החלטה א. עובדות: 1. התובענה שלפני עניינה בקשה לפירוק שיתוף בין בעלים משותפים במקרקעין הידועים כחלקה 434 בגוש 6371 (להלן: "המקרקעין"). 2. המקרקעין מצויים בתחומי תכנית אחוד וחלוקה עפ"י סימן ז' לחוק התכנון והבניה שמספרה פת/במ/12/179 (להלן: "התכנית"). 3. עפ"י טבלת איזון ולוח הקצאות הבעלים אמורים לקבל את המגרשים המסומנים בטבלה כ-2008/1 ו - 2008/2 בבעלות משותפת ושווה ביניהם. 4. כ"א מבעלי המקרקעין סבור כי הגיעה השעה לפרק את השיתוף אך המחלוקת ביניהם מהי הדרך הראויה לעשות כן. ב. הדיון: 1. התובעת טוענת כי: א. עפ"י הוראות החוק (סעיף 39 לחוק המקרקעין) והפסיקה (רע"א 1017/97 רידלביץ ואח' נ. י. מודעי ואח' פד"י נב (4) עמ' 625) יש להעדיף חלוקה בעין בין השותפים באופן ששותף אחד יקבל את מגרש 2008/1 ושני שותפים יקבלו את מגרש 2008/2 ואלו ימשיכו בהליכי פירוק בינם לבין עצמם שיתבצע בדרך של מכירה לצד המרבה במחיר. ב. אין תחולה לחוק יסוד מקרקעי ישראל האוסר מכירת חלקה של קרן קימת לישראל (להלן: "ק.ק.ל."). לאחרים כאשר היא שותפה לאחרים ואלו אינם מוכנים/רוצים להישאר בשיתוף עמה. 2. ק.ק.ל. טוענת כי: א. אסור לה למכור נכס מנכסיה לפי הוראות חוק יסוד מקרקעי ישראל. לכן, הצעתה כי המגרש 2008/2 יחולק לשני מגרשים אף הוא, כך שכ"א מהשותפים יקבל מגרש אחד. ימונה שמאי (ולטעמה השמאי הממשלתי) אשר ישום מה קבל כל שותף והצדדים ישלמו זה לזה תשלומי איזון עפ"י תוצאות השומה. ב. התביעה מוקדמת כיוון שהתכנית טרם נרשמה בפנקסי המקרקעין. 3. הנתבעת הדסה טוענת כי: א. הואיל והתוכנית אינה מקצה לכל שותף מגרש משל עצמו יש לבצע מכירה פומבית של המקרקעין בשלמותם למרבה במחיר ותמורת המכירה תועבר לכ"א מהשותפים עפ"י חלקו. ב. התביעה לא מוקדמת, הצדדים רשומים כשותפים בחלקה מוגדרת. 4. בפתח הדברים אבקש להעיר כי ביום 21.3.02 הודיעתני ב"כ ק.ק.ל. כי הוכן ע"י המינהל תשריט חלוקה המחלק את מגרש 2008/2 לשנים ובכך יוכל כל שותף לקבל חלק מוגדר. לענין זה הודיעה הפרקליטה כי דרושה הסכמת השותפים. התובעת שלחה אלי פניה ביום 27.5.02 לפיה היא מתנגדת להצעתה האחרונה של ק.ק.ל., לפיכך עותרת התובעת ליתן החלטה עפ"י הסיכומים המצויים בתיק. הודעת התובעת הועברה לק.ק.ל. ביום 29.4.02 (אינני יודע מתי נתקבלה אצלה) אך מן הראוי היה לדעתי ליידע את ביהמ"ש על עמדה זו. עמדתה של הדסה להצעה האחרונה של ק.ק.ל. לא הועברה אלי אך אני מניח לאור עמדתה הראשונית כי אף היא מתנגדת להסדר המוצע. (גם אם הדסה תסכים עדיין חסרה הסכמת התובעת כך שחלופה זו בכל מקרה יורדת מן הפרק). 