פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

להלן פסק הדין המלא:

פסק דין

זוהי תובענה לפסק דין הצהרתי שלפיו חייבת המשיבה לשלם למבקשים פיצוי בגין הפקעת חלקים ממקרקעיהם הידועים כחלקה 11 בגוש 6719 (להלן:- "החלקה"), מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן:- "הפקודה").
בהתאם להסכמה דיונית שאליה הגיעו הצדדים מונה שמאי מטעם בית המשפט ולאחר שהוגשה חוות דעתו, ניתן בהסכמה פסק דין חלקי בדבר שיעור הפיצוי שישולם בגין הפקעת החלקה ובגין נזק לשטח הנותר, ונותרה במחלוקת שאלת החבות בפיצוי בגין 25% הראשונים (להלן:- "שאלת ה-25%"). הצדדים הסכימו להגיש סיכומים בכתב בשאלת ה-25%, וכך נעשה.
להלן אסקור, בקליפת אגוז, את השתלשלות העניינים שאינה שנויה במחלוקת:-
1.     1. רקע
(א)     (א) המבקשים הם הבעלים ו/או יורשיהם החוקיים של הבעלים של 88% משטח החלקה הנ"ל, שיעודה ערב ההפקעה היה חקלאי.
(ב)     (ב) החלקה הופקעה על ידי המשיבה לצורך בניית מחלף כבישים 40-471. סך כל השטח המופקע הוא 7,034 מ"ר מתוך 11,609 מ"ר, המהווים כ-61% מהשטח (60.59% - אם לדייק). הצו פורסם בקובץ תקנות מס' 5709 (המועד הקובע להפקעה הוא 26.10.95).
(ג)     (ג) ביום 21.6.99 קיבלו המבקשים תמורת פינוי הקרקע, התחייבות שלפיה, בשלב זה, לא ישולמו להם פיצויים, ובהנחה שאם תימצא תב"ע שתקבל תוקף בוועדה המחוזית, יבואו לידי ביטוי הזכויות של החלקות המופקעות, כאילו השטחים שנתפסו על ידי המשיבה מכוח הפקודה לא הופקעו מלכתחילה. כן התחייבה המשיבה, כי אם תב"ע כנ"ל לא תקבל תוקף, אזי ישולמו להם פיצויים, בשיעור שיקבע.
(ד)     (ד) תב"ע כזו לא קיבלה תוקף, ולכן הוגשה התובענה דנן, שבמסגרתה טענו המבקשים שיש לשלם להם פיצוי גם בגין ה-25% הראשונים מהחלקה שהופקעו, וזאת בהתבסס על הלכת ע"א 5446/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית-אתא נ' חנה הולצמן, פד"י נה(4) 629 (להלן:- "הלכת הולצמן"). לטענתם, בשל העובדה שרובה של החלקה הופקע, אין כל אפשרות לנצל את השטח הנותר, ולכן אין לבצע הפחתה של 25% מסכום הפיצויים, בהתאם לסע' 7 לפקודה.
2.     2. טענות הצדדים
(א)     (א) המבקשים טוענים, שהפקעת 61% משטח החלקה, בנוסף לעובדה שנגרמה פגיעה בשיעור 45% משווי ערך החלק הנותר (כקביעת השמאי המוסכם בסע' 10.9 לשומה), ולעובדה שהמבקשים לא יקבלו כל טובת הנאה מהפקעת המקרקעין, מהווה פגיעה בקניינם באופן בלתי שוויוני ומידתי, ושמצדיק להחיל בעניינם את הלכת הולצמן.
אשר לסמכותם של שר העבודה ו/או שר התחבורה ליתן פיצוי בגין ה-25% הראשונים - טוענים המבקשים שמדובר בסמכות חובה, ומפנים בעניין זה לפסיקה שנשתרשה בבתי המשפט המחוזיים (ה"פ 442/00 אכבאל חביב נאותחה נ' מדינת ישראל (משרד התחבורה - מע"צ), פ"מ סא(1) 558 (להלן:- "עניין אכבאל חביב"); ת"א (ת"א) 33357/98 שור נ' מדינת ישראל (טרם פורסם) (להלן:- "עניין שור"); ת"א (נצרת) 1079/02 עזבון המנוח רפיק סלים ח'ליל נ' מדינת ישראל - המשרד לעבודות ציבוריות, תק-מח 2004(3) 1040 (להלן:- "עניין עזבון המנוח רפיק סלים")).
בנסיבות דנן, משהופקעו 61% מהחלקה, וחלה פגיעה בנותר בשיעור 45%, ולנוכח ריבוי הבעלים שפוגע בהנאתם מהמקרקעין - צודק יהיה, לטענתם, להחיל את הלכת הולצמן ולחייב בפיצוי גם בגין ה-25% הראשונים שהופקעו.
(ב)     (ב) המשיבה טוענת, שלשטח הנותר בידי המשיבים פוטנציאל תכנוני משל עצמו, וכן - אפשרות לשימוש וניצול עצמאי, ושקיימת אפשרות סבירה שהוא יסופח לשטח המוניציפלי של פתח תקווה וייעודו למגורים. המשיבה מפנה בהקשר זה לסע' 10.9 לשומה, בו נכתב, בין היתר:
"שיעור ההפקעה אמנם גבוה, אולם לא בשיעור המחייב הפקעת כל החלקה, דהיינו, פגיעה מוחלטת בשארית. שטח של 4,575 מ"ר הינו שטח בר שימוש למטרות שונות, ויכול להתקיים בזכות עצמו".
המשיבה מסכימה שיש להחיל את הלכת הולצמן גם על הפקעה מכוח הפקודה (וזו אף עמדתה הרשמית של המדינה, כפי שבאה לידי ביטוי בדברי היועץ המשפטי לממשלה (סע' 13 לסיכומים)), אלא שאין מדובר, לעמדתה, בנסיבות המצדיקות פיצוי בגין ה-25% הראשונים. המשיבה גורסת, שעסקינן בהוראת חוק מפורשת, המוגנת בסעיף שמירת דינים, ושיש להחיל את הלכת הולצמן אך במקרים שבהם הופקעה חלקה בשלמותה, או כמעט בשלמותה.
עוד נטען, שהמבקשים לא הצביעו על טעמים המצדיקים הפעלת סמכות השר לפיצוי לפנים משורת הדין, ללא הפחתה, בהתאם לסע' 7 לפקודה, ושאין מקום שבית המשפט יורה כך.
אשר לפסיקה שאליה הפנו המבקשים, טוענת המשיבה שפסק דינו של השופט ביין בעניין אכבאל חביב בוטל בהסכת הצדדים במסגרת ערעור לבית המשפט העליון. יתירה מכך, לפי הנטען, יתר הפסיקה שאליה הפנו המבקשים אינה עוסקת בנסיבות דומות.
3.     3. דיון והכרעה
(א)     (א) המסגרת הנורמטיבית
(אא)      סעיפי הפקודה הצריכים לענייננו הם שניים אלה:
סע' 7 לפקודה, המגביל את סכום הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין מכוח הפקודה, וקובע לאמור:
"לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח: בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישולמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי שר העבודה או שר התחבורה, לפי שיקול-דעתו, ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות הענין."
ואילו סע' 8(1) לפקודה קובע:
"היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע."
שאלת ה-25% הראשונים נידונה על ידי בתי המשפט המחוזיים. הגישה שהתגבשה בפסיקה בעניין זה נסמכת, בעיקרה, על דברי כב' השופט ביין בעניין אכבאל חביב, לעיל, שלפיהם בעידן חוקי היסוד יש לפרש את סמכות השר להקנות פיצוי בגין ה-25% הראשונים כסמכות חובה, ואזי, במקרים שבהם ברור שבעל המקרקעין שהופקעו אינו מפיק תועלת מההפקעה - חובה לשלם פיצוי גם בגין ה-25% הראשונים (ראה: עניין שור, לעיל; עניין עזבון המנוח רפיק סלים, לעיל; וראה גם: ת"א (נצרת) 1175/00 סעיד סלימאן עוביד נ' מדינת ישראל - משרד התחבורה - מ.ע.צ (לא פורסם)).
פסק דינו של השופט ביין אמנם בוטל בהסכמה בבית המשפט העליון (ע"א 1400/02) בשל פשרה אליה הגיעו הצדדים, אולם אין להסיק מכך דבר באשר לנכונותו, וחרף ביטולו, כאמור, אימצו בתי המשפט המחוזיים, לרבות בית משפט זה, את שנקבע בו (וראה: ה"פ 113/04 עמירם מוארמן נ' רשות הנמלים והרכבות ואח' (לא פורסם, ניתן על ידי ביום 6.9.04) (להלן:- "עניין מוארמן"); עניין שור, לעיל).
(בב)     ואולם, החובה להקנות פיצוי בגין ה-25% הראשונים אינה מוחלטת, והיא כפופה להלכת הולצמן, בה נקבע שמשהופקעה חלקה בשלמותה או כמעט בשלמותה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן:- "פקודת הרכישה") יש לשלם פיצוי גם בגין ה-40% הראשונים, וזאת חרף הוראות סע' 190 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 וסע' 20 לפקודת הרכישה, המאפשרים שלא לשלם פיצוי בגין ה-40% הראשונים שהופקעו. בעניין הולצמן נקבעו עקרונות שאמורים להוות מורה נבוכים במקרה בו מתעוררת השאלה אם יש לפצות בעל קרקע החל מהמטר הראשון שהופקע ממנו.
לענייננו, חשובים דברי השופטת דורנר בעניין הולצמן (עמ' 641):
"תשלום פיצויים בשיעור הנופל מערך המקרקעין שהופקעו יהיה מוצדק רק אם עקב ההפקעה עולה ערך הרכוש שנותר בידי הבעלים או הם זוכים בהנאה שוות ערך אחרת. כאמור, החוק מסמיך להפקיע לצורכי ציבור ללא תשלום פיצויים עד 40 אחוזים משטח שבבעלות אדם. על רקע זה אפשר לטעון כי הנוהג שהשתרש של הפחתת הפיצויים בשיעור מרבי זה בלי לבחון את השפעת ההפקעה על ערך השטח שלא הופקע או על הנאת הבעלים ממנו פוגע בשוויון, ובכך פוגע בזכות הקניין במידה העולה על הנדרש. על-כל-פנים, הפגיעה בקניין היא בלתי שוויונית ולכן עולה על הנדרש כאשר מופקע מלוא השטח של הבעלים, כך שברור וגלוי כי לא נגרמת להם כל תועלת או הנאה מן ההפקעה."
כן קבעה:
"ולבסוף, אפשר להטיל ספק גם בנאותות הנוהג של הפחתה אוטומטית של השיעור המקסימלי של 40 אחוזים מן הפיצויים בגין חלק - גדול כקטן - של מגרש בלי לבחון בכל מקרה לגופו אם ובאיזו מידה צפויים הבעלים להפיק תועלת מפיתוח השטח המופקע."
(שם, 642).
דברים אלה אומצו על ידי בעבר (עניין מוארמן, לעיל), ואני שבה ומאמצת אותם גם בענייננו שבכאן.
בעניין מוארמן אמרתי זה מקרוב את הדברים הבאים:
"לשון סע' 7 לפקודת הדרכים אינה מלמדת איזה מבחנים יבחנו שר הפנים ו/או שר התחבורה בהפעלת שיקול דעתם, אך כפי שציין השופט ביין, השיקולים החוקתיים העומדים בבסיס הלכת הולצמן הם אותם השיקולים שיבואו לידי ביטוי בענייננו, כשיש ללמוד אנלוגיה מההלכה הנוהגת בעניין הפקעת מקרקעין לצורכי ציבור מכוח חוק התכנון והבניה.
ויודגש: השיקולים המנחים הם אותם שיקולים, אך המבחנים שנדונו בד"נ הורוויץ לא יחולו בענייננו. ראשית, מבחני סע' 200 [לחוק התכנון והבניה - ה' ג'] נגזרו מלשון הסעיף - והם אינם עולים מלשונו של סע' 7 לפקודת הדרכים; שנית, הלכת הולצמן שחלה, כאמור, גם בענייננו עוסקת בהפקעת מקרקעין ללא פיצוי, להבדיל מאי פיצוי בגין פגיעה בערך מקרקעין כתוצאה מתוכנית, נושא ד"נ הורוויץ."
(שם, בסע' 4(א)(דד) לפסק הדין).
דברים אלה טובים ויפים גם לענייננו אנו.
(ב)     (ב) מן הכלל אל הפרט
בנסיבותיו הספציפיות של המקרה - לא שוכנעתי שהמבקשים יפיקו תועלת כלשהי מההפקעה.
בחוות דעתו של השמאי מטעם המדינה, יובל דנוס, חוות דעת שצורפה לתגובת המשיבה, ניתן למצוא תימוכין לעמדת המבקשים, שלפיה לא ייהנו מההפקעה. בסע' 4.2(ד) לחוות הדעת (עמ' 5) קובע השמאי שאין לשטח הנותר פוטנציאל תכנוני שממנו יפיקו ב"כ הצדדים הנאה, הן מאחר שאין כל תכנון נראה לעין הכולל שינוי יעוד והן מאחר שמגמת המועצה האזורית "דרום השרון" היא לשמור על האופי החקלאי ובלימת תהליך העיור באזורים החקלאיים, כפי שמפורט בתוכנית המתאר שד/1000. דברים אלה הינם בבחינת הודאת בעל דין מטעם המדינה לעניין העדר הנאה עתידית של המבקשים מההפקעה. בכתב תגובתה לתובענה, לא התייחסה המשיבה לאמור בחוות הדעת, והסתפקה בהפניה אליה. בסיכומיה (סע' 18), לעומת זאת, טענה המשיבה שלנותר יש פוטנציאל תכנוני, בהסתמכה על דברי השמאי המוסכם בחוות דעתו. השמאי המוסכם ציין בחוות דעתו בעניין זה שהשטח הנותר יכול לעמוד בפני עצמו ויש לו פוטנציאל תכנוני - אלא שהשמאי המוסכם לא הוסמך להדרש לשאלת ה-25% ואף ציין בחוות דעתו, מפורשות, שאינו מכריע בכך. טענה זו של המשיבה, דינה להדחות.
גם אם הייתי סבורה שניתן להתבסס על דברי השמאי המוסכם בעניין זה - לא היה בכך כדי להועיל למשיבה, שכן, מדובר בפוטנציאל רחוק, מעורפל, לא וודאי ולא מגובש - ולא לכך התכוונה השופטת דורנר בקביעתה לעניין "הפקת הנאה". בנקודת הזמן הרלבנטית, לא הפיקו המבקשים כל הנאה מההפקעה. אין מדובר בהפקעה בגדר תוכנית שבמסגרתה הותר להם לבנות על השטח הנותר יחידות דיור רבות. מדובר בהפקעה שהותירה בידיהם את אותה קרקע, ששווה למ"ר הרבה פחות ממה שהיתה שווה קודם לכן.
פגיעה בקניין מותרת היום בהתאם לאמור בסעיף 8 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (פיסקת ההגבלה), רק "...בחוק ההולם את ערכיה של מדינת ישראל, שנועד לתכלית ראויה, ובמידה שאינה עולה על הנדרש או לפי חוק כאמור מכוח הסמכה מפורשת בו". הפקעת מקרקעין כשלעצמה פוגעת בזכות לקניין, אך הפקעה ללא פיצויים שווי ערך פוגעת בזכות במידה חמורה יותר. ואכן, הכלל הנוהג במדינות הדמוקרטיות הוא תשלום פיצויים מלאים בגין הפקעה.
כפי שטוענת המשיבה, הפקודה אמנם קדמה לחוק היסוד, ועל-כן אין בהוראותיה כדי לפגוע בתוקפה (סעיף 10 לחוק היסוד). עם זאת מעמדה של זכות הקניין כזכות חוקתית מחייב לפרש חוקים ברוח ההוראות של חוק היסוד. לחוק היסוד כוח לתת לדברי חקיקה שקדמו לו "...מובן חדש במקום שקיימת אפשרות פרשנית לכך" (המשנה לנשיא (כתוארו אז) ברק בבש"פ 537/95 גנימאת נ' מדינת ישראל, פד"י מט(3) 355, 414; ראו גם דברי השופט ש' לוין ברע"א 5222/93 גוש 1992 בנין בע"מ נ' חברה חלקה 168 בגוש 6181 בע"מ (לא פורסם), בפיסקה 5 לפסק-דינו; דנג"צ 4466/94 נוסייבה נ' שר האוצר, פד"י מט(4) 68, 85; בג"צ 4541/94 מילר נ' שר הביטחון, פד"י מט(4) 94, 138; בג"צ 5016/96 חורב נ' שר התחבורה, פד"י נא(4), 43).
יש לפרש חוקים כהולמים את פיסקת ההגבלה. חוקים יתפרשו כפוגעים בזכות הקבועה בחוק היסוד או כמסמיכים רשות לפגוע בה רק אם: (1) הפגיעה קבועה בחוק או שהיא מכוח הסמכה מפורשת בו; (2) יתפרשו כהולמים את ערכי המדינה; (3) יתפרשו כמתירים פגיעה בזכות לתכלית ראויה בלבד; (4) ויתפרשו כמתירים פגיעה כזאת רק במידה שאינה עולה על הנדרש.
עסקינן בהפקעת 61% משטח החלקה, ובפגיעה בנותר בשווי של 45% מערכו; דהיינו, פגיעה כלכלית כוללת של כ-80% מערך החלקה שהופקעה. אמנם, מחד גיסא, אין לשכוח שבידי המבקשים נותרו 4,575 מ"ר בחלקה, שאינם שטח קטן ביותר, זניח ובלתי ניתן לשימוש; ומאידך גיסא, הונחה לפני, על ידי המשיבה דווקא, תשתית עובדתית מספקת כדי לקבוע שהמבקשים לא נהנו מההפקעה, ושלא תצמח להם תועלת כתוצאה מההפקעה בהעדר פוטנציאל תכנוני לנותר. בנסיבות אלו, אני סבורה שיש ליתן פיצוי גם בגין ה-25%, שאם לא כן - עסקינן בהפקעה בלתי שיוויונית ובלתי מידתית באופן שעולה על הנדרש.
4.     4. סוף דבר
אני מקבלת את התובענה וקובעת שהמבקשים זכאים לפיצוי גם בגין ה-25% הראשונים משטח החלקה שהופקעו, על-פי הנתונים המוסכמים עליהם לעניין השטח, השווי למ"ר והמועד הקובע.
המשיבה תשא בהוצאות המבקשים בסך 15,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון