חלקת מריבה - רכוש משותף

פסק דין השופט ש. ברלינר [אב"ד[: 1. המחלוקת בעניננו נסבה על חלקת מריבה הנמצאת בין שני בנינים בהם רכשו ה"ה בוחבוט (להלן - המערערים) וה"ה אלקלעי (להלן - המשיבים ו/או המערערים שכנגד) דירות למגוריהם בקומת הקרקע שבכל בנין, אותן מכרה להם המשיבה מס' 3, היא הקבלן אשר בנה את הדירות ואת הבנינים. כב' השופט סוקול, בפניו התבררה המחלוקת (ת.א. 5663/98) דחה בפסק דינו מיום 30.8.01 את תביעתם של המערערים, קבע כי חלקת המריבה היא רכוש משותף, וכן חייב אותם להסיר מן החלקה את מה שבנו בה וכן חייבם לשלם למשיבים הוצאות משפט בסך כולל של 5000 ש"ח + מע"מ. המערערים מלינים על חיובם כאמור ועל הקביעה כי חלקת המריבה היא רכוש משותף. לטענתם הם רכשו את חלקת המריבה וזכאים לבנות עליה חדר למגורים אשר יצורף לדירתם הנוכחית בת ה - 3 חדרים. המערערים שכנגד מלינים על מיעוט סכום ההוצאות בהן חוייבו המערערים וכן על כך שלא נפסק להם פיצוי כספי. 2. מדובר בגוש של 3 בנינים, על חלקת אדמה אחת ברח' הנורית 29, 31 ו - 33 בשכונת רמות יצחק. הבנין המרכזי מכיל דירות של 4 חדרים. שני הבנינים האחרים מכילים דירות של 3 חדרים. המערערים חפצו להרחיב את דירתם ולצורך כך, לטענתם, הם רכשו מאת המשיבה מס' 3 (להלן - הקבלן) את הקרקע שבמחלוקת. כנגדם טענו המשיבים, כי הקרקע כלולה ברכוש המשותף, וטענה זו התקבלה כאמור על ידי כב' השופט סוקול. בפסק דינו הסביר כב' השופט סוקול כי שאלת המפתח בהכרעה במחלוקת הינה, האם רכשו המערערים זכויות כלשהן בשטח המריבה. שאלה זאת הוא בחן על פי הסכם הרכישה (נספח א' לת1/), והמסמכים שצורפו אליו ובהם המפרט. נמצא, שמסמכים אלה קבעו שהקבלן יכול להוציא מן הרכוש המשותף חלקים על פי שיקול דעתו, אך לא נאמר במסמכים שחלקת המריבה אכן נמכרת ו/או מוצמדת לדירת המערערים. קבע כב' השופט סוקול כי "מהראיות שבפניי עולה כי אין כל הסכמה מפורשת על הוצאת שטח המריבה מגדרו של הרכוש המשותף, הקבלן אומנם הותיר לעצמו זכות להצמיד שטחים לדירות ואף טרח לציין במפרט סוגי שטחים כמו מרפסת גן, גינות, מחסנים, גגות. אילו גינות לא ברור, מה שטח הגינות באותם מקומות ולאיזה מבנים יוצמדו, לא נאמר". דרישה זו לא עמדה בדרישות סעיף 6 של חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, ולפיכך אין להוציא את החלקה מתחום הרכוש המשותף. בהמשך פסק דינו בדק כב' השופט סוקול אם הושגה בין הצדדים הסכמה אחרת אשר עשויה אולי לבסס את הוצאת החלקה מתחום הרכוש המשותף ולשייכה לקניינם של המערערים. הוא ציין בהקשר זה את חוסר תום הלב של הקבלן. עוד בדק כב' השופט סוקול שמא היתה על כך הסכמה מאוחרת של הקבלן לאחר שהלה חתם על בקשה להיתר ואיפשר גם פתיחת דלת אחורית לדירת המערערים. הוא קבע כי גם הסכמה זו "אינה יכולה להואיל (צ"ל - להועיל - ש.ב.), שהרי משקבעתי כי הקבלן לא מילא את חובתו מכח סעיף 6 לחוק המכר (דירות) אין להסכמתו, אם ניתנה, כל תוקף". לאור זה נקבע כאמור, שאין לאיש מבעלי הדין זכות בלעדית בשטח המריבה ו"יש לראות בשטח המריבה כשטח משותף לכל הדיירים. מכאן שלאף אחד מן הדיירים אין זכות יחודית ברכוש זה ואין לאפשר לאף אחד מהדיירים לבצע פעולות המהוות תפיסת חזקה יחודית בשטח המריבה". 3. לאחר עיון בטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את הערעור. אנו מדברים בבתי דירות הצריכים להירשם כבתים משותפים. המכר הוא מקבלן לרוכש וחלות על הסכמי המכר ההוראות שבחוק המכר (דירות), תשל"ג1973-. סעיפים 5 ו - 6 של החוק קובעים כדלקמן: 5. (א) מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות הענין. (ב) מסר המוכר מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות. (ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה מתאים למקובל בנסיבות הענין - על המוכר.6. (א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;(2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף...(4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;(5) כל ענין אחר ... (ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף. (ג) .... 4. הקבלן מסר לרוכשי הדירות מפרטים שאינם עומדים בדרישת החוק. פרק ב' של המפרט מצריך מסירת תכניות של הדירה, ושל המגרש כאשר "השטחים ו/או החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (כהגדרתו בחוק המקרקעין) מסומנים ב...... ." היינו, שנדרש סימון ברור בתכנית המגרש אשר מתווה, מתאר, מבליט וקובע איזה חלק מן המגרש (או הקרקע) יוצא מן הרכוש המשותף. אין די בכך שהקבלן המוכר מציין במפרט או בהסכם כי מן הרכוש המשותף יוצאו "החלקים שיקבעו ע"י החברה והאדריכל - כמו כן יוצאו מרפסות הגן, הגגות, הגינות, המחסנים, החניות והשטח השייך למ.מ.י. השטח הפרטי יבוצע לאחר השלמות הבנינים לפי תוכניות החברה ולפי שיקול דעתה וכפוף לדרישות הרשויות המוסמכות", כפי שנעשה בעניננו. 5. רואים אנו כי המפרט לא תאם את דרישות החוק. לא היה סימון כלשהו בתכניות. נדרשים קביעה ותיחום ברורים על התכניות כדי להוציא חלק כלשהו מן הרכוש המשותף. התיאור "גינות" וכד' אינו מספיק. מכאן, שחלה בנידון זה ההוראה שבס' 5 של החוק שלפיה יראו את המוכר "כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות הענין". בעניננו, לא היה זה מקובל בנסיבות הענין להוציא את שטח המריבה מן הרכוש המשותף, לאפשר בו בניה של חדרים לכל גובה הבנין במחובר לבנין השכן, לשנות מהותית את המבנן כולו, וליצור חיבור בין שני בנינים נפרדים ולהפוך את הבנין למעין בנין טורי, שעה שהדירות נמכרו, וצריכות היו להמכר, כדירות בבנינים נפרדים כשבכל בנין 6 דירות, ומסביב מרחב לאויר ולנוף. 6. במצב דברים זה לא הצליחו המערערים להראות כי רכשו את הקנין בשטח המריבה או כי רשאים הם לבנות בו חדר נוסף, או כי זכותם בו עדיפה על זו של המשיבים. 7. באשר לחיובים בהוצאות, איני רואה להתערב. 8. לאור האמור אני מציע כי נדחה את הערעור ואת הערעור שכנגד, ולא נטיל הוצאות. ש. ברלינר - שופט [אב"ד] השופט ע. גרשון: 1. אני מסכים לפסק דינו של חברי הנכבד, אב בית הדין השופט ברלינר. אוסיף רק שתי הערות בקצרה. 2. א. המערערים טענו בפני בית המשפט קמא כי הובטח להם, על ידי נציגי הקבלן, בעל פה, כי שטח המריבה יוצמד לדירתם וכי הם יוכלו בעתיד לבנות על השטח האמור חדר נוסף לצורך הרחבת דירתם. כשלעצמי אני סבור כי אף אילו היה המפרט הטכני שמסר הקבלן לצדדים עומד בדרישות סעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג1973- (ובית המשפט קמא קבע, בסעיף 17 לפסק דינו, כי לא כך היה) לא היה הקבלן יוצא בכך ידי חובתו, אם אמנם הבטיח למערערים כי יוכלו לבנות על חלקת המריבה חדר נוסף. לדידי, שומה היה על הקבלן, בנסיבות האמורות, להבהיר למשיבים, כמו גם ליתר רוכשי הדירות בשני הבניינים, כי על חלקת המריבה עתיד להבנות חדר נוסף (אשר היה גורם גם לחיבור שני הבתים כ"רכבת"). החובה האמורה נובעת מחובת ניהולו של משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה בדרך מקובלת ובתום לב, כאמור בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג1973-. למותר לציין כי עובדה כאמור הינה עובדה חשובה ששומה היה על הקבלן להביאה לידיעת רוכשי הדירות בטרם יתקשרו עמו בחוזה. הקבלן, כך קבע בית המשפט בסעיף 19 לפסק דינו, לא יידע את המשיבים על כוונותיו להצמיד את חלקת המריבה ועל האפשרות בדבר הוספת חדר. ב. בית המשפט קמא קבע כי חלקת המריבה הינה רכוש משותף של כל הדיירים. עם זאת, הוא נמנע מלהורות למערערים לסלק מן החלקה האמורה את הסלעים שהכניסו המערערים למקום משום ש"ברור שחלק מעבודות הגבהת השטח משרתות את כל המשתמשים בחצר, לפיכך די במתן צו לסילוק השיחים שנטעו כדי ליצור גדר חי, סילוק עמודי התאורה והברזלים המשמשים לגדר, וכך הנני מורה". נראה לי כי נכון היה להורות גם על סילוק הסלעים, כמבוקש, לאור המסקנה כי החלקה הינה רכוש משותף. ברם, הואיל והמשיבים הגישו ערעור שכנגד רק בשאלות הכספיות, ולא עתרו לסעד לעניין הסלעים, הרי שאין מקום להתערב בעניין זה. ע. גרשון - שופט השופט ר. ג'רג'ורה: אני מסכים שיש לדחות את הערעור והערעור שכנגד. הייתי מציע לדחות את הערעור ולאמץ את קביעותיו ומסקנותיו של בית המשפט קמא לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד - 1984. ר. ג'רג'ורה - שופט הוחלט לדחות את שני הערעורים, ללא צו להוצאות. רכוש משותף