5. מכירה ע"י ק.ק.ל.: א. ב"כ ק.ק.ל. טוענת כי הוראות חוק יסוד מקרקעי ישראל אוסרות עליה מכירה של המקרקעין שבבעלותה, והיא אך יכולה להציע מכירה של זכות חכירה לתקופה קצובה, הא ותו-לא. כפועל יוצא מעמדה זו היא תובעת לעצמה מגרש 2008/1 בשלמותו (תוך נכונות לשלם תשלומי איזון אם וכאשר כך יקבע) וליתן לשני השותפים את חלקה 2008/2. ב. סבורני, כי אם נדקדק בטיעונה של ק.ק.ל. הרי יש כאן תרתי דסתרי. מצד אחד היא טוענת לאיסור מכירה של חלקיה (נוכח הוראות היסוד),מצד שני היא מוכרת את זכויותיה הבלתי מסוימות במגרש 2008/2 מה לי מכירה בכלל ומה לי מכירה על דרך הייחוד. מכירה היא מכירה. ג. לדעת ב"כ ק.ק.ל. בהעדר פתרון חקיקתי אין היא יכולה לבצע מכירה והיא מסתמכת על דברי פרופ' ויסמן בחבורו דיני קנין חלק כללי בעמ' 197. ב"כ התובעת והדסה טוענים כי פרופ' ויסמן עצמו בספרו הנ"ל בעמ' 196 קובע, כי אין דינה של קרקע בה הבעלות בשלמותה בידי המדינה כדינה של קרקע בה הבעלות בידי המדינה יחד עם אחרים. כיוון שכך הם סבורים כי אין צורך בהתערבות של המחוקק ויש להתיר את המכירה כבר עתה וזאת נוכח הוראות חוק יסוד כבוד האדם וחירותו הקובע: אין לפגוע בקניינו של אדם. לדעתם (המקובלת עלי) אזי צירוף של הוראות חוק יסוד כבוד האדם וחירותו יחד עם הדין המיוחד למקרקעין מביא למסקנה שאין בכוחו של חוק יסוד מקרקעי ישראל למנוע מכירה שהיא למעשה כפויה על קרן קיימת, בנסיבות אלו אין להוראות חוק יסוד מקרקעי ישראל תחולה. ד. לחיזוק האמור בפסקה ג' אני מקבל בהסכמה את עמדתו של פרופ' מיגל דויטש שבאה לידי ביטוי בחבורו קנין בעמ' 606 כך שאם לפנינו אפשרות לגרום לעבירות הזכויות לבין הקפאתה של העבירות, הנורמה שקובעת עבירות עדיפה. אני גם מקבל טיעונו של ב"כ התובעת כי גם אם היתה מגבלה בעבר (ואינני בטוח בכך) אזי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו הוסיף במובלע חריג נוסף לחוק יסוד מקרקעי ישראל. ה. לטעמי הוראות חוק יסוד מקרקעי ישראל תחולנה אך כשהמקרקעין הינם בבעלות יחודית של מי מגופי המדינה ללא שיתוף "זר" בבעלות, או כאשר המדינה מבקשת מרצונה למכור את זכויותיה. אולם במקרה, כמו זה שלפנינו, שבו למדינה זכויות משותפות עם אחרים לא תוכל היא למנוע משותפיה להיפרד משיתוף זה, ובעיקר כאשר ההפרדות מהשיתוף נכפית עליה מכוח הדין ומכוח הוראות ביהמ"ש ואין היא עושה כאן עסקה מרצון. ו. לפיכך אני מקבל טענת ב"כ התובעת והדסה המבקשים לאפשר מכירה של המקרקעין גם אם בין הבעלים מצויה ק.ק.ל. 6. האם התביעה מוקדמת: א. טוענת ב"כ ק.ק.