פסק דין א. רקע: 1. תביעה לבעלות בנכס מקרקעין הרשום כ- 42/1620 חלקים מחלקות 35 ו - 40 בגוש 17485 מאדמות הכפר עילוט (להלן: "המקרקעין"). 2. ביום 12.7.04 הוסכם כי ינתן פסק דין עפ"י סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] תשמ"ד-1984, עם הגשת סיכומי הצדדים ותוך מתן נימוקים. 3. הנתבעים 1-6 הם יורשיה החוקיים של המנוחה נסרה עלי (להלן: "המנוחה") אשר היא בעליה הקודמים החוקיים של המקרקעין, הנתבעים 2-6 העבירו לבעלותה של הנתבעת 1 את חלקם במקרקעין במתנה וללא כל תמורה באמצעות יפוי-כוח בלתי חוזר. 4. התובע רכש המקרקעין מאת הנתבעת 1 לאחר בדיקה במסמכי מרשם המקרקעין, מס' חודשים לאחר חתימת הסכמי המכר ביקש התובע להירשם כבעל המקרקעין, אז נוכח לדעת כי הנתבעים 7-8 הקדימו ורשמו הבעלות במקרקעין על שמם בהתאם לפסק דין בת.א. 1064/01 (מחוזי-נצרת) אשר ניתן ע"י כב' השופט אברהם ביום 15.5.01, בהעדר הגנה . 5. הנתבעים 7-8 הם יורשיו החוקיים של המנוח נביה מוחמד שחאדה (להלן: "המנוח") כאשר לטענת הנתבעים 7-8, קיבל המנוח מאת המנוחה שהיא דודתו, במתנה וללא כל תמורה את המקרקעין באמצעות יפוי-כח בלתי חוזר מיום 28.1.86. 6. בפני "עסקאות נוגדות" עפ"י סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") או לחילופין, רכישה בהסתמך על מרשם שאינו נכון עפ"י סעיף 10 לחוק המקרקעין. במקרים אלו נדרש בית המשפט לקבוע למי זכות הקדימה הקניינית במקרקעין . ב. הבעלות ההיסטורית במקרקעין: 7. מנוסחי מרשם המקרקעין אשר צורפו לכתבי הטענות כאן, עולה כי המקרקעין הועברו לבעלותה של המנוחה בשני שלבים. אביה של המנוחה הלך לעולמו ביום 28.6.1944 ואת חלקה בירושת אביה ירשה בהתאם לתיק ירושה 216/72 אשר ניתן ע"י כב' השופט המנוח אסא (מחוזי-נצרת) ביום 26.10.72, אשר לפיו נרשמו לזכות המנוחה ביום 29.4.84, 3/180 מחלקות 35 ו- 40 מגוש 17458 (ראה נסח רישום מקרקעין מיום 4.5.00), את חלקה הנוסף במקרקעין ירשה המנוחה עפ"י צו ירושה בגין פטירת אמה מיום 13.3.86 בתיק עיזבון 23/86 (מחוזי-נצרת) שניתן ע"י כב' השופט ח' גל-פז. 8. המנוחה נפטרה ביום 3.5.96, ביום 5.4.00 ניתן צו ירושה ע"י הרשמת לענייני ירושה בחיפה, לפיו מורישה המנוחה לששת ילדיה, הנתבעים 1-6 כאן את רכושה בחלקים שווים. 9. ביום 9.5.00 הוצא נוסח רישום מקרקעין לפיו נרשמו הנתבעים 1-6 כיורשיה של המנוחה בחלקים שווים, לאמור כל אחד מהם ירש 7/1620 מחלקות 35 ו- 40 מגוש 17485, סה"כ החלקים הרשומים על שם הנתבעים 1-6 הם 42/1620 מהמקרקעין. 10. ביום 11.5.00 העבירו הנתבעים 2-4 ללא כל תמורה ובמתנה את חלקיהם במקרקעין לנתבעת 1 באמצעות ייפוי-כוח מיום 11/5/00, כך שבבעלותה של הנתבעת 1 היו 28/1620 חלקים מחלקות 35 ו-40 מהמקרקעין, ביום 12.7.00 העבירו הנתבעים 5-6 ללא כל תמורה ובמתנה את חלקיהם במקרקעין לנתבעת 1 שהם 14/1620 חלקים מחלקות 35 ו-40 מהמקרקעין באמצעות ייפוי-כוח, מיום 12/4/00. 11. ביום 11.6.00 התבצעה עסקת מכר בין הנתבעת 1 לבין התובע למכירת 28/1620 חלקים מהמקרקעין, עפ"י נסח רישום מקרקעין וייפוי-כוח מאת הנתבעים 2-4 המעבירים הבעלות בחלקם לנתבעת 1. 12. ביום 1.8.00 התבצעה עסקת מכר נוספת בין הנתבעת 1 לבין התובע למכירת 14/1620 חלקים מהמקרקעין, עפ"י נסח רישום מקרקעין וייפוי-כוח מאת הנתבעים 5-6 המעבירים הבעלות בחלקם לנתבעת 1. 13. במקביל לביצוע מכירת המקרקעין בין הנתבעת 1 לתובע, הוגשה תביעה ביום 21.2.01 לבעלות במקרקעין מצד הנתבעים 7-8 בבית המשפט המחוזי כאן, וזאת בהתאם לשטר ייפוי-כוח נוטריוני בלתי חוזר אשר קיבל מאת המנוחה אביהם של הנתבעים 7-8, וכן עפ"י צו ירושה שניתן ע"י בית הדין השרעי בנצרת בתיק 100/98 מיום 24.3.98, בית המשפט הורה לרשם המקרקעין לרשום בספריו הערת אזהרה לטובת הנתבעים 7-8 כאן וביום 25.2.01 נרשמה הערה כאמור. 14. ביום 15.5.01 ניתן פסק דין בהעדר הגנה ע"י כב' השופט אברהם בת.א. 1064/01 (מחוזי - נצרת) בו הורה בית המשפט לרשם המקרקעין לרשום הבעלות במקרקעין על שמם של הנתבעים 7-8 כאן, ולהצהיר כי המנוח רכש מהמנוחה את זכויותיה במקרקעין, ביום 16.9.01 נרשמו הנתבעים 7-8 כבעלי המקרקעין. 15. לאחר התדיינות עם שלטונות המס נדרש התובע לטענתו להמציא נסח רישום היסטורי, ביום 28.8.01 גילה להפתעתו כי נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעים 7-8 על המקרקעין (הערת אזהרה מיום 21/2/01) אשר רכש מאת הנתבעת 1. ג. טענות הצדדים: 16. התובע עותר למתן פסק דין הצהרתי לפיו הוא בעליה החוקיים של המקרקעין עקב רכישת הזכות במקרקעין בתמורה בתום לב ובהסתמך על רישום, ולכן זכותו עדיפה לאור סעיף 10 לחוק המקרקעין. 17. מוסיף התובע וטוען כי מורישם של הנתבעים 7-8 המנוח לא רשם הערת אזהרה על המקרקעין אשר קיבל במתנה מהמנוחה קרוב ל- 15 שנים, וכן כי הנתבעים לא טענו כי התובע פעל שלא בתום לב או שידע כי המנוחה נתנה למנוח את המקרקעין עוד בשנת 1986 . 18. התובע מוסיף ומציין כי הנתבעים 7-8 נהגו בחוסר תום לב משווע עת הגישו לרישום על שמם את מלוא זכויותיה של המנוחה במקרקעין כאשר החלקים שנתנה המנוחה למנוח הם רק 3/180 חלקים מהמקרקעין שהם חלקה מירושת אביה, ועל חלקות אלו נוספו חלקים מירושת אימא שהקנו לה 2/180 חלקים נוספים במקרקעין. 19. בסיום טענותיו מציין התובע כי במידה ותביעתו לא תתקבל במלואה יהא זה צודק לגרוע מחלקיהם של הנתבעים 7-8 את החלק היחסי אשר נרשם לטובתם בטעות ולהורות לרשם המקרקעין להעביר חלק זה לבעלותו, שעה שהנתבעים 7-8 מודים בכך. 20. הנתבעים 2-6 הצהירו כי נתנו במתנה את חלקם מירושת המנוחה אימם לנתבעת 1, וכי לא ידעו כלל על עסקת מכר המגרש בין התובע לנתבעת 1, וכן לא ידעו כלל שהמנוחה נתנה במתנה את חלקה במקרקעין למנוח . 21. הנתבעת 1 טוענת בכתב הגנתה כי מעולם לא נתבעה ע"י הנתבעים 7-8 ולא ידעה כלל על פסק דין המורה על העברת הבעלות במקרקעין על שמם של הנתבעים 7-8, ועוד לא יעלה על הדעת ולא יתכן כי אכן המנוחה מורישתם נתנה למנוח מורישם של הנתבעים 7-8 את חלקה במקרקעין בלא ידיעת הנתבעים 1-6 . 22. הנתבעים 7-8 טוענים כי מדובר בניסיון לגזלת זכיות אשר נרקם ע"י התובע ביחד עם הנתבעת 1 , וכן כי מעולם לא נטען נגד ייפוי-הכוח הבלתי חוזר לפיו נתנה המנוחה את המקרקעין למנוח . 23. הנתבעים 7-8 טוענים כי זכותם במקרקעין לא נסתרה ע"י הנתבעים 1-6, וכן רישום בעולתם במקרקעין נעשה בהסתמך על פסק דין של בית המשפט המורה על רישום בעלותם כאמור. 24. מוסיפים הנתבעים 7-8 כי טענתה של הנתבעת 1 לפיה לא ידעה על מסירת התביעה לבית המשפט למתן פסק דין הצהרתי ע"י הנתבעים 7-8 איננה נכונה, לאור העובדה כי בעלה מר יאסין שחדה היה נוכח בשעת מסירת התביעה בביתה של הנתבעת 1 בנוכחותם של שני עדים דר' חאזם שחאדה ומר איהב שחאדה . 25. עוד מוסיפים הנתבעים 7-8 כי אופן העברת הזכויות בין הנתבעים 2-6 לנתבעת 1 וכן עסקת מכירת המקרקעין בין הנתבעת 1 לתובע מלמדת על רקיחת העסקה בדרך לא כשרה , ובנוסף התעלמותו של התובע מרישומי שלטונות המס מעידה על רשלנותו או על כך כי ידע שהמקרקעין ניתנו למנוח, ועל כן אין לתובע להלין אלא על עצמו. 26. לסיכום טענותיהם מציינים הנתבעים 7-8 כי העסקה בין המנוחה למנוח היא העסקה הראשונה והעדיפה עפ"י סעיף 9 לחוק המקרקעין ואף נסתיימה ברישום במרשם המקרקעין, שעה שעסקתו של התובע היא העסקה השניה בזמן אשר לא הסתיימה ברישום וכמוה כ"התחייבות לביצוע עסקה" בלבד. 27. בסופו של יום ומבלי לפגוע בזכויותיהם מצהירים הנתבעים 7-8 כי ידוע להם שנפלה טעות במרשם המקרקעין ובניגוד למצויין בשטר ייפוי הכוח שניתן למורישם המנוח ע"י המנוחה נרשמו לטובתם כ- 200 מ"ר יותר ממה שהתבקש, ועל חלק זה הם מוותרים לטובת יורשיה של המנוחה. ד. המסגרת הנורמטיבית המשפטית: 28. ההוראה המשפטית בחוק המקרקעין העוסקת בשאלת העסקאות הנוגדות מצויה בסעיף 9 לחוק המקרקעין וזו לשונה: 9. עסקאות נוגדות. "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה" . (מקום בו לא נאמר אחרת, ההדגשות שלי - י.כ.). בענייננו, הזכות של התובע כבעל העסקה השניה, טרם נרשמה ועל כן לכאורה ולפי לשונו של סעיף 9, העסקה הראשונה עדיפה. אולם, המצב המשפטי אינו כה פשוט ובנסיבות מסוימות, גם אם העסקה השניה טרם נרשמה יכול, והעסקה השניה תמצא עדיפה, כך למשל באותם מקרים שבהם, הרוכש עפ"י העסקה הראשונה מתרשל, במשך שנים, ולא רושם את העסקה בספרי רישום המקרקעין, ובכך לא טורח להזהיר את הרבים ע"י רישום הערת אזהרה על הנכס, אזי לדידו של בעל העסקה השנייה יכולה לעמוד "תקנת השוק" במקרקעין , היא ההגנה המצויה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, וזו לשונו: 10. רכישה בתום לב . " מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון" . 29. טוען למעשה התובע כי עקב העובדה שהמנוח לא רשם הערת אזהרה במשך שנים רבות, כ - 14 במספר, מקנה לו את הזכות העולה מסעיף 10 לחוק המקרקעין. עמד על כך הנשיא ברק בע"א 2643/97 גנז שלמה נגד בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ פ"ד נ"ז (2) , 385 (להלן: "פרשת גנז"): "בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העסקה את התשתית ל"תאונה המשפטית" שבעסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום לב. עקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפיה הסבירה של בעל העסקה השניה. על כן נגזר, עקרונית, מעקרון תום הלב, כי בעל העסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה, ובכך למנוע את כניסתו של בעל העסקה השניה להתקשרות עם המוכר" . (פרשת גנז', שם, עמ' 387). 30. המסקנה המתבקשת מכאן, רישום הערת האזהרה מקטין את הסיכון להתרחשותה של "תאונה משפטית" בדמות עסקאות נוגדות, היא מונעת כניסתו של אדם נוסף לעסקה נוגדת והיא מבטיחה אי פגיעה בחיי המסחר. כאן, בכך שהמנוח לא רשם את זכותו במשך כ- 14 שנה ואף לא בדרך של רשום הערת אזהרה ניתן לומר שהניח את התשתית ל"תאונה משפטית" שגרמה לתובע להתקשר בהתקשרות בעסקה נוגדת עם הנתבעים 1-6, יורשי המנוחה . ה. עסקאות נוגדות ? האומנם ? 31. לשאלה אם אכן מדובר במקרה דנן בעסקאות נוגדות במובנן המשפטי, קרי , מכירת אותו נכס ע"י אותו מוכר לשני רוכשים שונים, בשאלה זו עסק הנשיא ברק בפרשת גנז וקבע שם כי: "אכן, עסקאות הן נוגדות כאשר הן קשורות בנכס ולא ניתן לקיים את האחת בלא להפר את האחרת (ראו נ' כהן, התערבות ביחסים חוזיים (1982) 190 " . (פרשת גנז, שם ,עמ' 393-394) . 32. כך גם כך, במקרה דנן אף שהעסקאות הנוגדות לא התבצעו ע"י אותו מוכר, אלה ע"י יורשיו הנכנסים בנעלי המוריש ומהווים חליפים לו, יש לנכון לבחון סוגיה זו לקרביה, גם עפ"י סעיף 9 לחוק המקרקעין. 33. אין חולק כי מדובר באותם המקרקעין או בחלקם , שעה שנתנה המנוחה למנוח חלקים מירושת אביה, דה-עקא, המנוח לא דאג לרשום הערת אזהרה או לפעול בדרך אחרת כלשהיא שתמנע התהוותה של "תאונה משפטית" בדרך של עסקאות נוגדות, ולימים יורשיו פעלו למען שמירת נכסיהם, מהצד האחר, יורשי המנוחה נרשמו כבעליהם החוקיים וזכו לזכות קניינית במקרקעין בהתאם לצו ירושה שניתן כדין. 34. בע"א רז חברה לבנין בע"מ נ' אברהם אירנשטיין ואח' (להלן: "פרשת רז"), מציין כב' השופט גולדברג: " צד לחוזה אינו רשאי להניח כי יורשיו של הצד האחר שנפטר, או מנהלי עזבונו, יודעים על החוזים שעשה המנוח טרם פטירתו, ועל ההתחייבויות שקיבל על עצמו בחייו. כדי למנוע מצב בו יתחייבו אלה התחייבות נוגדת, מחוסר ידיעה על החוזה הראשון, על אותו צד לידע את היורשים או מנהלי העיזבון, לאחר שנודע לו על פטירת המנוח, על דבר התחייבותו של המנוח כלפיו, בין בדרך של רישום הערת אזהרה (כשמדובר בעסקת מקרקעין) ובין בדרך אחרת". (ע"א 839/90 רז חברה לבנין בע"מ נ' אברהם אירנשטיין ואח', פ"ד מה(5), 739 ,עמ' 747). 35. אם כן ולאור האמור, יתכן ויש מזור ופתרון לתאונה המשפטית כאן, לכאורה ניתן להסיק כי האחריות לגרימת התאונה המשפטית מונחת לפתחו של המנוח ויורשיו אשר במשך שנים רבות כ- 14 במספר, לא טרחו לידע את יורשי המנוחה אודות יפויי הכוח אשר ניתן למנוח מאת המנוחה המקנה למנוח זכות אובליגטורית לבעלות במקרקעין, אך לדאבוננו אין הפתרון המשפטי כה נהיר וברור. האם אי רישום הערת אזהרה מהווה לכשלעצמו רשלנות דה-פקטו אשר מונעת מכל וכול את זכותו של הקונה הראשון? יש לבחון כל מקרה ונסיבותיו, ועמד על כך כב' השופט גולדברג בפרשת רז בזו הלשון: "עקרונית, סבורני כי התנית זכותו של הקונה הראשון ברישום הערת אזהרה הופכת דה פקטו, את רישום הערת אזהרה לחובה, שעה ש"רישום הערת אזהרה איננה חובה אלא רשות" (ד"נ 30/67 שטרן ואח' נ. שטרן ואח', פ"די כב(46 ,36(2). התניה כזאת מוסיפה לסעיף 9 לחוק המקרקעין, הוראה שאינה מצויה בו. התנאת זכותו של המתקשר הראשון ברישום הערת אזהרה מצדו, גם מייתרת את סעיף 9 לחוק המקרקעין. שאם נרשמה הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון, ממילא ידו על העליונה, ולא תתמודדנה עוד שתי ההתחייבויות על הבכורה. ואם נקבע כי הקונה השני יזכה, כל אימת שלא נרשמה הערת אזהרה - גם אז לא תעמוד עוד שאלת ההתמודדות. והרי לא בא סעיף 9 אלא לפתור מצב בו מתנגשות שתי התחייבויות שוות - מעמד. לא ביקשתי בדברי לעיל להפחית מן היתרונות, עליהם עמד השופט המלומד, שברישום הערת אזהרה, הן לצד עצמו והן לציבור. הערת אזהרה הנה כלי יעיל, שראוי ורצוי להפעילו. אך אין, לדעתי, לראות את הקונה הראשון כמתרשל, אך ורק מן הטעם שלא רשם הערת אזהרה, ואין זכותו נחותה בשל כך בלבד. אולם אין משמעות דברינו כי עלינו להתעלם מנסיבותיו של כל מקרה. שהרי "חוק התרופות חל לעניין אכיפתו של כל חוזה, וממילא הוא חל לעניין אכיפת זכותו של הקונה הראשון כלפי המוכר" (ד"נ 21/80 הנ"ל בעמ' 267). ועדיין עלינו לברר אם בלתי מוצדק הוא בנסיבות הענין, לאכוף את החוזה שביניהם, ולהחיל על החוזה את הוראת סעיף 4 (3) לחוק החוזים ותרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970, כשלעניין זה רשאים אנו להתחשב בהתנהגותו של הקונה הראשון.". (פרשת רז, שם, עמ' 746). ודוק כאן, מעבר לנסיבות כמפורט והזמן הרב שחלף כ - 14 שנה, השאלה, האם עסקינין בהתחייבויות "שוות במעמד" המתנגשות כדי פתרון לפי ס' 9 לחוק המקרקעין. 36. אם כן פתרון משפטי קל, אין הוא מנת חלקנו במקרה דנן , יש לבחון המקרה על נסיבותיו ולבחון האם יש ותרופה כעולה מהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין שעה שהתובע לא רשם הערת אזהרה במשך כשנה מעת כריתת הסכמי המכר בינו לבין הנתבעת 1 ועד אשר גילה ממרשם המקרקעין כי ישנה הערה לטובת הנתבעים 7- 8. 37. כאמור, החטאת רובצת לפתחם של שני הצדדים הטוענים לזכות קדימה, ומעובדות המונחות בפני עולה כי רשלנותם של שני הצדדים תרמה לתאונה המשפטית, הנתבעים 7-8 ומורישם על כך של רשמו הערת אזהרה לאורך מספר שנים, ובעת נודע להם כי המנוחה נפטרה לא יִדְעו את יורשיה הנתבעים 1-6 אודות המתנה שקיבל המנוח מאת המנוחה, וזאת אם בדרך של הערת אזהרה או בכל דרך אחרת, ומאידך, חטא התובע בכך שמיד לאחר כריתת הסכמי המכר בנו לבין הנתבעת 1 לא רשם הערת אזהרה ובכך מונע היה מאת הנתבעים 7-8 לרשום הערה שכזו ולימים אף להירשם כבעלי המקרקעין. 38. התובע לא הציג ראיות נוספות אשר היה בכוחם להוכיח חוסר תום לב של הנתבעים או ניסיון גזלה כזה או אחר ואשר היה בכך לתמוך בתביעתו ולהפנות אצבע מאשימה לגרימת התאונה המשפטית. יש לאזן מאזן החטאים שבין הצדדים הניצים ומי שחטאו ביצירת "התאונה המשפטית" בלשון פרשת גנז יכול לצאת וידו על התחתונה. 39. ראוי לציין כי מחד מדובר לכאורה בזכות אובליגטורית של התובע אשר גובשה טרם רישום זכותם הקניינית של הנתבעים 7-8, מניתוח עקרונות העסקאות הנוגדות עפ"י סעיף 9 לחוק המקרקעין אנו למדים כי זכותו של בעל העסקה השניה, תהיה עדיפה רק שעה שבעל העסקה השניה רשם זכויותיו בתמורה בתום לב ובהסתמך על רישום, אכן יוצאים אנו מהנחה כי אכן התובע נהג בתום לב הסתמך על רישום ואף העביר תמורה שווא לנתבעת 1, אך לדאבונו הרב לא השכיל התובע לרשום זכויותיו במקרקעין גם לא בדרך של הערת אזהרה אשר הייתה מעניקה לו למצער זכות מעין- קניינית ואף מונעת מהנתבעים 7-8 לרשום זכויותיהם, על כן במקרה דנן אין לתביעתו של התובע ההגנה המצויה בסעיף 9 לחוק. ו. "תקנת השוק" במקרקעין: 40. המצב העובדתי מלמד כי לכאורה בפני מצב עובדתי לפיו ישנה התנגשות בין זכות אובליגטורית מול זכות קניינית, וזאת, שעה שזכויותיו של התובע לא נרשמו כמצוות סעיף 7 לחוק המקרקעין וכל זכויותיו הם זכויות אובליגטוריות בלבד. 41. במצב שכזה בעל הזכות האובליגטורית יבקש להסתמך על עקרונות "תקנת השוק" המצויות בסעיף 10 לחוק המקרקעין, שעה שרכש בתום לב מקרקעין מוסדרים והסתמך על רישום שלימים הסתבר כלא נכון. 42. מלשון פשוטו של סעיף 10 לחוק המקרקעין, אין חובה על הרוכש לרשום זכויותיו במרשם המקרקעין, אלא די בביצוע "רכישה", בית המשפט העליון מלא חסר זה בלשון סעיף החוק, וקבע בע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) נ' ג'יי סטנלי סונדרס, (להלן: "פרשת סונדרס") כי פרוש המילה "רכש" מחייבת את הקונה למידת תום לב עד להָקְנָייה ורישום הזכות במרשם המקרקעין בפועל, ולדברי כב' השופט אנגלרד: "כאשר אדם, הקונה בתום לב ובתמורה זכות בקרקע, אינו משלים את קנייתו ברישום במרשם המקרקעין, אין הוא נהנה מהגנתה של הוראת סעיף 10 לחוק. רק מעשה הקניין בנכס הופך את הקונה ל"רוכש זכות במקרקעין" במובן סעיף 10 לחוק. לפי דעת המיעוט בפרשת הרטפלד, אפשר לוותר, בנסיבות מיוחדות וחריגות, על הדרישה של "השתכללות" העברתה של הזכות הקניינית, תוך כדי הסתפקות בהסתמכות על הרישום בתום לב מוחלט ובתשלום מירב התמורה. דעת הרוב שללה "פתח מילוט" זה ועמדה על קיומו של מעשה קניין בכל הנסיבות " . (ע"א 4609/99 - בעלי מקצוע נכסים (1997) נ' ג'יי סטנלי סונדרס, פ"ד נו(6), 832, שם, עמ' 841). 43. לפיכך, אני קובע בנסיבות הענין כאן, ולאור העובדה כי רכישתו של התובע לא הושלמה ולא הסתימה ברישום גם לא בדרך של הערת אזהרה במשך כשנה, כי בהתנגשות הזכויות שבפני ידו של התובע על התחתונה ואין הוא נהנה גם מהגנת תקנת השוק המצויה בסעיף 10 לחוק המקרקעין. ז. סוף דבר: 44. אני קובע כי חלקם של הנתבעים 7-8 במקרקעין יהיו רק אותו החלק אשר הועבר באמצעות יפויי הכוח מאת המנוחה למנוח מורישם של הנתבעים 7-8 והחלק היחסי הנוסף יועבר לבעלותו של התובע . נתבע 9 יפעל כנדרש. כל המיסים וההיטלים נשוא האמור, יחולו וישולמו על פי החוק והתקנות. 45. הוראה זו מבוססת על הצהרתם של הנתבעים 7-8 כי מודים הם בכך שנרשמו חלקים לטובתם במקרקעין שלא כדין בהתייחסם לחלק בגודל של כ- 200 מ"ר נוספים , וכן מכך שביפויי הכוח העבירה המנוחה למנוח את חלקה בירושת אביה 3/180 מחלקות 35 ו -40 ולא את כל חלקה במקרקעין לה הוסף חלקה בירושת אימא. 46. כהערת אגב, אין באמור קביעה באשר לתרופות, על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970, או אחרת. 47. פסק דין זה ניתן כמוסכם על פי ס' 79 (א') לחוק בתי המשפט. מכאן, וגם בנסיבות המפורטות לעיל איני מורה ליתן צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו. בעלותמקרקעין