פסק דין 1. לפנינו חמישה ערעורים מאוחדים על שני פסקי דין של בית המשפט המחוזי בנצרת (כבוד השופט א' אסא ז"ל). פסקי הדין ניתנו במסגרתו של הליך הסדר בכפר טמרה אלזועביה (להלן - הכפר) על פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969. הליך ההסדר החל עוד בסוף שנות השבעים של המאה שעברה. משהגיע העניין בפני בית המשפט המחוזי הוא עשה מאמצים בלתי נלאים במשך תקופה ארוכה על מנת להביא את כל הגורמים המעורבים לידי הסדר פשרה. כפי שנראה, בין תושבי הכפר אכן הושג הסדר פשרה. בהליכים היו מעורבים גורמים נוספים, בעיקר המדינה, אשר בינה לבין התושבים לא הושג הסדר. אף בעת שהליכי הערעור היו תלויים בפני בית משפט זה נעשו ניסיונות חוזרים ונשנים להגיע להסדר פשרה כולל. למרות שהסדר כאמור לא הושג, הרי כל בעלי הדין בחמשת הערעורים, למעט אחד מתושבי הכפר, הסכימו בסופו של דבר כי גורלם של הערעורים יוכרע בהתאם לסעיף 79א(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. 2. הליך ההסדר בכפר נוגע לחלקות בחמישה גושים: 17108, 17109, 17110, 17111, ו-17112. גושים אלה מהווים את השטח הבנוי בכפר ואת הקרקעות הסמוכות לו. במסגרת תיק הסדר נ/444 נדונו הגושים 17108 ו-17109. בתיק זה התנהל סכסוך בין תושבי הכפר בלבד, המשתייכים לשמונה משפחות. תושבי הכפר הגיעו להסדר פשרה (להלן - הסדר הפשרה), שקיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט המחוזי ביום 8.3.85. בתיק הסדר נ/506 ואח' נדונו הגושים: 17110, 17111 ו-17112 (להלן - שלושת הגושים). שני פסקי הדין של בית המשפט המחוזי, העומדים לערעור, מתייחסים לשאלת הבעלות של החלקות בשלושת הגושים בלבד. הסכסוך לגבי שלושת הגושים לא התנהל בין תושבי הכפר בלבד, שכן גם המדינה הגישה תזכירי תביעה שונים על 38 חלקות בגושים אלה. ביום 7.2.89 הכריע בית משפט קמא בסכסוך המתנהל בין המדינה לבין תושבי הכפר בשלושת הגושים, וקבע את חלקה של המדינה בגושים אלה ביחס לזכות התושבים (להלן - פסק הדין הראשון). על פסק דין זה הוגשו שלושה מן הערעורים שלפנינו. בפסק הדין השני, מיום 3.3.91, הכריע בית המשפט לעניין הסכסוך הפנימי בין תושבי הכפר (להלן - פסק הדין השני). שני ערעורים הוגשו כנגד פסק דין זה. 3. הסדר הפשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין, משליך במידה רבה על מחלוקתם של תושבי הכפר הנוגעת לערעורים שבפנינו. על כן נעמוד על המוסכם בו בקצרה. ראשית, נביא את עיקרו של ההסדר, המופיע בסעיף ב', כלשונו: "כל הצדדים מסכימים כי זכויותיו של כל אחד מהם בשני הגושים 17108 ו-17109, ובגושים 17110 ו-17111 ו-17112 הן החלקים הרשומים בשם כל אחד מהם באדמות המושאע של כפר טמרה בסך 49200 חלק וכי כל מה שמגיע לכל צד בגושים 17108, 17109, 17110, 17111, ו-17112 הוא השטח שמ[ת]קבל כתוצאה מהכפלת השטח הנקי של הגוש בחלקיו של כל צד מחולק על 49200". כלומר, זכות הבעלות של תושבי הכפר תוכרע על פי רישום חלקיהם היחסי באדמת המושאע. כל משפחה, מבין שמונה המשפחות, תקבל את החלק היחסי הרשום על שמה מן השטח השייך לכלל תושבי הכפר. בהמשך ההסדר ישנו פירוט של חלקה היחסי של כל משפחה ומשפחה באדמת המושאע, לפי מכנה של 49,200 חלקים. כמו כן הוסכם בהסדר הפשרה, כי החלקות בגושים 17108 ו-17109 תירשמנה על שם מחזיקיהן בפועל, ללא קשר לזכויות היחסיות באדמות המושאע. ההסדר כלל רשימה של המשפחות המחזיקות בגושים אלו לפי החלקות השונות. עוד הוסכם - לאור העובדה שהחלקות בגושים 17108 ו-17109 תירשמנה על פי מחזיקיהן בפועל - כי אם יתברר שמי מהתושבים מחזיק בתחום שני גושים אלה בשטח שהוא יותר (או פחות) מהמגיע לו על פי עיקרון החלוקה היחסי, הדבר יובא בחשבון לעניין החלוקה בשלושת הגושים בשטח זהה - מטר כנגד מטר. להמחשת הדברים נניח, כי משפחה מסוימת מחזיקה בשני הגושים הנזכרים ב-3,000 מ"ר, ואילו לפי חלקה היחסי הרשום באדמת המושאע היא זכאית לשטח של 4,000 מ"ר. את יתרת המגיע לה, דהיינו 1,000 מ"ר נוספים, היא תקבל מתוך שלושת הגושים. אם לא ניתן יהיה לפצות בקרקע (או לנכות מהקרקע), יקבע ה"מעריך הרשמי" את הפיצוי הכספי אותו יהא על מקבל השטח העודף לשלם לבעל השטח החסר. כאמור, ביום 8.3.85 קיבל הסדר זה תוקף של פסק דין בבית משפט קמא. 4. כעת נבהיר במה חלוקים בעלי הדין בערעורים שלפנינו. שני פסקי הדין של בית המשפט המחוזי - זה מיום 7.2.89 וזה מיום 3.3.91 - עוסקים בגושים 17110, 17111 ו-17112 בלבד (הם שלושת הגושים). במסגרת פסק הדין הראשון הכריע בית המשפט המחוזי בסכסוך בין תושבי הכפר לבין המדינה. השאלה שעמדה לפניו הייתה, מהן זכויותיהם של כלל תושבי הכפר בשלושת הגושים אל מול זכויות המדינה. לאחר מכן, במסגרת פסק הדין השני, הכריע בית המשפט בטענה של חלק מהתושבים כי הם זכאים לחלקות מסוימות בשלושת הגושים מכוחם של קושאנים, וזאת מעבר לשטחים המגיעים להם על פי הסדר הפשרה. נעיר, כי בשל רצון הצדדים פיצל בית משפט קמא את הדיון בשתי הסוגיות והכריע תחילה בסכסוך החיצוני בין המדינה לבין תושבי הכפר. 5. תושבי הכפר טענו, למעשה, כי החזיקו ועיבדו את החלקות אשר בשלושת הגושים, למשך תקופת ההתיישנות הנדרשת לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני. על כן, יש לרשום את כל החלקות בשלושת הגושים לזכותם. עוד נטען, כי בשנים מסוימות לא עובדה הקרקע בשל הסכסוך הפנימי בין תושבי הכפר ובשל סכסוכם עם המדינה. מאידך, לטענת המדינה מדובר באדמות בלתי מוקצות, ומאחר שהן לא עובדו בפועל למשך תקופת ההתיישנות הנדרשת לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני, יש לרשום את החלקות על שמה. 6. בית משפט קמא העניק משקל רב לטענת התושבים, כי מחמת הסכסוכים השונים ובשל העובדה שענייני הכפר נדונו בבית המשפט זמן רב, נמנע מתושבי הכפר לעבד את הקרקע. לשיטתו, מאחר שחלקות מסוימות הוזנחו ולא עובדו בשל סיבה אובייקטיבית, אין לזקוף עובדה זו לחובתם של תושבי הכפר. לפיכך, הכריע בית המשפט במחלוקתם של בעלי הדין בהתאם לעיקרון הבא: חלקה אשר אינה כשירה לעיבוד, כגון אדמה סלעית, תהא למדינה. מנגד, חלקות אשר קיים פוטנציאל לעיבודן תעמודנה לזכות כלל תושבי הכפר. על כן, כל חלקה אשר - בהסתמך על עדויותיהם של מפענח תצלומי אוויר ושל מודד - הינה "אדמת בור לא מעובדת" תירשם על שם התושבים. בהתאם לעיקרון זה ציין בית המשפט, כי כל חלקה אשר לא תידון בצורה ספציפית תעמוד לזכות תושבי הכפר. נעיר, כי בית המשפט קבע, בהסכמת תושבי הכפר, שכל הדרכים הציבוריות תירשמנה לזכות המדינה. על פי האמור קבע בית המשפט, כי חלקות 14-2 בגוש 17110 וחלקות 27/2 ו-30 בגוש 17111 הינן דרכים ציבוריות, שיש לרושמן לזכות המדינה. אשר לשאר החלקות בגוש 17110, מלבד חלקות 14-2, קבע בית המשפט כי מדובר באדמת בור בלתי מעובדת ועל כן יש לרושמן על שם התושבים. לגבי חלקות 15, 23 ו-31 בגוש 17111 וחלקות 11/1, 13, 22, 23, 24 בגוש 17112 קבע בית המשפט, כי הן אינן כשירות לעיבוד ועל כן יש לרושמן לזכות המדינה. אשר לחלקה 16 בגוש 17111 ולחלקות 6 ו-7 בגוש 17112 נקבע, כי מדובר בבית ספר ובכיכרותיו המשמשים את תושבי הכפר, ולכן החלקות תירשמנה לזכות המדינה וזכות השימוש הבלעדית תהא נתונה לתושבי הכפר. הוסף, כי משתוקם רשות מקומית תועברנה החלקות לבעלותה כקרקע לצורכי ציבור. לגבי חלקה 20 בגוש 17112 נקבע, כי רק חלק ממנה ראוי לעיבוד, ומאחר שלא ניתן לקבוע מה הקטעים המעובדים בה, יש לרשום 40% ממנה לזכות המדינה והיתרה תעמוד לזכות תושבי הכפר. לגבי יתר החלקות שתבעה המדינה נדחתה תביעתה כך שהבעלות תהא לתושבי הכפר. בסוף פסק דינו התייחס בית משפט קמא לסכסוך הפנימי בין התושבים בקובעו, כי אם יתקבל על דעת התושבים עיקרון החלוקה לפי אמות המידה בהסדר הפשרה, לא תהיה כל מניעה שתוגש על ידם רשימה מוסכמת לרישום החלקות לפי שמות התובעים. מאידך, אם יעמדו על הבאת ראיות בתביעות המבוססות על קושאנים, תידון הסוגיה בתיק אחד, שתוצאות הדיון בו יחולו על כל החלקות שלגביהן מתעוררת טענה זו. אם לא תוגש עמדת התובעים תוך 30 ימים, תירשמנה כל החלקות בחלקים בלתי מסוימים על פי עיקרון החלוקה שנקבע. על פסק דין זה הוגשו שלושה ערעורים: ע"א 158/89 הוא ערעור המדינה, ע"א 179/89 שהוגש על ידי שניים מתושבי הכפר וע"א 183/89 שהוגש על ידי שבעה תושבים נוספים. המחלוקת בשלושת הערעורים היא בין המדינה לבין תושבי הכפר באשר לחלקה של המדינה בגושים אלו. 7. לאחר שהוכרע הסכסוך בין התושבים לבין המדינה ביחס לשלושת הגושים, נפנה בית המשפט המחוזי לסכסוך הפנימי בין התושבים הנוגע לגושים אלה. סכסוך זה מקורו בטענה של שבעה מתושבי הכפר לבעלות מכוח קושאנים בחלקות מסוימות. בעלותם מקנה להם, לטענתם, את החלקות האמורות טרם חלוקת הקרקעות על פי העיקרון היחסי שנקבע בהסדר הפשרה. בית משפט קמא קבע בפסק הדין השני, בהסתמך על הראיות שהובאו בפניו, כי הסדר הפשרה התבסס על ההנחה שגם את שלושת הגושים האחרים יש לחלק על פי עיקרון החלוקה היחסי. בית המשפט היה ער לעובדה, כי על פסק הדין הראשון, בו הוכרעה המחלוקת בין המדינה לבין התושבים, הוגשו ערעורים. עם זאת, הוא לא ראה מניעה להכריע בסכסוך הפנימי בין התושבים. לדבריו, גם אם השטחים המגיעים למדינה ישתנו בעקבות פסק הדין בערעורים, הרי שהשטח הנותר יחולק לפי עיקרון החלוקה היחסי. 8. טענתם של שבעת התושבים לבעלות פרטית מכוח קושאנים נדחתה על ידי בית משפט קמא בגין חוסר הוכחות. לשיטתו, הוכחת בעלות על פי קושאנים טורקיים אינה משימה קלה. יש להצביע על שטח ספציפי ולהוכיח כי הוא מוחזק מקדמת דנא. כמו כן, נקבע כי אין נפקות לשטח הרשום בקושאן. יש להוכיח את הגבולות מכל ארבע רוחות השמיים, על מנת שניתן יהיה לקבוע כי השטח התחום באותם גבולות הוא אכן השטח שאותו תובע בעל הקושאן. משדחה את טענתם, קבע בית המשפט שהתושבים ימציאו תוך 90 ימים רשימה המפרטת את אופן הרישום בחלקות הספציפיות. אם זה לא ייעשה, יינתן לאלתר צו המורה על רישום החלקות כולן בחלקים בלתי מסוימים על פי תזכורות התביעה, והצדדים יפנו לבית המשפט המוסמך לשם ביצוע חלוקה בעין. על פסק דין זה הוגשו שני ערעורים: ע"א 1561/91 הוא ערעור המדינה, וע"א 1731/91 הוא ערעור התושבים הטוענים לבעלות פרטית בחלק מהאדמות. 9. כאמור, בעלי הדין בכל חמשת הערעורים, למעט אחד מתושבי הכפר, הסכימו כי ההכרעה בערעורים תהא על דרך הפשרה, בהתאם לסעיף 79א(א) הנ"ל. התושב שלא נתן את הסכמתו ואף לא הודיע כי הוא מסתייג מהכרעה בדרך האמורה הוא סולימן אחמד דאוד זועבי (משיב 1 בע"א 158/89). בעל דין זה אינו נמנה על התושבים שהגישו ערעורים נגד פסקי הדין. הוא לא הגיש סיכומים בפני בית משפט זה ואף לא התייצב לדיונים. בנסיבות אלו אין מניעה ליתן פסק דין על דרך הפשרה בכל הסוגיות הטעונות הכרעה, מה גם שהכרעה על פי הדין הייתה מרעה את מצבם של תושבי הכפר, ביניהם זה הנזכר, הכל כפי שיוסבר. השאלות העיקריות בהן חלוקים הצדדים הן שתיים: ראשית, האם קיימת זכות למי מהתושבים בשלושת הגושים מכוח הקושאנים. שנית, אלו חלקות זכאית המדינה לקבל, אם בכלל. בצד שאלות אלו מתעוררות סוגיות נוספות לעניין ביצוע הסדר הפשרה ופסקי הדין. נציין עוד, כי מספר תושבים טענו כי הם לא היו צדדים להסדר הפשרה. לא מצאנו יסוד לקבל טענה זו. 10. בית המשפט המחוזי דחה את טענותיהם של שבעה תושבים הטוענים לבעלות מכוח קושאנים בחלקות מסוימות בגדרם של שלושת הגושים. תושבים אלה טוענים, בין היתר, כי בית משפט קמא לא נתן להם הזדמנות להוכיח את טענותיהם. אנו אפשרנו לאותם בעלי דין לצרף את הקושאנים ולהוסיף טענות בעניין. עיינו בחומר והגענו לכלל דעה כי אין לקבל את הטענות. יתרה מזו, ובכך העיקר, הטיעון בעניין הקושאנים סותר הנחה בסיסית עליה נסמך הסדר הפשרה. כוונתנו לכך שעיקרון החלוקה היחסי וההחזקה בפועל לפי הרשימה המצורפת הם המפתח הבלבדי לזכויות התושבים ביחסים הפנימיים ביניהם. כלומר, הכרעה בדרך הרגילה הייתה מביאה בכל מקרה לדחיית הטענה על סמך הקושאנים. לא מצאנו כי קיימים טעמים המחייבים הכרעה שונה בעניין זה במסגרת פסק דין על דרך הפשרה. 11. המחלוקת בין התושבים לבין המדינה הינה דו כיוונית. חלק מן התושבים טענו, כי חלקות מסוימות שבית המשפט המחוזי קבע כי יהיו למדינה מגיעות לכלל תושבי הכפר. מנגד, טענה המדינה כי מכוח הדין זכאית היא לחלקות שונות אשר לגביהן נקבע שהבעלות בהן תעמוד לתושבים. עם זאת, על מנת שניתן יהיה לקדם הסדר פשרה כללי מוכנה הייתה המדינה לחזור בה מערעורה, למעט לגבי חלקה 20 בגוש 17112 (בנוסף לחלקה 22 שלגביה כבר קבע בית המשפט המחוזי, כי תעמוד למדינה). יצוין, כי במסגרת אחד מנסיונות הפשרה הייתה המדינה אמורה לקבל חלקות מסוימות מעבר למה שנפסק לה בפסק דין זה, אך אותה פשרה לא צלחה בשל התנגדות חלק מן התושבים. יצוין, כי חלק מן התושבים העלו בפנינו טענה נוספת המתבססת על עובדות חדשות, והיא כי בשנים האחרונות הם בנו מבנים בהיתר על חלקות שהמדינה טוענת לזכות בהן, ואף על חלקות שבית משפט קמא פסק כי תעמודנה למדינה. אין צורך להידרש לפרטי העניין בנוגע לכל חלקה וחלקה. דעתנו היא כי המדינה זכאית לחלקה 20 בגוש 17112 במלואה, וזאת בניגוד לעמדתו של בית משפט קמא. בית המשפט המחוזי קבע לגבי חלקה 20, כי זכותה של המדינה תהא בשיעור של 40 אחוזים ואילו היתרה תעמוד לתושבים. בבית המשפט המחוזי העידו, כאמור, מפענח תצלומי אוויר וכן מודד. מתצלומי האוויר עולה, כי מדובר בחלקה של אדמת בור שלא עובדה בין השנים 1980-1944. המודד מצא בשנת 1986 כי החלקה הינה אדמת בור עליה מפוזרים סלעים. קביעתו של בית המשפט המחוזי הסתמכה על הממצאים האמורים. על פי השקפתו, די בכך שהקרקע הייתה ניתנת לעיבוד אף שלא עובדה בפועל על מנת שייקבע כי התושבים זכאים לבעלות מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני. בית המשפט אף הוסיף שסכסוכים בין המשפחות השונות בכפר מנעו מן התושבים לעבד את הקרקע. לאור זאת נקבע מה שנקבע לגבי חלקה 20 וכן לגבי חלקות בור אחרות שנפסק כי מגיעות הן לתושבים ולא למדינה. אילו פסקנו בדרך הרגילה, התוצאה המתחייבת הייתה שחלקות רבות נוספות היו מגיעות למדינה ולא לתושבים. הסיבה לכך היא שהדרישה בסעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני הינה לעיבוד בפועל ואין די בכך שהקרקע ניתנת לעיבוד (ראו למשל, בג"צ 277/84 אע'רייב נ' ועדת העררים לפי צו בדבר רכוש ממשלתי, פ"ד מ(2) 57, 63). אף על פי כן, דעתנו היא שבמקרה דנא ראוי ללכת לקראת התושבים, ולהורות כי קביעותיו של בית המשפט המחוזי באשר לחלקות שהגיעו לתושבים יעמדו בעינן, למעט לגבי חלקה 20. במילים אחרות, ערעורה של המדינה יידחה בעיקרו, אך הוא יתקבל לגבי חלקה 20 בגוש 17112. כמו כן, יידחה ערעורם של התושבים. נעיר, כי העובדה שתושבים מסוימים בנו מבנים על מקרקעין שהמדינה זכאית להם אין בה כדי לשנות ממסקנתנו בכל הנוגע לזכות הבעלות, באשר מדובר בבנייה במקרקעי הזולת. ראוי שבנושא זה יושג הסדר בין המעורבים, אשר ימנע התדיינויות נוספות. 12. בית המשפט המחוזי הציע כיצד ליישם את הסדר הפשרה ואת שני פסקי הדין שניתנו על ידו. לפיו, יוקם בכפר גוף שירכז את כל הנתונים הדרושים לביצוע החלוקה. לאותו גוף תהיה אף הסמכות לגבות כספים על פי הסדר הפשרה באותם מקרים בהם לא תהיה אפשרות לפצות בקרקע. בית המשפט אף קבע בפסק הדין השני (מיום 3.3.91), כי אם לא תוכן רשימה תוך 90 ימים לגבי אופן רישומן של החלקות, יינתן צו לרישום כל החלקות בחלקים בלתי מסוימים, ולשם החלוקה בעין יהיה צורך לפנות לבית המשפט המוסמך. המדינה מלינה אף על הדרך המוצעת ונראה כי יש ממש בטענתה. המאבקים הפנימיים בין המשפחות שבכפר אינם מאפשרים, כנראה, להגיע להסדר מוסכם באשר לחלוקה על סמך הסדר הפשרה ושני פסקי הדין. על גורם חיצוני יהא לפעול בעניין וגורם זה יהיה פקיד ההסדר (כעמדת המדינה בע"א 1561/91). כמובן שאם יתעורר הצורך ליתן פיצוי כספי ייקבע שיעורו על ידי ה"מעריך הרשמי", כאמור בהסדר הפשרה. 13. במהלך השנים נעשו עסקאות בין התושבים. כמו כן, רכשה הקרן הקיימת לישראל קרקעות מידי תושבי הכפר. אף האפוטרופוס לנכסי נפקדים טוען לזכויות בחלקים מסוימים. בכל אלה לא הכריע בית המשפט המחוזי וגם אנו לא נכריע בדבר. הטענות בעניין זה יובאו אף הן בפני פקיד ההסדר. 14. אשר על כן, הננו מחליטים כדלקמן: א. כל חמשת הערעורים נדחים למעט בשתי נקודות: ראשית, ערעורה של המדינה בע"א 158/89 מתקבל חלקית לעניין חלקה 20 בגוש 17112, כך שחלקה זו תירשם בשלמות על שם המדינה. שנית, ערעור המדינה (יחד עם הקרן הקיימת לישראל והאפוטרופוס לנכסי נפקדים) בע"א 1561/91 מתקבל במובן זה שפקיד ההסדר הוא שיבצע החלוקה כמתחייב מהסדר הפשרה ומפסקי הדין. ב. בכל מקרה שפקיד ההסדר לא יוכל להכריע רשאי הוא לפנות לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן הוראות. בית המשפט המחוזי ידון אף בהשגות, אם תהיינה, באשר לקביעותיו של פקיד ההסדר. ג. בנסיבות העניין אין מקום לפסיקת הוצאות. עורך דיןקרקעותמקרקעיןהסדר זכויותזכויות במקרקעין