ל. כי התביעה מוקדמת מדי וזאת נוכח העובדה כי פעולות איחוד וחלוקה טרם הושלמו והמגרשים הינם כעת ע"ג לוח הקצאות ואינם רשומים בפנקסי המקרקעין. ב"כ ק.ק.ל. מביאה כתימוכין לשיטתה את פסה"ד בפרשת פגסוס טרייד סנטר בע"מ נ. ישכונטל ישראל קונטיננטל ה.פ. (תל-אביב) 971/91 (לא פורסם). ב. ב"כ הדסה מתנגד לטיעונה של ק.ק.ל ובהיותו מי שהופיע בפרשת פגסוס הוא מבקש לאבחן את האמור שם מענייננו. במחלוקת זו שבין הצדדים דעתי כדעתו של ב"כ הדסה. בפרשת פגסוס נדון מקרה שבו השיתוף נוצר אך מכח תכנית, ואלו בענייננו השיתוף הקיים במקרקעין הנוכחיים הולך ונמשך גם עפ"י הוראות התכנית ועל כן לפס"ד בענין פגסוס אין תחולה בענייננו. 7. מהי דרך פרוק הראויה: א. משהגעתי למה שהגעתי עלי לבחון מהי דרך פרוק הראויה. ב"כ הדסה היה ונשאר בדעתו כי יש לבצע מכירה של כל המקרקעין במכירה פומבית והתמורה תתחלק בין השותפים. ב"כ התובעת סבר תחילה לייחד מגרש 2008/1 לאחד השותפים (עפ"י הגרלה) ואלו מגרש 2008/2 יימכר. אולם, בהודעה בכתב מיום 4.11.01 בסעיף 16 הוא מוכן לחילופין לאמץ את ההצעה של ב"כ הדסה. ב. ב"כ ק.ק.ל. מתנגדת למכירה במכלול משום שבמכירה כזו יגרם הפסד לשותפים וזאת נוכח "הנחה" שמקובל ליתן במכירה בסדר גודל כזה. ההנחה עליה מדובר הינה בגבולות 8% (עפ"י חוות דעת שמאי המצויה בתיק). סבורני כי המצב בשוק המקרקעין הוא כזה שממילא הערכות שמאי הינן יפות לכשעצמן ועד שלא נמצא קונה המוכן לשלם דבר מה אין בהערכות שמאי אלא ליתן כיוון ותו-לא. לענין זה אוסיף ואומר כי אם ברצון ק.ק.ל. לרכוש את חלקי יתר השותפים אין כל מניעה כי תזכה לחלקה היחסי בהנחה. ג. העולה מן האמור עד כה כי דעת רוב השותפים לבצע מכירה פומבית למרבה במחיר עפ"י חוות דעת שמאית שתוגש לביהמ"ש. 8. זהותו של השמאי: ב"כ ק.ק.ל. סבורה כי אם מציעים את המקרקעין למכירה יש להיעזר בשומה שתינתן ע"י השמאי הממשלתי. ב"כ התובעת והדסה מתנגדים לכך. הואיל והמדובר במקרקעין בהם שותפה המדינה ישירות ב-1/3 אזי מינוי שמאי ממשלתי העובד בשירות המדינה אינו מינוי נקי. צדק צריך להיעשות ולא פחות מכך גם להיראות ולפיכך יש לבחור שמאי שאין לו קשרי עבודה קבועים עם מי מהצדדים. אני מורה לצדדים להגיש לי תוך ולא יאוחר מיום 24.6.02 שם של שמאי מוסכם ע"מ ליתן לו כתב מינוי. בהעדר הסכמה אמנה שמאי כזה בעצמי לאחר יום 25.6.02. 9. חרף התוצאה אליה הגעתי אני סבור כי נוכח חדשנותה של ההלכה הנפסקת כאן נכון יהיה כי כל צד ישא בהוצאותיו ובשכ"ט עו"ד. קרקעותפירוק שיתוף במקרקעיןפירוק שיתוףמקרקעיןאיחוד וחלוקה מחדש