מחסן חקלאי - היתר בניה

פסק דין

א.     מהות העתירה

זו עתירה לקבוע כי היתר הבניה שניתן למבנה המכונה :"מחסן חקלאי" אשר נמצא ברמת השרון על המקרקעין הידועים כגוש 6613 חלקה 4 (להלן:"המגרש") הינו בטל מעיקרו, או לחלופין להורות על ביטולו; וכן מבקש בית המשפט להורות על הריסת המבנה.

ב.     עובדות רלבנטיות

העותרים הינם תושבי שכונת נווה רום, שברמת השרון, שבסמוך אליהם מוקם המבנה נשוא העתירה.
המשיב מס. 1 הינו חוכר לדורות של מקרקעין בשטח של 26.5 דונם, הידוע כמגרש 51 שהינו חלק מחלקות 4 - 7 של מלוא המגרש לעיל. המשיב מס. 1 התקשר בהסכם עם המשיב מס. 4 למכירת חלקים מזכויותיו במגרש וביחד החליטו להקים מיזם חקלאי על קטע קרקע במגרש.
בתאריך 11.4.99 הוגשה בקשה לקבלת היתר בניה לבניית מחסן לצרכי חקלאות לפי תוכנית רש/210 א'.

בתאריך 21.11.99 החליטה רשות הרישוי המקומית של הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת - השרון לאשר את הבקשה, בתנאים שיקבע מינהל מקרקעי ישראל.
המינהל אישר את הבקשה, ואף חתם על תוכניות ההגשה, ברם משיב מס. 1 איחר לטפל בהוצאת היתר הבניה מעבר למועד שנקבע בחוק.
לכן הגיש בקשה לחידושו של ההיתר.
ביום 21.2.01 קיבלה רשות הרישוי של הועדה המקומית החלטה לדחות את בקשת המשיב מס. 1 בגין שינוי שיטת חישוב אחוזי הבניה.
הוגש ערר על החלטה זו.
ביום 21.5.01 התקבל הערר של המשיב מס. 1 ע"י ועדת הערר, והתיק הוחזר לפי החלטתה לועדה המקומית.
במקום הועדה המקומית דנה ועדת הרישוי, וביום 17.6.01 ניתן למשיב מס. 1 היתר בניה לבניית המחסן.
לגירסת העותרים מוקם מבנה, בגובה של מעל 8 מ' המתיימר להיות :"מחסן חקלאי" ואשר בפועל עפ"י פרסומים בעתונות אמור להיות :"חווה לגידול דגים". (נספח ב').
על החלקה חלה ת.ב.ע. רש/210/א. לפיה החלקה נמצאת באזור המיועד לשמש שטח חקלאי, ולכן מותר לבנות עליה מחסן או סככה לצרכי חקלאות בגובה של קומה אחת בלבד. (ר' נספח ג' ריכוז פרטים).
מאחר והעותרים לא היו צד להליכי הוצאת ההיתר שניתן ביום 21.6.01 (היתר מס. 13471) ע"י המשיבה מס. 2, ומאחר וקיומו של המבנה נודע להם עם תחילת העבודות בשטח, כחודש לפני הגשת העתירה, עבודות המתבצעות בקצב מואץ, החלו רק אז לפעול בנושא.
הפעילות כללה, בין היתר גם בדיקת מסמכים.
מבדיקת המסמכים, וכפי שתואר לעיל, הם גורסים כי הגוף שהיה מוסמך לדון וליתן את ההיתר ואשר גם נקבע ככזה בהחלטת ועדת הערר היא הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון.(נספח ד').
למרות הוראה זו הנושא לא חזר לדיון לועדה המקומית, אלא ביום 21.6.01 דנה רשות הרישוי, המשיבה מס. 1 בהיתר, ונתנה את החלטתה.
העותרים פנו לועדה המחוזית ולועדה המקומית בבקשה להפסקת העבודות לאלתר ולביטול ההיתר שניתן., משלא נענו, - פנו לבית המשפט.
עתירתם לסעד ביניים נדחתה, מהטעם שבפני השופט שדן בבקשה הובא מידע כי הבניה הסתיימה כבר, (עפ"י האמור בסיכומי ב"כ המשיב מס. 1 הבניה הסתיימה כבר ביום 12.8.01; טופס 4 לצורך איכלוס המבנה הוצא (עמ. 3 לסיכומי המשיב מס. 4 בתאריך 25.9.01);ולאור הכלל של התחשבות במאזן הנוחיות של הצדדים ובנזק האפשרי שעשוי להגרם, - הושאר המצב כמות שהוא.

