בית המשפט קבע כי כאשר דיירים זכאים לפיצויי תיקונים, זכאים הם ממילא גם לתוספת מע"מ. המע"מ מחושב על פיצויי התיקונים בלבד ולא על הפיצויים בגין ירידת ערך הדירה או איחור במסירתה. להלן פסק דין בנושא: פסק-דין המשנה לנשיא ת' אור: 1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א בת"א 369/97, לפיו על המערערת לפצות את המשיבים בגין ליקויים בדירותיהם, בגין שטחים חסרים בדירות, בגין איחור במסירת הדירות וכן בגין הוצאות פינוי, עגמת נפש, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד. 2. ברקע ערעור זה עומדת רכישת דירות ע"י המשיבים בבניין שנבנה ע"י המערערת, ביוזמת משרד הבינוי והשיכון (להלן: המשרד) ועיריית רמת גן, לצורך הקצאת דירות לתושבי העיר רמת גן, הזכאים עפ"י קריטריונים של המשרד (להלן: הזכאים). הבניין נבנה על קרקע שהוקצתה לשם כך במסגרת תוכניות המשרד. הדירות נמכרו לזכאים, לאחר הליך של הגרלה, לפיה נקבעו ההקצאות. לפני ההגרלה, קיבלו הזכאים פרוספקט של הדירות השונות בבניין והוצגו להם טופסי הגרלה, אשר כללו את מחירי הדירות ואת שטחיהן ברוטו. לאחר עיון בפרוספקט ולאחר שהיתה להם הזדמנות להתייעץ עם סוכני המכירות, נרשמו הזכאים להגרלה, אשר קבעה את הקצאות הדירות. בהמשך, נמכרו דירות לרוכשים נוספים, שלא במסגרת ההגרלה. רוכשים אלה קיבלו אף הם את הפרוספקטים השונים של הדירות, בטרם רכשו את הדירות. בסופו של דבר חתמו כל המשיבים על הסכם לרכישת דירה עם המערערת. להסכם זה צורפה תכנית של הדירות הנרכשות. 3. בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו, כי היה על המערערת להבהיר לרוכשי הדירות, כי המונח שטח "ברוטו", אשר נזכר כאמור בשלב הטרום חוזי, מתייחס לשטח הדירה הכולל גם את החלק היחסי ברכוש המשותף (ראו את פסק דינה של השופטת דורנר בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1), 826 - להלן: הלכת צמיתות). לגישת בית המשפט המחוזי, תוכניות הדירות אשר צורפו להסכם המכר אינן עומדות בחובתה של המערערת להעמיד את המשיבים במפורש על המשמעות של המונח "שטח ברוטו". זאת, בין היתר, מאחר ותוכניות הדירות מציינות את מידות הדירות השונות באופן חסר וללא חישוב סופי של שטחיהן. על כן, בית המשפט המחוזי פסק, כי על המערערת לפצות את המשיבים בגין השטחים החסרים בדירותיהם. בנוסף, נדרש בית המשפט המחוזי לשאלת היקף הפיצוי שיש לפסוק למשיבים בגין איחור במסירת הדירות וקבע כי על אף שהצדדים הסכימו כי איחור שאינו עולה על תשעים ימים אינו מזכה את המשיבים בפיצוי, הרי שמרגע שעלה האיחור על תשעים ימים, יש לפצות את המשיבים בגין התקופה כולה, למן היום בו הייתה אמורה הדירה להימסר לראשונה, ולא רק מן היום הראשון שלאחר סיומם של תשעים "ימי החסד" שהוסכם עליהם. בית המשפט הוסיף ופסק פיצוי למשיבים בגין שורה של ליקויים בדירותיהם. 