסקת מכר מרחוק

  8. תביעה נגד עורך דין עסקת מכר

  9. ביטול עסקת מכר מקרקעין

  10. כפר מרמורק - מכירת בית התרבות

  11. עסקת מכר אמיתית או פיקטיבית ?

  12. החלטה להתלות אישור מכר מקרקעין

  13. טעות בכדאיות עסקת מכר דירה

  14. סעיף 34 לחוק המכר - תקנת השוק

  15. האם עסקת קניית דירה - מסחרית או פרטית ?

  16. ערעור רשלנות מקצועית של עורך דין – עסקת מכר דירה

  17. עסקת מכר ליסינג מימוני או עסקת שכירות ליסינג תפעולי ?

  18. תביעה כספית בקשר לעסקה למכר דירה, עסקה שלא יצאה אל הפועל

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון