ערעור על רישום בית כבית משותף

פסק-דין המשנה לנשיא ת' אור: 1. בפנינו שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב. ראשיתם של ההליכים בהמרצת פתיחה שהגיש מר אביגדור בוארון - שהוא המשיב בע"א 9018/02 והמערער בע"א 9656/02 (להלן: בוארון). בהמרצה זו עתר בוארון להורות כי יש לרשום לזכותו, בהתאם לתשריט שצירף (להלן: התשריט המצורף), זכויות חכירה לדורות במחצית חלקה הידועה כחלקה 295 בגוש 6636 ברחוב קהילת לבוב 9 בתל אביב (להלן: החלקה או הבניין), אשר הבעלות בה רשומה על שם מנהל מקרקעי ישראל (המשיב 2 בע"א 9018/02 והמשיב 3 בע"א 9656/02). עוד ביקש בוארון, כי החלקה כולה תירשם כבית משותף, בהתאם לאותו התשריט המצורף, כך שחלקה 295/1 המתוארת בתשריט תרשם על שם בוארון, חלקה 295/2 תרשם על שם גברת שרה שלוש (היא המשיבה 3 בע"א 9018/02 והמשיבה 4 בע"א 9656/02 - להלן: שלוש) וחלקה 293/3 תרשם על שם גברת מלכה אודנץ ועזבון המנוח אברהם אודנץ (הם המערערים בע"א 9018/02 והמשיבים 1 ו-2 בע"א 9656/02 - להלן: אודנץ). בנוסף, עתר בוארון לכך שיוצהר כי התשריט שסומן על ידו כנספח ז' (הוא התשריט שעליו הסתמכו בהמשך ההליכים אודנץ - להלן: תשריט ז'), לא משקף את זכויותיו בחלקה וכי אין לרשום על פיו את זכויותיו. 2. בית המשפט המחוזי קבע, כי יש לרשום את המבנה כבית משותף כך שכל יחידה תירשם כיחידה נפרדת על פי היתרי הבניה המקוריים והשטחים המשותפים יוצמדו באופן יחסי לכל דירה על פי שיטת שטח הרצפות של הדירות המקוריות. על פסק דין זה הוגש ערעור לבית משפט זה. הערעור התקבל ונקבע, בהתאם להסכמת הצדדים כך: "מוסכם על הצדדים שהעניין כולו יחזור לבית המשפט המחוזי על מנת שיחליט מחדש בדבר רישום הבית המשותף נשוא הסכסוך. אנו מקבלים את הערעור, מבטלים את פסק דינו של בית המשפט המחוזי ומחזירים אליו את העניין לדיון מחדש בכל מה שקשור לרישום הבית כבית משותף ולרישום הדירת והרכוש המשותף על שם בעלי הזכויות בדירות והכל כפי שנתחם בכתבי הטענות וכפי שימצא בית המשפט לנכון. בית המשפט יהיה רשאי לקבל ראיות לשמוע עדויות ולשמוע טענות של כל הצדדים המעורבין ויתן פסק דין על פי החומר שיהיה בפיו. בנסיבות הענין אין צו להוצאות. אלה תקבענה בסיום ההליך שיתנהל בערכאה הראשונה שתיקח בחשבון גם את ההליך כאן, על פי התוצאות" (ההדגשות הוספו - ת"א). 3. בית המשפט המחוזי, אשר שב ודן בתיק, דחה את תובענתו של בוארון. נקבע, כי בוארון לא הוכיח את זכויותיו בבניין, כנטען על ידו. בנוסף, נקבע כי אין לבסס ממצאים על תשריט ז' לעניין חלוקת הזכויות בבניין. על מנת להביא את המחלוקת בין הצדדים לסיומה, נקבע כי הבניין ירשם כבית משותף על ידי רשם המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים. בוארון ירשם כחוכר של חלקה 295/1, אודנץ ירשמו כחוכרים של 295/3 ושלוש תרשם כחוכרת של יחידה 295/2. עוד נקבע כי הרישום יעשה באופן שישקף את מצב המבנה בעת רישום הזכויות ולא על פי היתרי הבניה המקוריים. בית המשפט לא שוכנע כי חלק כלשהו מהחצר או מהרכוש המשותף הוצמד כחוק לאחת מיחידות הדיור, ולפיכך קבע כי לכל דירה, על פי שטחה הבנוי, יהיה חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, לרבות בחצר הבית. על פסק דין זה הוגשו הערעורים שבפנינו. 