4. בערעור ובערעור שכנגד שבפנינו העלו הצדדים טענות רבות. מבין טענות אלה, שלוש הן המצדיקות את התייחסותנו: הטענה הראשונה, טענת המערערת, היא כנגד קביעת בית המשפט המחוזי כי קיים חסר בשטחי הדירות שרכשו המשיבים. הטענה השנייה, אף היא של המערערת, היא כי יש לפצות את המשיבים על האיחור במסירת הדירות רק למן היום שמעבר לתשעים הימים הראשונים שלאחר תאריך המסירה המוסכם. הטענה השלישית היא טענת המשיבים בערעור שכנגד, לפיה שגה בית המשפט המחוזי כאשר לא הוסיף מע"מ על הפיצויים שפסק. 5. הטענה המרכזית שמעלה המערערת היא, כי בית המשפט המחוזי שגה כאשר קבע שיש לפצות את המשיבים על חוסר בשטחי דירותיהם. לטענת המערערת, הלכת צמיתות, עליה הסתמך בית המשפט המחוזי, אינה רלוונטית במקרה שלפנינו, שכן המערערת לא הסתפקה בהצגת שטח הדירות ברוטו בשלב הטרום חוזי (כפי שאירע בהלכת צמיתות), אלא הציגה תוכניות בהסכם המכר עצמו, המראות את שטח הדירה (ראו לעניין זה את פסק דינה של השופטת פרוקצ'יה בע"א 9085/00 שטרית אברהם ואח' נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ (טרם פורסם) - להלן: פרשת שטרית). המשיבים טוענים, לעומת זאת, כי אין לצפות שיחשבו את שטח הדירות בשעה שנאמר להם במפורש ע"י המערערת מהו שטח הדירות בהליך הטרום חוזי. מעבר לכך, טוענים המשיבים, כי בתוכניות שהציגה המערערת היו חסרים נתונים לגבי מידות הפרוזדורים וחדרי המקלחת, דבר אשר, ממילא, הפך את חישוב שטח הדירה לבלתי אפשרי. על כן, לגישתם, אין בכוחן של התוכניות לסתור את המצג החסר שהוצג להם בהליך הקדם חוזי. על מנת להכריע במחלוקת אשר בין בעלי הדין, יש לפנות ראשית ללשון ההסכם בין הצדדים (מוצג 8 למוצגי המערערת). בסעיף 3 להסכם נקבע כך: "3. מוצהר ומוסכם בין הצדדים והחברה מתחייבת כי:- א. (1) הנכס נבנה והושלם או יבנה ויושלם (-לפי המקרה וכמפורט בנספח א' הנ"ל) ע"י הקבלן/ים בונה/י הבית והנכס עבור החברה ו/או אחרים ותיאורו הנו כמפורט במפרט (לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973), המצורף להסכם זה כנספח ב' (להלן: המפרט)" (הדגשה שלי - ת" א). בסעיף א' למפרט (מוצג 9 למוצגי המערערת), המצורף להסכם המכר, מצוין כך: " א. פרטי זיהוי ...שטח הדירה לפי תכנית מצורפת...". ובהמשך, בסעיףב' (4) למפרט, נקבע כך: "ב. 4. תיאור הדירה 4.1) דירה בת 3 חדרים, בשטח לפי התכנית המצורפת בזה" (ההדגשות שלי - ת"א). תכניות הדירות צורפו למפרט והמשיבים חתמו עליהן (מוצגים 10-9 למוצגי המערערת), לאחר שאלה הוצגו בפניהם. דברים אלה מזכירים את שאירע בפרשת שטרית, שם קבעה השופטת פרוקצ'יה כך: "בשונה מפרשת 'צמיתות' שתוארה לעיל, בענייננו אין לטענות המערערים בדבר גריעה משטח דירותיהם על מה שתסמוך. בעוד שהמסמכים המקדמיים של החברה הקבלנית תארו תיאור כללי ובלתי מחייב של שטח הדירות, ואף נקטו בביטוי 'דוגמה' לתיאור מעמדם, באו מפרטי החוזים לשקף בצורה מדויקת ומחייבת את שטחה של כל דירה תוך פירוט שטחי החדרים והחללים. בנסיבות אלה, לא קמה בידי הדיירים טענה ממשית של פגיעה באינטרס ההסתמכות, וסביר להניח כי קונים סבירים, הפועלים בתום לב, הסתמכו על נתוני חוזי המכר עצמם ולא על מסמכי הסברה ושיווק, חיצוניים לחוזה". אשר על כן, והואיל ועל פי המוסכם בין בעלי הדין בהסכם, שטח הדירה, אותו התחייבה המערערת לספק למשיבים, הוא לפי התכנית המצורפת להסכם - הדין הוא עם המערערת. נדגיש בהקשר זה, כי אם מתקיימים מצג או התחייבות של הקבלן מוכר הדירה כלפי קונה מן היישוב לכך ששטחה ברוטו יהיה בגודל מסויים, תפורש הכוונה לשטח שאינו כולל חלקים בשטחים של הרכוש המשותף. אך אם יש הוראה בהסכם המפנה לתכנית המהווה חלק ממנו, תוך הסכמה שהשטח כפי שהוא משתקף בתכנית הוא שטח הדירה המתחייב, וניתן בנקל לברר את השטח כפי שהוא מופיע בתכנית, התחייבות המוכר היא לכך שהדירה תהיה בשטח על פי התכנית (ראו והשוו ע"א 8913/02 מלכה יוסף ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ (טרם פורסם)). נסיבות המקרה שלפנינו שונות במקצת מן הנסיבות שבפרשת שטרית הנ"ל, שכן, כאמור, מידותיהם של חלק מן הפרוזדורים וחדרי המקלחת אינן מופיעות בתוכניות המצורפות להסכם ושטחי החדרים והחללים אינם כתובים במפורש בתוכנית, ולא נקבע בהן שטחו של כל חדר (אך ניתנות מידותיו של כל חדר). אף על פי כן, דומה שעל אף ההבדלים בין המקרה שלפנינו לבין פרשת שטרית, דברי השופטת פרוקצ'יה שלעיל יפים, בעיקרם, גם לענייננו. חישוב שטח החדרים במקרה בו אנו עוסקים מצריך מכפלה פשוטה של אורך ורוחב החדרים. אני סבור כי מדובר בחישוב פשוט יחסית, שהקונה הסביר מסוגל לעשותו. לעניין המידות אשר אינן מסומנות במפורש, אין קושי לחשב גם אותן נוכח זאת שהתכנית היא לפי קנה מידה נתון (1:100). בנסיבות אלה, מדובר בחישוב אשר אינו מצריך התערבותו של בעל מקצוע ואשר יכול היה להיעשות ע"י כל אחד מן הרוכשים. על כן, יש לקבל את ערעור המערערת לעניין זה ולקבוע כי התוכנית בהסכם המכר, עליו חתמו הצדדים, היא המחייבת את המערערת לעניין שטח הדירה ולא המצג בשלב הטרום חוזי. בהתאם לכך, יש לקבוע כי אין למשיבים חסר בשטחי דירותיהם, והפיצוי שנפסק להם בגין חסר כזה מבוטל בזה. 6. טענתה הנוספת של המערערת המצדיקה התייחסותנו, היא כי ההסכם עליו חתמו המשיבים קובע במפורש שלא יינתן למשיבים פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, ככל שזה נוגע לתשעים ימי האיחור הראשונים. בית המשפט המחוזי קבע, כי תשעים "ימי החסד" נועדו להוות תמריץ למוכר לסיים את התחייבויותיו כלפי הקונה, אך לא נועדו להעניק מתנה מן הקונה למוכר. בית המשפט המחוזי סבר, על כן, שמרגע שהאיחור עלה על תשעים הימים האמורים, יש להעניק למשיבים פיצוי גם בגין תשעים הימים הראשונים (בית המשפט המחוזי הפנה לעניין זה לע"א 758/87 מרדכי קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ, פ"ד מד(2) 60). המשיבים מוסיפים על כך וטוענים כי קביעה לפיה יש לפצותם רק מן היום שלאחר תשעים "ימי החסד" תהפוך את תאריך מסירת הדירות, הקבוע בחוזה, לחסר משמעות - דבר שאינו עולה בקנה אחד עם אומד דעתם של הצדדים בעת חתימת החוזה. לדעתי, הדין עם המערערת גם בעניין זה. במקרה שבפנינו קבעו הצדדים במפורש, בהסכם שנחתם ביניהם (מוצג 8 בתיק מוצגי המערערת), כיצד יש לנהוג. סעיף 5 ד להסכם קובע כך: "מוסכם ומותנה במפורש בין הצדדים כי :- (1) בכל מקרה שתקופת הבניה תוארך ו/או ידחה מועד גמר הבניה ו/או מועד המסירה הצפוי - בנסיבות מצדיקות כאמור לעיל, ולמשך תקופת הארכה ו/או הדחיה כאמור, וכן- (2) בהתחשב באמור בפסקה א' לעיל ובאופיו המורכב של תהליך הבניה, במקרה שיחול איחור - שלא יעלה על תשעים יום בתאריך המסירה, לעומת מועד המסירה הצפוי בתוספת תקופת הארכה ו/או דחיה עקב נסיבות מצדיקות כאמור לעיל (אם תהיה), - לא ייחשב הדבר הפרת התחייבות כלשהי מצד החברה והחברה לא תהיה חייבת והרוכש לא יהיה זכאי לתבוע ו/או לקבל מהחברה כל פיצוי ו/או שיפוי ו/או דמי נזק שהם בגין כל נזק שהוא שיגרם לרוכש עקב כך (אם בכלל) ובמיוחד לא הרוכש זכאי לתבוע ו/או לקבל מהחברה ריבית ו/או הפרשי הצמדה ו/או פיצוי או הטבה כספית אחר/ת כלשהו/י בגין התשלומים ששולמו ע"י הרוכש לחברה עפ"י הסכם זה וכן לא יהא בכך משום שחרור ו/או עילה חוקית לשחרור הרוכש מהתחייבות ו/או ממילוי התחייבות כלשהי עפ"י הסכם זה" (ההדגשה שלי - ת"א). ובהמשך, בסעיף 5 ה, קובע ההסכם כך: "מוסכם ומוצהר בין הצדדים כי: - (1) רק במקרה של איחור או פיגור ע"י החברה במסירת החזקה בנכס בפועל לרוכש - מעבר לתשעים יום לאחר מועד המסירה הצפוי הנ"ל או לאחר אותו מועד כפי שנדחה ע"י נסיבות המצדיקות כאמור - לפי המאוחר שבהם, ולמשך אותה תקופת איחור או פיגור בלבד (להלן: תקופת הפיגור במסירה) תהיה החברה חייבת לפצות את הרוכש לפי דרישתו, בפיצויים כמפורט להלן. (2) הצדדים מסכימים, מעריכים וקובעים בזה מראש את סכום הפיצויים שהחברה תהא חייבת לשלם לרוכש בגין תקופת הפיגור כנ"ל בסכום הנקוב בנספח א' המצורף להסכם זה - לכל חודש מתקופת הפיגור, ולגבי כל חלק מחודש - חלק יחסי מהסכום שנקבע כנ"ל; הפיצויים כאמור ישולמו לרוכש ע"י החברה - לפי דרישת הרוכש, בסמוך לתאריך המסירה בפועל בדרך של תשלום או קיזוז מיתרת חוב הרוכש לחברה, לפי בחירת הרוכש". סעיפים אלה מדברים בעד עצמם. המשיבים הסכימו במפורש שלא לקבל פיצוי בגין תשעים ימי האיחור הראשונים ועל כן אין הם יכולים לדרוש כעת פיצוי כזה. כאשר יש הוראה מפורשת בהסכם, יש לנהוג על פיה (לעניין זה, ראו גם את דברי השופט רביד בת"א (ירושלים) 1284/95 אוקונה יהושע ואח' נ' מבנה רב דירות בע"מ, תק-מח 2001(3), 3162). במקרה שלפנינו ישנה הוראה מפורשת כזו, כאמור. על כן, דין טענת המערערת להתקבל - יש לפצות את המשיבים רק על איחור שלאחר תשעים ימי האיחור הראשונים. 7. המשיבים מבקשים להוסיף את סכום המע"מ לפיצויים שנקבעו. המערערת טוענת כי סכומי הפיצויים שקבע בית המשפט המחוזי מגלמים בתוכם את המע"מ. טענה זו אינה יכולה להתקבל, שכן בית המשפט המחוזי קובע במפורש בסעיף 59 לפסק הדין כי הסכומים שפסק בגין הליקויים אינם כוללים גם מע"מ. בע"א 1772/99 זכריה זלוצין ו-67 אחרים נגד דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4), 203 נקבע כי כאשר דיירים זכאים לפיצויי תיקונים, זכאים הם ממילא גם למע"מ. כך יש לנהוג גם בענייננו. המדובר, כמובן, במע"מ כשהוא מחושב על פיצויי התיקונים בלבד ולא על הפיצויים בגין ירידת ערך הדירה או איחור במסירתה. 8. לאור כל האמור, המשיבים אינם זכאים לפיצוי בגין חוסרים בשטחי הדירות ואינם זכאים לפיצוי בגין תשעים ימי האיחור הראשונים במסירת הדירות. מאידך, זכאים המשיבים לתוספת מע"מ עבור כל פיצויי התיקונים שנפסקו, הכל כמבואר לעיל. הערעור והערעור שכנגד מתקבלים באופן חלקי, במובן זה שיש לראות את פסק דינו של בית המשפט המחוזי מתוקן בהתאם למבואר בפיסקאות 5, 6 ו-7 לעיל. כל שאר הטענות המועלות בערעור ובערעור שכנגד נדחות. בנסיבות המקרה, ישא כל צד בהוצאותיו. המשנה לנשיא השופט י' טירקל: אני מסכים. ש ו פ ט השופט א' ריבלין: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של המשנה לנשיא, השופט ת' אור. מיסיםפיצוייםמע"מ (מס ערך מוסף)