ג.     הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות והטיעונים עלו הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:
-     הקיים שיהוי.
-     האם היתר הבניה הוצא כדין?
-     האם המבנה הוא מחסן חקלאי?
-     האם הקמת המבנה והפעילות בו תפגע באופי האזור ותהווה מטרד חמור.

ד.     הקיים שיהוי בהגשת העתירה?

לעמדת המשיבים 1 ו - 4 השיהוי הינו בשני ראשים:
האחד - עצם המועד בו הוגשה העתירה, לאחר השלמת העבודה באתר.
השני - צירוף המשיב מס. 4 באיחור ולמרות שידעו על קיומו בעת הגשת העתירה.

בתקנה 3 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים ( סדרי דין) התש"ס - 2002 נקבע מועד להגשת עתירה, ללא שיהוי לפי נסיבות הענין, ולא יאוחר מ - 45 ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לו עליה, הכל לפי המוקדם.
מבחינה סוביקטיבית - גורסים המשיבים 1 ן - 4 העותרים ידעו על בנית המחסן שנבנה לנגד עיניהם, וישנו על זכויותיהם.
מבחינה אוביקטיבית - בינתיים השתנה המצב בשטח, כך שייגרם להם נזק משמעותי אשר היה נמנע אילו העתירה היתה מוגשת במועדה. (ע"א 2962/97 ועד אמנים -חוכרים ביפו העתירה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל-אביב ואח', פ"ד נב(2) 362).
ומה השתנה?
המשיבים 1 ו - 4 לטענתם ע"ס היתר הבניה הוציאו 450,000 ₪ כדי לבנות את המחסן; המשיב מס. 4 נטל הלוואות בסכומים גבוהים ומשכן את בית מגוריו למטרה זו.

איני סבורה שהיה שהוי במקרה הנוכחי.
העותרים עשו מאמצים לברר עובדות נכונות בשטח, לרבות מי השותפים לבניה בפועל, מהם זכויותיהם האפשריות במקרקעין, וכן עשו מאמץ כדי למצות כל הליך קודם אפשרי, כדי שלא תיטען נגדם הטענה כי לא מיצו הליכים קודמים.
הם לא זומנו לועדות למיניהם, ואת המידע היו אמורים לשאוב או מהמדיה או מעיקוב מתמיד אחרי מה שנעשה בשטח.

בשטח עצמו העבודה התנהלה באינטנסיביות רבה, כך שהקמת המחסן לפחות מבחינת הקירות החיצוניים בפועל בשטח, הסתיימה כנראה עוד לפני הגשת העתירה, או בד בבד עמה.
לאור זאת אינני סבורה שחל שיהוי סוביקטיבי בהגשת העתירה.
בנושא השיהוי האוביקטיבי, - ייתכן שהאצת העבודה בשטח, לא נבעה דווקא ממניעים של חריצות יתר, אלא דווקא יותר ממניעי "חומה ומגדל";ברם לאור התוצאה אליה הגעתי, אין מקום להרחיב בנושא.
כך שאני נכונה לצאת מנקודת ההנחה , שלא חל שיהוי בהגשת העתירה.

ה.     האם היתר הבניה הוצא כדין?

לסוגיה זו מספר היבטים:
הראשון - האם היתה רשות הרישוי המקומית של רמת השרון מוסמכת להוציא את היתר הבניה?
טעון ב"כ העותרים, כי ועדת הערר החזירה את הנושא לדיון בועדה המקומית, ורשות הרישוי אינה הועדה המקומית., אלא ועדת משנה שלה.
קובע סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 כדלקמן:

"לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הוועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין היתר לכך, ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר".

צא ואמור: הסמכויות ניתנו גם לרשות הרישוי, או לפחות במקרה הנדון לא נעשתה הפרדה בין רשות הרישוי שדנה בפועל במתן ההיתר לבין המשיב מס. 3.
מסתבר שגם הרשויות התיחסו לכך ברוח דומה, והוציאו טופס 4 המעיד על אפשרות איכלוס.

מכאן שלמשיבה מס. 2 היה הכח והסמכות להמשיך לדון וליתן היתר בניה.

היבט שני של הסוגיה האם היתר הבניה הוצא כדין הוא -
האם מתן היתר כזה סותר את מדיניות התכנון של המשיבה מס. 3 בדבר שמירת "שטחים ירוקים" בכניסה לרמת השרון? נטען כי המבנה שנבנה אינו מחסן חקלאי אלא אמור להיות בו בית חרושת לגידול דגים או בית קירור לאחסנת פירות וירקות.
גם טיעון אחרון זה יש לדחות לגופו.
במצב נכון להיום אין במבנה מאומה.
במידה והוא לא יענה על ההגדרה של מחסן חקלאי, אני סמוכה ובטוחה שהמשיבות 2 ו - 3 תעשינה, כפי שהצהירו, שימוש בסמכויותיהן, כדי שהמצב בשטח יהיה לפי ההיתר שהוצא.
מכאן שנקודה זו צופה פני עתיד שאינם ברורים, - והינה מוקדמת.

לגבי נושא של שמירת שטחים ירוקים בכניסה לרמת השרון , - סביר להניח שקיים תכנון מסויים של הכניסה, שלא בא לידי ביטוי מלא בעתירה. לא ניתן לקבוע בצורה גורפת לפי הקמת מחסן אחד יהה שטחו אשר יהה, כי בכך נוגד ההיתר את מדיניות התכנון של המשיבה מס. 3.
אשר על כן אני דוחה את הטיעון גם בראש פרק זה.

השלישי - סטיה מאחוזי הבניה המותרים -
לענין זה דנה ועדת הערר. אומנם העותרים ערים לכך ברם גורסים כי מאחר שהחלטתה נודעה להם רק בסמוך להגשת העתירה דנן, לא היה בידיהם לעתור כנגד החלטה זו קודם לכן והם תוקפים אותה באופן עקיף בשלב זה.
הפרוצדורה אינה מוכרת, וטוב שכך.

הרביעי - סטייה ניכרת מקווי בנין -
קו הבנין של שטח חקלאי נקבע בתב"ע "לפי המסומן בתשריט". בתשריט לא מסומן קו בנין קדמי לגבי מגרש המשיב. בחזית המזרחית קו הבנין הוא 0. למגרש המשיב אין קו בנין קדמי מצפון. הועדה המקומית פירשה את התב"ע כך שקו הבנין הקדמי הינו 0 מצד מזרח.
לא מצאתי פגם באפשרות פרשנות זו.

החמישי - חריגה מהגובה המותר -
גורס ב"כ העותרים כי לפי התב"ע מותרת בחלקה בניה לגובה של קומה אחת בלבד.
המשיבים אינם חולקים על כך, אבל נשאלת השאלה האם כשמדובר בביניינים חקלאיים גובה הקומה אמור להיות 2.40 מ' כולל עובי התקרה כמו בבניני מגורים, או שמא ההסדר שונה.
לפי התב"ע לוח חלוקה לאזורים סעיף מס. 1 טור 9 בנינים חקלאיים אזי ניתן לבנות :"סככה ומחסן לפי הצורך". אין מגבלה לגובה המבנה שבהיתר. הגובה אמור להיות לפי הצורך. העובדה שבסביבתו של המבנה ישנם בתים צמודי קרקע, שהמבנה עשוי להיות גבוה מהם, - עדיין אינה מבטלת את הצורך לפיו אמור להיות מופעל הסעיף והבניה בפועל. גם בהיתר הבניה אין מגבלה של גובה.
לגבי דרך ביצוע המדידה בפועל, - לא הובא לידיעתי מה הפגם שנפל במדידה, או בפרשנות הסעיף מהיכן ולהיכן למדוד; ובית המשפט לא אמון על ביצוע מדידות כאלה או מתן הנחיות כאלה בעצמו.

שישי - תחבורה והשפעת ההיתר על הסביבה -
טענו העותרים כי אישור ההיתר לא נתן פתרון תחבורתי נאות אלא נשען על כך שקיימת דרך חקלאית.
לעמדתם לא רק שדרך חקלאית אינה יכולה לשמש מתקן כזה, אלא הושג הסדר בין תושבי שכונת נווה רום לבין הועדה המקומית והמועצה המקומית (עת"מ 1006/01) שקיבל תוקף של פס"ד לפיו הדרך החקלאית תיאסר לתנועת משאיות ואוטובוסים. (נספח י'). מכאן שמתן היתר או אישורו כאן, - יפגע בעצם בהסדר הפשרה בעת"מ 1006/01 לעיל.
התיזה אותה מעלים העותרים בדבר השפעת היתר על הסביבה ואיבוד איפיונה כשכונת וילות, - עפ"י הוראות התב"ע, -לא ברור שתבוא לעולם.
נקודת המוצא של העותרים היא כי המבנה כמבנה מסחרי יביא לגידול הפעילות במקום לרבות בהיקף התנועה באזור לרבות נסיעת משאיות בדרך החקלאית, ובכך יוטל עומס נוסף על מערכת הדרכים הקיימת ויתווספו סיכונים תחבורתיים.
מאחר ולא ברור עדיין מה יהיה במבנה, אזי כל עניני הגדלת התנועה, ומטרדי הרעש הריח וזיהום האויר, הינם בגדר ספקולציה גרידא.
אשר על כן אני דוחה את העתירה גם בראש פרק זה.

שביעי - היעדר הסכמת כל בעלי הזכויות בחלקה -
מגרשו של המשיב מס. 1 מוחכר לו לבד ללא שותפים, ולפיכך אין כל צורך בחתימת חוכרים אשר חכרו מגרשים אחרים. מה שנחוץ הוא חתימת הבעלים וחתימת המינהל, - ואלה קיימים.

שמיני - היעדר שטח מתאים ורוחב חזית שלא לפי התב"ע
טוענים העותרים כי לפי התב"ע אמור שטח מגרש מינימלי בשטח חקלאי להיות 10,000 מ"ר וכי מאחר והמבנה בפועל הוקם על חלק מחלקה 4 הוא אינו עונה על דרישה זו.
שטח הקרקע של המשיב הינו 26,500 מ"ר. הועדה המקומית הרשתה לבנות עליו מחסן, - ומכאן שהשטח עומד בקריטריונים.
הוא הדין גם לגבי רוחב החזית המינימלי של המגרש, שאמורה להיות 50 מ"ר.
לפי הגדרת מגרש רוחב החזית הוא כ - 100 מ", לפי הגדרת סעיף 71 לתב"ע הרוחב הוא מעבר לכך, - ואשר על כן אני דוחה את הטיעון גם בראש פרק זה.

תשיעי - היעדר בהירות בדבר המקרקעין להם ניתן ההיתר
מאחר והבנין כבר בנוי, על מקרקעין מוגדרים, תלונות בעלים/חוכרים מצרניים לא קיימות, - אזי במידה וקיימת חריגה מהיתר, - תבחן זאת הועדה בכליה .

ראש פרק זה מתקשר גם לטיעון בדבר היעדר מפה מצבית.
לא שמעתי כל תשובה בנושא, ולכן יש לצאת מנקודת ההנחה כי מפה מצבית כזו אכן לא צורפה.
במקרה כזה, יש לחזור לתחילתו של הדיון ולאמר כי היעדרה של מפה כזו, לאור השיקול האוביקטיבי שצריך לדור בכפיפה אחת עם השיקול הסוביקטיבי ואשר אמור ללמדנו כי ייגרם נזק רב במידה וההיתר יבוטל בשלב זה, ולאור העובדה שאין תלונות על קשיים בהגדרת המקרקעין נשוא ההיתר, אפילו נאמר כי קיימים חוכרים נוספים על חלקה מס. 4,- אזי כאמור אין מקום לבטל את ההיתר.

אשר על כן אני דוחה את העתירה.
אני קובעת כי כל צד ישא בהוצאותיו, מהטעמים הבאים:
התרשמתי כי המשיבים 1 ו - 4 הערימו קשיים על העותרים, ייתכן מטעמיהם, אבל דבר זה הצריך תיקון העתירה ואולי גם היעזרות בטיעונים, שאחרת לא היו נכללים בה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה היתר בניה ?

  2. דמי היתר בניה

  3. הקטנת חדר על גג

  4. התנגדות להיתר בניה

  5. דק היתר בניה

  6. היתר בניה שער חשמלי

  7. היתר בניה חיפה

  8. מחסן חקלאי - היתר בניה

  9. סככה - היתר בניה

  10. היתר לבניית בית מטבחיים

  11. השבת דמי היתר בניה

  12. בקעת בית הכרם - היתר בניה

  13. היתר בניית דיר צאן

  14. היתר בניה ברמת השרון

  15. עורך הבקשה להיתר בניה

  16. היתר בנייה באתר עתיקות

  17. חידוש היתר בניה למחסן

  18. חוות סוסים - היתר בניה

  19. דמי היתר בניצול זכויות בנייה

  20. מניעת הוצאת היתר בניה

  21. ביטול היתר בניה בדיעבד

  22. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  23. היתר בנייה לעיריית חיפה

  24. בקשה להיתר לבניית מוזיאון

  25. היתר בנייה רטרואקטיבי אחרי הרשעה

  26. ביטול היתר בניה ברמת השרון

  27. הוצאת היתר בניה בדיעבד למפעל

  28. היתר לבניית מדרגות לולייניות

  29. הפרת חובה חקוקה - היתר בניה

  30. תנאי לקבלת היתר בניה - התאמה לתוכנית

  31. תכנית מפורטת כתנאי להיתר בנייה

  32. הוכחת "נוהג" להוציא היתרי בניה

  33. היתר לבניית תעלה לניקוז מי גשמים

  34. מי צריך לחתום על בקשה להיתר בניה ?

  35. דחיית בקשה להיתר בניה תואמת לתכנית

  36. בקשה להיתר בניה והקלה לקומת משרדים ומרפאות

  37. היתר בניית בריכת שחייה בחצר, עד גבולות המגרש

  38. חיבור למערכת ביוב מרכזית כתנאי למתן היתר בניה

  39. בקשה להיתר להקמת מבני ציבור (מעון יום ומרכז חוגי לילדים)

  40. תקנה 16(א)(7): התניית הוצאת היתרי בנייה בהריסתם של מבנים

  41. בקשה להיתר בנייה להקמת ג'קוזי על גג פרטי ולהקמת בריכה בגג פרטי

  42. היתר בניה לאישור בדיעבד לסגירת קומת עמודים ושינויים בפיתוח שטח

  43. ערר החלטת הוועדה המקומית - קבלת היתר בנייה לבית פרטי חד משפחתי

  44. תיק המידע להיתר מהווה שלב ראשון והכרחי לצורכי הגשת בקשה להיתר בנייה

  45. העורר הגיש בקשה להיתר חפירה וכן להיתר בניה לבניית מבנה חדש בן שבע קומות

  46. נטען כי הוועדה המקומית אישרה היתר בנייה, חרף חריגות המהוות סטייה ניכרת מתוכניות תקפות

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון