פסק דין 1. ביום 30.1.95, התקשרה חברת מגורי מודיעין בע"מ (להלן: "מגורי מודיעין") עם המשיב (להלן: "המינהל"), בהסכם פיתוח לצורך הקמת מרכז מסחרי (להלן: "הסכם הפיתוח"). בהסכם הפיתוח נקבעה התמורה החוזית. במועד ההתקשרות בהסכם הפיתוח, היו על המגרש זכויות בניה בהתאם לתב"ע שהיתה תקפה באותו מועד - תב"ע אפ/במ/2/2009 (שתכונה להלן: "התב"ע הראשונה"). לטענת המינהל, הערך היסודי של המגרש שהווה בסיס לחישוב התמורה, נקבע על בסיס שומה שנערכה קודם לחתימת הסכם הפיתוח, מיום 14.7.94 (נספח ה' לתשובת המינהל). ביום 19.11.97 נחתם הסכם החכירה עם המינהל. 2. בשנת 1995, הוגשה ע"י מגורי מודיעין תוכנית בינוי לאישור המינהל. המינהל מצא כי קיימת תוספת מעבר לזכויות הבניה הבסיסיות. בשל התוספת הזו, דרש המינהל ביום 23.11.95, תשלום של 1,178,622 ₪ נוספים (הסכום הנ"ל יכונה להלן: "התשלום הנוסף"). כפי שנראה, הצדדים חלוקים בשאלת הגדרתו של התשלום הנוסף - האם מדובר בדמי היתר או בדמי חכירה. 3. ביום 13.12.95, הוגשה ע"י מגורי מודיעין השגה על דרישת המינהל לתשלום הנוסף, השגה שנתמכה בחוות דעת שמאי מטעם מגורי מודיעין. לאחר מכן נערכה פגישה בין הצדדים, הוסכם על הפרש השטחים בגינו ייגבה התשלום הנוסף, והוצאה על סמך הסכמה זו דרישת תשלום מעודכנת של התשלום הנוסף, על סך 1,034,525 ₪ (יוער כי בפועל שולם ע"י המבקשת בסופו של דבר, סכום גבוה יותר, בסך 1,178,622 ₪, ואתייחס לכך בהמשך). 4. ב-3.2.98, פורסמה תב"ע חדשה, אשר שינתה את זכויות הבניה על המקרקעין, והגדילה אותן (להלן: "התב"ע השניה"). בעקבות התב"ע השנייה, נדרשה מגורי מודיעין לשלם היטל השבחה וכן דמי היתר בשיעור 51% מערך זכויות הבניה הנוספות, וזאת - מכוח החלטה 402 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל. 5. לטענת המבקשת, ביום 13.3.03 המחתה לה מגורי מודיעין דנן את כל זכויותיה כלפי המינהל (נספח ג' לבקשה דנן). מכוח ההמחאה, הגישה המבקשת את התובענה הנוכחית. המבקשת טוענת כי המינהל לא היה רשאי לגבות את התשלום הנוסף בתקופת הסכם הפיתוח, ולחלופין - על המינהל להשיב לה, מכוח החלטה 402, מחצית מדמי ההיתר או מהיטל ההשבחה שהיא שילמה עבור זכויות הבניה הנוספות, לפי הנמוך מבין השניים. המבקשת טוענת כי בשלב הראשון של הקמת המרכז המסחרי, היא ביקשה לבנות רק את הבניה שניתן היה לבצע ע"פ התב"ע הראשונה, שהיתה בתוקף באותו מועד. בכלל זה, תוכננה בניה של מעברים מקורים (קולונדות), שהמבקשת התכוונה בהמשך לבקש לסגור אותן. המבקשת טוענת כי שלב א' כלל את הבניה המותרת ע"פ התב"ע הראשונה, ואכן הוועדה המקומית אישרה את תוכניות הבניה של המבקשת בשלב הראשון, ללא שנדרשה הקלה כלשהיא. המבקשת טוענת כי הסכם הפיתוח מציין מפורשות כי "שיעור הניצול" של הקרקע הוא "קיבולת הבניה המותרת על פי התוכניות הנ"ל", שהן התב"ע הראשונה. המינהל לא ציין בהסכם הפיתוח מהו שיעור אחוזי הבניה או כמות המ"ר המותרים, אלא הפנה בהקשר זה לתב"ע הראשונה בלבד. מכאן, כי כל עוד הבניה נעשית בהתאם לתב"ע