פסק דין 1. מהות התביעה: זוהי תביעה לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים מדירה בקומה ג' (כניסה ב') בבנין הנמצא ברח' הירקון 30 תל אביב הרשום כחלקה 29 בגוש 6916 (להלן: "הבנין") ולהשבתה לתובע כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ מטעמם. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובע הינו אחד הבעלים של הבניין. (נספח א' לת/1). ב. בשנת 1970 חתמו הנתבעת 1 ובעלי הבניין דאז, על חוזה לשכירות מוגנת (נספח ב' לת/1) שמהותו השכרת דירה בת 3 חדרים בקומה ג' של הבנין (להלן: "הדירה"). ג. הנתבעים 1 ו-2, מתגוררים בדירה יחדיו. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טיעוני התובע: א. הנתבעים פסקו מלשלם דמי השכירות מיום 1/11/03 ובכך הפרו את חוזה השכירות שנחתם עימם. ב. הנתבעים מיאנו מלהיענות לדרישת התובע מיום 5/11/03 לעמוד בהתחייבויותיהם החוזיות והמשיכו במחדלם עד למועד הגשת התביעה, שאז כוסה החוב. ג. הנתבעים אינם משלמים דמי שרותים. ד. הנתבעים השחיתו את ריצוף הדירה ללא הסכמת התובע. ה. הנתבעים פלשו לגג הבנין ללא קבלת רשות התובע וכן חסמו הכניסה אליו תוך שהם מסרבים לתת בידיו מפתח. ו. הנתבעים הכניסו לדור בחלק מהמושכר את בנה של התובעת 1, אשר קיים בדירה את עסקיו, וכל זאת חרף פניותיו של התובע לסלקו. ז. התובעים מטרידים ומקניטים דרך קבע, את התובע ואת דיירי הבניין. ח. אשר על כן, זכאי התובע לפסק דין פינוי כנגד הנתבעים. טיעוני הנתבע: א. מאז שנת 1994, משלמים הנתבעים את דמי השכירות עבור המושכר, בדרך של הוראת קבע בבנק. ב. מחמת תקלה במערכת הבנקאית, אשר נודע עליה לנתבעים רק עם הגשת התביעה, הופסקה הוראת הקבע. ג. ברגע שנתוודעו לקיומו של חוב דמי השכירות לתובע, פרעוהו הנתבעים בשלמותו. ד. הנתבעים ביצעו לאחרונה תיקון חיוני בחדר האמבטיה שכלל החלפת צנרת ואריחים פגועים. ה. הנתבעים פנו לתובע בעניין הצורך בתיקון אך זה השיבם ריקם. ו. הנתבעים אינם עושים שימוש בגג הבנין. התקנת הדלת בכניסה אליו נועדה למנוע עלייתם של זרים ודיירי הבניין האחרים נוכח מסוכנותו. ז. הנתבע מעולם לא פנה אל הנתבעים בבקשה למסירת מפתח הדלת לגג. ח. בנם של הנתבעים אכן מתגורר עימם אך אינו מנהל בדירת הוריו את עסקיו. לחילופין: ט. באם תתקבל התביעה, יש להעניק לנתבעים סעד מן הצדק. 4. המסגרת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעים: עת/1 מר דניאל מעוז שנחקר על תצהירו, ת/1. עת/2 גברת ניצה כרמלי, שנחקרה על תצהירה, ת/4. מטעם הנתבע: עה/1 מר עודד עופר, שנחקר על תצהירו, נ/1. עה/2 מר יעקב קוצר, שנחקר על תצהירו, נ/2. עה/3 מר דותן לוי, שנחקר על מסמך הבנק, נ/4. עה/4 גברת נורית קוצר, שנחקרה על תצהירה, נ/5. 5. הכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, שמעתי את העדויות השונות, בחנתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל. להלן הנימוקים שהביאוני למסקנה זו: 6. עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות במועדם לפי סעיף 131(1) א. הנתבעים פסקו מלשלם דמי שכירות בעבור המושכר, מחודש נובמבר 2003 ועד חודש אפריל 2004, היינו, מועד הגשת התביעה, ובסך הכל 7 חודשים. ב. סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), קובע מפורשות, כי אי המשכת תשלום דמי שכירות מהווה עילת פינוי. ג. לא נעלמה מעיניי ההלכה הקובעת כי דייר איננו נמצא בסכנת פינוי כל אימת שהפסקת תשלום דמי השכירות על ידו נעשתה באופן ארעי. (ראה ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פירלשטיין-גינוסר, עדכון מס' 5, עמ' 9 (להלן: "בר אופיר"). הווה אומר, אלא אם אין המדובר בהפסקת קבע של ממש בתשלום דמי השכירות, אזי אין עסקינן בעילת פינוי מגובשת. לעניין זה ראה גם: ע"א 582/91 ביכול נ' בורהלטר, פ"ד ט"ז 1320 וע"א 106/52 נקה בע"מ נ' אלואשווילי, פ"ד ט' 490. ד. בנסיבות המקרה דנן, דמי השכירות נשתלמו מדי חודש בחודשו, כך עולה מחוזה השכירות והודאת הנתבעים, על כן תקופה של 7 חודשים הינה תקופה ממושכת אשר בצידה הפסקה של קבע בתשלום דמי השכירות. ה. הנתבעים תולים יהבם באמתלה לפיה תשלומי דמי השכירות הופסקו שלא על דעתם וללא ידיעתם, שהרי תשלומים אלו הועברו לתובע בדרך של הוראת קבע בבנק, וזו הופסקה מחמת טעות טכנית בבנק. ו. בחנתי טענה זו לעומקה והגעתי למסקנה כי אין בטענה זו כדי להוות כל הצדקה או הסבר מניח את הדעת להפסקה בתשלום דמי השכירות לתקופה כה ארוכה. ז. מסקנתי זו סומכת ידיה על שני טעמים; הראשון מקורו במכתב מאת התובע אשר נשלח לנתבעים ביום 6/11/03 בדואר רשום, ובו נרשם דבר הפסקת התשלום. (נספח ז' לת/1). ח. טענת הנתבעים כי לא קיבלו מעולם מכתב זה אינה אמינה עליי. כמו כן, אין זה סביר בעיניי שהנתבעים לא הבחינו בשינוי שמצא ביטויו בתוספת כספים לחשבונם בבנק משך 7 חודשים. לעומת זאת, מקובלת עלי גרסתו של התובע, לפיה פנו הנתבעים אליו בדרישה לשאת בעלות תיקון הצנרת בדירה, ומשזו לא נענתה, פסקו מלשלם את דמי השכירות ביודעין. ט. הטעם השני נעוץ בכך שגם אם אלך לגרסתם של הנתבעים, ואקבל את חוסר ידיעתם בנוגע להפסקת הוראת הקבע, הרי שאין בטענה זו כדי להגן עליהם כעת מפני עילת פינוי, שכן, אין ספק מוציא מידי הוודאי; י. העברת התשלום הינה באחריותם הבלעדית של הנתבעים, וכך גם הצורך האינהרנטי לוודא כי התשלומים אכן הועברו כנדרש. חשיבותה של אחריות זו אף גוברת נוכח פסקי דין קודמים התלויים מעל ראשם של הנתבעים, העולה מהם נקיטת משנה זהירות ודאגה חמורה לקיום דווקני של תנאי השכירות ובפרט- תשלום דמי השכירות במועדם. יא. פגישותיהם הקודמות של הצדדים בין כותלי בתי המשפט, התרכזו בסוגיה דומה לזו המונחת כעת שוב לפנינו ועיקרה אי תשלום דמי שכירות, לפיכך מן הראוי שנזכיר בקצרה מאורעות אלו; 1. בפסק דין משנת 1988, נפסק כי על הנתבעת 1 לפנות את הדירה בגין הפרת חוזה השכירות. בימ"ש המחוזי אשר דן בערעור על פס"ד זה, לא הפך החלטה זו, אולם ראה לנכון להעניק לנתבעת סעד מן הצדק בכפוף לתשלום סכום כסף נכבד. 2. בשנת 1991 הביאו הצדדים שוב את מחלוקתם בפני בית המשפט, והפעם חרץ את הדין כבוד השופט ד"ר עדי אזר ז"ל אשר נרצח בדמי ימיו על ידי בן בליעל. בפסק דינו קבע השופט גם כן, כי על הנתבעת לפנות את הדירה בגין חוב בדמי שכירות ואולם, לאחר התלבטות קשה הניכרת לעין מבין שורות פסק דינו, בחר להעניק לנתבעת סעד מן הצדק בשנית במטרה להביא את המחלוקת שבין הצדדים לסיומה הסופי בהחלט. בתוך כך, אנו מצויים כאן היום בתביעה זו. יב. לא יעלה על הדעת כי על אף קיומן של אזהרות אינספור מאת התובע ובעיקר, מבתי המשפט הנכבדים אשר דנו בעניינם של הנתבעים לא אחת בקובעם כי התקיימה נגדם עילת פינוי, יחזרו הם לסורם כעת ויסתתרו מאחורי טענת חוסר ידיעה מיתממת שגם לו מבוססת באמת היא, אין לה כל משקל ובסיס מוצדק לדחיית טענת פינוי כיום שכן בפועל לא שולמו דמי שכירות במשך 7 חודשים תמימים. יג. הנתבעים, חזקה עליהם לבדוק בקביעות ובדאגה כי תשלום דמי השכירות אכן נשתלם שאם לא כן, ימוצה עימם הדין, כנקבע כאמור בפסקי דין קודמים וכנדרש על פי אמות מידה ראויות של צדק והגינות. יד. אשר על כן, אני קובע כי התגבשה עילת פינוי כנגד הנתבעים על פי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר. 7. עילת פינוי בגין ביצוע שינויים במושכר- דיון ומסקנות א. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב-1972, (להלן: "חוק הגנת הדייר" או "החוק"), קובע כהאי לישנא: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע הפינוי..." ב. צא ולמד, כי הטוען להתקיימותה של עילת פינוי זו, נדרש להוכחת שלושה יסודות מצטברים: 1. תנאי מפורש בהסכם השכירות אשר אוסר עשיית שינויים במושכר. 2. הפרת התנאי לעיל. 3. על פי הסכם השכירות, הפרת תנאי זה מקנה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי השוכר מהמושכר. (ראה ע"א דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב(2) עמ' 869. וכן, בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 22). ג. נטל השכנוע כי אכן נתקיימו יסודות העילה, מונח לפתחו של התובע פינוי. (ר"ע 111/84 פ"ד לח(4) 654). ד. לענייננו, התובע נדרש להצביע על קיומם של תנאים בהסכם השכירות אותם הפרו הנתבעים, ושאכן יש בהם כדי להקים זכאות לתביעת פינוי. 7.1 היסוד הראשון: תנאי הסכם השכירות סעיף א לחוזה קובע להלן: "השוכר מתחייב לא להשכיר את הבית לאחר, לא את כולו ולא חלק ממנו ולא להעביר את החוזה על שם אחר בלי רשות המשכיר בכתב, ואם עבר השוכר על תנאי זה, או קלקל את הבית ע"י שימוש או הזנחה, או לא שילם שטר אחד או תשלום אחד בזמנו (כק)בוע בחוזה זה, הרי זו היא הפרת חוזה והרשות בידי המשכיר לדרוש את פינוי הדירה מיד..." עיננו הרואות, כי סעיף זה אוסר קלקול הבית על ידי שימוש או הזנחה ולפיכך, על פניו מתקיים היסוד הראשון הנדרש בסעיף 131(2) לחוק, ואולם, הסעיף הינו מצומצם ומוגדר מפורשות ועל כן יודגש שלא כל שינוי במושכר מהווה הפרת החוזה אלא רק כזה שיש בו כדי קלקול בנסיבות האמורות. 7.2 היסוד השני: הפרת תנאי הסכם השכירות א. הנתבעים הודו כי אכן ביצעו שינויים במושכר בדמות החלפת הריצוף בדירה. אולם טוענים הם, כי החלפת הריצוף מקורה בצורך חיוני שנבע מתיקון הצנרת באמבטיה. ב. התובע טוען כי תיקון הצנרת באמבטיה לא הצריך החלפת הריצוף בכל הדירה, ובעשותם זאת, השחיתו הנתבעים את הריצוף הקודם שהיה בדירה ובכך קלקלו את הבית כאמור בחוזה השכירות. ג. אינני מקבל את גרסת התובע כי החלפת הריצוף מהווה קלקול. אין חולק כי המדובר בשינוי במושכר, אולם זהו שינוי גרידא. וככזה, אין בו כדי להוות הפרת חוזה השכירות. ד. למותר לציין, כי גם אם אליבא דגרסת התובע, החלפת הריצוף אכן מהווה קלקול הבית, הרי שקלקול זה לא נבע משימוש או הזנחה כי אם להיפך, מתיקון שנועד לשפר את מצב המושכר. ה. יתרה מזאת, החוזה עצמו מטיל על הדייר את האחריות לכל תיקון בדירה. קיבלתי את גרסת הנתבעים כי היה צורך בתיקון צנרת שדרש החלפת אריחים, ולפיכך מקובל עליי כי החלפת האריחים נכנסת בגדר תחום הרשאתם בדירה שניתנה להם מתוקף החוזה. ו. לאור האמור לעיל, לא התקיים היסוד השני הנדרש לצורך הוכחת עילת פינוי לפי סעיף 131(2), על כן אין עוד צורך להמשיך ולבחון התקיימותו של היסוד השלישי, שהרי לא קמה לתובע עילת פינוי זו. 8. עילת פינוי בגין תפיסת הגג- מניעת ביצוע תיקונים סעיף 131(2) כאמור לעיל, דורש התקיימותם של 3 יסודות, נבחן התגבשותם להלן: 8.1 היסוד הראשון: תנאי הסכם השכירות סעיף ג' לחוזה השכירות קובע: "השוכר אינו יכול להפריע בעד תיקונים במשך זמן השכירות, אלא מוכרח לתת אפשרות לעבודה במשך שעות העבודה לפועלים..." נראה כי יסוד זה מתקיים. 8.2 היסוד השני: הפרת תנאי הסכם השכירות א. הנתבעים התקינו דלת בכניסה לגג הבית, ומיאנו מלאפשר שימוש בו לדיירי הבית האחרים ולבעל הבית עצמו. בתוך כך, פועלים שעבדו במקום, פרצו את הדלת לצורך ביצוע תיקונים בגג. לכאורה, הרי שהיסוד השני מתקיים, אולם לא כך הוא. ב. סעיף ג' לעיל, קובע כי השוכר לא יפריע במהלך עבודות תיקונים. מלשון הסעיף עולה כי הוא מתייחס למושכר עצמו ועל כן אין לו יד ורגל לחסימת הגג ותפיסתו על ידי הנתבעים. ג. אשר על כן אני קובע כי עילת פינוי זו לא נתקיימה. ד. חרף קביעתי זו, הרי שזה המקום לציין, כי תפיסת הגג נעשתה בניגוד לחוזה השכירות בהיותה חורגת מגבולות המושכר על פי החוזה. חוזה השכירות מציין דירה בקומה ג', 3 חדרים כולל נוחיות. הגג איננו חלק מהמושכר, ואין הדבר נתון בידי הדייר להתקין דלת ולמנוע כניסת מאן דהו לגג על דעתו שלו, כשהוא פוגע בקניינו של בעל הבית. דברים אלו מוליכים למסקנה אחת בלבד והיא כי הנתבעים הסיגו גבול ברכושו של בעל הבית. 9. מתן רשות מגורים א. חוזה השכירות נחתם בין התובע לנתבעת 1 (ובעלה דאז) בלבד, אולם אין בו סעיף מפורש האוסר מתן רשות מגורים. ב. נטל ההוכחה כי התקיימו עילות הפינוי למיניהן, מוטל כאמור על שכמו על של התובע, וזה לא הורם ככל הנוגע לסוגית מגוריו של הבן בדירה. ג. מקובלת עלי גרסת הנתבעים לפיה התגורר בנה של הנתבעת 1 בדירה משחר ילדותו, וכי חזרתו אליה נעשתה לתקופה קצובה ומוגבלת בלבד, מה עוד שעל פי גרסת הנתבעים, מגורים אלו באו על סיומם זה מכבר. ג. אמנם, המדובר באדם בוגר, וזכותו שמורה לו לבעל הבית, להלין על הכנסת אדם לדירתו. במקרה זה, התריע התובע בפני הנתבעים בעניין והודיע להם נחרצות ומפורשות את דבר סירובו והתנגדותו למגורים אלו על אף זאת, הנתבעים לא הפרו את החוזה בהשכרת הדירה בשכירות משנית ובכל מקרה אין בטענה זו כדי להקים עילת פינוי כנגד הנתבעים. 10. הטרדה והרגזה טוען בעל הבית להתקיימותה של עילת פינוי לפי סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר. התשתית הראייתית שהונחה לתמיכה בטענה זו הינה חלושה ורעועה. לא הוכח לי כלל ועיקר כי אכן הנתבעים מטרידים או מרגיזים את שכניהם במידה הנדרשת לצורך הקמת עילת פינוי זו ועל כן טענה זו נדחית. 11. אי תשלום דמי אחזקה ושירותים הנתבעים מודים כי אינם משלמים כספים בעבור אחזקה ושירותים. אולם לא רק שאין בחוזה השכירות סעיף מפורש בענין, מה גם שלא הוכיח התובע כי אכן נוקט הוא בפעולות המזכות אותו בתשלומים אלו. לפיכך לא קמה לתובע הזכות לתבוע פינוי המושכר בגין עילה זו. 12. סעד מן הצדק ב. הדעת נותנת כי נוכח עברם העשיר בבתי המשפט, יאמצו הנתבעים אל ליבם החלטות בתי המשפט הנכבדים אשר חזרו ודנו בטענותיהם לא אחת. אולם בחרו הם שלא לעשות כך, והמעיטו בהערכתם את התחשבותו של בית המשפט כלפיהם. ג. סעד מן הצדק הינו צו אקוויטבילי הנגזר מדיני היושר. ככזה, נתון הוא בידיו הנאמנות של בימ"ש, בבוחנו את נסיבותיו הייחודיות של כל מקרה ומקרה המונח לפניו. ד. בית המשפט יאות להעניק סעד מן הצדק, כאשר שוכנע כי הפינוי מהווה סנקציה חמורה מדי ובלתי צודקת בתוצאותיה, לעומת ההפרה. (ראה 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום פ"ד לד(2) 208). ה. בידוע הוא, כי עם חקיקתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, גבהה קומתה של זכות הקניין ושוב איננה היא עוד שווה בחשיבותה ומעמדה לכל זכות אחרת, כי אם בעלת מקום של כבוד היא, ויש להקפיד על פגיעה מינימאלית בה ככל הניתן כאשר הדבר מתחייב. ו. בנסיבות מקרה זה, שוכנעתי כי עושים הנתבעים שימוש לרעה בהגנת החוק והתנהגותם מהווה פגיעה חמורה וזלזול בזכויות הבעלים. ז. הנתבעים ממאנים מלעמוד בהתחייבויותיהם החוזיות באופן שיטתי, ונמנעים מלקיים את חובתם הראשונית כשוכרים לשלם דמי שכירות כנדרש בחוזה. אמנם, עד היום נחלצו הנתבעים בשיניהם מתוצאות ההפרות הללו וזכו לסעד מן הצדק, לא אחת כי אם פעמיים. פעמיים הביעו הנתבעים את נכונותם לעמוד בהתחייבויותיהם החוזיות כלפי התובע, ואולם גם הפעם כשלו מלעשות כן. ח. העובדה כי סעד מן הצדק היה מנת חלקם של הנתבעים פעמיים כבר, מעידה כאלף עדים כי הנתבעים ניצלו את מעמדם ומצבם מעבר לסביר ולראוי, וכיום לא עומדת להם כל הגנה נוספת. ט. יתרה מזאת, בתי המשפט אשר דנו בעניינם של הצדדים הדגישו חזור והדגש את חומרת התנהגותם של הנתבעים והחרב שמרחפת מעל ראשם למלא בדווקנות אחר דרישות חוזה השכירות. ולראיה: "הנתבעת התנהגה כלפי התובע בזלזול גמור בזכויותיו כבעל בית ובמקום להיטיב את דרכה ולתקן את המעוות בקשה לכפות על התובע לא רק מועדי תשלום לפי מצבי רוחה אלא רצתה לגזול ממנו גם את הצמדת סכום דמי השכירות, המגוכחים כשלעצמם, וכך "לגמול" לתובע על אורך הרוח שגילה כלפיה בעבר" (25932/88 עמ' 9 נספח ג לת/1). וכן: "... מאידך, זו הפעם השניה שמוגשת תביעת פינוי, וכבר נעשתה כל ההתחשבות בנתבעת, ואילו היתה מקפידה לשלם דמי שכירות, תוך התייחסות לדרישות בעל הבית, היתה נמנעת ממצב זה" ובהמשך: "לאחר מתן סעד מן הצדק פעם אחת, הנטיה היא להחמיר". ובהמשך: "על הדיירת להיזהר ולשלם את הסכום הנכון במועד, שכן יש להניח שנטית בית המשפט להתחשב בה תפחת מאוד אם יהיה צורך בתביעה נוספת" (34341/91 ע' 5-6 נספח ד לת/1). י. אין בה בעובדה, כי חלק מעילות התביעה נדחו, כדי להשליך על תוצאותיו של פסק הדין מאחר והעילה העיקרית עליה נתבסס כתב התביעה הינה אי תשלום דמי שכירות וזו כאמור, הינה אותה העילה אשר בגינה נפסק בעבר פינוי כנגד הנתבעים. על כן, יש כיום משקל רב עוד יותר להפרה זו. יא. בשים לב לכל נסיבות המקרה דנן אין לי ספק כי כף המאזניים נוטה לזכותו של בעל הבית, ועל כן אין מקום להיענות לבקשת הנתבעים להעניק להם סעד מן הצדק. יב. אשר על כן, אינני מוצא לנכון להעניק לנתבעים סעד מן הצדק בפעם השלישית. 13. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבעים לפנות ולסלק ידם מהדירה ומכל המוחזק על ידם בבנין הנמצא ברחוב הירקון 30 בתל אביב, הידוע כנכס בגוש 6916 חלקה 29 ולהחזירם לתובע כשהם נקיים מכל אדם וחפץ מטעמם. ב. אני מעכב את ביצוע פסק הדין עד ליום 31/8/2005 על מנת לאפשר לנתבעים להתארגן. ג. אני מחייב את הנתבעים במאוחד ובנפרד, לשלם לתובע הוצאות משפט בסך -.1,408₪, בתוספת ריבית והצמדה כחוק מיום 1/4/04 ועד ליום התשלום המלא בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך: -.10,000₪ בתוספת מע"מ כחוק, סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. פינוי דייר מוגןמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)פינויתל אביבפינוי דירה