4. אודנץ טוענים בערעור שהוגש על ידם בע"א 9018/02, כי לאחר שדחה את תובענת בוארון, על פיה יש לרשום בית משותף בהסתמך על התשריט המצורף, בית המשפט לא היה מוסמך לקבוע את אופן רישום הבית המשותף משום שלא נתבקש לכך על ידי בוארון וגם לא היו בידיו כלים כדי להכריע בעניין זה. לחילופין טוענים אודנץ, כי יש לרשום את הבית המשותף בהתאם לתשריט ז' ולראיות הנוספות אשר הוגשו על ידם ולא באופן שנקבע על ידי בית המשפט המחוזי. עוד הם טוענים כי שגה בית המשפט המחוזי בכך שלא חייב את בוארון בהוצאותיהם ובהוצאות שלוש, בשלוש הערכאות. בוארון מערער בע"א 9656/02 על דחיית תובענתו. כן מוסיף הוא וטוען, כי יש לדחות את ערעורם של אודנץ, הואיל ואודנץ לא הגישו כל תובענה מטעמם ולכן אין הם זכאים לסעד. לעניין ההוצאות, טוען בוארון, כי הואיל ונתקבלה טענתו בדבר היעדר תוקף לתצהיר מטעמם של אודנץ, אין להטיל עליו הוצאות. שלוש טוענת בפנינו, כי לא בוארון ולא אודנץ הוכיחו בבית המשפט המחוזי את טענותיהם. בנוסף, היא טוענת כי אודנץ ובוארון הוסיפו שלא כדין תוספות בניה מרובות, גידרו את החלקות ונהגו בהן מנהג בעלים, מבלי שהיו להם זכויות לעשות כך. לגישתה יש לקבוע כי יש לרשום את הבית המשותף על פי היתרי הבניה המקוריים כך שהשטחים המשותפים יוצמדו באופן יחסי לכל דירה על פי שטח הרצפות של הדירות המקוריות. שלוש מצטרפת לעמדת אודנץ, ככל שהדבר נוגע להטלת הוצאות על בוארון. 5. אשר לערעורו של בוארון, דעתי היא כי דין ערעורו להידחות. על פי קביעותיו של בית המשפט המחוזי, לא הוכח שהתשריט המצורף משקף הסכמה בדבר הזכויות בחלקה, ועל כן אין הוא יכול להוות בסיס לרישום הצמדות במסגרת רישום הבית המשותף. לאחר עיון בחומר הראיות, דעתי היא שאין עילה שנתערב במסקנה זו. 6. ומכאן לערעורו של אודנץ. בהמרצת הפתיחה שהגיש בוארון לבית המשפט המחוזי, עתר בוארון לרישומו של המבנה כבית המשותף, לאחר שתרשמנה זכויותיו במחצית מהחלקה, בהתאם לתשריט המצורף. יש להדגיש כי בוארון לא עתר לרישומו של המבנה כבית המשותף, בהתאם לזכויות הצדדים בחלקה, כפי שיקבע אותן בית המשפט. עתירתו כוונה להכרה בזכויותיו כפי שהן עולות מן התשריט שצירף, ועל רקע הכרה זו ובהתחשב בה, לרשום בית משותף. יוצא, כי בתובענה אשר עומדת בבסיסם של הליכים אלה, לא נתבקש סעד של רישום בית המשותף על פי זכויות הצדדים בקרקע כפי שתקבענה על ידי בית המשפט, אלא אך רישום כבית משותף על פי הזכויות להן טען בוארון, במחצית החלקה. לאור האמור, הרי שלאחר שקבע בית המשפט כי לא ניתן לקבל את עמדתו של בוארון לפיה יש לרשום את זכויותיו בהתאם לתשריט שצורף, דין תובענתו היה להידחות. זאת, משום שבמסגרת הסעדים שנתבקשו לא נדרש בית המשפט להכריע בדבר אופן רישום המבנה כבית משותף שלא על פי הזכויות להן טען בוארון. 7. עמדה זו, לפיה לא היה על בית המשפט לדון בשאלת רישום המבנה כבית המשותף, אינה משתנה גם לאור לשון פסק דינו של בית משפט זה, אשר הורה על החזרתו של התיק אל בית המשפט המחוזי. שם נקבע, כי על בית המשפט לשוב ולדון ברישום המבנה והדירות "והכל כפי שנתחם בכתבי הטענות וכפי שימצא בית המשפט לנכון". כאמור, אין בעתירתו של בוארון, בקשה לרישום הבית כבית משותף, שלא על פי התשריט שצורף. 8. זאת ועוד. דומה שעמדה זו, לפיה לא היה על בית המשפט להכריע בשאלות החורגות מעתירתו של בוארון לרישום הבית המשותף בהתאם לתצהיר שצורף, עולה גם מטיעוניו של בוארון עצמו. כך נאמר בסיכומים מטעמו לעניין רישום הזכויות בהתאם לתשריט ז': "המשיבים (אודנץ - ת"א) לא עתרו לבית המשפט בתובענה למתן סעד הצהרתי ו/או אחר וטענותיהם נטענו במסגרת תצהיר תשובה והשלמת לתשריט- לשמש אך ורק להדיפת טענות המערער , זאת ותו לא. אין ולא ניתן להשתמש בהן כבמנוף להרמת סעד משפטי, בהיעדר תובענה אשר המשיבים מהווים בה את הצד התובע העותר למתן הסעד המבוקש (ראו: עמוד 5 לסיכומי המערער בע"א 9656/02)". דברים אלה יפים ונכונים, לא רק לגבי רישום המבנה בהתאם לטענות אודנץ, אלא גם לגבי כל הוראה לרישומו של המבנה כבית משותף שלא על פי עתירת בוארון. משאלה הם פני הדברים, דעתי היא שבית המשפט המחוזי חרג מהסעד שנתבקש על ידי בוארון, כשנפנה להחליט בדבר רישום בית משותף שלא כתביעת בוארון, והחלטתו על רישום הבית כבית משותף מבוטלת בזה. 9. כזכור, עתר בוארון בהמרצת הפתיחה לכך שיוצהר כי תשריט ז' לא משקף את הזכויות בחלקה וכי אין לרשום על פיו את הזכויות בה. בית המשפט המחוזי קבע כי אינו מוכן לבסס, לעניין רישום הבית המשותף, כל ממצא על תשריט ז'. ממצא זה של בית המשפט הינו תוצאתי ואינו מפרט את כלל הראיות שהובאו בנושא זה ואינו מתמודד עמן. על פי גירסת אודנץ, התשריט ז' אינו עומד לבדו והובא בפני בית המשפט ראיות נוספות אשר בית המשפט לא קבע לגביהן כל עמדה, אף לא אם יש בהן לאשש את המתואר בתשריט ז'. בנסיבות אלה, קביעתו כאמור של בית המשפט אינה יכולה לעמוד. לכאורה, היה מקום להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי על מנת שידון גם בראיות הנוספות ויקבע את עמדתו מחדש וינמקה. אלא, שהחלטנו שלא לנהוג כך. ראשית, גם אם יוענק הסעד המבוקש על ידי בוארון ויוצהר כי תשריט ז' אינו משקף את הזכויות בחלקה, אין בכך כדי לסתור את הטענות הנטענות על ידי אודנץ בדבר הזכויות בחלקה. אלה, כזכור, מעוגנות במסמכים ובראיות נוספים. לכן, אין להצהרה כאמור חשיבות מכריעה במחלוקת האמורה. סעד מסוג זה, אשר בעצם אינו מכריע במחלוקת, רשאי בית המשפט לסרב להעניקו. בנוסף, השופט אשר דן בעניין, השופט סטרשנוב, פרש לגימלאות. לפיכך, גם אם היה טעם בסעד האמור, לא היה זה מעשי להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי, בהרכב אחר, ולהטיל עליו שינמק את מסקנתו של בית המשפט המחוזי ביחס לתשריט ז'. התוצאה של האמור לעיל היא, שקביעת בית המשפט ביחס לתשריט ז' מבוטלת, מבלי שאנו מצידנו קובעים ממצא כלשהו לגביו. תקפותו ונפקותו של תשריט זה יישארו במחלוקת בין הצדדים, אשר תמצא את תיקונה בהסכמה ביניהם או בהתדיינות נוספת. 10. לסיכום, ערעורו של בוארון בע"א 9656/02 נדחה. ערעור אודנץ בע"א 9018/02 מתקבל, במובן זה שהחלטת בית המשפט המחוזי על רישום הבית המשותף, מתבטלת. כן מבוטלת החלטתו, על פיה לא ניתן לבסס כל ממצא על התשריט ז', מבלי שאנו קובעים כל ממצא או מסקנה ביחס לזכויות הצדדים לפנות בעתיד לערכאות בבקשה לרשום את המבנה כבית משותף, שלא על פי התשריט המצורף. אין, אם כן, בפסק דין זה כדי להשפיע על תקפותו ונפקותו של התשריט ז'. בהתחשב בכלל הנסיבות, ישא בוארון בשכר טרחת עורך דין שנגרם לאודנץ בסך 20,000 ש"ח בגין כל ההתדיינויות עד כה. כל צד ישא בהוצאותיו, ואין צו ביחס לשכר טרחת עורך דין ביחסים בין בוארון ואודנץ לבין שלוש. המשנה לנשיא השופט א' מצא: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת מ' נאור: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של המשנה לנשיא השופט ת' אור. ערעורבתים משותפים