הראשונה, אין כל בסיס או הצדקה לתשלום נוסף. 7. מנגד, העלה המינהל מספר טענות. ראשית נטען כי דין התביעה להדחות, שכן היא התיישנה. כך, דרישת התשלום הנוסף, ומועד התשלום הנוסף היו למעלה מ-7 שנים לפני הגשת התביעה. לטענת המינהל, אין לקבל את הטענה לפיה יש לחשב את המועדים לענין מרוץ ההתיישנות מאז פסק הדין בענין "הוד אביב", שכן נסיבותיו של פסק הדין הנ"ל הן שונות. עוד נטען כי אין מקום להחיל את הלכת הוד אביב באופן רטרואקטיבי, אלא רק מכאן ולהבא. המינהל טוען גם, כי למבקשת אין מעמד משפטי, שכן לא היא שילמה את התשלום נשוא התובענה, אלא חברת מגורי מודיעין. אין לתת מעמד להמחאת הזכות נספח ג' לתובענה, שכן אין זה ברור מי חתם עליה ומכח מה, והעד מטעם המבקשת טען כי הוא אינו מכיר את המסמך. 8. עוד טוען המינהל כי הערך היסודי של המיגרש נקבע על בסיס שומה של השמאי הממשלתי, אשר התבססה על מלוא אפשרויות ניצול זכויות הבניה ע"פ התב"ע הראשונה, והיתה נגזרת שלה. אולם, לאחר שהמבקשת הגישה במהלך שנת 1995 את תוכניות הבניה לאישור המינהל, נבדקו התוכניות, והסתבר כי קיימים שטחים עיקריים נוספים. המינהל התנה, לכן, את הסכמתו לתוספת הבניה, בתשלום התשלום הנוסף. (ר' המכתב נספח ז' לתשובת המינהל). המינהל טוען כי למרות שבמכתביו למבקשת, כונה התשלום הנוסף הנדרש "דמי היתר", הרי למעשה מדובר בדמי חכירה שנתיים מהוונים, ולכן נקבע החיוב להיות בשיעור של 91% מהזכויות הנוספות, ולא בשיעור של 51%, כפי שמחייבת החלטה 402 לגבי דמי היתר. 9. לטענת המינהל, החלטה 402 אינה חלה בעניננו, והמינהל אף לא היה מוסמך להחיל אותה, שכן המבקשת אינה "חוכר". לכן, לא ניתן לטעון כי המינהל נתן הבטחה או התחייבות למבקשת, שכן הדבר לא היה בסמכותו. המבקשת אינה יכולה גם לטעון להסתמכות על מצג המינהל, שכן מי שיכולה היתה להעלות את הטענה הזו, היא רק חברת מגורי מודיעין, שהיא שבאה בדין ודברים עם המינהל. התשלום הנוסף - דמי חכירה מהוונים 10. השאלה הראשונה שיש לבחון אותה היא המעמד המשפטי של דרישת התשלום הנוסף: האם דרישת התשלום הנוסף משנת 1995 היא דרישה לדמי חכירה מהוונים (כפי שטוען המינהל), או דרישה לדמי היתר נוספים (כפי שטוענת המבקשת). כאמור, המינהל טען, כי התשלום הנוסף שנדרש מהמבקשת בשנת 1995, אינו מהווה דמי היתר, אלא מדובר בדמי חכירה שנתיים מהוונים שעליהם לא חלה החלטה 402, שחלה על חוכר ולא על יזם. התשלום הנוסף משנת 1995, הוא תשלום שנדרש מהמבקשת כיזם, בגין שטחים עיקריים שביקשה לבנות. 11. החלטה 402 קובעת: "1. מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל")" יגבה תשלום (להלן: "דמי היתר") עבור היתר שהוא נותן לחוכר של קרקע עירונית להפיק מהמוחכר הנאה נוספת על זו שהיה זכאי לה לפי חוזה החכירה (להלן - החכירה המקורית) קודם למתן ההיתר". בהמשך ההחלטה נקבע כי דמי ההיתר יעמדו, בחכירה מהוונת, על שיעור של 51% (ס' 4 להחלטה). ס' 7 להחלטה קובע כי חוכר אשר שילם היטל השבחה ודמי היתר, יהא זכאי להחזר מהמינהל של מחצית מהיטל ההשבחה ששילם, או מחצית מדמי ההיתר, הנמוך מבין השניים. 12. למעשה, הצדדים מסכימים כי החלטה 402 אינה חלה על דמי חכירה מהוונים, אלא על דמי היתר בלבד. כעולה מהחלטה 402, דמי היתר הם התשלום שהמינהל גובה עבור היתר לחוכר, להפיק מהמוחכר הנאה נוספת על זו שהיה זכאי לה לפי חוזה החכירה. 13. אני סבורה כי הוכח ממכלול החומר שבפני כי הדרישה הנוספת משנת 1995, היא דרישה לדמי חכירה מהוונים, ולא לדמי היתר. התשלום הנוסף נדרש ע"י המינהל בתקופת הפיתוח לפני החתימה על הסכם החכירה. ע"פ פסק הדין בענין הוד אביב, החלטה 402 נועדה לחייב בתוספת תמורה את מי שעתיד להנות מהשימוש בשטח הבנוי המוגדל, קרי חוכר הקרקע, ולא היזם (עמ' 44 לפסק הדין, מול האות ג'). בהמשך נקבע כי מדיניות המינהל בהחלטה 402 נוגעת להסכמי חכירה ולא להסכמי פיתוח (א' עמ' 45 לפסה"ד). בנוסף, הדרישה לתשלום הנוסף, נובעת מעמדת המינהל לפיה הערך היסודי של המגרש, כפי שנקבע מלכתחילה ע"י השמאי הממשלתי, היה שגוי, שכן הוא התבסס על בניה של שטח עיקרי מצומצם יותר מזה שאושר בפועל למבקשת. לכן, התמורה החוזית המקורית לא היתה נכונה, והיה צריך לעדכן אותה. זהו הבסיס לדרישת התשלום הנוסף. לכן, שיעור החיוב בגין ה"בניה הנוספת" היה 91%, (ולא 51% שהוא השיעור של דמי ההיתר) בהתאם להנחת המינהל כי מדובר בדמי חכירה שנתיים מהוונים. 14. אני סבורה כי אין מקום לדון בשאלה האם היה המינהל זכאי בדיעבד לשנות את תחשיב דמי החכירה המהוונים שנקבעו בהסכם הפיתוח עבור המגרש, כתוצאה מכך שהבסיס שממנו נגזרו דמי החכירה המקוריים בהסכם הסתבר כשגוי. זאת, משום שחברת מגורי מודיעין הסכימה לשלם את התוספת שנדרשה ע"י המינהל. לאחר שהוגשה השגה מטעמה, נערך דיון לגבי גובה הסכום (שהיה שנוי במחלוקת), הצדדים הגיעו להסכמה, והסכום שולם ללא מחאה - כל זאת - עוד בשנת 1995, כאשר מאז ועד הגשת התביעה, חלפה תקופה העולה בהרבה על תקופת ההתיישנות. טענת ההתיישנות 15. אינני סבורה כי יש לקבל את טענת המבקשת לפיה מקום להאריך את תקופת ההתיישנות לאור הלכת פסק דין הוד אביב. בפסק הדין בענין "הוד אביב" (ע"א 6518/98, הוד אביב בע"מ נ. מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נ"ה (4) 28), התייחס בית המשפט העליון לשאלה האם רשאי המינהל לגבות דמי היתר בגין הקלות בנייה שניתנו למערערת. נפסק כי מדובר בדרישת תשלום שמקורה הנטען הוא בחוזה, אלא שבהסכם הפיתוח אין כל התייחסות לענין. נפסק כי לא ניתן להסיק מכללא קיומה של סמכות מינהל לגבות דמי היתר בגין תוספות בניה שבוצעו על ידי יזם במסגרת הקלות שאושרו ע"י רשויות התכנון. כלומר, מהלכת הוד אביב עולה כי על מנת שהמינהל יהיה זכאי לגבות דמי היתר עבור הקלות, צריך להיות לכך בסיס בהסכם עם המינהל. החלטה 402 אינה יכולה לשמש בסיס כזה, שכן היא מתייחסת לחוכרי הקרקע ולא ליזם. 16. מקובל עלי כי ניתן לאבחן את פסה"ד הוד אביב מענינינו. ראשית, כפי שצויין לעיל, בענינינו המינהל לא דרש ממגורי מודיעין דמי היתר, אלא הוא ביקש לעדכן את דמי החכירה המקוריים, לאור המידע העדכני לגבי קיבולת הבניה במגרש. פסק הדין הוד אביב מתייחס, כאמור, לדרישה של דמי היתר. 17. בנוסף, בענין הוד אביב בית המשפט בחן את אומד דעתם של הצדדים לחוזה הפיתוח, כדי להסיק מה היו אמות המידה לקביעת הערך היסודי של המגרש, ערך שהתמורה החוזית נגזרה ממנו. נקבע שם כי אין ראייה ברורה כי "הערך היסודי" של המגרש נגזר במישרין מקיבולת הבנייה על המגרש. בעניננו, לעומת זאת, צויין בתשובת המינהל כי הערך היסודי של המגרש נגזר מחוות דעת השמאי הממשלתי (נספח ד' לתשובה), שלקחה בחשבון קיבולת בניה נמוכה יותר מזו שהיתה בפועל. המבקשת לא יכלה לחלוק על עובדה זו, המתייחסת לפרשנותו של הסכם הפיתוח, שכן היא לא היתה צד להסכם הפיתוח (אלא חברת מגורי מודיעין). לכן, היא יכלה לכן להעיד על אומד הדעת של הצדדים לו. כידוע, כדי לבחון פרשנות נכונה של הסכם, יש לבחון את אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף של הצדדים לו. אחד הצדדים - חברת מגורי מודיעין - אינו צד להליך דנן, ועמדתו לא נשמעה. 18. אינני סבורה כי יש בהלכת הוד אביב כדי להצדיק את הארכת תקופת ההתיישנות ביחס לתשלום הנוסף, מטעם נוסף. כפי שצויין לעיל, המחלוקת בין הצדדים לגבי גובה התשלום הנוסף, הסתיימה בהסכמה ביניהם. אינני סבורה כי יש בסיס לביטול ההסכמה הזו, גם נוכח הלכת פסק הדין בענין הוד אביב. 19. המבקשת טענה בסיכומיה, כי אין לקבל את טענת ההתיישנות, ממספר טעמים. ראשית, אין זה ראוי כי המינהל כגוף ציבורי האמון על טובת הציבור, יסתתר מאחורי טענות פרוצדורליות. בנוסף, נטען כי פסק הדין בענין הוד אביב יוצר השתק פלוגתא כנגד המינהל. המניהל אף הטעה את המבקשת כאשר לא הודיע לה כי היא זכאית לקבל החזר של הכספים שנגבו ממנה שלא כדין - לאור פסק הדין הוד אביב, ולכן חל סעיף 7 לחוק ההתיישנות. בנוסף, המבקשת פעלה ע"פ מצגי המינהל לפיהם מדובר בדמי היתר, ורק מאז פסק הדין בענין הוד אביב, יכלה לדעת את עובדות עילת התביעה, ולכן חל ס' 8 לחוק ההתיישנות. בנוסף, הודאת המינהל לפיה מדובר בדמי חכירה ולא בדמי היתר, היא "הודאה בקיום זכות", ולכן חל ס' 9 לחוק ההתיישנות. 20. אינני מקבלת את הטענות הנ"ל. כאמור, לא המבקשת היא ששילמה את התשלום הנוסף, אלא חברת מגורי מודיעין. לכן, אין המבקשת יכולה לטעון כי היא פעלה ע"פ מצגי המינהל לפיהם מדובר בדמי היתר. המצגים הוצגו לחברה אחרת, והיה מקום לכך שיינתן תצהיר ע"י מי שכלפיו הוצגו המצגים. בנוסף, אינני סבורה כי המינהל הטעה את המבקשת (או את חברת מגורי מודיעין). כאמור, פסק הדין בענין הוד אביב מתייחס לנושא של פרשנות הסכם פיתוח. נושא של פרשנות הוא נושא שיש לו גם פן עובדתי, הקשור לאומד הדעת המשותף של הצדדים לחוזה. בעניננו, לא הוכיחה המבקשת מה היה אומד הדעת של הצדדים לחוזה הפיתוח דנן. לכן, לא נסתרה טענת המינהל לפיה אומד הדעת היה כי דמי החכירה מבוססים על קיבולת בניה מסויימת, שהונחה ע"י השמאי הממשלתי, ולכן כאשר הסתבר כי קיבולת הבניה גבוהה יותר, ניתן היה לעדכן את דמי החכירה. 21. אינני מקבלת את הטענה לפיה המינהל, כגוף ציבורי, אינו רשאי להסתמך על טענת התיישנות. אכן, בעבר, המדינה נמנעה מלהעלות טענות התיישנות. אולם, הדבר אינו אסור, ויש גם הגיון בכך שהמדינה תזדקק לטענה. הנימוקים המקובלים העומדים ביסוד ההתיישנות, חלים גם על המדינה כבעל דין; הטעמים הראייתים הקשורים בקושי לשמור לזמן רב מידי עלי אמצעי ההוכחה, רצון המדינה - כמו כל בעל דין, לדעת מה הן זכויותיה וחובותיה, והעובדה שכל השהייה יש בה "ריח של מחילה וויתור" (ר' ד"נ 36/84 רג'ין טייכנר נ' אייר פרנס, מ"א (1) 589). גם הנימוק של האינטרס הציבורי שבתי המשפט יידונו בבעיות ההווה, ולא בעניינים שאבד עליהם הכלח - חל גם על תביעות כנגד המדינה. טענת המניעות 22. טענה נוספת שיש לדון בה, היא הטענה לפיה המינהל מנוע מלהסתמך על טענותיו, שכן הוא הציג מצג לפיו ניתן יהיה לקבל החזר של מחצית מדמי ההיתר או היטל ההשבחה - ע"פ הנמוך מביניהם (ר' נספח ז' לתשובת המינהל). המבקשת טענה, כי החיוב בתשלום הנוסף משנת 1995 מהווה "דמי היתר" עבור תוספת השטח שנמצאה ע"י המינהל בקולונדות. מאחר שאכן היה מדובר בדמי היתר, נכללה במכתב הדרישה של המינהל גם התוספת בה התחייב המינהל להחזיר 50% מדמי ההיתר או היטל ההשבחה, אם על הבניה יחול גם היטל השבחה. המבקשת טוענת כי לאור התוספת הזו, היא הסכימה לשלם את דמי ההיתר הנוספים, למרות שלא היתה סבורה כי שטחי הקולונדות הם שטח בנייה. זאת, משום שהמבקשת ממילא התכוונה לפעול לתיקון התב"ע הראשונה, כדי לאפשר את סגירת הקולונדות בעתיד, וכיוון שהמינהל התחייב להשיב מחצית מדמי ההיתר או היטל ההשבחה שיחולו על כך, היא נאותה לשלם את דמי ההיתר כ"מקדמה על חשבון תוספת זכויות הבניה". 23. יצויין כי בשולי מכתבה של הגב' רחל לנציאנו מהמינהל מיום 23.11.95 (נספח ז' לתשובת המינהל), צויין כי " אם על הבקשה לתוספת בניה חל חיוב בתשלום היטל השבחה לרשות המקומית, הנכם זכאים להחזר של 50% מסכום היטל ההשבחה או דמי ההיתר עפ"י הסכום הנמוך מבין שניהם". לטענת המינהל, תוספת זו צויינה בשגגה. 24. אינני סבורה כי ניתן לקבל את טענת המבקשת. כפי שצויין כבר בפסק דין זה, טענת ההסתמכות ומצג השווא היתה צריכה להתמך בתצהיר של "המסתמך". בענייננו, מי שעשוי היה להסתמך על מצגי המינהל היא חברת מגורי מודיעין, שתצהיר מטעמה לא הוגש. לכן, לא ניתן לקבוע מה הבינה חברת מגורי מודיעין מהמכתב נספח ז', ובעיקר - האם ובאיזה אופן היא הסתמכה על המצג הזה, והאם היא שינתה את מצבה לרעה. 25. לכן, ומכל הטעמים שלעיל, אני דוחה את התביעה. עם זאת, לאור תשובתה של העדה מטעם המינהל, אני סבורה כי הוכח שנפלה טעות בשיעור התשלום הנוסף שנגבה מחברת מגורי מודיעין (נגבה סך של 1,178,622 ₪ במקום סך של 1,034,525 ₪ - ר' עמ' 7 שורות 21-22 לפרוטוקול). את היתרה צריך המינהל להשיב למבקשת (מכוח המחאת הזכויות). למעשה, המינהל לא חלק על כך. הסכום שנגבה ביתר יושב בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק. המבקשת תישא בהוצאות המשיב בסך 8,000 ₪ + מע"מ. חוזהמרכז מסחריהסכם פיתוח